交通银行营业网点选址管理办法 预财部.docx

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交通银行营业网点选址管理办法预财部

各省分行、直属分行：

为进一步加强对营业网点选址的管理，规范营业网点选址行为，提高营业网点综合经营效益，根据交通银行网点建设的相关规定，现将《交通银行营业网点选址管理办法》印发你们，请遵照执行。

交通银行营业网点选址管理办法

第一章总则

第一条为进一步加强对营业网点选址的管理，规范营业网点选址行为，提高营业网点综合经营效益，根据交通银行网点建设的相关规定，特制定本办法。

第二条本办法所称营业网点选址，是指已列入总行网点建设规划并符合总行新建或可迁址相关规定的营业网点选址，适用于交通银行各分支行营业网点选址行为。

第三条营业网点选址类别包括：

营业网点、离行式自助服务区的购置和租赁，以及商业、公共场所摆放自助设备场地租赁。

第四条营业网点选址要通过逐级申报、论证、审议等程序，由总、分行依据管理权限范围进行审批。

第二章营业网点选址的原则和要求

第五条营业网点选址的总体原则：

（一）营业网点选址必须符合全行网点建设规划。

各分行应该首先针对全行网点建设规划和营业网点建设费用要求，制定本行网点建设规划，树立全局意识。

（二）要以效益为中心，以维护交通银行的整体形象，增强营业网点的综合竞争能力，提升营业网点的经营效益和品牌效应为目的，依据总行规定和分行人、财、物实力，集中管理、合理安排、分步组织实施。

避免形成低产网点。

（三）选址信息来源、踏勘、洽商、签订合同和接收房地产及办理权证等程序，必须符合当地政府管理部门相关规定和总行制度。

（四）各分行网点建设规划要和城市规划发展趋势相一致；备选楼盘房地产用途、性质及房型、结构必须和我行营业网点使用功能相匹配；各项经济指标测算依据要客观、准确。

第六条营业网点选址的总体要求：

（一）选址范围以商业办公和中高尚大型居住社区、人口密集或白昼人流量较大、中高尚收入人群聚集、交通便利等综合类的一流区域和一流位置为主要对象。

（二）选址的房地产权属和界址要清晰，预售证或房产证及土地证齐全，出售或出租方在当地行业管理部门（如建委、房地产局、地税局等）无不良记录；房产结构良好、消防验收手续齐全；供电等物业满足使用需求；拆迁项目涉及的安置问题已解决或已得到落实；在建工程后续资金有保障；销售情况良好且无重大事故发生；房地产权属无法律纠纷（若出租房产已设定抵押的，必须取得抵押权人出具同意出租的书面文件）。

（三）所选网点门前或地下要有充足的停车位，可为中高端客户来行办理业务提供停车便利服务。

（四）门头广告位显着。

第七条网点地理位置选择：

（一）道路路口位置选择：

十字路口以西北角位置较好；三岔路口以人流量较大的路口正面较好；丁字路口以人流量较大的转角位置较好。

（二）街面位置选择：

朝阳街面优于背阳街面；宽度25米左右或以下街面优于宽敞街面；规避单行线和人流、自行车流、机动车流三分流街面。

（三）地势位置选择：

楼体地面与相邻路面高度持平或略高于相邻路面位置优于楼体地面与相邻路面高度相差较大的位置；选址相邻路面相对水平路段优于坡道路段；主干道、地势独特、门前视野开阔、日照度明亮、门头标牌显亮等地段优于次干道、采光相对较差等地段。

第八条楼盘位置选择：

（一）楼位选择:

以转角位置较好，出口右转角位置好于左转角位置；人流出入口或临广场位置优于沿街位置；楼位出口右边位置好于左边，东、南面开口位置好于西、北面；屋顶可租用或免费制作广告位较好。

