浅析经济危机下我国房地产走向.docx
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浅析经济危机下我国房地产走向
浅析经济危机下我国房地产政策走向
我国房地产市场起步是从80年代，也是伴随着住房制度改革、城市建设发展的这种模式开始出现的，那时叫做房地产综合开发、城市综合开发等。
第一次的房地产调控是在1993年，当时主要是在我们国家南方，就是海南、深圳、珠海、惠州、北海主要是在南方实现了房地产市场过热的问题，所以我们开始有了第一次房地产的调控。
随后市场进一步的恢复和发展，到了97、98年到了一个亚洲的金融危机，从99年开始，我们房地产市场经历了一个迈向市场化的新的阶段，这里面最有标志性的事件就是98年的时候，彻底停止了住房实物分配的这样一个制度。
到2003年到我们碰到了非典的影响，之后市场进一步开始向上发展，而且引发了政府一系列的干预，这个主要是控制投资规模，抑制房地产价格，改善市场结构、打击市场投机。
第一阶段：
理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
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1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：
非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
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1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：
相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
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随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
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第四阶段：
价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）
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2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。
政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年也是政策出台最为密集的阶段。
在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。
由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。
2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。
第五阶段：
2007年末年至今，房地产行业全面调整的阶段
2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。
2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
但随着金融危机对实体经济影响的加深，许多国家相继出台经济刺激政策。
我国自08年8月开始逐步放松银根，与我国房地产息息相关的政策有：
1）2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。
政策要点：
从2008年9月16日起，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。
从2008年9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交行、邮储行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。
2）10月15日和10月9日分别下调人民币存款准备金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。
政策要点：
从2008年10月15日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
3）10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。
政策要点：
财政部、国家税务总局两部委明确，从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税。
4）10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。
央行自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
政策要点：
金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定；
对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高；
下调个人住房公积金贷款利率。
其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。
5）财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。
政策要点：
㈠个人首购90平米以下住房，契税税率下调到1%
㈡个人买卖住房暂免征收印花税
㈢个人卖房暂免征收土地增值税
㈣最低首付款比例调整为20%
㈤商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍
㈥个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点
6）11月26日，中国人民银行宣布，将再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率
