淮安商业地产可行研究报告.docx
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淮安商业地产可行研究报告
淮安***置业发展有限公司
**国际商业广场·****住宅项目
可行性研究报告
第一章总论-----------------------------------第2-23页第一节项目背景-------------------------------第2-12页第二节项目市场环境分析------------------------第13-17页第三节项目SWOT分析---------------------------第17-19页
第四节项目定位--------------------------------第20-23页
第二章项目总体建筑规划思路--------------------第23-25页
第三章项目投资收益分析------------------------第25-29页第一节项目投资估算----------------------------第25-27页
第二节项目功能面积指标------------------------第27-28页
第三节项目价格定位----------------------------第28-28页
第四节销售收入预测----------------------------第28-29页
第五节利润预算表------------------------------第29-29页
第四章资金筹措计划----------------------------第30-32页
第五章敏感性分析------------------------------第32-33页
第六章项目风险性分析--------------------------第33-38页
第七章研究结论--------------------------------第38-38页
第一章总论
第一节项目建设背景
本项目位于江苏省淮安市***，现就淮安市的有关情况做如下介绍：
●淮安市概述：
淮安是一代伟人周恩来的故乡，地处苏北腹地，北接连云港，东北接盐城市，偏南接扬州市，南邻安徽省，西连宿迁市，南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里，现下辖清河、清浦、楚州、淮阴四区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县，面积1.01万平方公里，人口527万，市区建成区面积80平方公里，人口83万，是国家历史文化名城、淮海经济区中心城市、新兴的旅游胜地、工业基地和农副产品集散地。
淮安市境内河川交错，水网密布，内河航运的主干线京杭大运河流经于此，淮沭新河、苏北灌溉总渠、淮河入江水道、淮河干流、废黄河等9条河流在境内纵横交错。
全国“五大淡水湖”之一的洪泽湖位于淮阴境内，另外与邻市共有的湖泊有白马湖、宝应湖、高邮湖。
综合经济实力：
“十五”期间淮安市实现地区生产总值765亿元，财政收入突破百亿元大关，达到123.4亿元，全社会固定资产投资610亿元。
新型工业化加速推进，累计完成工业投入908亿元，规模以上工业销售、利税分别达1050亿元和119亿元，工业税收占财政收入的比重达55%，淮钢成为首家销售超百亿元企业，高新技术产业实现产值110亿元，占规模以上工业的10%，2007年存贷款余额分别达到600亿元、409亿元。
预计到2012年，淮安市地区生产总值将实现1565亿元，人均GDP超4000美元，达到3.15万元，全社会固定资产投资超2000亿元，财政收入超300亿元，城市化率超50%，城镇居民人均可支配收入力争超3000美元，达到2.2万元，力争2014年全面建成小康社会。
未来的淮安的将是辐射2000万人口的苏北腹地重要中心城市。
交通：
