土地估价师《估价实务》：需求曲线.docx

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土地估价师《估价实务》：

需求曲线

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是。

A：

城市中心的商业用地

B：

公益设施用地

C：

城市中心的综合用地

D：

待开发住宅小区用地

E：

时间因素

2、关于土地自然供给与经济供给，下列说法正确的是。

A：

土地经济供给是土地自然供给的基础，没有土地经济供给谈不上土地的自然供给

B：

土地自然供给随着人们科学技术的提高而增加，并在经济供给允许的范围内变动

C：

土地经济供给受到诸多因素的制约，在土地自然供给的范围内变动

D：

土地自然供给受到土地需求的影响而变化

E：

时间因素

3、地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的。

A：

一般因素

B：

个别因素

C：

区域因素

D：

特殊因素

E：

时间因素

4、在国有企业改制中，不存在“继续保留原划拨建设用地使用权5年以上”情形的是__。

A．城市基础设施用地

B．国有企业兼并国有企业

C．在国有企业兼并中被兼并的，一方属于濒临破产的企业

D．国有企业改组为国有独资公司

5、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）规定，各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立__制度，进一步加强对土地估价机构的监管。

A．初审

B．审批

C．抽查

D．备案

6、某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。

经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外5千米处的变电所接入，并由企业投资修建一条2千米长的道路与区域干道相连，无其他设施。

据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为。

A：

宗地红线外“一通”（通供水）及宗地内场地平整

B：

宗地红线外“二通”（通电、通路）及宗地内场地平整

C：

宗地红线外“三通”（通电、通路、通供水）及宗地内场地平整

D：

宗地红线内外“三通”（通电、通路、通供水）及宗地内场地平整

E：

合法性

7、某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。

在进行土地估价时，经调查获知以下数据：

一年期国债利率4．20％、一年期银行定期贷款利率5．23％、一年期银行活期存款利率4．56％、五年期银行定期贷款利率6．12％。

若该地区风险调整值为1％，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为6.20%.若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为4万元／年，市场租金标准为6万元／年。

通过这些信息，若要针对其他目的进行估价测算，则下列结论正确的是。

A：

土地使用权出让，宗地地价92万元

B：

土地使用权作价入股，宗地地价92万元

C：

标定地价评估，宗地地价106万元

D：

土地使用权转让，宗地地价101万元

E：

合法性

8、标准差与平均值的比值指的是__。

A．标准差系数

B．方差的正平方根

C．方差

D．全距

9、房地产开发资金按所有权归属不同，可分为。

A：

自有资金和企业负债

B：

短期资金和长期资金

C：

固定资金和流动资金

D：

在建资金和成品资金

E：

土地

10、根据统计表的作用不同，可将统计表分为__等类型。

A．动态统计表、静态统计表

B．调查表、整理表、分析表

C．简单表、简单分组表、复合分组表

D．时间数列表、空间数列表、时空数列结合表

11、下列关于赔偿义务机关，说法正确的是__。

A．对没有犯罪事实或者没有事实证明有犯罪重大嫌疑的人错误拘留的，作出拘留决定的机关为赔偿义务机关

B．对没有犯罪事实的人错误逮捕的，作出逮捕决定的机关为赔偿义务机关

C．再审改判无罪的，作出原生效判决的人民法院为赔偿义务机关

D．二审改判无罪的，作出二审改判的人民法院和作出逮捕决定的机关为共同赔偿义务机关

E．再审改判无罪的，再审的人民法院为赔偿义务机关

12、《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：

“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让．”

A：

市场租金及租期

B：

合同租金及租期

C：

合同租金与市场租金的差值及租期

D：

合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率

E：

时间因素

13、某宗地（丘）有5个界址点，其坐标分别为11（5，1）、J2（6，1）、J3（4，4）、J4（2，2）、J5（3，1），则该宗地的面积数值为．【2006年考试真题】

A：

6．5

B：

7．5

C：

13．0

D：

15．0

E：

土地

14、根据法律规定，各省、自治区、直辖市规定的基本农田应当占本行政区内耕地的__。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

15、土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是__价格。

A．土地所有权

B．抵押权

C．土地使用权

D．收益

16、甲县某企业占用耕地后，向本县国土资源局缴纳了耕地开垦费，但由于甲县耕地后备资源匮乏，经上级市国土资源部门统一安排将开垦费交给乙县异地补充耕地。

按照耕地占补平衡考核办法，补充耕地的责任单位是（）。

A．占地企业

B．甲县政府

C．乙县政府

D．市国土资源部门

17、某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为__万元。

A．50.5

B．67.5

C．70.5

D．72.5

18、下列估价法中，__更适用于土地附着物的估价。

A．残余法

B．剩余法

C．成本法

D．收益还原法

19、某待估宗地所处区域基准地价为500元／平方米，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0．13，年期、期日、容积率修正系数分别为0．97、1．06、1.51，则采用基准地价系数修正法评估该宗地地价为元／平方米。