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政策要点：
㈠2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，下调中央银行再贷款、再贴现等利率
央行宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
㈡2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点
央行同时还宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。
同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率。
也是央行继10月8日宣布双率下调后第二次双率同时下调。
其中，一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。
以上政策无疑给我国低迷的房地产市场注入了新鲜的血液和新的生机。
在多重的优惠政策的刺激下，我国的房地产开始复苏，成交量逐步上升，到09年第二季度，全国房价开始逐步上升，尤其到了09年第四季度，房价、成交量直线上升，甚至到了疯狂的地步，“一天一价”，“排队看房”，“排号买房”，“有房的不敢卖。
没房的想买买不到”等等，彰显了09年下半年中国房地产市场的怪现象。
在经济危机的背景下，实体经济还没有真正复苏，为什么我国的房地产市场突然如此活跃，甚至到了不可思议的地步，包括开发商、经济学家都没想到09年的房地产市场如此活跃。
是什么原因导致现在这种现象呢？
我们从以下方面分析：
一、从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。
1）住宅供应不足，结构不尽合理，宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。
2）住房保障制度尚不健全。
国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。
随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。
3）房地产交易体系不够完善。
在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失。
2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场正向着规范化发展的道路前进，但这是一个长期漫长的过程
二、通胀预期
通胀预期是指人们已经估计到要来，预先打算做好准备要避免通胀给自己造成损害，然而防范通胀的措施本身就会造成资产价格的上升，即对通胀的预期本身就会加快通胀的到来。
通胀预期，简单地说，就是人们对于的心理预期.一种较为简便的算法是把前面几年的通货膨胀率相加，再除以年限，实际上就是一个。
通胀预期是导致通胀的重要原因。
一旦和形成强烈的通胀预期，就会改变其消费和，从而加剧通胀，并可能造成通胀螺旋式的上升。
比如，如果消费者和投资者认为某些产品和（地产、、等）价格会上升，且上升的速度快于的提升，就会将从银行提出，去购买这些产品或资产，以达到或通胀的目的。
这种预期导致的对产品和资产的需求会导致此类资产价格加速上涨。
而这些产品或资产的价格一旦形成上涨趋势，会进一步加剧通胀预期，从而进一步加大购买需求，导致通胀的螺旋式上升。
中国在1987年夏天出现的抢购商品潮、2007年的疯涨和的大幅上扬，都是通胀预期推动价格飙升的具体。
而我国在经历经济飞跃发展后，普通百姓逐步富裕起来，对住房需求有了进一步提高，在缺乏更有效的投资渠道下，投资房产既是应对通货膨胀保值增值的有效手段，又是改变居住条件两全其美的办法。
另外加上一些投机性需求、贫富差距增大和地产中介等因素影响，导致09年房地产的怪现象也不足为其。
那么，在这样的一个复杂环境下，我国的房地产政策应该如何走向呢？
我们首先看一下我们温家宝总理对保持经济平稳较快发展，调整经济结构和管理好通胀预期的意见：
[温家宝总理]保持经济平稳较快发展依然是我们当前经济工作的首要任务。
调整结构、转变经济发展方式是我们经济工作的重点。
而管理好通胀预期是为经济工作创造一个良好的外部环境，同时也是保护人民的利益。
我们提出这三者的结合，就是说我们已经开始关注到一些通胀预期的迹象：
第一，就是国际大宗物资价格的上涨可以传导到国内，比如像石油、棉花；第二，就是今年货币的发行可能影响到通胀的预期；第三，就是明年物价有一个“翘尾”的因素；第四，我们现在还没有出现通货膨胀，CPI刚刚由负转正，PPI也还是负的。
但是我们要预见到通胀有可能出现。
特别是在我们这个国家，又存在着收入分配不公和差距过大的问题。
物价如果不保持在一个合理的区间，对于一部分人来讲可能不成之为问题，但是对相当数量的中低收入者，尤其是贫困家庭，就会成为很大的负担。
我们必须给经济创造一个良好稳定的环境，使经济发展、结构调整和物价上涨都保持在一个合理的区间，这样经济才能够顺利地进行。
对于这一点，我们提出来就说明是中央重视这个问题，并且把它作为明年经济工作的一条重要方针。
我们在看一下我国房地产市场的走向
一、市场供给趋势
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①房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。
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在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。
经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。
许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。
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②房地产供给将向多元化方向发展。
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配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。
