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战略评估报告final
西藏天路公司参与柳吾新区开发的
战略评估报告
【2004】
2020年5月25日
第1章柳吾新区开发项目背景
1.1柳吾新区现状介绍
柳吾新区位于拉萨河东南，背山面河，与拉萨老城隔河相望，向北通过即将开工的柳吾大桥，直接进入城市中心区，并通过拉贡公路到达贡嘎机场；向东可与川藏公路连接，到达林芝、昌都等藏东地区。
柳吾新区行政隶属拉萨市柳吾乡，目前人口1181人，总户数223户，全部为农业人口。
规划区范围平方公里，新区基本上没有进行城市开发建设，目前仅有一条沙土路经川藏公路及拉萨一桥将柳吾乡和拉萨市老区相连，路面狭窄。
规划区内城市建设用地平方公里。
本报告主要针对北组团的开发，包括核心区和外围区，面积约4平方公里。
其中核心区指铁路客运站所在地到未来的柳吾大桥的核心范围，面积约1平方公里。
1.2柳吾新区开发的新契机
1.2.1青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况
2001年开始青藏铁路破土动工，其中在拉萨的铁路客运站选址在柳吾新区北部。
为新区未来的人流奠定了基础。
铁路进藏后，其高质量、全天候、长运距的特点将使本区内的一些矿产资源和绿色产品生产成本大幅降低，藏医药、绿色食品加工等产业得以启动。
铁路进藏还将使拉萨和周边省份乃至环印度洋经济圈和中亚地区的经济联系得到加强。
而柳吾大桥的建成将直接缩短新区与老区的距离，极大改善柳吾新区的交通状况。
1.2.2城市发展的自身需要
拉萨老城区（以大昭寺为中心方圆一平方公里的古建筑群）是藏民族文化的精华，近年来随着人口和城市建设的发展，历史名城保护面临着越来越严重的挑战。
目前拉萨全市人口21万（城镇人口），城市建成区51平方公里，而老城区面积平方公里，集中了7万人，造成老城区人口拥挤；另外经济发展引发的城市新功能没有相应的空间落实，一些建筑项目仍挤在布达拉宫附近，无论是建筑风格、体量还是高度都给历史名城的保护造成冲击。
第2章西藏天路为什么要参与柳吾新区开发
2.1公司战略要求发展第二主业
2.1.1西藏天路发展战略概述
西藏天路目前的发展战略：
天路应发展成为围绕公路建设的多元化企业，在做大建筑的基础上，继续开拓新的业务，追求更高的利润率，为股东、客户及员工带来利益；天路应首先做大建筑主业，通过强化招投标能力及项目管理能力等提高主业的竞争力；同时发展建筑行业中利润率较高的业务－建筑设计业务；在公路建筑能力强化之后，天路应围绕建筑项目公路能力开拓民用建筑等业务，真正将天路的主业做大；房地产行业及旅游行业是天路应发展的其他主业，建议天路在近期内进入房地产行业，在2年内进入旅游行业；实现天路发展战略的手段是优化股权结构，通过引进新股东带来新的符合天路发展战略的项目，以达到开拓新业务的目的。
2.2柳吾新区是天路发展第二主业的契机
根据天路的发展战略：
为了打造国内一流的建筑集团品牌，保持长久的发展，西藏天路必须建立起三个层面的业务组合：
第一层面核心业务：
在迅速推进公路建设的能力的同时，调整公司总部的组织架构，建立合理的工作流程，同时寻求开展建筑设计，及新的建筑业务。
第二层面新兴业务：
围绕建筑发展多元化，开发房地产业务。
第三层面侯选业务：
积极开展旅游业务，通过引进外资旅游公司，培育新的主业。
公司目前第一层面的核心业务发展状况良好，第三层面侯选业务也在积极的开展中。
目前急需挖掘合适的第二层面的新兴业务。
按照发展战略中的规划，第二层面的新兴业务将围绕建筑发展多元化，开发房地产业务。
西藏房地产业目前正处于成长阶段，一级土地开发是房地产价值链的源头，大多受政府和政策性控制，是房地产价值链中获得利润最高的一个环节，一般房地产商鲜有机会进入。
柳吾新区的开发对于拉萨市政府，是跨越式的一步；而对于天路公司，则属于历史性的机会。
柳吾新区的开发正是天路进入发展战略中第二层面业务——房地产业务的契机。
