一规划范围与重点.docx
《一规划范围与重点.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《一规划范围与重点.docx（37页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
一规划范围与重点
一、总则
（一）规划范围与重点
本规划地域范围为东湖全区，总面积18.35平方公里。
本商业规划涉及到东湖区范围内的商业零售、餐饮服务网点和各类专业市场所组成的商业功能区及其总和。
具体包括商业中心、商业片区、商业街、专业市场、展览交易中心、社区商业网点。
规划重点地域为商业中心、商业街道和城北地区。
在这些地方积极引进现代商业业态。
（二）规划依据与原则
本规划主要依据《南昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《南昌市城市规划（2003—2020）》、《南昌市2002-2010年商业发展规划》、《东湖区国民经济和社会发展“十一五”规划》和商务部《零售业态分类》（GB/T18106－2004）进行制订。
本规划坚持的基本原则是：
（1）以人为本，远近结合，着眼未来，可持续发展的原则；
（2）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；（3）商业网点的空间布局规划与新型业态的组织引导相结合的原则；（4）大型商业设施建设与中小商店、社区商业生存发展相结合的原则；（5）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；（6）技术进步的原则；（7）非均衡发展，集中人力、财力和物力全力打造商业亮点和商业品牌原则。
（三）规划期限
本规划的期限为2006年—2015年，近期为2006—2010年，远期为2011年—2015年。
二、商业发展现状分析
（一）商业发展概况
“十五”期间，东湖区通过改善商业基础设施、美化商业和街道景观环境、引进商业大项目、打造商业品牌、积极调整商业业态，改革商贸流通体制，使人流、商流、物流、信息流空前活跃，商业经济得到迅速发展。
1.商业设施日趋完善
“十五”期间，东湖区的城北地区开发和旧城区、旧街道改造，为我区商业提供了难得的发展机遇。
根据统计，我区近年来修整改造区管道路190余条，特别是洪都北大道和阳明东路等的扩建改造工程，带动了商业全面发展。
区政府强化核心城区求质量、核心城外求增量的商业发展思路，形成了连点成线、画线成面、集面成块的现代商业格局。
东湖区商业设施配置基本情况表
商业设施类型
营业面积（㎡）
独立酒楼、大型超市和百货
400000
大型建材及建筑装饰材料市场
48000
汽车整车市场和配件市场
42000
图书批发市场、图书零售大楼、体育馆
90000
大型娱乐、休闲设施
60000
文化旅游资源设施
60000
医疗保健
140000
商务写字楼
650000
集贸市场
83000
其它商业设施
53000
总计
1626000
各类经营场所总营业面积达162.6万平方米。
满足常住人口日常生活需要的设施——零售商业网点为10508户。
其中独立酒楼、大型超市和百货总面积40万平方米左右，大中型休闲场所面积6万平方米左右、文化旅游资源设施面积6万平方米左右，商务写字楼面积65万平方米。
2.商业呈现良好发展势头
“十五”期间我区商业得到了较快发展。
一是各类商业业态发展较快，商业服务网络初步形成。
二是我区商业实现了小规模向较大规模的过渡，完成了商业发展自发无序型向规划有序型发展的转变，科学发展观在我区商业发展中得到较好贯彻和体现。
2005年全区全年社会消费品零售总额91.7亿元，比去年增长18%，其中限额以上企业为45.06亿元，增长14.73%，餐饮业零售额为8.15亿元，比去年增长12.2%，其中限额以上企业为5.35亿万元，增长7.89%。