淮安是区位优势明显的重要交通枢纽。
明清时期就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。
现在，公路、铁路、水路四通八达，京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，从江苏新沂到浙江长兴的新长铁路纵贯全境，京杭大运河、苏北灌溉总渠等河道纵横交错，淮安到上海虹桥机场仅3个半小时的路程，到南京禄口机场、徐州观音机场、连云港港口和机场分别只有2个半小时、1个半小时、1小时的路程，在十一五期间筹建淮安机场。
初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络，凸现了淮安在江苏乃至全国的交通枢纽地位。
科技教育：
淮安是一座具有深厚文化积淀的城市，重视教育的传统非常悠久，人民受教育的程度普遍较高，高中入学率达78%以上，超过了全省平均水平。
目前，全市拥有5所高校、26所中专校。
高校、中专校的数量和在校生分别在苏北和全省名列前茅，培养的大批专业人才受到了沿海和江苏苏南等发达地区的青睐。
来淮安投资兴业可以获得大量素质高、成本低的专业人才。
农业：
全市耕地面积384230公顷,可供开发的黄河故道和滩涂近7万顷,淮阴水产资源丰富，有水面约400万亩.主要经济鱼类有16科83种，其中洪泽湖大闸蟹、大青虾、鳜鱼、白鱼、甲鱼、鳝鱼等远销国内外。
矿产：
淮安市矿产资源较为丰富，分布相对集中。
能源矿产资源有金湖县、洪泽县的石油和天然气，洪泽县老子山的地热。
非金属矿产资源丰富，品种多，有盱眙县的凹凸棒石粘土、玄武岩、白云岩；楚州区、清浦区、淮阴区的岩盐；洪泽县、淮阴区的芒硝等。
其中，盱眙县凹凸棒石粘土探明储量2.72亿吨，远景储量达5亿吨，占全国总储量的65％~70％，占全球总储量的近50％；岩盐资源探明储量1350亿吨（不包括洪泽湖底），居世界首位，且品位高、埋藏浅、品质优，盐层厚度达100米~200米，卤水浓度在300克／立升~320克/立升之间；淮安拥有华东最大的无水芒硝矿，已探明芒硝储量达20亿吨。
历史文化：
淮安，即淮水安澜之意，得名于1500多年前的南北朝时期。
据《南齐书
·州郡志》记载:
武帝永明七年（公元489年），割直渎、破釜塘以东淮阴镇下流杂一百户置淮安县，隶属于东平郡。
淮安之名始见。
淮安名人辈出。
是一代伟人周恩来的故乡。
历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗。
淮安名胜众多。
有周恩来故居、童年读书处、纪念馆、遗物陈列馆，有老子山，在盱眙境内有朱元璋高祖、曾祖和祖父的陵墓--明祖陵。
淮安不仅人杰地灵，而且风景优美，沿大运河，环洪泽湖，既可领略自然风光，又可观赏名胜古迹。
1986年国务院公布淮安为国家历史文化名城。
素有“壮丽东南第一州”的美誉。
●***概述：
***是江苏省淮安市的市辖区，面积296平方公里，人口31万。
****，历史悠久，人杰地灵，“汉初三杰”中的大军事家韩信、《西游记》作者吴承恩、戏剧大师周信芳、文学家陈白尘等历史名人都为这方水土所养育。
明清时，清江浦与扬州、苏州、杭州并称运河沿岸“四大都市”。
区内存有韩信城、慈云寺国师殿、清江浦楼、文庙、漕运总督花园、周信芳故居、苏皖边区政府旧址等人文景观，周边临近明祖陵、水下泗洲城、周恩来故居等历史文化遗址和全国第四大淡水湖—洪泽湖。
●项目投资商介绍：
香港***集团投资有限公司
香港***集团投资有限公司投资创建于1997年，注册地为**********，著名爱国企业家****先生任董事长，经过十多年的经营发展现已形成融房地产业、酒店旅游业、物流码头、商贸业和高科技工业等五大产业为主的综合性大型集团企业，集团下属控股公司十五余家，遍布澳门、香港、重庆、浙江、江苏、福建、厦门、泉州、安徽等境内外城市，总资产达20多亿元，拥有员工2000余人。