2.3西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT分析
2.3.1宏观环境分析（PEST分析）
2.3.1.1政治层面的影响
1．西部大开发战略对拉萨乃至整个西藏的经济、文化的发展起着积极的推动作用。
国家对西藏基础建设投资力度的加大将增加经济热点和消费热点的增长。
2．中央第四次援藏工作会议（2001年6月）明确指出，今后五到十年，是西藏加快发展、维护稳定的重要时期，要确保西藏的经济从加快发展到跨越式发展，十年内人均GDP赶上全国平均水平。
拉萨发展面临着前所未有的发展良机，有利于地区发展的方案将更容易获得政府的支持。
3．西藏自治区“十五计划纲要”中提到“十五”期间要加快交通、能源、水利等基础设施的建设。
使房地产业的发展进程进一步得到提高。
4．西藏自治区出台了《党政机关货币化分房制度》和《企业货币化分房制度》，目前西藏已经通过财政补贴的方式向２５００多名离退休干部发放了住房补贴。
这些住房补贴最高的达１２万元，最低的有３万元。
5．西藏的住房贷款实行中央给予的特殊政策。
西藏住房贷款利率５年以内包括５年的，利率为２．７９％，远低于内地的４．７７％；５年以上的利率为３．０６％，比内地５．０４％低近两个百分点。
6．2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》（“121号文件”），对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了严格规定。
对房地产开发商的资质和自有资金的要求提高。
2.3.1.2经济层面的影响
1．西藏近些年经济发展迅速，GDP从1995年的亿元到2002年的亿元。
虽然西藏GDP在国内仍然属于落后地区，但增长速度连续几年超过%，2002年增长速度达到%，在全国各省（区、市）中居于首位。
2．由于西藏经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入由1995年的4000元到2002年的7762元，高出全国平均水平，仅次于上海、北京、广东、浙江、天津和福建，列全国第７位。
居民的消费能力较强。
2.3.1.3社会层面的影响
1．西藏人口不断增长，由1995年的万人到2002年的万人。
其中拉萨市的人口由1995年的万人到2002年的万人。
2．随着青藏铁路的建成，拉萨的流动人口数量将进一步增加。
内地企业及外资机构进驻拉萨乃至西藏的数量也将进一步增加。
对房地产的需求相应增大。
3．随着经济的发展，生活水平的提高，西藏人传统的居住观念发生变化。
由原来的注重小环境，通常自建“一楼一底”的住宅，变为现在选择住宅时更注重社区大环境及周边环境，更强调居住的舒适性。
4．西藏目前还缺乏有实力的房地产开发商，整体房地产开发水平还比较落后，为新进入者提供了一定的空间。
2.3.1.4技术层面的影响
1．近些年来不断更新的居住概念以及新型建材的开发，包括发展迅速的太阳能和水源热泵等技术，使得房地产项目越来越合理，越来越满足人们的舒适生活的需求，也越来越激发人们对房地产产品的需求。
2.3.2房地产行业分析
2.3.2.1行业特性
1．周期性：
我国的房地产周期有三方面的特殊性：
第一是房地产周期的频率，大约是7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。
因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。
2．关联性：
房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。
随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。
而新的国际贸易保护主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加。
