吉林省房产测绘实施细则试行.docx

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吉林省房产测绘实施细则试行

吉林省房产测绘实施细则

（试行）

前言

为加强全省房产测绘管理，规范房产测绘行为，统一房屋面积计算规则，吉林省测绘局、吉林省住房和城乡建设厅组织有关部门及单位技术人员，根据《房产测量规范》等有关法律法规、规章，结合本省多年房产测绘工作实际，在广泛征求各市（州）、县（市）测绘和住房建设行政主管部门以及房产测绘单位意见的基础上，制定本实施细则。

本实施细则规定的主要技术内容：

第一章、总则；第二章、房产平面控制测量；第三章、房产调查与房产图测绘；第四章、房屋建筑面积测算。

附录A、术语与定义（参考）；附录B、房屋建筑面积测绘技术报告书示范样本（参考）。

本实施细则由吉林省测绘局和吉林省住房和城乡建设厅联合制定，并按照各自职责分工进行监督管理。

本实施细则主要起草单位：

吉林省测绘局法规与行业管理处、吉林省测绘局基础测绘处、吉林省住房和城乡建设厅房地产业处、长春市住房保障和房地产管理局产权管理处、吉林市房产测绘中心、吉林省测绘产品质量监督检查站、吉林省君达房地产测绘咨询有限公司。

本实施细则由吉林省测绘局和吉林省住房和城乡建设厅负责解释。

本实施细则自发布之日起施行。

第一章总则

1.1　目的

为加强房产测绘管理，规范全省房产测绘行为，统一房屋面积计算规则，特制定本细则。

1.2　适用范围

凡在吉林省行政区域范围内从事房产测绘工作，应当遵守国家和省有关法律法规、规章规定和本实施细则。

1.3　法律依据与引用技术标准

1.3.1　《中华人民共和国测绘法》；

1.3.2　《中华人民共和国城市房地产管理法》；

1.3.3　《中华人民共和国城市规划法》；

1.3.4　《中华人民共和国物权法》；

1.3.5　《房产测绘管理办法》；

1.3.6　《吉林省测绘条例》；

1.3.7　《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）；

1.3.8　GB/T17986.1《房产测量规范第1单元：

房产测量规定》；

1.3.9　GB/T17986.2《房产测量规范第2单元：

房产图图式》；

1.4　房产测绘的基本内容

房产测绘基本内容包括：

房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。

1.5　精度要求

1.5.1　房产平面控制测量的精确要求

末级相邻基本控制点的相对点位中误差≤±25mm。

1.5.2　房产要素测量的精确要求

采用全野外数据采集或外业解析法测量等方法施测的房地产要素和地物点对于邻近控制点的点位中误差≤±0.05m。

1.5.3　房产界址点的精确要求

界址点等级

界址点相对于邻近控制点的点位中误差和相邻界址点间的间距中误差

限差

中误差

一

±0.04m

±0.02m

二

±0.10m

±0.05m

三

±0.20m

±0.10m

1.5.4　房角点的精确要求

当要求施测房角点坐标时，房角点坐标的施测精度按照界址点的精度要求执行。

1.5.5　房产面积的精确要求及适用范围

精度等级

中误差（m2）

限差（m2）

适用范围

一级

0.01√S+0.0003S

0.02√S+0.0006S

特殊房屋或产权人要求的房屋

二级

0.02√S+0.001S

0.04√S+0.002S

商品房或进入房地产市场的的房屋

三级

0.04√S+0.003S

0.08√S+0.006S

其它房屋

S为房产面积，单位：

平方米。

1.6　测量基准

房产测绘应采用统一的2000国家大地坐标系或地方坐标系，当采用地方坐标系时应与国家坐标系统建立有效联系。

第二章房产平面控制测量

2.1　房产平面控制网的布设原则

房产平面控制网的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网、也可越级加密的原则。

在进行房产平面控制测量之前，应充分收集测区已有的控制成果资料，根据现行的《房产测量规范》对已有资料进行认真分析，凡符合精度要求的控制成果，均应充分利用；对不符合精度要求的控制点，应尽量利用其点位重新进行测量。

