地产建筑工程质量管理要点.docx

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地产建筑工程质量管理要点

建筑工程质量管理要点

第一条质量管理要点

1.1各施工单位需按照国家相关施工工艺、工法、质量验收标准等开展工程建造活动，下列仅指明万科的一些质量关注点和做法要求，这是万科地产在长期地产开发过程中积累的一些经验和教训，各施工单位需执行，同时这也是监理公司检查的重点；

1.2广州万科质量管理中涉及到检验批、检验程序等标准可能会高于国家标准规定，监理公司和各承包商监理公司需按照此管理办法中规定执行；

1.3乙方进场后应按照甲方要求在约定时间内编制详细的可供监理检查的切实可行的质量控制、施工安全管理、文明施工管理、施工测量控制、施工人员安排及管理架构（有管理人员及特殊工种上岗证、资格证）、施工材料设备进场计划（含分包及甲供材料）、总包单位与甲方指定分包单位现场配合事项、成品保护措施等的施工组织设计，并报送监理、甲方审批；开工后30天内，乙方提交砌筑抹灰工程专项保质方案（含构造节点大样图）报送监理、甲方审批；乙方在收到甲方提供的防渗漏体系文件后30天内，根据该文件结合本工程实际，编制详细而具体的防渗节点深化设计图及专项保质方案报送监理、甲方审批。

乙方未按时提交上述内容，乙方支付甲方违约金1000元/天*项，并按甲方、监理指定要求提交上述内容及整改措施。

1.4工程实行周报和月报制度。

工程周报在每周工程例会前一天报送甲方和监理，周报包括本周计划和上周完成工作、未完成情况说明（包括拟采取措施、最终完成时间）；工程月报由乙方在每月25日前向甲方及监理报送，主要内容包括《本月完成工程月报》和《下月施工计划》，《下月施工计划》必须具体、详细，包括人力安排、增加人力的来源、工程量等。

乙方应准时报送以上资料，否则甲方有权不予支付本期进度款或顺延支付时间。

1.5凡由甲方提供临设用地的，乙方的临设搭建需提供临设搭设计划及临设平面布置图，经甲方审核在指定位置或指定范围内搭建；

第二条材料控制

2.1材料控制是施工质量的前提，所有进场材料必须按照国家相关程序报监理检验并形成

相应记录，另砌筑材料、砌筑抹灰砂浆配比控制、防水材料、铝合金门窗、成品烟道必须按照万科相应表格重点检查验收；

2.2钢筋：

钢筋品牌必须征得监理和万科项目管理部的同意后方可采购进场；钢筋进场后监理公司必须见证送检，按照国家《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》和当地质检部门的规定抽取试件作力学性能检验；钢筋必须分类码放，材料标识齐全，不同级别钢筋须做好标识，严禁混放；

2.3混凝土：

每次混凝土浇筑时，第一车混凝土到场，监理公司必须旁站，混凝土供货商须随车提交混凝土配合比、出厂检验报告等资料给监理，砼试块留置按规范执行。

2.4砌筑材料：

总包在确定砌体材料供应厂家前，必须组织监理和万科项目管理部到厂家考察，征得万科项目管理部认可后，方可采购，砌体材料进场必须有产品的合格证书和产品性能检测报告，重点关注砌体的尺寸规整性和养护龄期指标；砌筑材料进场堆放必须注明进场时间，蒸压加气混凝土砌块应注意防雨、防潮等措施，要求下垫上盖；砌块进场后，每批都需报监理验收，加气砼砌块除进行常规检测外必须进行干燥收缩率的检测。

加气混凝土等混凝土砌块需重点关注砌块的进场养护龄期，龄期不够的，严禁使用；

2.5水泥：

水泥品牌必须经过监理和万科项目管理部认可后方可采购进场。

2.6防水材料：

要求施工单位防水材料按照合同约定的品牌采购，进场时报监理组织验收；

2.7砂浆：

砂浆集中搅拌，配合比标识牌明确，计量设施完整（增加上料平台），加气块砌筑采用干法施工工艺，外加剂为“赛力特”CL专用砂浆添加剂:

清水＝200g:

