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租赁合同,张楠,租赁合同概述,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

租赁合同租赁物应当符合什么条件？

（一）租赁物须为有体物；

（二）租赁物只要能满足承租人的要求，且在利用、返还等问题上能满足租赁合同的特点即可；（三）租赁物须适合租赁目的的使用）,租赁合同的特征,

（一）租赁合同是转让财产使用、收益权的合同。

注意：

区别于买卖合同、消费借贷合同的不同点,取得的仅是对租赁物的使用收益权，而非所有权，这是与买卖合同的根本区别。

同时，承租人不享有对租赁物的处分权，这是与消费借贷合同的关键区别。

补充：

消费借贷合同,租赁合同的特征二：

诺成、双务合同,诺成合同在租赁合同中，双方意思表示一致，合同即告成双务合同出租人负有交付租赁物于他方占有、使用、收益的义务，承租人有支付租金的义务，彼此义务互为对价关系。

诺成合同实践合同补充：

实践合同,租赁合同的特征三：

租赁合同是有偿合同租赁合同的特征四：

租赁合同的租赁权具有物权化的特征,物权化的特征,一定物权的功能。

承租人的租赁权可以对抗他人，例如：

在租赁合同有效期内，出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效。

又如，在租赁关系存续期间，出粗人出卖租赁物于第三人，租赁合同不受影响，对买受人继续有效，此为所谓的“买卖不破租赁”。

租赁合同的分类,一般租赁合同与特殊租赁合同动产租赁合同与不动产租赁合同定期租赁合同与不定期租赁合同,租赁合同的期限,合同法第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

租赁合同订立可以采用书面形式，也可以采用口头形式，但是如果租赁期限6个月以上的，要采用书面形式，否则视为不定期租赁，双方均可以随时通知解除合同。

思考：

至于为何法律需要规定二十年的上限？

租赁权的物权化，“买卖不破租赁”规则的适用的严格限制：

1、合同合法、有效且期限未满；2、出租人将租赁物交付给承租人且承租人继续占有租赁物。

可依据是否将租赁物交付给承租人而被区分为两个阶段：

租赁物交付请求权与租赁物用益物权。

3、出租人交付租赁物于承租人之后将租赁物所有权转让给了第三人。

租赁合同的效力,出租人的主要义务承租人的主要义务,出租人的主要义务：

1、交付租赁物，出租人应依照合同的约定的时间和方式交付租赁物。

2、保持租赁物符合约定的使用、收益状态。

此义务称之为租赁无瑕疵担保义务。

3、返还担保物,租赁无瑕疵担保义务,合同法第二百一十六条规定：

“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

”,租赁无瑕疵担保义务,如租赁物发生质量降低而害及承租人使用收益时，出租人应予以维护修缮，恢复原状。

当租赁物存在质量瑕疵或权利瑕疵使承租人不能依约使用、收益时，承租人得解除或终止租赁合同，承租人因此受到损失的，由出租人负赔偿责任。

租赁无瑕疵担保义务免责事由,承租人明知存在瑕疵承租人怠于通知义务,承租人的主要义务：

1、按照约定支付租金2、依照约定善意使用、收益和保管租赁物。

承租人应按约定的方法或依租赁物的性质所确定的方法对租赁物使用和收益，善意保管租赁物。

承租人因过失致租赁物损坏、灭失的，应负违约责任。

承租人的主要义务：

3、通知义务。

租赁关系存续期间，租赁物有修理、防止危害的必要，或者第三人就租赁物主张权利，或出现其他应当通知的情况时，承租人应当及时通知出租人。

因承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受损害的，应负赔偿责任。

承租人的主要义务：

4、返还租赁物。

租赁合同终止时，承租人返还租赁物于出租人，否则构成违约。

5、不得擅自转租。

不得擅自转租义务,第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

非经出租人同意，承租人转租的，出租人可终止合同。

三、租赁合同的变更,

（一）、租赁合同主体的变更1、出租人的变更出租人死亡或作为法人变更买卖不破租赁出租人转让租赁物,2、承租人的变更,一是租赁权的法定转让：

一般认为，租赁权是承租人的专属权利，不能继承，承租人死后，租赁合同应终止，但是房屋租赁有所例外。

第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

二是租赁权的约定转让指承租人将其权利义务概况转让给第三人。

其实质是租赁合同债权债务的概况转移，适用债的概括转移规则。

（二）租赁合同内容的变更,租赁合同内容的变更一般是由出租人和承租人协商确定，也可以依据法律规定，直接请求法院、仲裁机关予以变更。

第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

四、租赁合同的终止,1、租赁合同因期限届满而终止第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

;,2、租赁合同被解除,租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同也因此而消灭。

出租人主张解除合同的，主要有这几种情形：

解除事由：

（1）承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用、收益租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

（2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

解除事由：

（3）承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

（4）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

解除事由：

（5）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

（6）不定期租赁合同，当事人可以随时解除。

但出租人解除合同应当在合理期间之前通知承租人。

五、房屋租赁合同的特殊效力,房屋租赁合同除具有租赁合同的一般效力外，还有以下特殊效力：

1、优先购买权房屋承租人的优先购买权，在房屋租赁合同存续期间，出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人而购买房屋的权利。

这是一种法定的优先权，是一种专属权，承租人不得将该项权利转让给他人。

优先购买权，应具备以下条件：

承租人的优先购买权发生在出租人转让房屋时，这是承租人行使优先购买权的前提和基础；承租人需在同等条件下才能行使优先购买权；承租人应在合理期限内行使优先购买权，超过合理期限，则承租人的优先购买权消失。

补充：

同等条件的三种学说：

绝对同等说相对同等说价格同一说，目前同等条件并不要求承租人的购买条件完全、绝对相等，而是在价格上大致相等,房屋租赁合同的特殊效力,2、承租人共同居住人的继续租赁权，与承租人生前共同居住的人，有继续租赁该房屋的权利。

