地块设计任务书样本.docx
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地块设计任务书样本
规划方案设计任务书（样本）
XX房地产开发有限公司
2111年2月13日
1
项目概况及用地分析
2用地自然条件概况及分析
3宗地位置
4应附文：
简述宗地位置
5应附图：
宗地城市位置图；宗地区域位置图
6宗地现状
7宗地四至范围
8应附文：
简述宗地四至范围
9应附图：
宗地红线图
10宗地现状地形地貌
11应附文：
简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析
12应附图：
宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图
13绿化植被与水面
14应附文：
简述宗地内绿化植被与水面状况。
如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施
15应附图：
宗地绿化植被与水面分布图
16气候气象
17应附文：
简述气温、主导风向、降雨量等指标。
18水文地质
19应附文：
简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况
20应附:
宗地地质资料（如：
初勘资料、周边建筑基础处理资料等）
21特殊地下物
22应附文：
明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物
23
24宗地社会条件概况及分析
25区域现状与规划
26应附文：
简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。
当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。
27应附图：
区域现状图：
区域总体规划图
28规划要求
29应附文：
说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的内容，对用地主要设计指标的分析。
30应附：
规划要点；容积率分析表
31交通状况
32应附文：
简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；
33应附图：
区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图
34公共设施
35公共建筑
36应附文：
描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；
37对设计存在影响的设施与标志物
38应附文：
简述以下有利与不利因素情况
39有利因素：
广场、公园、城市雕塑等
40不利因素：
高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。
41应附图：
周边公共设施图
42市政管线
43应附文：
简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高
44应附图：
市政管线图
45规划设计的基本原则
46定位
47项目的市场定位
48项目形象定位
49客户定位
50价格定位
51产品定位
52
53
54物业发展计划
55差异化策略
56项目主题
57规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）
58景观方案设计建议
59产品户型配比组合建议
60户型创新建议
61建筑形式、建筑品质及外立面建议
62小区配套建议
63提升房屋舒适度方面的建议
64道路交通组织建议
65产品生态环境建议
66概念设计研究结论
67概念设计研究各方案简评
68应附图：
各方案总平面，模型照片或表现图
69应附文：
简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。
70
71设计目标
72应附文：
描述项目楼盘设计形象目标
73经济技术指标结论
74应附表：
综合经济技术指标表
75
76综合经济技术指标表
77填表人：
填写日期：
年月日
78项目名称
79
80有无规划要点
81
82项目规划总用地
83
84容积率
85
86居住区用地
87
88建筑密度
89
90总建筑面积
91M²
92绿地率
93%
94住宅总建筑面积
95M²
96住宅总户数
97户
98公共服务设施总面积
99M²
100汽车位总数
101个
102住宅
103内容
104类型
105建筑面积
106占住宅总建筑
107面积比例（%）
108拟结构形式
109备注
111低层住宅（1～3层）
112
113
114
115
117多层住宅（4～6层）
118
119
120
121
123小高层住宅（7～11.5层）
124
125
126
127
129中高层住宅（12～18层）
130
131
132
133
135高层住宅（19层～100m）
136
137
138
139
141超高层住宅（>100m）
142
143
144
145
146公共服务设施
147内容
148类型
149建筑面积（M²）
150用地面积（M²）
152商业
153
154
156会所
157
158
160学校
161
162
164幼儿园
165
166
168市政公用
169
170
172其他
173
174
175汽车停车
176内容
177停车方式
178车位数
179占总停车面积比例（%）
181地下、半地下
182
183
185架空层
186
187
189地面车库
190
191
192
193地面露天
194
195
196交楼标准
197内容
198装修标准
199占住宅总建筑面积比例（%）
201毛坯房
202
204仅提供厨卫装修
205
207提供全套精装修
208
209
210规划方面的结论
211用地布局
212
（1）功能分区与产品类型分布
213应附文：
分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布
214应附图：
功能分区与产品分布图
215
（2）空间序列和层次
216应附文：
简述主要公共空间的功能和特点
217应附图：
相应的参考图片
218道路交通
219应附图：
交通分析图
220主入口位置
221人车关系
222应附文：
明确人车分流、局部合流或合流
223停车方式和数量
224应附文：
明确可采用的停车方式和各方式停车数量
225公交场站
226应附文：
明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等