同时入关后，这些行业将面临跨国公司的强大竞争压力。
因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响。
3．地域性：
房地产地域性很强，各地房地产市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。
房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩张时，必须针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。
4．政策敏感性：
房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。
虽然我国国民经济的发展势头良好，预计今后几年仍会保持7%以上的增长速度，但国际形势的不稳定也有可能给我国经济带来较为严重的影响。
同时，房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有可能导致国家相关政策的变化。
2.3.2.2行业生命周期
根据“产业生命周期理论”，西藏的房地产业正在进入成长期。
其特性表现如下：
引入期
成长期
成熟期
衰退期
增长率
缓慢增长
加速增长
平稳增长
衰退
销售额
低
上升
保持高位
衰退
客户购买成本
高
较高
平均
低
产品类别
很少
增长
多样化
衰减
平均利润率
负
增长
平均利润
衰减
竞争对手
很少
增加
相对稳定
减少
典型定价方式
成本加成
价格渗透
竞争定价
减价
进入障碍
技术
竞争对手
竞争对手
产量过剩
典型广告方式
认知和教育
大众市场认知
减少
可以看出，在产业成长期进入房地产业是一个比较合适的时期。
2.3.2.3柳吾新区房地产需求分析
1．从土地供应商的角度：
客户包括房地产开发商和西藏有实力的机关、企事业单位；内地及国外机构驻西藏办事机构；公用设施提供者。
其中公用设施包括医院、学校、娱乐设施等。
2．从房地产开发商的角度：
客户包括商用客户及住宅客户。
其中住宅客户范围不限于拉萨本身的客户，也包括西藏各区县的有实力的人士；内地在拉萨的经商、办公人士；国外企业、机构驻西藏人士。
2.3.3西藏天路资源状况分析
新华信的研究表明：
新区开发和房地产行业的关键资源能力包括：
社会及政府关系、财务资源、人力资源。
其中社会及政府关系涉及到能否以低成本拿到土地并获得资金及政策支持的能力；财务资源涉及到是否有足够的自有资金和融资能力进行开发；人力资源涉及到是否有对项目土地的增值潜力具有准确分析和判断能力的人才，是否有对房地产项目具有整体策划能力的人才，对建筑设计和施工具有监督管理能力的人才以及具有市场营销策划和管理能力的人才。
以下从这几个方面对天路公司的资源状况进行分析：
2.3.3.1财务资源状况分析
1．西藏天路公司2002年主营业务收入为亿元，实现净利润3009万元，目前资产负债率为30%，资产状况良好。
2．资金来源：
天路公司为西藏唯一一家属于本地的上市公司，拥有比较宽松的融资环境。
资金来源可以包括股市募集资金、政策性贴息贷款、商业银行贷款等。
2.3.3.2人力资源状况分析
1．人员状况：
公司现有员工1125人，各类专业技术人员220余人。
其中，大学本科以上24人，大中专179人。
整体人员素质不强。
2．人员的专业背景：
主要专业为工程技术，缺乏房地产行业相关的专业人才及管理人才。
2.3.3.3社会及政府关系分析
天路公司是西藏交通厅直属企业，又是西藏省内唯一一家真正属于本地的上市公司，与政府的关系较为密切，并一直得到政府有关方面的大力扶持。
由于天路公司本身在西藏拥有良好的社会及政府关系，使得公司在取得土地资源和相关优惠政策等方面有充分的优势。
2.3.3.4其他资源能力分析
1．天路公司是西藏省内唯一一家本地的上市公司，其公司品牌在西藏拥有较大的号召力，在公司实行多元化战略、开发第二层面的新兴业务的过程中将具有较好的市场影响力。