（二）商铺位置选择：

沿街门面宽度大于进深较好；大开间框架和框剪结构、层高大于6米可做夹层较好；优选底层单层商铺，一层面积大于上层面积较好。

第三章营业网点选址的职责分工

第九条营业网点选址和商务谈判部门及人员实行分离。

由各分行办公室或机构办牵头，与分行个金部和电银部组成营业网点选址小组；另由分行后勤部门牵头，合规部和相关支行组成商务谈判小组。

第十条各分行办公室或机构办承担本行全部营业网点选址组织管理工作，具体职责为：

（一）编制分行营业网点选址实施细则及操作流程。

（二）制定分行营业网点布局和功能定位规划。

（三）组织分行相关部门研究分析本行低产网点形成的原因及解决方案。

（四）组织营业网点选址信息发布、收集和初选，承担营业网点选址代理机构委托工作。

（五）组织营业网点选址小组成员初步接触和勘察初选址，撰写可行性分析报告，报分行财审会同意后，提交行长办公会审议。

可行性分析报告主要内容包括：

当地经济结构状况与趋势；分行的业务发展和经营效益；拟选址的理由；拟选址周边对公、对私客户的储源情况及业务发展潜力；新设或拟搬迁营业网点的规划或现状及经营情况；拟定的营业网点类别和人力资源配备情况；拟选址概况（购置位置、朝向、建筑面积、套内建筑面积、使用面积、层数、结构形式、房产类别、土地性质、他项权力、估算总投资以及所在楼盘的总建筑面积、工程进度、交房期限等）；拟搬迁营业网点现址的处置方案，租赁房产需说明提前退租承担的补偿费用等;拟选址的财务评价；结论。

（六）属于分行自行审批项目，根据分行财审会审定结论，按照限购价格、面积和总额，通知分行后勤部门依照规范合同文本组织洽谈合同条款，签订意向性以及正式合同。

（七）属于总行审批的项目，按照总行《交通银行财务管理标准手册》的相关规定，将可行性分析报告和相关资料等交由分行预算部核审。

第十一条各分行个金部承担营业网点选址定位和网点选型等工作，具体职责为：

（一）参与营业网点选址、布局规划及功能定位等全过程管理，对选址网点提出具体需求和提供相关数据。

（二）运用“网点规划应用系统”为分行网点建设规划提供参考数据。

（三）根据第七条和第八条的要求，采用竞争者跟随、零售商跟随、高档住宅区跟随、甲级商务楼跟随等策略，提出营业网点选址具体位置建议。

（四）根据拟选址辐射区域内市场的目标客户结构，运用“网点类型决策模型”测算确定选址网点类型和服务功能区布局，同时根据新型网点设计标准，编制网点内部功能布局平面设计要求和提供相关参考依据。

第十二条各分行电银部承担营业网点选址中自助服务区定位、机具选型并独立承担单台点的选址、商务谈判等工作，具体职责为：

（一）参与营业网点选址、布局规划及功能定位等过程管理，对自助服务区功能定位、选型提出具体需求。

（二）承担营业网点自助区定位、离行式自助服务区及租赁公共场所摆放自助设备选址管理工作。

（三）编制离行式自助服务区及租赁公共场所摆放自助设备选址中长期规划和年度计划。

（四）独立承担单台点选址、布设及商务谈判等全部工作。

第十三条各分行后勤部门承担营业网点购置、租赁合同签订和办理产权过户及产权交验接收、管理等工作，具体职责为：

（一）根据营业网点选址批复内容，核准房地产权权属、性质，组织相关部门依照国家规范标准合同文本与房地产商或业主洽谈合同具体条款，完善合同条款内容，尤其洽商明确满足营业网点营运各项指标的需求、交付使用日期及违约条款，维护我行权益。

（二）按程序报送相关部门审核和分行领导审批，草拟合同样本，送分行预算部审核、法律合规部审查，或按规定须总行审查的项目交由分行法律合规部上报总行法律合规部审查。

（三）签订购置、租赁合同及物业管理协议，在当地房地产管理部门办理购置、租赁合同报备，组织相关部门验收、办理交验手续、接收和房产或房地产物业管理。

（四）办理购置房地产过户手续和房地产权证。

第十四条各分行预算部承担费用核准和评估等工作，具体职责为：

（一）核定分行网点建设规划中符合总行新建或可迁址相关规定的营业网点费用额度。

（二）承担营业网点选址前期评估委托或本行自行组织评估工作。

（三）参与编制分行营业网点选址实施细则及操作流程，负责费用审核。

（四）根据《交通银行财务管理标准手册》规定，属于分行自行审批项目，根据分行财审会审定结论，核定限购价格、面积和总额；需上报总行审批项目，组织材料（新设机构尚需提供总行批复文件）行文上报总行审批。

