门头沟斋堂旅游集散中心项目征地以及拆迁实施方案细则.docx
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门头沟斋堂旅游集散中心项目征地以及拆迁实施方案细则
门头沟斋堂旅游集散中心项目征地以及拆迁实施方案细则
一、项目概述
1、区位情况说明
2、土地利用现状情况
3、现状人口情况
二、征地实施报告
1、征地补偿内容及其标准
2、征地补偿方案
三、征地补偿费用构成
四、征地拆迁总成本；征地拆迁实施流程
1、征地拆迁总成本；征地拆迁实施流程
2.资金落实
3.组织落实选定单位
4.大会通过
5.征地拆迁实施与手续办理
一、项目概念
1、区位情况说明
本项目规划用地四至范围为：
东至斋灵路，西至109国道，南至109国道，北至斋堂大街。
规划用地总面积34.93公顷（523.89亩），其中国有土地8.05公顷（120.66亩），集体土地26.88公顷（403.23亩）。
2、土地利用现状情况
该项目用地性质分为建设用地、园地。
现状用地情况见下表4-1：
表4-1：
现状用地情况一览表
总用地面积
（万平米）
建设用地面积
（万平米）
园地面积
（万平米）
34.93
29.91
5.02
用地类别示意图
3、现状人口情况
东、西斋堂村集体土地面积共28440亩（其中东斋堂5702亩，西斋堂22738亩）,农业总人口52人。
斋堂镇旅游集散中心用地土地一级开发项目共需征用集体土地面积403.23亩（其中东斋堂村164.16亩，西斋堂村239.07亩）。
根据人地比例（东斋堂为228.08亩/人；西斋堂为842.15亩/人），本项目不需进行农转非。
二、征地实施报告
1、征地补偿内容及其标准
依据《北京市建设征地补偿安置办法》（即“北京市人民政府令第148号”）：
①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。
涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
②征地补偿费实施北京市最低保护标准。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。
③征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。
2、征地补偿方案
本项目征地采用货币补偿方式。
本项目征收斋堂镇东、西斋堂村集体用地403.23亩（其中东斋堂村164.16亩，西斋堂村239.07亩），征地补偿费由土地补偿费、地上物补偿费构成，确定补偿标准时，在不低于最低保护标准的基础上经双方友好协商确定。
根据北京市人民政府第148号令，本项目征用农民集体所有的土地后，相应的农村村民转为非农业户口。
应当转为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。
应当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。
应当转为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。
按照上述计算方法，本项目征地时不需进行农转非。
四、征地工作进度计划
1、征地及拆迁进度计划
征地工作进度计划
工作阶段
序号
项目
2009
2010
5上
5下
6上
6下
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
征地实施
1
协商征地补偿
2
农用地转用手续及补偿
3
支付征地补偿费
4
上报、交费、取得征地批复
5
征地结案
6
取得建设用地批准书
拆迁工作进度计划
根据初步掌握的本项目地块基础资料及北京市和门头沟区关于拆迁工作的相关规定，制定如下拆迁工作计划，详见图5-1：
拆迁安置工作进度计划。
拆迁安置工作进度计划
工作阶段
序号
项目
2009
2010
5上
5下
6上
6下
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
拆迁工作
1
签署非住宅拆迁协议
2
实施非住宅单位拆迁
3
申办拆迁许可证
4
签署住宅拆迁协议
5
实施住宅拆迁工作
6
红线内场地平整
2、征地拆迁总成本
征地成本：
依据有关规定及本项目的实际情况，本项目征地补偿费用包括土地补偿费、地上物补偿费、防洪费。
根据相关规定，经初步测算征地费用合计约3105.68万元，折合7.7万元/亩。
具体各种费用构成详见下表：
项目征地补偿费用核算表
拆迁成本：
根据相关拆迁补偿文件并结合本项目实际，经过初步测算拆迁补偿费用合计约为24964.51万元。
具体费用构成详见下表：
项目拆迁补偿费用核算表
征地拆迁不可预见费
按照前两项之和的5%计算，为1403.51万元。
、前期费用
共计302.85万元，具体构成详见下表。
项目前期费用表
、财务费用
按前四项之和的70%计算贷款利息，年利率按5.4%（中国人民银行2008年12月23日公布的1-3年贷款利率），开发周期按1年，投资按均匀投入设定。
财务费用为=29776.54×70%×5.4%×1×0.5=562.78万元。
、一级开发管理费
按照前五项之和的2%计算，为606.79万元。
、一级开发总成本
序号
项目
金额（万元）
所占比例
1
前期费用
303
1.0%
2
征地费用
3106
10.0%
2
拆迁费用
24965
80.7%
3
征地、拆迁不可预见费
1404
4.5%
4
财务费用
563
1.8%
5
土地一级开发管理费
607
2.0%
合计
30948
100.0%
楼面地价（元/m2）
1791
、总费用分析