2．天路公司是专业的公路建筑企业，本身具有专业的建筑施工和设计的能力，能够有效降低房地产开发的成本。
而且天路公司具有多年的建筑施工管理经验，拥有房地产开发企业所需要的对多个项目、不同事业进行综合协调管理的能力，可以实现不同业务之间的资源共享。
2.3.4西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT总结
2.3.4.1优势
1．拥有良好的社会关系和政府关系，在取得土地资源和优惠政策方面有先天的优势。
2．作为上市公司的知名度和市场影响力。
3．财务状况良好，拥有宽松的融资环境。
4．公司本身具有专业的建筑施工和设计能力。
能有效降低房地产开发的成本。
5．天路公司具有多年的建筑施工管理经验，拥有房地产开发企业所需要的对多个项目、不同事业进行综合协调管理的能力。
2.3.4.2劣势
1．缺乏房地产开发的行业管理经验和专业管理及技术人员。
2.3.4.3机会
1．国家对西藏投资力度的加大和政策方面的倾斜将加快西藏经济的发展。
2．居民可支配收入呈不断增长的趋势，人们的居住观念也发生变化，使西藏房地产业的发展有了坚实的基础。
3．铁路客运站和柳吾大桥在新区的设立，将极大带动该地区的人流和物流，成为新兴的热点投资地区。
4．拉萨城区人口增长迅速，老城区容量饱和，政府有人口南迁的规划。
5．拉萨老城区存在发展与文物保护的矛盾，柳吾新区的合理开发能有效的缓解这一矛盾。
6．西藏房地产业处于成长期，行业利润较高，进入障碍小，是进入这一领域的较好时机。
7．拉萨目前缺乏有实力的房地产开发商，为天路以高起点进入这一领域提供了较大的空间。
2.3.4.4威胁
1．西藏整体的经济发展仍然落后，居民可支配收入较低，人口较少，房地产市场的容量有限（格桑林卡已先期开发高档住宅区）。
2．柳吾新区的成功开发在很大程度上取决于政府的政策支持。
包括土地价格、基础市政设施、中央商务圈（CBD）的形成等。
3．中央政策对房地产开发商的资质和自有资金的要求提高。
4．房地产受宏观经济和政策性影响较大，西藏尤其是政治敏感的地区，当政策和经济受不可预见性因素影响时，会直接影响房地产业的状况。
5．目前西藏虽然还没有出现有实力的地产开发商，但拉萨的发展前景将吸引内地特别是成都有实力的开发商进入。
第3章西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式
3.1组织模式
柳吾新区开发商的组建应遵循“三个有利于”的原则进行，即：
有利于新区开发积极稳妥地推进；有利于市场化运作，减少行政干预；有利于开发商本身的发展和规范，或者说上市的目的。
鉴于此，建议以开发区管委会、天路公司、金建投资公司（暂定名，天路公司管理层组建而成的战略投资公司）、自治区外有丰富市场运作经验的投资公司A、B五家公司共同发起成立柳吾新区开发总公司（暂定名），实施柳吾新区开发项目。
引入区外投资者的主要目的在于利用他们丰富的新区开发和资本运作经验，吸引所谓“聪明钱”（smartmoney）。
柳吾新区开发总公司的股权结构如下：
开发公司注册资金7500万元人民币，其中：
政府：
以核心区500亩地，作价2250万元（平均45,000元/亩），占30%股份；
天路：
投入现金1500万元，占20%股份；
金建投资：
投入现金3000万元，占40%股份；
投资公司A、B：
各投入现金375万元，各占5%股份。
新组建的柳吾新区开发总公司将按现代化的企业模式运作，设立股东会、董事会、监视会、高层经理人员组成的法人治理结构。
3.2盈利模式
公司的赢利模式有以下三种模式：
3.2.1土地出让
未来公司的赢利模式以土地出让为主。
一级土地出让是房地产价值链的源头，也是利润最丰厚、风险最小的一个环节。
新公司通过政府入股的方式得到土地或通过向政府购买得到土地，在政府进行基础市政建设和绿化改造的基础上，完成三通一平的一级土地开发工作。
再根据规划及定位进行土地出让。
3.2.2招商引资