（五）参与购置或租赁房产合同审核工作，复核房地产权属、性质及相关合同、协议等资料。

（六）组织营业网点选址合规性及效益性后评估。

第十五条分行合规部对营业网点选址提供法律咨询，对合同及涉及我行利益的买卖行为进行法律审查。

第十六条分行审计和监察部门对营业网点选址活动的全过程实施监督。

第十七条分行人力资源部、会计部、信息技术部、保卫部等相关部门，参与营业网点选址论证和评估，根据各自职责范围提出营业网点选址定位相关需求。

第四章营业网点选址的方式及流程

第十八条营业网点选址分为分行自主选址和委托代理机构选址两种方式。

（一）分行自主选址：

是指由分行自行组织，员工参与，相关职能部门按照营业网点选址的职责分工，相互协作完成的选址行为。

员工个人推荐备选网点地址被采纳，分行应给予其相应奖励。

（二）委托选址：

是指由分行与中介机构签订委托选址协议，委托中介机构根据分行选址委托内容要求，通过调研、专家论证，形成选址可行性分析报告，为分行选址决策提供参考的选址行为。

第十九条选择委托中介机构依据《交通银行集中采购管理办法》办理。

第二十条营业网点选址流程详见附件1和附件2。

第五章营业网点选址的前期评估

第二十一条营业网点选址的前期评估是针对规划网点选型定位、人员配置、合理性及适用性、费用来源和经济效益，所在城市发展趋势、周边客户群体品质、产权权属性质、城建及消防手续办理和法律纠纷等，进行综合评估的过程。

第二十二条前期评估内容：

（一）结合城市发展近期各项经济指标，对拟选房产所在地段或区域（三公里范围），现在和潜在的商业价值进行评估，综合评判其经济效益，预测业务发展、盈利预期及利润升值空间。

（二）在基本满足营业网点选址原则的前提下，评估备选房产是否处在城市规划或区域规划核心位置；是否临近大型商贸、机关、企事业单位和中高尚居民社区；区域未来人口增量和购买力增速是否超过城市发展平均水平；是否多家银行云集一个区域或商业街区，已形成“集约效应”；房地产升值潜力是否大于城市其他区域，房地产现价值区域对比数据是否占优势和具有说服力；剩余房地产龄是否满足营业网点发展需求；是否处于城市建设规划拆迁红线范围；房地产是否存在被抵押或在建工程抵押；有无产权等法律纠纷等等。

（三）根据备选房产周边其他金融机构设置情况和区域主要竞争目标对象业务发展数据（建筑面积、网点类型、开业时间、存贷款规模和业务办理状况等），确定行业竞争对象，推测和评判选址网点将可能竞得的市场份额与本行策划该选址网点建设规划目标的一致性。

（四）调研核准备选房产及周边同类型房源售价和租金情况，评价备选房产售价与本楼位租金或备选房产售价与周边同类楼盘租金之比值是否在16倍以内，若大于16倍必须有详实的理由。

（五）据实测算合理的投入产出经济效益数据，拟设营业网点日平均存款余额是否在第四年末达到大于40倍的投资额（若购置，则投资额＝购置费＋购置税费＋装修费；若租赁，则折算投资额=16×年租金＋装修费）。

第二十三条各分行必须运用“网点规划系统”对网点客户结构评分，对网点类型、柜台设置、营业面积等进行测算，对暂不符合“网点规划系统”测算条件的网点也应参照网点类型选择模型原理收集相关数据并进行手工测算，测算结果及具体数据必须作为营业网点选址前期评估的参考资料。

第二十四条各分行备选网点人力资源配置应符合《交通银行新建支行筹建标准》要求；计划投入财力应根据总行批复和分行自身实力分步骤完善。

第二十五条对总投资额度超过3000万元的营业网点选址项目，要组织专家组进行综合评估。

第二十六条营业网点选址前期评估分为本行自行组织评估和委托评估两种形式。

委托评估行为要符合《交通银行集中采购管理办法》规定。

第二十七条选址前期评估报告必须报请各分行财务审查委员会议审议。

第六章合同的签订与房地产验收

第二十八条营业网点购置和租赁合同洽谈及条款修订尽可能采取我行邀约方式，维护我行权益，必须满足网点营运的基本需求。

第二十九条营业网点房地产购置合同参照当地房地产管理部门制式《房地产买卖契约》标准合同文本；营业网点和离行式自助服务区房地产租赁合同参照总行《网点租赁合同》制式文本（详见附件3）；公共场所摆放自助设备场地租赁合同文本，各分行自行制定标准文本，并经分行预算部审核、法律合规部审查后执行。