40L（±5％）；

2.8水电材料：

按甲方指定品牌采购，否则按不合格处理。

第三条实体质量控制

3.1主体结构

（1）模板：

周转次数不超过七次，发现起皮及时更换。

楼梯踏步、坡屋面要求增加上部盖板。

（2）浇筑前，必须进行模板清理、修整、涂脱模剂，要求总包必须配置吸尘器清理模板内垃圾，浇筑前必须用水湿润模板，柱底内必须留有垃圾清扫口；

（3）浇筑前，作业面必须搭设专用浇筑通道和泵管支撑体系；

（4）钢筋：

板、柱钢筋保护层垫块应使用塑料专用垫块，板面筋马凳需架在板底筋上；

（5）混凝土浇筑完成后必须注意养护，特别是屋面混凝土尤其是斜屋面混凝土的养护（斜屋面必须覆盖湿麻布袋），施工单位必须有专人负责浇水养护；

（6）屋面、露台、卫生间等有防水要求的混凝土板，浇筑时结构自找坡；

3.2砌筑、抹灰

（1）砌筑必须进行样板施工，要求所有基本户型均需做样板，样板经监理和万科项目管理部验收后，方可大面积施工；必须填写《户型砌筑样板验收表》和在现场样板房做好标识；

（2）砌筑放线：

砌筑不仅要放出墙体、门洞边线，还需在离墙边250-500mm范围内放出方正控制线，并保留到移交精装单位；

（3）蒸压加气混凝土砌块砌筑采用干法施工；

（4）抹灰前需打灰饼，并放出建筑1米线、门洞中线，木门副框安装完成后抺灰，及副框塞缝；

（5）砌体拉接筋：

必须后植或者用膨胀螺栓。

（6）烟道：

对于烟道安装，要求靠烟道的墙必须抹灰后再安装烟道，同时用C20细石混凝土堵塞缝隙（烟道和墙体之间），烟道与楼板相交处用C20膨胀混凝土进行吊洞处理，烟道在卫生间内做反坎，安装完后烟道整面挂网，和墙体一起抹灰；

（7）总包必须设有专门的砂浆搅拌场地，并悬挂砂浆配比标识牌，严禁砌筑砂浆、内墙抹灰砂浆、外墙抹灰砂浆、防水砂浆在一起搅拌；砂浆必须在砂浆搅拌场集中搅拌，严禁在工作面现场搅拌，由搅拌场集中搅拌后，运到作业面，用专用砂浆料斗盛放；

（8）砌筑砖缝砂浆饱满，所有砌筑都必须双面勾缝，严禁通缝；

（9）采用混合砂浆抹灰时，阳角部位先做护角；

（10）门洞预留：

洞口位置、几何尺寸准确，门框塞缝宽度0mm-20mm；

3.3细部做法

（1）涂料做法的外墙第一层抹灰完成需预留成品塑料分割线条，分割线条离窗洞口和瓷砖面的交接部位5cm远处断开；

（2）在楼梯下口和外墙窗的上沿（窗楣）抹灰需做塑料成品滴水线，且外墙铝合金窗台室外下沿口（窗台泛水）抹灰为成一自然向外排水坡度，高差不小于1cm且大于10%；

（3）所有突出外墙面的构件如凸窗台板、空调洞板、雨棚板上面的平面要做泛水坡度，坡度大于5%，板与墙体相接处需抹成园形R角；

（4）所有突出外墙面的构件如凸窗台板、空调洞板、雨棚板的下口需做塑料成品滴水线；

（5）外墙砖（劈开砖、窑变砖）须使用专用勾缝剂进行勾缝处理；普通外墙砖使用水泥膏勾缝处理。

3.4防水施工

总包在防水施工前做基层的清理和蓄水试验，监理、甲方防水单位联合验收不渗漏后，才能开始防水施工，防水层施工后，进行二次蓄水试验，经监理、万科项目管理部验收不渗漏后，进行保护层和其它工序施工；

3.5结构自防水

（1）降板：

要求结构施工中，阳台降板100mm，有保温要求的露台降板250mm，无保温要求的露台降板100mm；雨棚降板100mm或加200mm混凝土反坎，空调板降板100mm或加200mm混凝土反坎，非沉箱式卫生间降板80，设地漏，沉箱式卫生间降板约350mm（可根据周边的梁高确定），箱底设侧排地漏口，厨房降板5cm；