香港***集团主要是从事地产投资，尤其是商住地产投资、管理、营运的专业化公司，目前在全国各地注册的房地产开发公司如下：
公司名称
成立日期
营业执照号码
住所
法人代表
注册
投资总额
币种
股东
股份比例
1997-5-25
2600
美元
50%
50%
2006-7-11
2700万
美元
100%
2006-12-12
1200万
美元
100%
2006-9-5
630万
美元
100%
2005-4-7
2000万
人民币
100%
2004-9-8
8000万
港币
100%
香港***集团在全国各地还有其他全资子公司，具体注册资本及占比如下表:
子公司
注册资本
占比
1400万人民币
100%
3065万元人民币
100%
2800万元人民币
100%
2500万元人民币
100%
2350万元人民币
100%
1230万港币
100%
1000万元港币
100%
***集团的支柱产业——酒店旅游业，集团拥有2家星级酒店，坐落在福建省商贸工业重镇闻名东南亚的石材集散地***。
****大酒店（五星级）拥有311间高档客房，形成高级酒店与康体、娱乐、美食、休闲交映生辉的旅游服务品牌。
年平均入住率达70％以上，摘下了福建省酒店经营业绩双佳的桂冠，1997年******大酒店（四星级）的开业盛典又为**酒店旅游业锦上添花，经营业绩骄人，目前两个酒店年创收约1.8亿元，***集团旗下现在营业及在建的星级酒店还有****四星级商务酒店及***五星级大酒店等。
****集团还将在
***，建设服务于整个长三角都市群的大型综合性旅游度假项目——****国际桃园温泉度假区。
****项目是集旅游、五星级酒店、温泉酒店、大型会所、企业公馆、酒店式公寓、高级住宅等为一体的大型综合性旅游度假项目，该项目将以优越的地理位置，最齐全的业态，最先进的经营管理模式占据长三角地区高端旅游地产资源。
***集团的物流码头、商贸业——在中国石材之乡南安水头市，打造出中国石材之乡的龙头企业——福建泉州市**石业有限公司，该公司占地30亩，产品依托集团控股企业****科技有限公司和***（中国）通讯设备制造有限公司的商贸网点，打造完善的产业链条；并且投资成立福建********有限公司，占地100余亩，拥有三个60吨位的埠头，该产业链年创收高达2亿元左右。
***集团的高科技工业——在目前能源日益紧张的时代，成立了****能燃气设备科技有限公司，研制出“GAS工业用高效智能燃气设备”，该产品在安全环保的前提下实现节能率30％以上，预计市场销售额超过20亿元，本产品顺应时代发展潮流、符合国家产业政策，是行业中处于绝对领先的高科技产品。
***集团的房地产业——***集团的房地产是***集团支柱产业之一，已经形成了集前期策划、工程管理、销售及良好的售后服务和优质的物业管理为一体的开发经营与管理的模式。
先后投巨资在澳门、香港、重庆、浙江、江苏、福建、安徽、河南等地建设集购物、旅游、娱乐、餐饮、运动、游乐、文化、酒店式公寓八项功能于一体的城市国际商业广场----
“***·国际商业城市广场”，不断打造“中国城市商旅首选”，为缔造国内创新和专业的房地产集团倾情奋斗。
先后开发了明*********等，累计总开发建筑面积超过200万㎡。
2007年6月30日在无锡***一举签下占地约***亩的*****温泉度假区项目。
拥有****房地产开发有限公司、浙江****置业发展有限公司、江苏***置业发展有限公司、江苏***房地产开发有限公司、福建***房地产开发有限公司、安徽***置业发展有限公司等。
未来将以此模式陆续在上海、天津、无锡等中国大中城市建设新项目，打造“中国城市商业新典范”。
香港***集团十多年来在集团董事长***先生的带领下，朴实经营，稳健发展，在企业经营管理方面已经形成了以市场为导向的企业核心经营管理体系。
