海南美丽乡村共享农庄与田园综合体政策信息解读.docx
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海南美丽乡村共享农庄与田园综合体政策信息解读
海南美丽乡村.共享农庄与田园综合体政策信息解读
一、主要政策文件：
——《海南省社会主义新农村建设总体规划》
——《海南省特色风情小镇（村）建设总体规划》
——《海南省国民经济与社会发展十三五规划纲要》
——《海南省现代农业“十三五”发展规划》（农业厅）
——《关于印发海南省美丽乡村建设指导意见》（省财政厅与住建厅）
——《关于加快转变农业发展方式做大做强热带特色高效农业的意见》（省政府）
——《海南省美丽乡村建设五年行动计划（2016-2020）》（省政府）
——《海南省美丽乡村建设三年行动计划（2017-2019）»（省政府）
——《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快打造热带特色高效农业“王牌”的实施意见》（省委、省政府）
——《关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见》（省政府）
——《关于促进乡村民宿发展的指导意见》（省人民政府）
——《关于支持美丽乡村建设的若干意见》（省委、省政府）
——《关于发挥一事一议财政奖补作用推动美丽乡村建设试点的通知》（财政部）
——《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（财政部）
——《关于组织开展国家现代农业庄园创建工作的通知》（旅游局与农业部）
二、相关政策条款
（一）相关的概念
K美丽乡村建设的原则要点：
改善农村人居环境与促进农村经济社会生态协调发展结合起来，以治理农村生活垃圾污水和农业面源污染为重点，深入开展农村“清洁家园、清洁FH园、清洁水源”三大整治，大力推进农村“生态人居、生态经济、生态文化”三项建设。
着力点：
推进农村生态人居体系、农村生态环境体系、农村生态经济体系和农村生态文化体系建设，形成有利于农村生态环境保护和可持续发展的农村产业结构、农民生产方式和农村消费模式
2、共享农庄的定义：
发展农业分享经济，支持有条件的村庄、农场、基地加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径，发展以农民合作社、农村集体经济组织等充分涵盖农民利益的经济组织形式为主要载体，以各类资本组成的混合所有制企业为建设运营主体，让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体，以移动互联网、物联网等信息技术为支撑，以农业和民宿共享为主要特征的“共享农庄”。
通过发展“共享农庄”，使农民转变成为股民、农房转变成为客房、农产品现货转变成为期货、消费者转变成为投资者，实现农民增收、农业增效、农村增美。
建设原则要点：
（1）以农为本，坚持农地农用，发展现代农业，促进产业融合，挖掘农业多元属性，拓宽非农功能，实现“农旅文”深度融合，以农促旅、以旅强农、以文创促销售树品牌。
（2）规划管控，符合省域空间“多规合一”和不突破生态保护红线、基本农田保护红线的。
3、田园综合体的定义.有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径，逐步建成以农民合作社为主要载体•让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的Fl园综合体。
基本原则与要点：
（1）以农为本，突出农业特色，发展现代农业，促进产业融合，提髙农业综合效益和现代化水平：
要保持农村1+1园风光。
国绕出园综合体的建设目标和功能N位，重点抓好生产体系、产业体系、经营体系、生态体系、服务体系、运行体系等六大支撑体系建设。
（2）区域范用内农业基础设施较为完备，农村特色优势产业基础较好，区位条件优越，核心区集中连片，发展潜力较大；已自筹资金投入较大且有持续投入能力，建设规划能积极引入先进生产要素和社会资本，发展思路清晰；农民合作组织比较健全，规模经营显著，龙头企业带动力强，与村集体组织、农民及农民合作社建立了比较密切的利益联结机制。
（3）以农村集体组织、农民合作社为主要载体，组织引导农民参与建设管理，保障原住农民的参与权和受益权，实现田园综合体的共建共享。
通过构建股份合作、财政资金股权量化等模式，创新农民利益共乍机制，让农民分享产业增值收益。
（二）共享农庄的开发建设模式
美丽乡村建设要用好惠农政策，创新投入方式，鼓励采取PPP等方式引进社会资本，探索政府投入连片建设模式、企业投入景区带动模式、政企合作建设特色村庄模式、政企村合作经营发展模式。
1、整村综合开发模式。
由企业或农民合作社对整村进行统一规划、统一建设，利用村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地和“四荒地”、厂矿废弃地、砖瓦窑废弃地、道路改线废弃地、闲置校舍、村庄空闲地等建设民宿和其他相应设施，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、股权可以转让;将整村农用地进行统一规模化生产经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。
2、村庄农房改造升级开发模式。
山企业或农民合作社将村庄现有房屋进行改造升级，其房屋可以出租。
将村庄部分农用地进行统一生产经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。
3、基地开发模式。
企业或农民合作社利用农业基地内农业附属设施用地等建设管理用房，或利用基地已有的建设用地建设民宿，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、股权可以转让。