2.2　房产平面控制点的等级

房产平面控制点的等级包括：

二等、三等、四等平面控制点和一级、二级、三级平面控制点。

2.3　房产平面控制点的密度

对于建筑物密集的地区，控制点平均间距在100米左右，建筑物稀疏地区，控制点平均间距在200米左右。

2.4　房产平面控制测量方法

房产平面控制测量的方法可选用三角测量、三边测量、导线测量、GPS测量等方法。

2.5　房产平面控制测量技术要求

房产平面控制测量的技术要求按照现行的《房产测量规范》的有关规定执行。

第三章房产调查与房产图测绘

3.1　房产调查

房产调查分为房屋调查和房屋用地调查，包括每个权属单元的位置、权界、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。

房产调查应利用已有的地形图、地籍图、影像图，以及有关的产权产籍资料，按照《房产测量规范》附录A中规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表”以丘和幢为单位逐项实地进行调查。

房产调查应做到“调查全面、记录及时、准确无误”。

3.2　房产图测绘

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。

按照房产管理的需要，房产图分为房产分幅图、房产分丘图、房产分层图和房产分户图。

3.2.1　房产分幅图

房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。

是测绘房屋分丘图和分户图的基础资料。

房产分幅图的测绘范围包括建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其毗邻区域。

房产分幅图应与城市基本地形图分幅方法相一致。

房产分幅图表示的基本内容包括：

控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋维护物，以及与房地产有关的地籍、地形要素和注记。

房产分幅图的测量可采用野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等方法进行，具体的技术要求按照《房产测量规范》执行。

3.2.2　房产分丘图

房产分丘图是房产分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。

房屋分丘图的坐标系统应与分幅图一致，比例尺可在1：

100-1：

1000之间选用。

分丘图除表示分幅图上的内容外，还应表示房屋权界限、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

3.2.3　房产分层图

房产分层图是表示一幢多层房屋各层房间详细布局的重要图件。

房产分层图应标注比例尺，一幢房屋各层的分层图比例尺应一致。

各个分层图应注明第X层或地下室等层次名称。

如果有几层的房屋结构相一致，可绘制成一张图，并注明“第X-Y层”。

3.2.4　房产分户图

房产分户图是在分层图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗邻房屋的权利界限供核发房屋所有权证的附图使用。

分户图应表示的主要内容包括：

房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。

分户图的比例尺一般为1：

200，分户图上的丘号、幢号应与分丘图一致，房屋边长应实地测量，注记至0.01m。

第四章房屋建筑面积的测算

4.1　计算房屋建筑面积的必要条件

4.1.1　房屋计算建筑面积同时应具备的条件（室外楼梯除外）

1）应具有上盖。

2）应有围护物。

3）结构牢固，属永久性的建筑物。

4）层高在2.20米以上（含2.20米）。

5）可作为人民生产或生活的场所。

4.2　房屋建筑面积计算规则

4.2.1　计算全部建筑面积的范围

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积，门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4）室内楼梯、楼梯间、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6）挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

11）与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12）玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。

13）属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。

15）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

16）斜面结构房屋，其层高在2.20米以上（含2.20米，以下同）的部分均计算建筑面积。

17）立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20米以上结构层建筑面积的总和计算建筑面积。

18）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下方空间加以利用的，层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层的按多层计）。

4.2.2　计算一半建筑面积的范围

1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，无维护结构的不计算面积。

2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3）未封闭的阳台、挑廊等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。

4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

6）有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

4.2.3　不计算建筑面积的范围

1）层高低于2.20米的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。

2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、外墙装饰面、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3）房屋之间无上盖的架空通廊，或无上盖的阳台、挑廊，阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无上盖；架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层（含二层）以上，视为无上盖；阳台、挑廊的上盖在围护结构内水平投影面积小于二分之一的，视为无上盖。

4）房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。

5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。

7）利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。

8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9）独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。

10）与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。

11）检修、消防等用途的室外爬梯。

12）与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。

13）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。

14）房屋的室外台阶、踏步,底层室内楼梯延伸出室外的部分。

15）跃层式房屋上层挑空部位。

4.3　房屋建筑面积计算细则

4.3.1　层高计算

　层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

　一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、插层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值。

4.3.2　不规则建筑空间的面积计算

　建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。

　屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于2.20米时不计算外墙面积。

4.3.3　墙体面积的计算

　房屋勒脚以上的外墙中起保温作用的保温层计入墙体面积，但不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙以及因建筑立面装饰效果原因，外墙体保温局部增厚的部分。