伴随着***集团大陆总部在上海的建立，香港****集团将成为中国最具影响力的多元化大型企业集团。
联盛集团董事长****先生在90年代初期就在福建开发了24万平米的****家园、4万平米的****大酒店等商住项目，尤其是从2003年以来，***集团利用自身的国内外商业地产资源，成功开发了17万平米的****国际商业广场、11万平米的****国际商业广场等项目，以及在建的*****新城、40万平米的****国际商业广场、
19万平米的****商业广场等项目，积累了丰富的商业地产开发经验，并且同中国房地产百强企业***集团合作开发建设了厦门***中心、福州***城市广场、郑州***城市广场等近100万㎡的高档商住物业，累计总开发建筑面积超过200万㎡，并在中国的商业地产界建立了广泛的人脉关系，与国内外500强企业TESCO乐购、家乐福、麦当劳、肯德基、中国电影集团、星美院线、冠军溜冰场、国美电器、苏宁电器等知名商家建立了紧密的战略合作伙伴关系。
其中****商业广场项目由***集团联合英国TESCO、冠军滑冰场、中国电影集团星美院线竞得项目的土地开发权，体现了商业地产中“订单式生产”的最高层次。
●项目开发商介绍：
淮安****置业发展有限公司
淮安***置业发展有限公司是香港***集团在淮安市注册的项目开发公司，是为开发建设淮安***国际商业广场·***住宅项目而成立的专业开发、建设与经营管理的全资控股公司。
项目公司以中高层委派和本土化人才相结合的人员构成，公司治理结构清晰，人员专业化素质较高，部门制度健全，以香港***集团的现代化、垂直化管理方式为基础，为淮安*****住宅项目的顺利进展奠定了坚实的基础。
●项目概况：
1、项目名称：
淮安***国际商业广场*****住宅项目
2、开发单位：
淮安***置业发展有限公司
3、项目规划：
淮安***国际广场****住宅项目位于淮安市****，****，地理位置优越、交通便利、周围基础设施完善，自然景色极佳。
项目规划用地面积：
****平方米，总建筑面积：
****平方米。
其中地上建筑面积为：
****平方米，地下建筑面积为***平方米。
淮安*****住宅项目规划为集高档生态宜居住宅、高端商业配套于一体的综合性建筑。
由两栋点式高层和两栋板式高层及临街商铺所组成。
住宅为5—20层、商业及配套为1—4层，地下一层设计成停车场兼人防。
第二节项目市场环境分析
1、淮安市房地产市场宏观分析
（1）
淮安房地产市场投资状况
从数据可以看出：
近三年以来淮安市房地产市场投资呈现稳定增长的态势，特别是2007年1—6月份，市区房地产投资额为28.07亿元，同比增长了15.37%，2006年在国家宏观调控的影响下，淮安市房地产投资增长依然强劲，可见淮安作为内陆中小城市，市场起步较晚，发展比较健康，受到投资者的青睐。
（2）开工面积与成交面积对比
数据显示：
随着投资的增长，2006年房地产开工面积比2005年增长47.3%；同期竣工面积减少10.8%；市场需求放大，同期房地产市场成交面积增长23.6%。
综合三个数据可看出，淮安市房地产市场供需基本平衡。
（3）房地产市场价格走势分析
淮安市房地产市场发展比较健康，价格处于低位上涨状态，2006年在受宏观调控影响下，价格上涨14.88%，预计今后几年仍将保持低速稳定发展趋势。
2、项目微观市场分析
房地产项目微观市场分析是建立在同区位同类项目对比的基础之上的：
综观淮安市房地产市场，与本项目住宅部分最具有可比性的项目有“****”和“****”，通过对“****”和“****”项目实地调查，可以看出区域内住宅地产的市场前景：
一、****
1）项目概况：
“*****”位于本项目东北方向，距本项目仅1公里，项目分别由31、26、16层组成的两栋住宅和一栋9层的文化宫文娱、商业、办公用房构建而成，总占地面积20925.1平方米，总建筑面积129178.5平方米。