（2）混凝土反坎：

厨、卫间周边设砼导墙高200mm，室外空调板靠室内墙体周边设200mm高，室内单元楼梯和楼梯平台靠同住户户内墙体设200mm高，卫生间类的管道井周边设200mm高反坎；（建议反坎与结构一起浇筑）；

（3）套管：

所有穿越外墙的水管必须预埋钢制防水套管，其中地下室外墙防水套管两端的长度需比外墙完成面高2cm，套管和水管间封堵推荐用沥青麻丝封堵密实，然后用1:

2防水砂浆封堵；卫生间侧排地漏等穿墙套管为防水套管，水管和套管间用1:

2防水砂浆封堵（掺水泥用量3.8%的防水粉）；管道穿越楼板无防水套管的时候需加管材配套的专用防水止水环；

（4）空调套管：

所有砌体中的空调洞、排气扇洞、热水器洞需采取预制块做法，要求预留pvc管管道坡向室外，为内高外低，高差3cm，管道伸出预制块各2cm；梁内的上述洞无需采取预制块做法，但也需保持套管坡度。

（5）堵洞：

脚手架不得在外墙体中设置脚手眼。

所有堵洞要求样板先行，由专人负责堵洞，并要求监理全数隐蔽验收；所有外墙的洞口需用C20细石膨胀混凝土封堵，严禁用砂浆封堵，封堵后需做1mm厚JS防水加强,防水面大于洞口10cm；

（6）外墙窗台压梁：

对外窗台要在砌体上做钢筋砼窗台压梁，在砌筑时预留2根φ6钢筋，伸入墙内150mm（加气块砌体为通长），并预留100mm高度，后浇C15混凝土现浇窗台压梁，要求压梁两端伸入墙体不小于150mm，且内高外低，高差不小于30mm；

（7）侧排地漏：

所有沉箱排水和屋顶保温层内排水的侧排地漏口标高需低于结构面2cm，结构自找坡坡向侧排地漏；

3.6淋水试验

（1）要求坡屋面、外墙、铝合金窗需做淋水试验，由监理单位组织专项淋水验收，并形成专项记录（《外墙淋水记录》），每2个小时记录一遍渗漏情况，第一次淋水范围包括有防渗漏要求的外墙、铝合金窗、坡屋顶、卫生间墙面、厨房地面，发现渗漏后进行整改，第二次淋水范围可针对第一次淋水渗漏点，以此类推，直到未发现渗漏；

（2）淋水试验的管道布设、水泵、阀门、用水由总包单位负责，淋水试验每六层设置一道，水压力为2公斤，流量为0.5L/S*m（水管管长），Φ25PVC管，孔距100mm，淋水时间为12小时；

3.7水电工程

（1）水管压槽：

给水管道采取在结构混凝土表面压槽施工工艺，先压槽（深度不超过20mm），以后再进行水管配管和试压等工序，严禁直接埋在混凝土结构层中；剪力墙部位也采取压槽方法，避免以后剔凿混凝土，水管在楼面的水平走向为离墙20-50cm为宜，冷热水管间间距10cm；

（2）给水管保护：

施工完成水管后，水管必须打压，打压验收合格后，立即用1:

2.5水泥砂浆保护，要求保护层为返出水管两边各10cm，高出混凝土结构面2cm，要求交付装修前必须通水，带水作业；

（3）给水水管标识：

要求总包在毛坯房移交前对地面、墙面水管做好成品保护工作，冷热水管必须做好油漆走向标识，在冷热水管两侧20cm弹墨线做为保护区域控制线，在水管上用红兰油漆分别标识冷热和注明方向；

（4）给水管移交：

所有给水管道要求总包试压完成后，带水移交给精装修单位，所有接水点处需用堵头封堵，注意卫生间和厨房的接水点的堵头需露出毛坯面1.5cm，避免精装修贴砖后堵头太深需加接头或太突出不美观（热水器部位，总包需用软管将冷热水连通，保持热水管道中也充水）；