商业对全区经济增长作出了突出贡献。
2005年我区商业经济发展高于全国5.1个百分点（全国为12.9%），高于全省3.0个百分点（全省为15%），高于南昌市2.3个百分点，呈现出良好的发展势头。
3.区域商业集群特色显著增强
“十五”期间，我区对商业的集群化和规模化发展高度重视，我区商业利用街道改造的有利时机进行了业态调整和重新定位，在不同地区形成了集购物、餐饮、休闲娱乐为主体的商业集群。
目前基本形成了三大商业集群，即以八一广场、太平洋百货购物广场等为核心，以中山路和胜利路为街区的购物型商业集群；以二七北路、福州路、沿江北路为主要街区的餐饮型商业集群和以象山北路、民德路、苏圃路和叠山路为主要街区的休闲娱乐型商业集群。
此外，区委、区政府明确提出了商贸发展要与区域资源优势相结合，以专业市场、连锁经营为载体，引进了汽贸、家电、建材装饰等一批竞争能力强发展前景好的商业企业，发展形成了洪都北大道汽贸市场、青山南路家具装修等具有鲜明产业特色的集贸批发商业集群。
4.品牌商业企业快速增加
“十五”期间，我区积极地推动“走出去，请进来”的大开放战略，对国内外大型商业品牌企业实施更优惠的政策，取得了较大成绩。
全国知名商家纷纷入驻我区，为我区商业发展夯实了基础。
（1）餐饮实现了品牌化经营。
餐饮业以改造传统店与培育新秀店等多种措施，创办了一批具有鲜明特色的优势餐饮企业。
0791、新东方大酒点、尚厨、阳光春天、相思林酒楼、长城大酒店、远东大酒店、万家灯火、五湖大酒店、澳门豆捞、菜根香酒楼、独一处福寿城、云南过桥米线、人情味、红牛大酒店等一大批规模大、实力强的餐饮企业的兴起，凝聚了较多的人气、商气、财气。
（2）娱乐休闲服务出精品。
精品服务提升了我区娱乐文化、休闲文化的品位，打造了东湖区娱乐休闲行业形象。
其中尚吧、天圆钱柜、华鑫夜总会、巴渝风、大红袍、长天港娱乐城、星光灿烂酒吧等均已发展成为东湖区娱乐、休闲的领军企业，同时其它高档娱乐、休闲场所不断涌现，也为我区服务行业的振兴奠定了基础。
（3）商业百货继续向大型化和规模化方向发展。
洪客隆、南昌百货大楼、国美电器、新一佳、沃尔玛、大众购物中心、步步高商厦等不断向全区的其它地区扩张分店，经营规模不断扩大，并取得良好的经济效益。
（二）发展机遇与商业资源优势
从区域发展大环境看，东湖区具有广阔的区域合作空间。
由于中国内地与香港和澳门最紧密经贸关系协定（CEPA）的签订，对我区招商引资势必带来很多的合作机会，我区将认真分析中国南部九省与香港、澳门的“9+2”区域一体化效应和“CEPA”效应，以寻求进一步合作的可能性。
2006年7月，美国《新闻周刊》沿引联合国《城市发展报告》，在人口达75万以上的“二级城市”中，该报告将南昌评选为“全球十大最有活力的城市”之一，而且是中国唯一当选的城市。
这也对我区获得外部商业资源提供了大量机遇。
从区域发展小环境看，东湖区地处南昌市的核心区域，也是城市人口的高密度地区，区政府始终致力于将其打造成为南昌市的现代商业和现代服务业的核心功能区。
因此，具有发展商业的独特优势，能够给商家带来巨大的商机。
（1）生活性消费的优势。
2005年我区常住人口为44.64万人,居民户数为12.30万户。
平均每户家庭人口3.63人。
2005年全区人口的人均实际收入为11700元左右，较上一年增长24.7%以上，人均社会消费零售额为20546元。
统计调查表明，全区居民实际消费总额为59.33亿元，人均消费为7569.9元，出现居民收入和消费同步高速增长的好势头。
我区外来流动人口（包括本市其它行政区）对东湖区社会消费零售总额的贡献为32.37亿元。
城市居民的人均可支配收入用于消费的消费率为64.7%。
我区目前进入城市居民收入快速增长时期，从而为城市商业发展提供了巨大的购买力。
给投资者创造了巨大的投资机会。
2004年南昌市服务行业人均年工资收入情况
服务行业