第三十条签订合同的风险要点：

（一）购置房地产合同签订前必须具备当地房地产部门认可的房地产建筑面积测量成果表，据实签订合同购置面积、总价和单价；租赁房产建筑面积必须和房产权证面积一致，清晰填明租金总价、单价和起止具体日期。

（二）涉及房产、土地分割购置房地产，必须四邻界址清晰，并且四邻业主在当地房地产部门认可的房地产建筑面积测量成果表上签章确认，满足当地房地产交易部门办理过户手续验收要求。

（三）合同费用支付基本约束条款：

必须明确买受人收到出卖人或出租人开具合规、有效的行业正式发票后几日内支付对应阶段款项；签约合同“订金”不得写成“定金”，且订金不得超过购置或租赁费总价的20％；购置或租赁合同必须在当地房地产管理部门备案；购置房产可视现房或期房完成情况支付至购置总价的50－80％，在取得当地房地产交易部门开具产权登记收件凭证或取得已进行产权分割的权属证明文件后，可支付至购置总价的95%，待取得房地产权证后付清尾款（对于房产、土地权证单独办理的地区，房产权证取得后最多可支付总购置费的80％，土地证取得后付清尾款）；租赁房产须待我方办理完房产交验签收手续后可依合同分阶段支付（争取装修期免租金）。

（四）购置、租赁合同或物业管理协议中物业条款内容必须明确：

网点出入口开门位置及主入口门前市政状况、门前和地下停车位数量及具体位置、分体空调室外主机安装位置、上下水管径、强电负荷量、中央空调供给制冷量和盘管或管道式出风口冬季最低温度及夏季最高温度、消防喷淋及排烟系统配合及联动配合方式、门头标识、标牌、LED显示屏、室外广告位及屋顶广告具体位置等；各项城建、市政、消防、安防手续办理承揽或协助及范围、费用等；停车位、强电、弱电、冷源、热源、气源、上下水、通风、排烟等进出位；供电负荷、上下水位及管径、空调制冷热温度、通风、排烟及门头标牌位置等必须满足营业网点运营后的负荷量和需求；交付使用时限；物业管理各项计费标准及对应的供给时段等。

（五）购、租合同和物业管理协议必须经办人签字，分行盖合同专用章，填明合同签订日期。

第三十一条房地产验收的基本要素:

（一）各分行后勤部门根据选址购、租合同和物业管理协议内容自行制定和完善房地产接收交验单，根据合同约定交接时限和内容组织相关部门完成房地产交接初验、接收及管理工作。

对不符合交验单要求标准的房地产不予接收，要求整改和严格按照合同约束性条款执行。

（二）验收中要首先依照房地产测量成果表核验出卖人或出租人指认点位及尺寸，核实现场丈量数据与房地产权证数据的偏离度；对交接过程中发现如结构、消防、漏水、漏电和安全等存在严重隐患的房产，应要求出卖人或出租人提供可信的依据或进行结构强度检测、完善消防手续、限时修复等，并及时将交验实际情况向分行领导汇报。

（三）依照物业条款内容及房地产接收交验单逐项核查、测试，对于完全符合校验标准的房地产，经办人及部门领导与出卖人或出租人签认房地产接收交验单，并办理房地产管理交接手续。