　成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷帘门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。

　地下室外围墙厚可按审定的设计图纸确定。

　成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。

共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中。

　阳台、室外楼梯、落地窗、橱窗、凸窗、外走廊等与套内之间的分隔墙视为外墙；阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙；建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。

　外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。

测绘作业中可通过取墙中线的方法进行半墙墙体面积的计算，当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，取与柱相连的各墙的墙中线向柱内延伸交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积。

　建筑物中空部位的内半墙计入上空面积，外半墙按规定划分并相应计算建筑面积。

建筑物内设置夹层的，当夹层的高度在2.20米以上时，夹层部分的外墙分摊计算规定与标准层一致。

　斜面结构房屋高度低于2.20米以外的墙体均不计算建筑面积。

　房屋自然层内设有局部低于2.20米的楼层（如夹层、插层），此部分的外墙均不计算建筑面积。

　商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度，如系安装于地面梁体或墙垛之上，墙体厚度取梁体或墙垛厚度。

　位于飘窗两侧的墙体，无论是否为结构墙体均不计算建筑面积。

　飘窗与阳台相邻时，共有墙部分计入阳台面积。

4.3.4　幕墙的面积计算

　幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙。

　装饰性幕墙不计算建筑面积。

　围护性幕墙，按以下几种情况分别计算建筑面积：

a）当楼板边至幕墙外缘有悬空距离时，楼板边至外墙内缘的空间按上空计算。

b）当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙。

c）上下均由玻璃和其它材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为墙厚，并相应取半外墙。

4.3.5　阳台、露台的面积计算

　全封闭阳台按其维护结构水平投影计算全部建筑面积。

　未封闭阳台按其维护结构水平投影一半计算建筑面积。

　主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。

　作为消防通道（连廊）的阳台，列为不分摊的公用建筑面积。

　无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。

　阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影计算建筑面积。

　一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。

　半封闭阳台顶盖水平投影面积小于阳台围护结构外围水平投影面积，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按顶盖投影面积1/2计算建筑面积。

　一幢房屋的上、下层半封闭阳台水平投影线不完全重叠时（即左右错开），如重叠部分投影面积大于或等于阳台水平投影面积1/2时，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积，否则不计算面积。

　上层有阳台、具有围护结构且与上层阳台范围一致的底层平台，视作阳台。

　位于房屋天面、或因退层设计形成的露台，如露台属于一户专用，当其上方屋檐或盖板宽度不大于0.6米时，露台不计算建筑面积，否则露台有盖部分按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；如露台属于公共露台，无论上方屋檐或盖板宽度为多少，均不计算建筑面积。

　挑出主体墙结构的阳台按阳台面积规定计算；在主体墙结构内且与室内直接相通的阳台按套内建筑面积规定计算。

4.3.6　花池、空调机位的面积计算

　位于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位及设备平台不计算建筑面积。

　位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与其相连的建筑空间一体计算建筑面积。

4.3.7　楼梯、台阶、车道的面积计算

　位于建筑物外墙或服务于功能区主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯；位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，视为室内楼梯。

　有顶盖室外楼梯，顶层突出屋面部分不另计算建筑面积。

　室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按通过建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积。

　上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，且有封闭围护结构，下层室外楼梯视为有顶盖，按有顶盖的室外楼梯计算面积。

　穿越夹层、插层的楼梯，夹层、插层不使用的，其位于夹层、插层的楼梯间不计算建筑面积。

　室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。

　无上盖或上盖为非钢筋混凝土结构的部分室外车道不计算建筑面积。

　复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据规划许可的设计图纸按房屋自然层计算建筑面积，但预留的楼梯间位于房屋上层局部挑空部位的除外。

　错层建筑的室内公共楼梯，按其服务的区域自然层计算建筑面积。

　住宅室内楼梯上下行之间间隔大于0.20米时，商业用房、办公用房、生产厂房等的室内扶梯、楼梯、旋转梯等的梯间间隔大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，梯间的间隔空间应按上空处理。