人均工资（元）
交通运输、仓储和邮政业
10204
信息传输、计算机服务和软件业
17555
批发和零售业
17260
住宿和餐饮业
7038
金融业
19243
房地产业
7298
租赁和商务服务业
9101
科学研究、技术服务和地质勘查
13546
居民服务和其他服务业
6561
教育
11905
卫生、社会保障和社会福利业
14752
（2）生产性消费的优势。
2005年全区工商企业总数为1046个，其中限额以上批发、零售企业总计67个，规模以上企业29个。
规模以上工业企业数24家。
2005年全区有生产资料市场3家，分别是洪都北大道旧钢材批发市场、三经路建筑装饰材料批发市场、二七北路汽配市场等。
2005年全区大宗生产资料消耗主要包括：
生铁、钢材、钢丝、铜材、水泥、原木、布、原煤、焦碳、汽油、煤油、柴油、燃料油、电力等。
总价值5.2亿元左右。
工商制造企业的发展将带动我区生产性消费的较快增长，为到我区进行投资的商家创造了发展机会。
（3）土地资源优势。
一些闲置土地资源有待开发利用。
我区地处南昌市的黄金地段，“寸土寸金”，属于商家必争之地。
目前全区低洼闲置土地面积还有6.16平方公里，待进行的旧城改造面积有4.7平方公里左右，街道道路等待改造里程在55公里以上。
这些闲置资源是促进东湖区商业经济增长的重要资源。
（4）老城区旧房改造的商业地产资源优势。
目前老城区占到整个东湖区面积的2/3以上，城市房地产的建筑寿命大约为50-60年，目前我区老城区大多数旧房进入到更新阶段。
因此，旧城区的房屋改造和商业业态提升将为商家创造很多的发展机会。
我区要推动商业发展，必须把全区的商业地产资源潜力充分挖掘出来。
东湖区主要街道的商业用地潜力基本情况表
街道
项目或商业用地
公园街道
1.老南昌二中用地；
2.苏圃路拓宽与改造；
3.佑民寺角地的旅游开发；
4.叠山路临街商业地产附加价值的提升
百花洲街道
象山北路、建德观街、百花洲路及后墙路等临街商业铺面的改造与提升
滕王阁街道
榕门路仿古一条街的商业集群化与质量提升
大院街道
1.部分省直单位搬迁，将行政办公用地转化为商业用地；
2.二七北路改造与商业业态提升；
3.人民公园和动物园的搬迁或商业化运作
彭家桥街道
1.江西师范大学用地整体退出与商业化运作；
2.医学院用地整体退出与商业化运作；
3.洪都北大道临街商业用地挖掘；
4文教路临街拓宽改造；
5.湖滨南路、湖滨西路、青山北路和富大有堤等的大规模开发
董家窑街道
1.青山路铁路货运场；
2.阳明东路临街商业用地的运作；
3.南京西路、二七北路、沿江路、青山南路、永外正街延伸路等改造与开发。
豫章街道
1.部分省直单位搬迁，将行政办公用地转化为商业用地；
2.沿江北路的八一大桥以北段商业街道商业业态引进
3.该街道旧房改造与拆迁
八一桥街道
该街道的旧房改造与拆迁
墩子塘街道
1.叠山路和阳明路的商业业态改善；2.中医学院整体搬迁
（5）通过调整商业行业结构创造的商业资源优势。
各种生活性消费服务业的发展，离不开当地居民的收入水平、消费水平和市场的规模，当生活性消费服务扩张到一定的水平，其增长就会趋于稳定。
要挖掘生活消费服务业的潜力，就必须根据居民消费变动趋势选择商业产业发展方向，调整好城市的商业行业结构。
我区商业行业结构调整为商家提供了新的产业选择空间。
（6）人文和自然旅游资源的一定优势。
全区人文旅游景观共有14处，它们是：
滕王阁、佑民寺、八一广场、八一公园、朱德军官教育团旧址、贺龙总指挥部旧址、叶挺总指挥部旧址、杏花楼、钟鼓楼、宁王府、科技馆、博物馆等，红色旅游景观资源的商业价值尤其突出。
全区共有湖泊、水面资源6处，分别是：
东湖、南湖、北湖、青山湖、赣江、抚河等，有一定的可利用商业价值。
全区共有自然景观、特色建筑（包括大桥）资源共6处，它们是：
八一桥、人民公园、动物园、贤士湖公园、相思林公园、八一广场等，这些资源也有较大的利用价值。