第七章附则

第三十二条各分行可根据本办法，结合本行实际情况制定相应实施细则及操作流程，并报总行备案。

第三十三条本办法由总行预算部负责解释和修订。

第三十四条本办法自印发之日起施行。

附件：

1.营业网点购置（租赁）选址流程

2.离行式自助服务区购置（租赁）选址流程

3.《网点租赁合同》（示范文本）

附件1：

交通银行营业网点购置（租赁）选址流程

第十三步：

1、若属于租赁房产，则由商务谈判小组将内部审核各方反馈意见与业主洽商，达成共识，完成草签合同文本，报分行预算部审核、法律合规部审查。

第一步：

网点选址小组发布选址信息，要求相应支行在拟选规划区域选择基本符合标准的房源，或发动员工提供相关房产的信息，或委托中介机构选址。

第四步：

支行参考个金部可行性分析简报，明确倾向性意见，编写倾向性可行性分析报告，向分行办公室或机构办递交申请。

第五步：

选址小组前往倾向目标房产实地勘察。

第六步：

1、选址小组如认为可行，则通知预算部初步核算投入产出评估分析和拟投入预算费用，通知个金部按照“决策模型”采集目标房产及周边实际信息进行实质性测算，完成选址决策倾向性分析报告；办公室或机构办撰写可行性分析报告，组织召开选址小组工作会议，讨论可行性分析报告，综合评价是否符合拟选址标准。

第十步：

商务谈判小组在监察和审计部门人员参与下，开展拟选址购置或租赁商务谈判。

第十五步：

办公室或机构办按照银监局营业网点新建、迁址申报要求，组织相关资料向银监局申报（租改购或扩购营业网点不涉及银监局审批事项）。

第九步：

1、分行财审委员会审议同意拟选址立项，并经行长办公会审议通过。

2、分行财审委员会审议不同意或行长办公会审议未通过选定该房产，则通知支行。

返回到第一步。

2、选址小组认为此房产不合适，则将否定结果反馈支行。

返回到第一步。

第八步：

选址小组向分行财审委员会汇报拟选目标房产情况，审议可行性分析报告。

第十一步：

1、若商务谈判小组与业主达成合同意向，则由商务谈判小组向主管网点建设分行级领导汇报。

若同意，则按内部审批程序逐级审核，若不同意，商务谈判小组与业主继续洽商。

2、若商务谈判小组与业主未达成合同意向，则返回第一步。

2、若属于购置房地产，则办公室或机构办和后勤部门将选址及购置合同意向等相关资料（新设机构尚需提供总行批复文件）交由分行预财部，按照总行财务手册要求向总行预财部报请审批。

第十六步：

购置房产经总行批复或租赁房产经分行批复并经与当地银监局沟通同意后，由分行后勤部门负责人与业主签订合同，分行后勤部门负责在当地房地产管理部门合同备案，办理房地产权过户手续；由人资部落实高管报批、工作人员选调培训等工作。

第十七步：

后勤部门依照合同和物业管理协议，初验、交验、接收房产或房地产；并按总行营业网点筹建标准、个金业务发展需求和安装自助、电子设备及监控等方面的要求，与预算、会计、私金、科技、电银、保卫等部门充分协商，在总行批复预算范围内编制装修设计委托书，进入营业网点装修流程。

第十八步：

后勤部门取得《房地产所有权证》或《房屋租赁证》，报分行档案室备案；预算财务部依合同支付款项。

第七步：

1、主管网点建设分行级领导现场察看，同意立项。

2、主管网点建设分行级领导不同意拟选址房产，则通知支行。

返回到第一步。

第三步：

个金部对意向目标实际调研测算，初步研判意向目标的可选性，排列测算推荐顺序，形成可行性分析简报。

第十四步：

1、若总行批复同意，商务谈判小组将总行和内部审核各方反馈意见与业主洽商，达成共识，完成草签合同文本，报分行预算部审核、法律合规部审查或总行法律合规部审查。

2、若总行不同意拟选址房地产购置，则返回第一步。

第十二步：

由预算部召集财审会主要成员部门负责人，在监察和审计部门人员参与下，对拟选目标房产项目相关资料、经济效益等进行前期评估；对投资额超过3000万元的项目可邀请专家评委。