本项目一级开发总费用为30948.11万元，本项目规划建筑面积17.28万平方米，一级开发总费用折合每平方米楼面约1791元。
、投资进度
本项目一级开发总费用为30948.11万元，其中30%的自有资金由门头沟区财政提供，其余70%通过银行贷款解决。
根据第三章项目整体开发进度安排，制定如下投资计划，详见下表：
一级开发投资计划进度表。
一级开发投资计划进度表（单位：
万元）
序号
项目
金额（万元）
2009年
2010年
5-6月份
7-9月份
10-12月份
1-3月份
4月份
1
前期费用
303
151.4
151.4
2
征地费用
3106
3105.7
3
拆迁费用
24965
24964.5
4
征地、拆迁不可预见费
1404
1122.8
280.7
5
财务费用
563
140.7
140.7
140.7
140.7
6
土地一级开发管理费
607
607
7
合计
30948
292.1
29485.1
421.4
141
607
2.资金落实
本项目征地费用合计为3105.68万元，拆迁费用合计为24964.51万元，两项共计28070.19万元。
其中财政拨款30%，其余以贷款形式解决
3.组织落实选定单位
土地一级开发建设是在一个统一的开发计划下同时实施多个子项目的建设，结合本项目的实际情况，我们成立了由区、镇相关领导区土地储备中心及一级开发实施单位组成的项目领导小组，负责领导组织监督该项目实施，下设工程建设指挥办公室，统一指挥协调组织本项目拆迁、征地、市政、前期等子项目的具体实施工作。
4.大会通过
5.征地拆迁实施与手续办理
一、拆迁范围
本次拆迁范围为东至斋灵路，西至109国道；南至109国道，北至斋堂大街。
二、地上物现状调查
地上物现状情况分为住宅及非住宅两部分进行统计，具体情况如下：
、非住宅部分
根据统计调查和测算，需拆迁非住宅单位及个人约305户，拆迁非住宅建筑面积约4.07万平方米。
、住宅部分
根据统计调查和测算，需拆迁住宅约233户，拆迁住宅建筑面积约2.96万平方米。
三、拆迁补偿方案
1、拆迁工作原则
为保障住宅拆迁的顺利展开，切实落实以人为本，改善民生的总体要求，此次拆迁总的原则是：
依法评估、按规补偿、合理安置。
2、拆迁补偿安置方式
货币补偿，以村民自建房方式安置。
3、拆迁补偿依据文件
①《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）；
②《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知〉》（京国土房管拆字〔2001〕1234号）；
③《关于印发〈北京市房屋重置成新评估技术标准〉的通知》（京国土房管拆〔2003〕808号）
④《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函〔2001〕109号）
⑤《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》（京房地评字[1999]656号）
4、拆迁补偿款构成
①住宅拆迁补偿费用
该项费用为区位补偿价、重置成新价、区位补差价及补助奖励费用，具体补偿标准如下：
a.区位补偿价：
1510元/平米
区位补偿价=基准地价*容积率系数+基准房价
本项目位于拆迁房屋评估土地级别的九类地区，但现有的基准地价标准已不能满足现在的市场状况，所以参照门头沟以往拆迁惯例，以及本项目实际情况，确定本项目基准地价为650元/平米，容积率系数按1.4计算，基准房价按600元/平米取值，则区位补偿价为650*1.4+600=1510元/平米。
重置成新价：
400—800元/平米
区位补差价：
1200元/平米；
依据《北京市人民政府关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》，再根据门头沟区情况，确定住宅拆迁的相关补助费标准。
b.补助奖励费：
搬家补助费：
15元/平方米；
移机费：
1185元/户；
工程配合奖（在奖励期内完成搬迁的被拆迁户享受）：
35000元/户；
提前搬家奖励费（在奖励期内完成搬迁的被拆迁户享受）：
15000元/户（按实际产权户计算）。
按照上述补偿标准进行计算，需拆迁住宅233户，拆除住宅面积为2.96万平米，则住宅拆迁补偿费为11267.61万元。
②非住宅拆迁补偿费用
该项费用为区位补偿价、重置成新价及补助奖励费用，具体补偿标准如下：
a.区位补偿价：
1000元/平米
本项目非住宅拆迁分为国有企业拆迁及集体企业拆迁，考虑到区域内公平处理的原则，为加快项目进展，依据门头沟拆迁惯例，集体企业拆迁按照《北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》（京房地评字[1999]656号）的有关规定，同样给予区位补偿价。
依据656号文，再根据项目地块区域确定区位价格为730元/平米，K1取1.37、K2取1、K3取1，区位补偿价=区位价格╳K1╳K2╳K3，为1000元/平米。
重置成新价：
600-1000元/平米；
b.补助奖励费：
搬家补助费：
25元/平方米；
停产停业补助费：
按照800元/平米进行补偿；
工程配合奖（在奖励期内完成搬迁的被拆迁产权户享受）：
共计1525万元；
按照上述补偿标准进行计算，需拆迁非住宅305户，拆除非住宅面积为4.07万平米，则非住宅拆迁补偿总费用为13028.4万元。
5、拆迁服务费
拆迁评估费，按拆迁评估额的1%计算。
拆迁服务费，按拆迁补偿费用的1%计算。
拆除、清运费，按35元/平方米（拆除面积）计算。
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