柳吾新区开发总公司可以作为核心分子代表政府在柳吾新区进行招商引资。
支持政府发展新时期的援藏模式，即可持续发展的援藏模式。
请内地的各级政府选派先进的企业进驻柳吾新区，不光进行资金援助，还包括能力援助，即先进的管理模式和人才援助。
使得援藏行为不是一次性的，而是可持续发展的、长久的援助。
3.2.3多元化参股
对于核心区的部分升值潜力巨大的土地，公司可以多元化参股的形式（比如以土地入股）共同开发，获得进一步的利润。
如政府南迁成功，对于政府迁出后布达拉宫周围的空地也可以参股的方式进行联合开发，获得利润。
3.3运作模式
整个柳吾新区北组团约9km2，其中有效用地4km2。
其中核心区（第一开发区）1km2，外围区（第二、三开发区）3km2。
整个新区的开发采用滚动开发的模式。
开发公司成立时从政府得到500亩的股权投资（作价2250万元）和3km2的预留用地（可能需交纳定金）。
1年内完成1500亩（1km2）土地的开发和出让，获得收益后，每年向政府购买一定量的土地，譬如每年1km2，作三通一平或更高层次（房地产）的开发。
整个柳吾新区第一组团全部开发建设时间共计4年，分两期进行。
第一期开发时间从2005年4月开始，至2006年4月结束，历时一年，主要实施对核心区1500亩地的综合开发。
第二期开发时间从2006年5月开始，至2008年5月结束，历时三年，主要实施对剩余土地的综合开发土地使用权的转让。
第4章风险分析
1．房地产开发受国家宏观政策的影响比较大。
西藏在国内有着特殊的地位，其政治敏感性极强，当政策和经济受不可预见性因素影响时，会直接影响房地产业的状况。
2．柳吾新区的定位和开发在很大程度上依靠政府的支持。
包括土地购买价的确定、行政机构的迁入、基础市政设施的完善、企事业单位的进驻等，都需要政府的支持。
3．政府应投资的项目未按计划时间完成，或资金不到位导致未按计划完成。
包括由政府投资的道路、桥、水、电、绿化、景观带等。
这些基础设施将直接影响土地出让的情况。
4．用地规划未按计划完成。
比如希望搬迁的单位未进驻新区，包括构成行政中心的行政单位、构成中央商务中心（CBD）的大型企事业单位、商务机构等。
这些将影响柳吾新区的定位。
并进而影响新区的房地产开发状况。
5．国家房地产政策可能会随着国家宏观经济的变化而出现调整。
或者由于房地产业的不规范而进行调整，从而给柳吾新区开发公司的运营造成难度。
6．土地的使用和获得方面的政策的延续性可能出现出现变化。
比如可能会比最初与政府商定的价格高，使得成本增加。
政府也有可能改变土地的购买方式，比如按照内地比较流行的拍卖方式，使得土地的购买价大幅度增加。
7．环保方面的风险。
柳吾新区特殊的地理位置决定它在环保方面的开发压力比较大，如果在环保方面有不妥的地方，将会遭到政府和有关组织甚至是宗教或国际组织的反对，从而使新区的开发受到阻碍。
8．中央政策对房地产开发商的资质和自有资金的要求提高。
融资存在一定的风险。
9．目前西藏虽然还没有出现有实力的地产开发商，但拉萨的发展前景将吸引内地特别是成都有实力的开发商进入。
第5章财务评估
5.1评价与分析的基础数据
5.1.1新区第一组团土地开发时期规划
第一组团开发计划
期数
一
二
年份
1
2
3
4
5
6
开发土地（亩）
1500
1500
1500
1500
转让土地（亩）
1200
1200
1200
1200
1200
5.1.2投资估算与资金筹措
本园区开发以自有资金和银行贷款相结合，采取滚动开发的方式，将前期转让回收资金投入到下期的土地开发中去。
因此，本园区资金运作表现为一种流动资金和经营成本运作的形式。
A.开发投资费用
主要包括支付土地出让金和土地三通一平整理两项费用。
其中，支付土地出让金为6万元／亩，土地三通一平费用为万元／亩。
投资费用计算见附表1。
两项费用分别为32000万元和15000万元。
B.开发期银行借款利息
园区开发使用银行贷款15000万元，用于支付土地出让金和三通一平费用。