第二步：

选址小组初步接触房地产业主，初步探明业主购置或租赁意图，汇总和对比相关信息资料，研究确定下一步工作计划和意向目标。

附件2：

交通银行离行式自助服务区购置（租赁）选址流程

第十三步：

1、若属于租赁房产，则由商务谈判小组将内部审核各方反馈意见与业主洽商，达成共识，完成草签合同文本，报分行预财部审核、法律合规部审查。

第四步：

电银部或支行参考个金部可行性分析简报和信息部意见，编写倾向性可行性分析报告，向分行办公室或机构办递交申请。

第五步：

选址小组前往倾向目标房产实地勘察。

第六步：

1、选址小组如认为可行，则通知预算部初步核算投入产出评估分析和拟投入预算费用，通知个金部按照“决策模型”采集目标房产及周边实际信息进行实质性测算，完成选址决策倾向性分析报告；办公室或机构办撰写可行性分析报告，组织召开选址小组工作会议，讨论可行性分析报告，综合评价是否符合拟选址标准。

第十步：

商务谈判小组在监察和审计部门人员参与下，开展拟选址购置或租赁商务谈判。

第十五步：

办公室或机构办按照银监局营业网点新建、迁址申报要求，组织相关资料向银监局申报（租改购或扩购自助网点不涉及银监局审批事项）。

第九步：

1、分行财审委员会审议同意拟选址立项，并经行长办公会审议通过。

2、分行财审委员会审议不同意或行长办公会审议未通过选定该房产，则通知支行。

返回到第一步。

2、选址小组认为此房产不合适，则将否定结果反馈支行。

返回到第一步。

第八步：

选址小组向分行财审委员会汇报拟选目标房产情况，审议可行性分析报告。

第十一步：

1、若商务谈判小组与业主达成合同意向，则由商务谈判小组向主管网点建设的分行级领导汇报。

若同意，则按内部审批程序逐级审核，若不同意，商务谈判小组与业主继续洽商。

2、若商务谈判小组与业主未达成合同意向，则返回第一步。

2、若属于购置房地产，则办公室或机构办和后勤部门将选址及购置合同意向等相关资料（新设机构尚需提供总行批复文件）交由分行预财部，按照总行财务手册要求向总行预财部报请审批。

第十六步：

购置房产经总行批复或租赁房产经分行批复并经与当地银监局沟通同意后，由分行后勤部门负责人与业主签订合同，负责在当地房地产管理部门合同备案，办理房地产权过户手续。

第十七步：

后勤部门依照合同和物业管理协议，初验、交验、接收房产或房地产；并按总行金融快线标准手册和安装自助、电子设备及监控等方面的具体要求，与技管、电银、保卫、预算等部门充分协商，在总行批复预算范围内编制装修设计委托书，进入营业网点装修流程。

第十八步：

后勤部门取得《房地产所有权证》或《房屋租赁证》，报分行档案室备案；预算财务部依合同支付款项。

第七步：

1、主管网点建设分行级领导现场察看，同意立项。

2、主管网点建设分行级领导不同意拟选址房产，则通知支行。

返回到第一步。

第三步：

个金部对意向目标实际调研测算，初步研判意向目标的可选性，排列测算推荐顺序，形成可行性分析简报。

第十四步：

1、若总行批复同意，商务谈判小组将总行和内部审核各方反馈意见与业主洽商，达成共识，完成草签合同文本，报分行预财部审核、法律合规部审查或总行法律合规部审查。

2、若总行不同意拟选址房地产购置，则返回第一步。

第十二步：

由预算部召集财审会主要成员部门负责人，在监察和审计部门人员参与下，对拟选目标房产项目相关资料、经济效益等进行评估。

第二步：

选址小组初步接触房地产业主，初步探明业主购置或租赁意图，汇总和对比相关信息资料，研究确定下一步工作计划和意向目标。

第一步：

网点选址小组发布选址信息，要求相应支行在拟选规划区域选择基本符合标准的房源，或发动员工提供相关房产的信息，或委托中介机构选址。

附件3：

编号：

网点租赁合同

（示范文本）

年月日

编号：

网点租赁合同

甲方（出租人）：

法定代表人（负责人）：

法定地址：

通讯地址：

证件种类：

证件号码：

户籍所在地：

乙方（承租人）交通银行股份有限公司分行

负责人：

通讯地址：

核据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等国家有关法律、法规，甲乙双方本着诚实信用、平等、自愿的原则，经协商一致，就房屋租赁事宜订立本合同。

第一条出租房屋情况

出租房屋所占土地使用权以出让（划拨或其它）方式取得，权证号：

（土地使用权证号、房地产权证号或房产使用权证号）（以下称“房屋”）。

房屋坐落：

；建