（三）存在的不足
（1）城市商业土地利用效率低，一是核心城区小商店沿街道发展，挤占了满足高附加价值商业发展需要的商业设施；二是临湖和临江商业房地产资源没有得到很好地利用。
（2）商业设施整体发展水平低，总量不足，结构不合理，规模较小。
例如，餐饮设施供给相对过多，满足高附加价值和现代服务业的商业设施供给不足，导致总体商业经济效益低。
城市商业设施必须满足这些现代商业的发展需要，我区传统业态还有待进一步调整创新。
（3）能够吸引大规模流动人口进行消费的亮点工程和商业设施不足。
目前除了八一广场和胜利路的商业设施之外，其它地方亮点工程较少。
人文、自然景观资源吸引力还有待进一步提高，滕王阁等旅游景点沿线商业以小商品市场为主，设施较分散，缺乏特色，对游客吸引力较小。
（4）居住区、大型商住开发区虽初具规模，但配套商业设施发展相对滞后。
（5）批发交易市场、集贸市场档次低，营业设施需要进一步改造升级。
（6）商业人才不足。
经营管理人才的缺乏和人才结构的不合理已成为制约东湖区商业企业发展的瓶颈之一。
（7）商业资本不足。
从2003年和2004年的统计数据看，东湖区每年的商业投资缺口都在3-5亿元左右。
因此，我区的商业发展仍然受到资金的制约，需要提高商业投资的回报率来吸引外部商业资本的流入。
三、指导思想与发展目标
（一）指导思想
规划期内东湖区商业发展的指导思想是：
以科学发展观为指导，以城北片区商业发展为重点，以打造商业产业集群为终极目标，按照区委、区政府制定的“楼宇里面抓经济，街道两旁做文章”的总体要求，不断深化商业流通体制改革，加快商贸企业结构调整，大力发展新型商贸业态，培育地方商业特色和商业企业品牌，紧密配合南昌市建设现代制造业重要基地的城市发展核心战略，以提高城市综合竞争力为核心，以实现南昌市和东湖区的商业现代化、国际化为取向，以将东湖区建设成为江西省和南昌市的商业龙头和现代商业、现代服务业的核心功能区。
我区围绕着商业发展的指导思想，需要有机整合区内外各种商业资源，把握现代商业和现代服务业及相关产业的发展趋势，建立与城市发展战略地位和经济发展水平相适应的，布局合理、结构优化、功能先进、配套完善、可持续发展的现代商业空间格局和网点体系，体现满足市场需求，提高人民生活质量，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求，使现代商业和现代服务业成为东湖区的支柱产业。
（二）规划理念
（1）坚持核心城内求质量，核心城外求增量的规划理念，根据城市产业动态发展，将城市商业用地资源配置到最佳水平。
（2）坚持商业业态选择以人为本的规划理念，布局整体设计突出“一次购足”和就近消费的特点，建立一套便捷的、网络化的商业服务系统。
（3）坚持城市商业产业集群化发展的理念，整体规划布局有利于商业产业集群的形成，以进一步提高我区商业集群化程度。
（4）坚持新增商业设施高级化的规划理念，力求未来东湖区商业设施高档次，高标准和高规格，满足流动人口对现代商业设施的要求，从而迅速提高流动人口对我区商业发展的贡献。
（5）坚持总体规划布局层次清晰的理念，满足不同类型消费者的消费需要。
根据不同人群的收入水平和消费水平，进行规划布局设计，建立一套层次清晰、结构合理、消费环境互不干扰的商业服务体系。
（6）坚持规划设计突出环境景观不断改善和环境保护不断提高的理念，使东湖区成为全市商业购物环境最佳，景观环境优良，适合人居的理想场所。
（三）规划总目标
为了把东湖区建设成为江西省和南昌市的商业龙头和现代商业和现代服务业的核心功能区。
规划期间我区商业发展的四大奋斗目标是：
1.基本建成区域性商贸流通中心
加快商业建设发展步伐，建立起立足区内、辐射周边、畅通高效的商业贸易流通体系，建立起交易规模大、辐射面广、规范有序、功能先进的市场交易体系。
充分体现南昌“旅游胜地，购物天堂，万商云集”现代化商业城市的风貌。