4.3.8　飘窗、落地窗的面积计算

　飘窗不计算建筑面积，但在房屋主墙体以内通过处理形成类似飘窗的空间不论层高均计算建筑面积。

　落地窗按其围护结构水平投影计算建筑面积。

4.3.9　雨蓬、门斗的面积计算

　雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。

当雨篷由两面墙支撑的，不计算建筑面积；当雨篷除由两面墙支撑外，还设置有一根柱子支撑，则以柱外围向墙作垂线并与墙围成矩形的一半计算建筑面积。

当雨篷由三面墙支撑，其建筑面积按如下情况计算：

雨篷外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点连线与墙围成部分的盖板水平投影一半计算建筑面积（即悬空部分不计面积）。

　全封闭的门斗按其维护结构外围水平投影计算建筑面积，封闭不全的门斗参照雨蓬的标准执行。

　因建筑物相应层间水平投影不同，形成的位于首层类似于雨蓬、门斗的空间均不计算面积。

　不封闭雨蓬、门斗的高度超过二个自然层（含二层）以上不计算面积。

　烟道、采光井、通风井的面积计算

　供一户专用的内置烟道计入该户的套内建筑面积。

烟道外置时，取其与室内的隔墙为外墙，烟道不计算建筑面积。

　位于阳台的烟道单独计算，不计入阳台面积。

　多户共用的烟道作为公用建筑面积。

　专为地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积，在地面且独立于建筑物主体之外时，不计算建筑面积，在地面且位于建筑物内部时，地面部分不计算建筑面积，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积值。

　一幢建筑中数层共用的通风井、烟道，按其通过的使用层的层数计算建筑面积，通过的其它不使用楼层，该部分按中空计算建筑面积。

　建筑物主体外采光井无论是否有盖均不计算建筑面积。

　位于建筑物主体以外或附着于建筑物外墙体的烟道、通风井均不计算建筑面积。

　穿过夹层、插层及凸出屋面的烟道、电井、管道井、通风井、排气井等均不计算面积。

　通道的面积计算

　房屋底层的公共通道，不全为本幢服务不计算建筑面积。

　临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积。

　阁楼面积的计算

　规划行政主管部门审批的建筑面积中含阁楼面积，其层高在2.20米以上的部分均计算建筑面积。

　规划行政主管部门审批的建筑面积中不含阁楼面积，但阁楼具备使用功能的，阁楼层高在2.20米以上的部分参与共有建筑面积分摊，不确权，不具备使用功能的阁楼不计算建筑面积。

4.4　公用建筑面积的确认与分摊

公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不应分摊的公用建筑面积。

应分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。

公用建筑面积的权利归属按相关法律、法规、规章的规定执行。

4.4.1　不应分摊的公用建筑面积

　相关权利人合法协议约定的不分摊的公共建筑空间。

　建筑物内某些层中设置的用于消防避难的建筑空间。

　独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、杂物间等的建筑面积。

　建在幢内，为它幢或多幢服务的设备用房、值班警卫室、附属配套设施用房、市政设施用房、公用通道等的建筑面积。

　按规划批建，层高在2.20米以上的技术（结构）转换层，架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。

　消防阳台、消防连廊的建筑面积。

　用作公共休憩的亭、走廊、绿化等建筑物的建筑面积。

　规划行政主管部门相关文件中指标单列的如公厕等公共建筑面积。

4.4.2　应分摊的公用建筑面积

　相关权利人合法协议约定的应分摊的公共建筑空间。

　幢内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。

　幢内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。

　幢内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。

　仅为本幢服务的变（配）电室、消防控制空、水泵房、设备间、工具间、值班警卫室等。

　套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积。

4.4.3　共有建筑面积的分摊原则

　共有建筑面积的分摊，应以幢为单位进行。

非本幢的共有建筑面积不在本幢分摊，本幢共有建筑面积不分摊到其它幢去。

　产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

　无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例进行分摊。

　凡列为不分摊的公用建筑面积，一律不参与分摊其它的共有建筑面积。

　一幢建筑只有一个产权人时，如其不需分层或分户提供产权登记面积时，则该幢建筑可取各层外墙结构外围水平投影面积之和计算该幢的建筑面积，不需进行共有建筑面积的划分与分摊计算。

4.4.4　共有建筑面积的确认

在一幢建筑的计算数据进入计算系统之前，可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定:

a）　确定一幢房屋中所有公用建筑面积的范围和名称。

b）　将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。

c）　分析每一部分的应分摊共有建筑的服