房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。
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二、市场需求趋势
2000年底我国人均住房建筑面积20.4平方米，正好处在中等收入国家人均住房水平上。
世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30—35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。
随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。
最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房;己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。
以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。
加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年l亿平方米左右），今后10年，我国的住房建设有持续的发展。
具体表现在投资和消费会同步增长（投资增速有可能减缓），加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。
个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。
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1）普通居民住房需求继续增长。
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据统计，中国城镇居民人均住房面积只有10多平方米，中国城镇居民有5.1亿人，潜在需求很大，加上家庭规模小型化趋势，小户型市场将会增加。
在福利分房制度下，普通居民的购房能力不足，从而使得房地产市场有效需求不足，实行货币分房以后，这种状况可望得到很大的改变。
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2）城镇人口增加的市场需求量预测。
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当前,中国城市化水平为40%，城镇人口约5.1亿。
预计2020年城市化水平达到55%，全国人口14亿，城镇人口增至7.7亿，城镇人口净增2.6亿，按人均居面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房3亿平方米。
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3）居住条件改善增加的市场需求。
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目前城镇居民住房人均居住面积为13.6平方米，“十五”末要提高到22平方米，与发达国家有相当大的差距。
如美国人均居住面积40平方米，德国为38平方米，日本为31平方米，新加坡为30平方米，这都是使用面积。
最保守估计，按2020年城镇人口达到7.7亿人、每人增加4平方米计算，本世纪前20年为提高居住水平需要新建住房30.8亿平方米，平均每年1.8亿平方米。
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4）拆迁改建增加的市场需求。
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预计每年需拆除重建1亿平方米。
今后20年，每年需新建住房至少5.8亿平方米。
剔除重叠部分，中国未来20年每年住房需求大约维持在4亿—5亿平方米。
房地产在我国经济发展的作用
一、房地产业在我国的发展现状
我国的房地产市场是改革开放以后才逐渐建立起来的，尤其是住房改革涉及工资制度和福利制度等其他很多领域后。
1980年4月，邓小平同志根据国际经验把建筑业确定为支柱产业，他所说的建筑也是包括房地产、流通、消费在内的住宅建筑业，也就是我们现在所说的房地产业。
房地产业是一切经济活动的基础和载体。
国内外经济增长的和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。
我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。
此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。
我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。
从市场潜力来看，据了解，近几年我国城镇人均住房面积虽提高了许多，但与一些发达国家相比还相差许多，市场潜力十分巨大。
虽然房地产业受危机影响出于较冷形势，但也正一步步回暖。
房地产业成为当今乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长的时间的旺盛期，它使每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化，推动了国民经济的稳步发展。
二、房地产业是国民经济的支柱产业之一
房地产业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作用。
它既是国民经济的基础产业和先导产业，在一定时空条件下，房地产业是国民经济的支柱产业。
首先，房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。
房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。
而且当今城市经济和城市化都是以房地产为基础，这些都显示出房地产基础产业的重要地位。
其次，房地产业链长、关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。