2.基本建成特色化商业集群
充分发挥地域优势，叫响服务品牌，做大特色规模。
商贸流通业、餐饮业与休闲娱乐业既相对独立，又相互渗透、相互促进、共同发展。
以我区现有的特色名品、名店为重要资源，有计划地协调发展餐饮、娱乐、休闲设施，形成以专业店、特色店、酒店、宾馆、茶社、休闲娱乐服务为一体的多功能商业街区，弘扬商业文化、营造特色商业，使商业街成为市民和国内流动人口购物、休闲的理想场所。
3.基本建成网络化商贸流通体系
以促进商贸发展为主线，加快我区营销网络建设。
在统筹、协调和综合管理全社会大商业的前提下，整合全社会商业资源，发挥商业资本的规模效应，提高商贸业组织化水平。
到“十一五”期末，我区基本建立健全商贸流通的市场宏观调控体系；建立健全商贸流通业高效率、有吸引力的政策体系；按照市场经济规律进行运作，推动和引导以连锁商业为主体的零售体系，以展览交易中心为主体的新型商贸批发交易体系，以代理、经销为主体的采购体系，以电子商务带动新型业态发展，最终形成网络化的商贸流通体系。
4.成为国际商务洽谈和国际旅游观光的理想场所
南昌作为“全球最有活力的城市”和“最有魅力的城市”，体现了它作为国际化商业城市的初步印象，规划期间，我区将加快商业国际化进程的步伐，充分发挥区位优势，力争更多跨国商业集团和国际采购中心进入，同时使我区成为国外商务、国外金融服务和中介服务、旅游者观光和商务洽谈的理想场所，提高我区商业跨国发展程度，利用跨国公司改善我区商业的经营理念，使我区商业结构与业态、管理技术水平等符合国际规范。
（四）具体发展指标
1.未来十年东湖区的商业发展目标
要使南昌成为中部地区的旅游、购物、休闲娱乐中心，作为核心城区的东湖区必须做出更大贡献，有一个更快的增长速度。
我区确定社会消费品零售额18%的正常发展目标，力争达到20%的最优发展目标是可能的，这一发展速度对实现南昌商业在中部崛起具有重要的战略意义。
具体发展指标是：
项目
现状指标（2005年）
2010末年目标
2015末年目标
指标值
速度
指标值
速度
社会消费品零售总额（亿元）
91.7
正常180
力争210
正常18％
力争20%
450
20％
餐饮营业收入（亿元）
8.15
15.7
14%
30.6
16％
商业营业总面积（万m2）
162.6
245.6
10%
325.9
10%
商品交易市场成交额（亿元）
27.7
52.53
12%
101.17
14%
就业人数（万人）
2.3
4.1
15%
8.3
17%
社会消费品零售总占全市的比重（%）
23.5%
30%
/
35%
/
现代经营业态销售额在社会消费品总额中的比重（%）
28%
35%
40%
2.未来十年东湖区的国际化商业发展目标
“走出去，请进来”是我区发展开放型商业的一个重要战略。
未来十年，我区人均收入将超过3000美元，国际流行的大型多功能购物中心、采购中心、便利店等业态势必同步出现，国际零售业、国际旅游、餐饮业等生活消费性服务、国际金融服务和中介服务等生产性消费服务业等将得到一定发展，这给我区引进和利用外资提供了较大的发展空间。
具体发展指标是：
（1）外商投资商业企业对我区社会消费品零售总额的贡献达到15%以上。
（2）至少有10家以上国际著名零售业巨头入驻东湖区。
（3）我区承接国际旅游者人数达到8000人/年以上
（4）西式餐饮创造的消费总额达到餐饮营业总收入的25%。
（5）10家以上国际娱乐性跨国企业入驻东湖区。
（6）2-3家国际金融服务的分支机构进入我区。
（7）我区商业管理规范基本与国际接轨，区内商业企业有国际化经营的强烈意识。
（8）流通业电子商务技术达到国际水平，流通业国际电子商务业务占我区社会消费品零售总额的10%以上。
四.商业基本模式
（一）市场分析与商业结构
未来十年我区消费品市场需求潜力主要体现在：
（1）流动人口创造的生活性消费市场潜力。
通过分析预测，东湖区生活性消费市场潜力，未来5年，我区潜在生活性消费价值总计为108亿元。