227班车车位
228应附文：
明确位置和数量
229开发分期
230分期状况
231应附文：
简述分期期数、各期面积、各期位置
232应附图：
分期开发示意图
233首期销售卖场
234应附文：
简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求
235组团管理
236物业管理模式
237应附文：
明确小区开放程度和物业管理的基本单元
238低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）
239应附文：
简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求
240应附图：
组团基本单元分析图
241高层项目的标准层拼接意向
242应附文：
简述户型配置、朝向、核心体数量的要求
243环境景观
244景观现状
245应附文：
明确保留、利用、改造及消除的因素
246景观视线竖向分析
247应附图：
景观视线分析图
248景观设计方向和总体要求
249
250单体方面的结论
251公建配套
252应附文：
明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求
253应附图：
配套分析图
254住宅设计
255应附文：
明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）
256应附图：
住宅单体意向平面图
257
258技术方面的意见
259土方平衡方案
260应附图：
坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图
261日照分析方案
262应附图：
日照分析图
263技术配套的设置要求
264应附文：
明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求
265
266方案设计需要解决的主要问题
267规划方面的问题
268用地布局
269
（1）依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计
270
（2）依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计
271道路交通
272
（1）满足5类人回家流线的设计：
公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；
273
（2）满足人车关系要求与停车要求
274（3）满足公交车与班车停放要求
275（4）满足消防要求
276（5）进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计
277销售分期
278
（1）首期销售产品的合理搭配（标杆产品与现金流产品）
279
（2）首期销售卖场销售氛围的营造
280（3）分期设计应综合考虑以下因素：
281a.满足分期的期数、面积、位置要求
282b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点
283c.分期开发时物业管理模式的可行性
284d.分期开发时施工组织的可行性
285e.分期开发时道路系统的可行性
286组团与管理
287
（1）依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计
288
（2）根据物业管理模式进行组团管理设计：
组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等
289（3）高层项目依据标准层拼接意向深化设计
290环境景观
291
（1）景观设计具备明确的主题
292
（2）景观结构设计：
景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织
293（3）景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同
294时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性
295（4）处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等
296（5）现状景观的利用方式
297（6）当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析
298
299单体方面的问题
300会所单体方案设计
301商业单体方案设计
302商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用
303学校、幼儿园总图布置
304首期住宅单体方案设计
305建筑形态、风格与户型
306
307技术方面的问题
308日照间距设计
309土方平衡设计方案（针对复杂地形时）
310技术配套设施形态与位置设计
311煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等
312保温、遮阳和降噪
313要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本
314新技术新材料
315要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等
316其它技术意见在规划方案得到体现
317
318成本建议
319建安成本要求
320管线成本要求
321小区配套成本要求
322景观成本要求
323
324设计成果要求
325设计成果
326图纸请一律按A3规格印制、装订成册
327每个方案请提供设计文本12套。
328图纸内容要求（所有图纸方向应与正南北向一致）：
329序号
330内容
331规格
332备注
3331
334规划设计总说明及经济技术指标
335A3
336文字稿（中文）
3372
338总平面图（含环境）
339A3彩图
340A0展板
3413
342总体鸟瞰图
343A3彩图
344A0展板
3454
346透视图一：
各种住宅业态以正常视点看到的透视效果图。
347A3彩图
348A1展板
3495
350透视图二：
用正常视点以商业建筑为主体的透视图。
351A3彩图
352A1展板
3536
354内院环境透视图
355A3彩图
356A1展板
3577
358日照分析图
359A3
360
3618
362景观分析图
363A3
364
3659