房屋租赁合同的特殊效力,其它：

出租人对房屋及其设备，应当及时、认真的检查、修缮，保障住房安全。

承租人擅自将房屋转租、转让或转借，利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的，或者累计六个月不交租金的，出租人有权解除合同。

案例一,2005年10月12日，原告经房地产经纪公司介绍，与被告签订租赁协议，约定被告将北京市东城区芳嘉园胡同13号楼2单元101号房屋租赁给原告，租期为3年，月租金为人民币3000元。

合同签订后，原告按照约定给付被告租金9000元及押金3000元，并于10月16日搬入租赁房屋。

入住4天后，因室内空气呛人，致使原告与家人出现恶心、咳嗽、胸闷等症状，因此家人无法在室内正常生活。

后原告经了解得知上述症状是因为室内空气污染所致，故于10月20日通知被告要求退租，但被被告拒绝。

同年10月25日，原告委托北京美居室内环境测试中心对原告承租房屋进行了空气中甲醛、苯和总挥发性有机物浓度的检测，检测报告显示甲醛浓度超标五至六倍以上，总挥发有机物浓度超标一倍以上，因此该房屋不适宜人居住，原告于2005年11月10日搬出承租房屋。

原告认为被告提供的出租房屋不适宜人居住，导致租赁协议无法履行，故诉至法院，请求判决解除双方租赁合同，判令被告退还原告已付租金人民币9000元及押金3000元，赔偿检测费940元及搬家费300元，并承担本案诉讼费。

被告马先生作为房主在庭审中辩称，被告与原告签订合同之前，被告多次告知原告房屋刚装修完，家具也是新买的，需要开窗通风。

原告对此表示认可，并未提出室内空气问题。

原告要求解除合同我可以同意，但其他的诉讼请求没有依据，故请求法院依法驳回。

被告出租的房屋空气中甲醛浓度不符合国家标准，致使原告不能在承租房屋中正常居住，应视为被告交付的租赁物不符合约定。

原告据此请求解除合同，理由正当。

现被告表示同意与原告解除合同，法院准许。

因被告违反合同约定，故其依据合同已收取原告的租金应予退还，同时应赔偿原告因此而受到的损失。

但应当指出，原告在签订合同时已经明知被告出租的房屋不久前进行过装修，被告也告知原告房屋装修后可能有气味，对此原告亦未能尽到谨慎注意的义务，据此应适当免除被告的责任。

法院最终判决解除了双方签订的房屋租赁协议，并判决被告退还原告房屋租金人民币六千元、租房押金人民币三千元，检测费人民币九百四十元，搬家费人民币三百元。

评论,根据合同法第二百三十三条，出租人对承租人负有租赁物的瑕疵担保责任，租赁物危及承租人的安全或健康的，承租人有任意解除权。

即使承租人订立合同时，明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

本案被告出租的房屋空气中甲醛浓度不符合国家标准，已经危害了原告及其家人的健康，应被认定为质量不合格。

因此，原告有随时解除合同的权利。

法院判决解除原被告签订的房屋租赁协议是正确的。

法院以原告未尽谨慎注意义务为由，免除被告部分责任的做法是错误的，主要理由如下：

第一，对质量不合格的租赁物，承租人不负任何义务，法院的理由没有法律依据。

第二，原告在发现房屋空气危及健康后，立即通知被告退租，积极主张了自己的权利，避免了损失扩大，尽到了法定义务，因此，合同应于原告要求退租之日解除。

法院判决被告退还原告房屋租金人民币六千元没有法律依据。

被告应退还原告租金数额为九千元减去合同签订之日至解除合同之日这段期间的房租数额的差数。

案例分析二,王某为做生意与李某签订了房屋租赁合同，王某租赁房屋后，对该房屋进行了装修，做了吊顶、隔段。

在王某租赁期间李某对该租赁房屋进行了维修，屋顶换了苇箔、瓦。

2010年11月的某日晚，该租赁房屋屋顶突然坍塌，造成王某房屋内的物品损毁，致使王某的正常生产经营停止。

事发时，双方均未向有关部门报案，对房屋屋顶坍塌的原因及屋内砸坏的物品均未认定。

之后双方因房屋坍塌物品及损失赔偿产生纠纷，要求被告赔偿损失。

李某称，王某的行为违反了双方签订的房屋租赁合同“未经甲方许可，乙方不得擅自改造甲方的房屋设施”的约定。

王某擅自进行吊顶、做隔段，导致房顶受力结构改变，这是房顶坍塌的最直接的主要原因，自己不承担责任。

王某要求被告赔偿没有事实依据。

房屋坍塌的只是原告用于办公的一间房屋屋顶，且该屋顶是苇席屋顶，重量很轻，并没有对李某的物品造成大的损害。

法院认为：

原被告系房屋租赁合同关系，被告作为房主，对其租赁的房屋的质量负有安全保障义务。

原告租赁被告房屋，在使用过程中出现房屋屋顶坍塌，事发时，双方均未向有关部门报案，并对房屋屋顶坍塌给予鉴定，以致造成房屋屋顶坍塌原因不明，对此被告不能证明房屋屋顶坍塌的原因系原告吊顶，隔断造成，故被告应承担对房屋质量举证不能的责任，即承担因租赁的房屋屋顶坍塌造成原告损失的赔偿责任。

同时，事发时，原被告对当时损坏的物品未予认定，亦未经有关部门给予鉴定，以致事后被告对原告的损坏的物品提出质疑，原告也未能提供有效的证据证明其提出损失评估的物品，均系事发时被损坏的。

鉴于房屋坍塌，造成损失，客观存在，根据公平