（5）排水管道和地漏移交：

室内的地漏安装由装修单位根据装修面来施工，因此排水管道移交时需装修单位倒水检测管道通畅情况，然后用专用管帽封堵好，移交后的管道保护由装修单位负责；

（6）室内电气：

要求总包将所有室内线盒在安装完成后用铁皮盖保护，防止污染，线盒周边收口到位，线盒埋设超过2cm的必须加套盒，穿电线由总包完成（如为毛坯交付给业主则仅需穿铁丝），无需并线头，住户箱由总包安装，并通电到位，移交后电箱、电线的成品保护责任由装修单位负责；

3.8线位移交

（1）门洞线位移交：

总包应移交，门洞中线、方正控制线、1米线；

（2）窗洞线位移交：

总包应移交建筑1米线、外墙灰饼、窗中线；

（3）精装线位移交：

总包应移交地面墙体方正控制线，建筑１米线；

3.9工序移交

（1）防水基层移交：

基面干净平整、坡度符合要求、阴角圆弧处理、节点按图施工；

（2）木门塞缝由总包单位负责；

（3）电梯门塞缝由总包单位负责；

（4）铝合金门窗塞缝由铝合金门窗安装单位负责，总包负责收口；

（5）移交精装修：

总包应把已施工完成的毛坯房移交甲方，甲方可委托第三方按合同、技术规范、图纸等要求对已施工完成的毛坯房验收，总包必须配合，并在限定时间内完成整改质量问题；

（6）外墙涂料基面移交：

总包应按高级抹灰标准对基面进行移交，涂料施工单位可以因为抹灰质量问题拒绝接收，质量问题由总包负责整改。

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建筑防水和墙体渗漏问题专题研究（沈阳万科）

2010年12月08日11:

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 住宅建筑渗漏问题一直是工程质量方面的棘手问题，并且很容易由报修处理演变为工程质量投诉。

在解决渗漏问题的过程中，公司一方面在技术、成本、人力上有很大的投入，但由于渗漏问题的复杂性原因，业主对渗漏维修的效果和效率方面并不满意，严重的甚至对我们丧失信心，从而引起业主激烈的反应。

研究范围：

城市花园、紫金苑、花园新城、金色家园、四季花城

研究的依据：

《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002

《建筑防水工程技术》

《建筑工程防水设计与施工手册》

《建筑施工手册》第四版

《地下防水工程施工及验收规范》GBJ208-83。

）

《地下工程防水技术规范》GBJ108-87。

）

《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301-88。

研究对象：

建筑防水渗漏、外墙渗漏。

客户关系矛盾问题：

渗漏问题之所以成为工程质量难点问题，和业主的高度关注有关，和业主的切身利益相干，业主从心里上不能容忍这样的问题存在。

对我们的维修要求较高。

但由于渗漏问题处理存在着渗漏原因判断困难、责任判定困难、成本投入较大、维修工艺复杂等因素，造成我方维修的时效和效果和业主的要求存在很大的差距，甚至多次维修仍然没能解决问题，业主态度转而激烈，最终造成客户关系对立。

渗漏原因分析：

渗漏问题产生的原因多种多样，归纳起来有设计、材料、施工方面的原因，概略分析如下：

设计是前提：

图纸是工程施工的关键性技术文件，图纸首先要满足国家设计规范规定的强制指标（如：

防水工程的防水等级），其次要明确构造做法，再次要有详细的细部处理图示。

分析以往图纸产生的问题，强制规定和构造做法基本满足要求，但细部处理图示不足。

但防水施工的关键就在于细部处理，通常图纸会给定标准图集具体节点，但标准图集和实际工程结合程度并不紧密，甚至根本没有标注。

在和设计院探讨具体问题细节时发现，设计人员对细部问题处理也不清楚应该怎么做，或者对此问题也没有更好的解决办法。

图纸问题从而转化为施工问题。

图纸上各专业交叉问题没有规定统一做法，结构设计和建筑设计的矛盾主要表现在坡屋面工程、厨房卫生间降板。

水电专业和土建的矛盾主要表现在厨房卫生间和墙体。

土建专业设计问题还缺少防渗漏构造做法，如：

外墙抹灰、空调板、飘窗、外窗栏杆、阳台栏杆等。

对应措施：

参与编制设计任务指导书－具体要求设计的深度（细部构造图示、标准图索引）。

参与并跟踪设计进程－反馈墙体砌筑构造、外挑构件构造、节点构造缺陷与不足，加强工艺难点部位图示程度。

重点关注专业矛盾问题－厨卫水暖布管和防水施工交叉问题设计技术措施。

材料是关键：

国家对防水工程材料选择有详细的规定，结合工程特点有很大的材料选择空间，但是目前防水建材行业比较混乱，市场上充斥着大量的假冒伪劣产品，这给我们在材料选择方面提出了较高的要求－汰劣存优，这是防水材料作为抵抗雨水渗透的屏障作用所决定的。