该“*****”位置得天独厚，位于淮安传统的都心地段之上，城市双轴线淮海南路、承德南路，左右逢源，淮安商业最繁华的淮海路商业区，紧紧毗邻；市重点学校，***医院等生活配套设施一应俱全；社区四周被运河风光，大运河广场，****紧紧围抱
2）销售状况：
范围
价格（元/平方米）
销售状况
起价
4150
良好
均价
4540
较好
最高价
4930
较好
二、****
******系超大型综合性商住楼项目，总占地面积约11370.5平方米，建筑总面积62785.36平方米。
该项目东西长115.05米，南北宽66.39米，地面总高18层，建筑高度58.55米，其中商业两层，第一层沿街为带门面的商铺，第一层到第二层是1万多平方米的大型卖场，第3层以上由各高16层的4栋高品质住宅楼组成，面积约34111.75平方米，地下一层为商业、居住共有公用的地下停车场，与周边停车位一起可以满足同时停放机动车220辆、非机动车约2600辆
2）销售状况：
范围
价格（元/平方米）
销售状况
起价
3582
良好
均价
3938
较好
最高价
4293
较好
小结：
本项目所在的淮安市是房地产市场的热点区域，周边各项目的良好销售态势说明在中心地段的优质房源还是具有较大的购买需求；另外本项目引进数家世界500强商业企业，对业态分布进行统一规划，统一经营管理，以大、中、小多种主力店带动人流，形成业态齐全的商业中心，也为住宅的销售带来非常大的利好。
第三节项目SWOT分析
优势：
项目位于淮安市中心，地段优势较大；尤其是本项目西边的淮海南路作为淮安市最为重要的商业街，*****紧邻本项目，地理位置得天独厚，前景极好。
城市主干道四周环绕，市内外往来便利，交通便捷。
本项目住宅全部为高层建筑，高层俯瞰***全景，景观好、视野开阔；住宅户型南北通透，采光通风效果好，动静分离明显；配套设施齐全。
****集团依靠商业地产品牌连锁开发模式，引进TESCO乐购的入驻，将会极大的拉动人气。
项目高档次高层住宅与综合大型商业形成互补优势。
国际未来主流商业业态——SHOPPINGMALL，TESCO乐购超市，精品店，美食街等充分满足人们购物、娱乐、休闲、餐饮、文化等各方面的消费需求。
劣势：
由于本项目住宅为高层建筑，建筑成本较高。
由于项目地处闹市区，如果处理不好，可能会有噪声影响。
机会：
1、淮安市人口较多，2006年全市人口达到527万，其中市区人口达到83万，已接近100万人的中等城市水平。
2、近三年以来淮安市房地产市场投资呈现稳定增长的态势，淮安投资客较多，未来项目市场发展前景较好。
3、从近两年淮安房地产市场价格走势可以看出，房价在稳步上涨，则说明本项目实现利润增长的前景是比较可观的。
4、从近两年淮安房地产市场供需分析，市场的需求量有上升趋势，更有利于本项目销售阶段的去化速度。
5、淮安市房地产市场目前发展态势较好
威胁：
金马广场、中央新亚国际广场、淮海第一城、运河明珠、天龙御城、上城、新世纪豪园等众多项目的大规模开发，使当地的消费者有了更多的选择空间，与我们形成一定的竞争，会相对影响销售阶段的去化速度。
综上所述：
1.淮安地区缺少高档次、生态宜居性住宅项目，及高端国际化商业业态，居住环境、商业运营管理等与沿海发达地区有一定差距，这正是***集团在商住地产方面的优势，具有生态宜居及商业综合运营管理经验的***集团在立项之处即具有排他性优势。
2.淮安***目前的市政建设和配套水平相对落后，但在2～3年之后，*****
住宅项目落成后，淮安***无论从人口入住率、消费水平还是其它相关经济指标上都将更上一层楼，成为淮安地区排名前列的城区。
3.*****住宅项目以优越的地理位置、齐全的商业业态、高规格的合作商家及众多世界５００强合作伙伴。
在淮安地区乃至附近地区，都具有鲜明的唯一性。
4.体验消费时代的来临造就Shoppingmall时代的来临。