房地产业的感应系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平以上。
房地产业增加值占全国GDP的比重成此案加速上升的态势；房地产税收在我国财政收入中的比重，也随着我国税制调整而逐步增大；房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程中；产业溢出的社会效益十分明显，正改变着我国国民的生存环境和生存方式。
房地产业作为支柱产业，对国民经济有着举足轻重的作用和影响。
三、房地产业在国民经济建设与发展中的作用
（一）房地产业在不断满足与改善住房问题
房地产业在不断满足城市扩大与改善住房需求方面，得到了很大水平的提高。
中国各个城市的居住水平与过去已经发生了量和质的巨大变化。
在八九十年代，曾多户合用的厨房卫生间已成为家家户户独套专用；曾是小底层的简易楼已变成为一切科技智能化的高层建筑；曾无任何安保措施的生活区已改变成为高绿化高管理水平的文明公寓。
房地产业在建材方面也越来越有考究，现在提倡绿色环保，在选择材料时采用符合“三无”标准的材料，并且进一步改善房屋的质量，做到保温隔热防水防潮等问题，大大提高了房屋的性能，真正的改善了城市居民的住房问题。
同样在居民的住房问题也得到了很大的改善，一切都在朝着实现现代化发展，这说明房地产业是在不断的满足与改善住房问题。
（二）房地产业是拉动内需的强劲动力
1.房地产业的投资
通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施的建设，并利用基本建设投资，提高GDP增长。
房地产业的公共建筑建设是投资行为，要通过经营收入逐步回收房地产的投资，其形成的工程产值，既对拉动内需，推动国民经济持续、稳定增长具有重要作用，又对改善投资硬件环境，吸引新技术和国际资本具有重要作用。
无论是什么类型的建筑工程，拉动内需持续增长，保证国民经济能够抵御国际市场形势变化的不利影响，都保持着较高增长速度。
2.房地产业是拉动消费的上行力量
家庭购房是消费行为，都会在扩大和培育内需上发挥积极的作用。
这些年来，房地产业持续快速发展，为改善人民生活和发展国民经济作出了巨大贡献，在推动房地产业发展时，持续不断地带动经济健康发展。
在我国国民经济现阶段发展中，房地产业将会继续重要的发挥消费热点作用。
房地产之所以成为消费热点，住房占据着主体和带动全盘的地位。
据市场调查显示，在房地产的总投资中，住宅量占大部分比例，在广大居民的消费中，住房消费也占据绝对比重。
目前我国城镇居民人均住房面积仍然处于比较低的水平，再加上城市化逐步发展对住房的要求，以及必不可少的房屋折旧和拆迁对住房的要求，今后相当长的一定时期内仍会保持巨大的住房建设量，并会带动整个房地产业较长时期地发挥消费热点作用。
（三）房地产业带动相关行业的发展
1.房地产业为相关行业发展创造了市场空间
随着房地产业的开发，建筑装饰行业自身不仅得到发展，而且为相关行业发展创造了空间。
建筑工程量的增长，直接带动建筑材料流通的繁荣，目前建材市场也是最火暴的市场之一。
每年建筑装饰直接提供的市场容量就多带动了商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，为其提供了产品销售的巨大市场。
据统计数据显示，建材在建筑工程中占有的比重有40%以上，特别是由于装饰装修的持续高速发展，使得建材行业较长时期内保持了较高的增长速度。
建筑装饰行业的发展为林工产品也提供了巨大的市场，国家林业年鉴统计资料表明，我国木材销量中的相当部分用于建筑业。
2.房地产业对金融业的影响
房地产开发是资金密集型行业，房地产业的投资额度大，对资金的要求周期长，相应它的发展离不开金融业的支持，必须依靠金融业的带动。
但房地产因预期投资收益率高，居民贷款风险小等特点，最是吸引金融业投资的亮点，所以说房地产业又是金融业借贷资本的最大出路。
据了解，目前各城市房地产消费贷款占据个人消费贷款总量的绝大部分，是金融业的发展支撑了我国老百姓的购房能力，而且每个房地产的开发都离不开金融业的投资。
3.房地产业推动服务行业的发展
随着城市建设的迅速发展，住房体系的完善，人们生活水平的提高，住房条件的改善，加强了对服务水平的需求，物业管理、家政这个新出的服务行业近几年也在渐渐兴起快速发展。
物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，例如：
养护、修缮、清洁、保安、绿化等，大大减轻了业主的负担，使住宅或办公区域有个很好的环境。
因为现在的生活节奏加快，家务对于上班族来说是件很烦琐的事情，但家政就可以轻轻松松解决此问题，满足了现代人生活的需求。
由此看来，房地产业在自身发展的同时也带动了一系列行业的发展，促进经济的快速发展。
（四）房地产是扩大就业的重要途径
在国民建设中，城市的化建设首当其冲。
近年来，城市建设总的工作量增幅较大，住宅、厂房、公共建筑等都在紧锣密鼓的进行中，这为建筑工人提供了更多的就业岗位，解决了农民工的就业问题。
另外，房地产业带动商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的，这些行业产品的生产都离不开人工的操作，行业的迅速发展会需求更多的劳动力资源，这就为剩余的劳动力创造了就业机会。
此外，根据09年中央经济工作会议，我们可以看出：
明年房地产业的发展环境依然比较明朗。
首先，会议提出明年经济工作要“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。
这就意味着明年宏观调控政策不会出现大的转向和波动，政策的稳定也将确保宏观经济的快速恢复增长。
同时，适度宽松的货币政策将有利于保持房地产业投资和消费的规模不会受到太大影响。
房地产业发展的外部环境是稳定乐观的。
其次，会议提出明年经济工作的六项主要工作中，第二条“加大经济结构调整力度”提到要“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。
会议保持了与2008年“131号文”相同的政策口径，继续支持居民的自住和改善性购房需求。
由此，近段时间社会各界热议的明年首套房信贷政策是否紧缩的话题，可以告一段落了。
明年依然是房地产消费和投资的集中年。
再次，会议提出“要放宽中小城市和城镇户籍限制
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