沈阳公司应用过的防水材料多种多样，如：

SBS卷材、双组分聚氨酯、高分子、固安诺、单组分聚氨酯、JS、刚性防水等。

从近几年的问题分析可以得出结论：

聚氨酯不适合应用于外露表面，刚性防水效果并不稳定，固安诺不适合快速的施工节奏。

对应措施：

结合目前的建材市场和工程实际需要，在公司内部已经明确了防水施工材料：

屋面和地下工程防水为SBS，厨卫、阳台防水材料为单组分聚氨酯，卷材和涂膜的厚度根据图纸要求和国家规范执行。

材料采购注重选择有实力、质量管理体系健全的、社会信誉良好的防水材料生产厂家入围招标。

确实保障运用到工程中的防水材料在技术性能、耐久性能等各方面满足需要。

施工是基础：

防水施工由于涉及到人工操作、工序交接、交叉作业等问题，因此施工管理和控制将最终决定防水施工质量的好坏，分析以往的案例，施工工人的操作水平、责任心，前后道工序的质量，成品保护，施工方案得当，技术交底培训，检查监督，盛水试验，交接检查验收等任何方面出现问题，都会影响到实际防水施工质量。

因此施工管理将是我们现场工程人员的核心工作之一。

对应措施：

施工方案的编制要坚决杜绝为了编制而编制的现象，方案措施选择要满足工程实际需要，并能有针对性的解决以前出现的问题，在方案中明确施工工艺和操作工艺，明确工序质量标准，不合格工序坚决返工，不能姑息。

样板引路制度要大力推广，通过样板引路制度验证施工方案的不足和发现新的问题。

展示施工过程和工序标准及交接验收标准，并作为培训有关的施工管理人员和操作人员的实体教材。

强化工序交接检查验收制度，不合格工序下道工序拒绝接受。

解决措施：

针对防水问题从责任、利益、义务的角度分析，以前我们走过的道路证明：

走单纯技术保证的路子是有其局限性的，我们单独外委防水施工单位进行防水施工，虽然防水施工单位的专业能力要强一些，事实上却肢解了工程，造成了工程质量责任载体的多样化，增加了管理环节和控制协调的难度。

各方只对自己负责的部分负责，总包单位没有意愿对甲委施工的工程质量负起管理责任，并且没有确实的管理投入，成品保护意识不强。

由于总包的优势地位造成甲委防水施工单位不能严格进行工序交接检查验收制度。

一旦出现质量问题，双方互相推委，最终我方处于一种尴尬的裁判的地位，需要耗费大量的精力调查取证，并且判断的结果还很难令双方满意。

为此我们首先要做的是理顺工程质量责任主体，并按照责任主体的利益和义务调整我们的工程管理思路和采购模式。

2005年防水采购我们选用了两种方式，防水材料采购和工程采购，最终由项目部根据需要选择合适的方式。

颠覆以前怕出问题的想法，害怕问题也没有避免，关键是出了问题不用判断就能确认是谁的问题，谁来负责，谁来处理，因此总包施工单位承包防水施工将能简化工程管理环节，利益明晰，责任明晰。

目前问题的处理：

对以往工程遗留问题加大投入力度，彻底解决，小修小改的解决不了就大修大改，要抛掉包袱轻装上阵。

坡屋面工程：

坡屋面工程在采购方面不在单纯采购水泥瓦，而是采购坡屋面系统，使之产品配套应用（柔性泛水、铝板天沟）。

坚持倒置式防水施工，取消挂瓦条体系，改为砂浆卧瓦体系。

渗漏问题不只是防水问题，还和砌体工程、抹灰工程、栏杆安装工程、空调板保温抹灰、外墙外保温工程紧密相关，因此在实际工作中要编制相关的施工工艺标准，用技术文件作指导，在各分项工程实际开始前完成施工方案编制和样板引路制作。