目前，***集团在国内已开发和正在开发的商业Shoppingmall项目，无论从总建规模，还是投资规模上都处于国内商业地产开发水平前列。
专业的商业地产开发水平，是项目成功的坚实保障。
5.由于*****住宅项目从各方面具有鲜明的唯一性和排他性，必将从淮安地区商业类项目中脱颖而出，占据商住地产市场的高端位置。
第四节项目定位
随着新经济时代的来临，淮安市经济的持续和良性的高速增长，市民收入不断增加，市民住宅消费结构进一步升级，呈现多样化、高品位的特点。
市场呼唤高档次、高品牌的生态宜居住宅及便捷、丰富的商业配套项目，能代表国际特色的新型宜居住宅及高端商业空间的出现。
“*****住宅项目”项目将充分利用***集团近十多年来的商住开发经验，依靠在**、**、重庆等地的项目建设成果，并借鉴国际国内先进理念和成功经验，建设集高端生态宜居住宅、
国际化商业、休闲、娱乐、餐饮于一体的高品质项目。
“淮安***国际商业广场***住宅”项目位于淮安市中心。
项目建成后将成为淮安市最适宜居住的尊贵、高尚、经典的高品质国际住宅，以其完善齐全、集多功能于一体的业态，配备以巨资打造的生态、游乐新景观，彻底颠覆淮安市原有单一的传统居住模式，缔造城市新生活、商业新典范，满足现代人对生活品位的苛刻追求，提高淮安城市住宅、商业地产档次。
总之“淮安*****住宅”项目将为淮安市商住地产及城市建设带来一场全新的变革。
“淮安******住宅”项目设计四栋20层配备空中花园的宜居生态住宅及4层商业配套区，住宅项目依靠****的生态景色、充分享有绿色、清新、宜居的经典环境。
商业业态以生活大卖场、大型美食城、商业步行街及独立产权商铺为主要经营内容，具体建设内容包括：
高尚住宅区
人们的居住需求不断升级，高层作为高档次的住宅，受到高收入阶层的青睐。
另一方面，土地是稀缺资源，中国人多地少，土地尤其显得珍贵，国家一直严格控制用地。
所以象“淮安*****住宅”这个可以独揽楚秀园优美景观和新鲜空气的绝版地块具有不可复制性。
我们的户型有典雅休闲的一房、浪漫温馨的两房、经济舒适的三房并配有独立的私家入户花园，让您无论身在何方都有回家的渴望。
在高层享受城市生活，更能放眼全城，独领新一代贵族生活。
高层阳光住宅以科学合理的全明户型设计，大开间、短进深、2.5米宽阳台、功能分区合理、动静分区、卫生间干湿分离，让每一户业主亲密接触阳光和健康。
生活大卖场
随着淮安市城市居民收入及生活水平的不断提高，原有的、老旧的小型社区超市已经远远无法满足城市居民生活的需求，市场呼唤大型规范化的国际连锁卖场的进驻。
***集团根据自身多年的商业地产开发经验以及与包括沃尔玛、家乐福、欧倍德、时代华纳等世界500强企业良好的合作关系，拟在本项目内引进经营一家面积在17000平方米左右的，淮安市最大的、经营超过25000种商品以上的综合性大型超市——英国TESCO乐购，与项目内档次齐全的业态形成互补，以带动整个项目的人流、物流，持续激发消费潜能，并以独特的“娱乐带动零售”的商业主张，创造最大化财富价值。
大型美食城
“民以食为天”是自古以来经久不变的道理，而且淮安市人民热情好客，以及具有淮安特色的“酒”文化，都是支撑淮安餐饮行业如火如荼的重要原因。
***集团在多年的商业地产开发的过程中，积累了上千家经营各地特色小吃的商家资源。
因此，我们拟在本项目内规划一个大型特色美食城。
这将与项目内档次齐全的业态形成互补，形成淮安市大众饮食的新中心。
商业精品街及独立产权商铺
随着淮安市城市居民收入及生活水平的不断提高，人们对物质的欲望也在增大，但遗憾的是，在淮安却没有一个真正的商业大量聚集的精品街。
不过，几年后在“淮安*****住宅”项目中，将有一条集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的多功能商业精品街
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