【2004年考试真题】

A：

500

B：

503

C：

675

D：

877

E：

时间因素

20、依据我国城市分类，特大城市是指。

A：

直辖市

B：

省会城市

C：

计划单列市D.人口100万以上城市

D：

1：

25000～1：

50000

E：

时间因素

21、应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是。

A：

该宗土地规划许可的用途

B：

该宗土地规划的容积率和建筑密度

C：

该宗土地开发周期

D：

该宗土地开发完成后房地产可能的售价

E：

时间因素

22、在路线价估价法中，标准深度是指__。

A．标准宗地的深度

B．道路对土地利用价值影响为零的深度

C．各宗地临街深度平均值

D．城市规划确定的道路红线深度

23、某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利率为60,4，则该宗地50年使用权价格为万元。

A：

286．03

B：

301．87

C：

351．88

D：

355．33

E：

时间因素

24、某城市四级工业用地基准地价为300元／㎡，设定的土地开发状况为四通一平（上水、下水、通电、通讯和场地平整），若增加供气、供热将使地价分别增加40元／㎡、30元／㎡，若该四级地上某工业区达到上水、下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到元／㎡．（2002年真题）

A：

300

B：

340

C：

370

D：

330

E：

合法性

25、下列对土地估价的描述不正确的是。

A：

土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

B：

同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素，它对地价产生深刻的影响

C：

同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大

D：

土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

E：

时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列资产中，属于流动资产的有．【2008年考试真题】

A：

货币资金

B：

应收账款

C：

递延资产

D：

短期投资

E：

机器设备

2、护坡、挡土墙是山地型城市居住区需要考虑的建设内容，其费用一般占到土石方费用的（）。

A．10%～15%

B．15%～20%

C．10%～20%

D．20%～25%

3、西部地区未利用地占全国未利用地总面积的__。

A．60.1%

B．76.5%

C．80.6%

D．86.7%

4、按照国土资源部印发的《土地分类》，教育用地属于。

A：

公共建筑用地

B：

公用设施用地

C：

文体用地

D：

机关团体用地

E：

35％～50％

5、下列固定资产中，应计提折旧的是的设备。

A：

当月交付使用

B：

当月以经营租赁方式租出

C：

季节性停用

D：

已提足折旧继续使用

E：

取得开工许可证

6、居住小区的规模主要取决于__。

A．公共建筑成套配置的合理性

B．居住建筑密度

C．住宅建筑的组合方式

D．居住区的规模

7、是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期目的土地使用权价格。

它是该类土地在该区域的标准指导价格。

A：

级别基准地价

B：

区片基准地价

C：

路线价

D：

标定地价

E：

35％～50％

8、基准地价评估所用数据以现实土地的__为主。

A．收益

B．租金

C．潜力

D．地价

E．取得费

9、房地产开发项目风险辨识的过程可分的步骤包括__。

A．确认不确定事物的存在性

B．建立风险清单

C．进行风险分类

D．排除主观因素存在

E．确认不确定性额的存在

10、在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有。

A：

行政因素

B：

社会因素

C：

经济因素

D：

交通条件

E：

土地

11、土地估价报告中三级审批是指。

A：

主办估价师自查

B：

部门的二级审核

C：

机构负责人的审批

D：

委托方负责人的审批

E：

国土资源部门审查

12、建设项目用地预审应当遵循的原则包括__。

A．符合土地利用总体规划

B．保护耕地，特别是基本农田

C．合理和集约节约利用土地

D．符合国家供地政策

E．符合集体土地政策

13、土地具有不同于一般商品的特殊性，下列对土地自身特性描述正确的是__。

A．表示方式不同

B．地价主要由地产需求决定

C．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定

D．地价具有明显的地区性和个别性

E．地理位置的特殊要求

14、保留划拨土地使用权的情形包括__。

A．基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

B．国有企业改组为股份合作制企业的

C．改造或改组后的国有企业用地

D．关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地

E．国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的

15、按照现行政策，下列情况中，__可以获准采取协议方式出让国有土地使用权。

A．汽车销售中心用地

B．商品房开发用地

C．公共建筑用地

D．工业用地

E．现状用地方式不变的情况下补办出让手续

16、国土资发[2006]307号发布的《全国工业用地出让最低价标准》是__。

A．省级人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准

B．市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出止价格时必须执行的最高控制标准

C．市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权划拨价格时必须执行的最低控制标准

D．市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准

17、计算农用地利用等指数的方法有__。

A．按指定作物土地利用系数计