366人流、车流分析图
367A3
368
36910
370小区消防分析图
371A3
372
37311
374各住宅单体标准层平面图、立面图、剖面图
375A3
376
37712
378会所各层平面图、立面图、剖面图
379A3
380
38113
382商业建筑各层平面图、立面图、剖面图
383A3
384
38514
386地下室平面图
387A3
388
38915
390总体规划模型
3911：
300
392
39316
394设计服务承诺书
395A3
396文字稿（中文）
397另外:
设计单位可根据需要提供其余表达构思和创意的相关图纸。
398提供完整的设计资料电子文件一套。
399请提供以作展示用的总体规划平面图、总体鸟瞰图、透视图等，表现方式不限。
400在装订成册的套装图中也要有相应的小表现图或表现图照片。
401
402总体规划模型要求
403比例为1：
300（带罩），底盘尺寸统一为1700mmⅩ1400mm，
404设计服务承诺书
405需报出方案设计、扩初设计、施工图设计的设计周期和进度安排、设计的取费方法及费用，施工配合安排、设计人员组成名单等内容,以密封的形式在投标当日与投标资料一起送交招标单位，由发展商最后选定设计单位，承担相应的设计任务。
406
407综合经济技术指标
408
（1）规划指标表
409
410规划指标表
411指标名称
412总体
413期
414
415数值
416（ha）
417所占比重
418（％）
419数值
420（ha）
421所占比重
422（％）
423项目规划总用地
424
425
426
427
4281.居住用地
429
430100
431
432100
433①住宅用地
434
435
436
437
438②公建用地
439
440
441
442
443③道路用地
444
445
446
447
448④公共绿地
449
450
451
452
4532.其他用地
454
455
456
457
458①市政道路用地
459
460
461
462
463②代征绿化用地
464
465
466
467
468③市政道路绿化用地
469
470
471
472
473④居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地
474
475
476
477
478⑤与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地
479
480
481
482
483⑥其他政府保留用地或不可建设用地
484
485
486
487
488总建筑面积
489m²
490m²
4911.
492
493①住宅建筑面积
494m²
495m²
497②非住宅建筑面积
498m²
499m²
501③住宅建筑面积比重
502%
503%
5042.
505
506①计入容积率建筑面积
507m²
508m²
510②不计入容积率建筑面积
511m²
512m²
514③不计入容积率建筑面积比重
515%
516%
5173.
518
519①不可售建筑面积
520m²
521m²
523②可售建筑面积
524m²
525m²
527③可售面积占总建筑面积比重
528%
529%
530
531
532住宅面积毛密度
533m²/ha
534m²/ha
535住宅面积净密度
536m²/ha
537m²/ha
538公共服务设施面积毛密度
539m²/ha
540m²/ha
541住宅建筑套密度（毛）
542套/ha
543套/ha
544住宅建筑套密度（净）
545套/ha
546套/ha
547人口毛密度
548人/ha
549人/ha
550人口净密度
551人/ha
552人/ha
553绿地率
554%
555%
556建筑密度（建筑覆盖率）
557%
558%
559容积率（建筑面积毛密度）
560万m²/ha
561万m²/ha
562总户（套）数
563户
564户
565总人口（按3.5人/户计）
566人
567人
568车位总数
569个
570个
571车位/户数
5721:
5731:
574说明：
5751.应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。
576项目规划总用地
577根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。
5783.居住区用地
579住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。
580根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地”三种情况。
5814.住宅用地
582住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。
5835.公建用地
584也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。
5856.道路用地
586居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
5877.公共绿地
588满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。
5898.住宅面积毛密度
590每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。
5919.住宅面积净密度
592也称住宅容积率，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅总建筑面积与住宅用地的比值表示。
59310.公共服务设施面积毛密度
594每公顷居住区用地上拥有的公共服务设施面积。
59511.绿地率
596居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（％）。
597绿地应包括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
59812.建筑密度
599居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）。
60013.容积率
601也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。
602
603
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