由于目前我区的社会消费品零售总额，大部分来自常住人口，因此，未来要实现社会消费品零售总额的快速增长，我区将把主要精力放在吸引流动人口的消费上，通过打造亮点工程，吸引流动人口进行消费。
未来5年各街道流动人口变动状况及潜在消费价值
街道及面积
（平方公里）
排序
常住人口及可支配收入
街道常住人口收入特征
年潜在消费价值
总计:
108.亿元
外地年流动人口及预期消费额
滕王阁
（1）
4
4.0153万人/1.2万元
常住人口中收入区域
（5年人口总增长率7.5%）11.843亿元
18万人/0.5万元
百花洲（0.86）
6
6.0199万人/0.8万元
常住人口低收入区域
（5年人口总增长率5%）
10.341亿元
15万人/0.5万元
公园（0.62）
7
4.1244万人/0.8万元
常住人口低收入区域
（5年人口总增长率5%）
9.447亿元
15万人/0.5万元
大院（1.62）
3
4.8276万人/1.6万元
常住人口高收入区域
（5年人口总增长率10%）
13.557亿元
18万人/0.5万元
彭家桥（5.82）
1
10.286万人/1.6万元
常住人口高收入区域
（5年人口总增长率20%）
19.710亿元
20万/0.5万元
董家窑（5.42）
2
10.839万人/1.6万元
常住人口高收入区域
（5年人口总增长率20%）
17.732亿元
15万人/0.5万元
豫章（2.41）
8
4.1219万人/1.2万元
常住人口中收入区域
（5年人口总增长率10%）
7.918亿元
10万人/0.5万元
八一桥（0.42）
9
3.5122万人/0.8万元
常住人口低收入区域
（5年人口总增长率2.5%）
6.658亿元
10万人/0.5万元
墩子塘（0.54）
5
4.9866万人/1.2万元
常住人口中收入区域
（5年人口总增长率5%）
11.031亿元
15万人/0.5万元
（2）工业制造业拉动的生产性消费市场潜力。
2004年南昌市工业增加值235亿元，工业发展带动当地商业的效应为127亿元，未来带动商业增长的速度可以达到18%，而沿海城市工业制造业带动商业的效应一般为25%-29%。
因此，我区工业带动商业的效应还有提升空间，我区的生产性商贸服务业和现代服务业将继续快速发展。
（3）家庭社会化服务市场潜力。
目前我区家庭社会化服务水平低，未来随着城市居民收入水平的大幅度提高，南昌的家庭社会化服务如保姆、民办快递、家庭医疗、护理、电信衍生服务、银行、证券保险及衍生服务、住宅装修服务、教育消费等将有较大的市场潜力。
这将大大推动社区商业服务的进一步发展。
我区商业结构和商业业态需要根据市场需求的变化得到及时调整。
（1）我区商业结构将随着未来南昌人口数量、结构和质量的变化而调整。
未来10年，我区居民结构中工薪阶层约占76%，每年高素质外来商务人口和旅游者，将占到区内总人口的24%左右，知识分子群体、白领阶层的消费群体将占区内居民收入结构的25%左右。
因此，随着东湖区居民收入水平的不断提高，用来满足中低档次消费者的消费层次需要减少，高档消费的比例逐渐上升,将有25%以上的消费者追求高档次的国际流行时尚的消费，促使国际著名品牌商品专卖店在东湖区不断出现。
（2）我区商业结构将随着南昌市消费者收入水平和消费者行为变化而调整。
南昌市2004年、2005年住户平均每人生活费用支出及构成
项目
金额（元）
构成（%）
2004年
2005年
2004年
2005年
食品
2798.75
3163.33
47.73
44.78
衣着
506.08
623.49
8.63
8.83
居住
625.35
628.07
10.66
8.89
交通与通讯
507.11
594.62
8.65
8.42
家庭设备用品及服务
340.94
497.99
5.81
7.05
教育文化娱乐服务
665.9
升级会员 