其中五年期的长期贷款3000万元，贷款利率为4%，在项目的第一年投入，采用每年等额还本付息法；短期贷款12000万元，贷款利率5%从项目第一年开始每年投入3000万元，第二年偿还本金，分4年连续投入。
按年计息，利息总额为786万元，当年利息即可用转让土地的收入予以偿还。
具体计算见附表1、3。
由于本项目自身所具的特殊性，不能将其视为普通的项目、产品一类的固定资产投资，而只能看作是一种流动资金的经营，同时在这种情况下，很难确切地将资金投入与经营成本相互严格地分离，因此在计算中采取了将资金投入与经营成本相结合的方式来进行规划。
综上所述，本园区总投资为49586万元，建设期长期贷款利息为450万元。
园区开发资金来源为：
自有资金34586万元，银行借款15000万元，其中五年期长期借款3000万元，一年期短期借款12000万元。
自有资金中包括来自项目本身的收益再投入。
具体计算见附表5。
5.2财务评价
1.收入估算
园区在整个开发计算期内，除第一年进行开发投入无土地转让收入外，以后每年项目陆续开始投入运营，产生现金流入。
因此，园区的收入是伴随开发运营的进行而逐步产生的。
本园区项目的运营收入主要为土地使用权转让而获得的收益，另外还需要进行运营税金的估算。
A.土地使用权转让收入
园区经第一年投入资金进行开发整理后，第二年就可以开始部分投入运营转让，产生现金收入。
实际土地转让数随运营时期的进行而呈加速递增的趋势，此报告中为简化计算过程采用从第二年开始每年转让1200亩，分五年销售完。
获得的收入还可在支付银行借款利息及本金后投入到下一年的开发建设中去，实现土地的滚动开发。
各年土地使用权转让收入见附表3。
基准投资回报率按各年总投资及运营税金的10%来计算。
B.运营税金估算
园区土地在运营过程中取得转让收入，根据国家有关税法规定，应缴纳转让营业税和土地增值税。
其他诸如印花税、契税和一些附加税等小税种数额不大，对经济评价指标影响甚微，为简化计算，略去不计。
根据营业税法规定，转让土地使用权应当执行税率5%的营业税。
而根据所得税暂行条例规定，本园区进行的土地使用权转让应按西藏税务规定15%缴纳所得税。
根据上述估计和测算，本园区运营总收入为120000万元。
运营所需缴纳的税金总额为万元，其中转让营业税6000万元，所得税万元。
运营收入及税金估算见附表3。
2.成本估算
本园区总成本费用是指园区内各项土地运营过程中产生的全部成本和费用，包括生产成本、管理费用和销售费用、财务费用等项。
计得总成本费用为49586万元。
3.利润估算
根据总成本费用值与运营收入及税金估算表，编制园区损益表。
测算后得土地转让后利润总额为73623万元，缴纳所得税总额万元，税后利润万元。
其中所得税按产出收入扣除资金投入、借款利息和运营税金后的余额的15%缴纳。
具体情况见附表3。
4.财务盈利能力分析
根据国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价参数与方法》（1993）中有关参数的制定原则和方法，本园区项目设定财务基准收益率为ic=10%。
①FIRR和FNPV
根据全部投资财务现金流量表（见基本报表1），由下列公式和计算式分别计算所得税前和所得税后的财务盈利能力指标。
经计算，缴纳所得税前：
全部投资财务内部收益率：
FIRR=%
全部投资财务净现值：
FNPV=万元
缴纳所得税后：
全部投资财务内部收益率：
FIRR=%
全部投资财务净现值：
FNPV=万元
②利润率
投资利润率=利润总额/总投资*100%=%
投资利税率=利税总额/总投资*100%=%
园区税后利润总额万元，利税总额73623万元，园区总投资为49586万元，
5.财务清偿能力分析
本项目长期借款共3000万元，贷款期5年，贷款利率4%。
短期借款12000元，贷款期一年，贷款利率5%，分4年投入。
用于偿还借款的资金来源主要为土地运营转让后获得的收益。
为分析借
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