消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物,企业或农民合作社为消费者提供系列服务。
（三）共享农庄运营机制之一：
以企业为主体
按照“企业+农民”或“企业+农民合作社+农民”的模式，由企业以股份合作、租赁等方式，整合农民的土地、房屋等资源，或利用企业自身土地、房屋资源，进行“共享农庄”的开发建设经营。
（四）共享农庄融资模式：
股权融资借贷融资产业基金。
（五）共享农庄农民共建共享机制一农民权益的保障
1、租赁合作参与共享机制。
企业或农民合作社从农民手中租用土地、房屋等，采取实物讣租货币结算、租金动态调整等计价方式，兑现农民土地、房屋租金收入。
2、股份合作参与共享机制。
农民以土地经营权、房屋使用权等入股给企业或者农民合作社，山企业或农民合作社将土地、房屋等进行统一规划建设运营，利益分配采取“保底收益+按股分红”方式，农民获得土地和房屋股份收益。
针对有土地、无资金、无技术的贫困户，积极动员他们把闲置、扌畧荒土地入股加入企业或农民合作社，领取分红。
通过构建股份合作、财政资金股权量化等模式,创新农民利益共享机制，让农民分享产业增值收益。
3、生产合作参与共享机制。
企业以统一技术、统一标准、统一管理、统一订制的方式，将农民自有分散的土地，组织纳入到“共享农庄”生产合作，农民按保底价获取收益，企业或农民合作社获取营销差价、管理服务等方面的收益。
4、劳务承包或务工参与共享机制。
农民承包农庄的生产管理和其他订制服务，完成任务后，获取相应的劳务承包收入，超额完成的享受额外的分成收益。
（六）共享农庄扶持政策
政府和社会资本合作，采取先建后补、贷款贴息、贷款担保、担保补贴、以奖代补、股权投资、政府投资基金等方式。
争取国家农村产业融合专项建设资金、其他相关专项中央投资及政策支持
（七）共享农庄创新金融保险政策
推进以林权和土地承包经营权、农民住房财产权等“三权三证”抵押融资试点工作,鼓励农民以土地、林木入股等方式参与建设,积极探索农庄融资体系建设。
拓宽抵（质）押物范闱。
积极开展存货抵押、订单抵押、涉农直补资金担保、大棚抵押、应收账款质押、畜禽产品抵押、小型水利工程使用权抵押等创新业务，向资信情况良好的农庄积极发放信用贷款。
支持具备条件的农庄运营主体通过上市融资、债券融资、股权基金融资等方式,利用资本市场直接融资。
（八）共享农庄用地政策
1、发展设施农业的，属于农产品冷链、初加工、休闲采摘、仓储等设施建设的，其生产设施、附属设施、配套设施用地直接用于或者服务于农业生产，依法按农用地管理，不需办理农用地转用审批手续。
2、在符合市县总体规划和村庄建设用地范兩内，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营、整合、置换等方式，重点支持发展“共享农庄”和乡村休闲旅游养老等产业及农村三产融合发展
3、在不改变农村集体土地所有权和农民宅基地使用权、逢建必报的前提下，贯彻宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，推进农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”，允许农村居民与城镇居民合作建房、租赁合作经营房产，共享收益。
4、支持有条件的市县、农星农场通过盘活农村及农场闲置房屋、集体建设用地、开展城乡建设用地增减挂钩试点、“四荒地”和厂矿废弃地、砖瓦窑废弃地、道路改线废弃地、闲置校舍、村庄空闲地、可用林场和水面、边远海岛等资产资源发展“共享农庄”。
5、在合理的农庄土地利用控制下可适当建设住宿、餐饮等设施。
6、新增建设用地保障机制，将年度新增建设用地讣划指标确定一定比例用于支持农村新产业新业态发展，重点为共享农庄。
7、乡村建设用地，对新产业、新业态用地可以采取“先租后让”等方式供应。
通过“先租后让”方式取得土地使用权的，土地使用权人可凭不动产登记机构颁发的不动产权属证书办理规划报建、施工许可等手续。
（九）税收与财政补贴政策
1、U前未查询到特别针对于美丽乡村与共享农庄建设的税收优惠政策。
2、依据《关于发挥一事一议财政奖补作用推动美丽乡村建设试点的通知》
（财农改［2013J3号）提供财政奖补。
3、项Izl资金有省农业厅、省财政厅《关于印发2017年海南共享农庄项□资金使用方案的通知》（琼农字（2017）188号），
《三亚市2018年共享农庄建设方案》，每个项Ll按结算补贴其建设资金的□0%,每个试点补贴资金不超过70万元，总补贴资金不超过200万元。
4、田园综合体的项口资金
1）海口市田园综合体项目。
近三年预计总投资14.97亿元，其中拟争取三级农业综合开发财政资金2.1亿元。
2）海南共方农庄（农星-保国）田园综合体项目。
近三年预计总投资7.8亿元，其中拟争取三级农业综合开发财政资金2.1亿元。
三、海南省相关项目（共享农庄与田园综合体）
1、共享农庄项目
2017年海南共享农庄61家创建试点申报主体名单
序号
共享农庄名称
申报主体
建设地址
1
冯塘绿园共享农庄
海□天堡爲圆实业有限公司
海□市秀英区永兴镇冯塘村
r
■
兰花谷联台共享农庄
海南兰花谷养生物联科技股份有限公司
海口市琼山区凤翔街道五岳行政村尚道自然村
3
揶乡•世外桃源共享农庄
海南世外桃源休闲农业有限公司
海□市琼山区旧州镇墩插村，红旗镇那佑村、仁让村等
4
朝香园共尊农庄
海南瀚香园投资有限公司
海□市龙华区龙泉領翰香村委会
5
国开演丰市民农庄
海南贏翔体育休闲有限公司
海口市美兰区演丰镇苏民村委会
6
海棠稻乡共享农庄
=亚市海棠湾水稻国家公园幵发有限公司
二亚市海棠灣区湾坡行畋村
7
小鱼温泉共享农庄
三亚小鱼温泉实业有限公司
三亚市天涯区凤凰乡禎水姣行政村上乙和下乙自然村
8
北岭新村共享农庄
三亚海源实业有限公司
二亚市崖州区北岭村
9
奇幻世界共享农庄
二亚新康农业有限公司
-亚市吉阳区大茅行政村
IO
水果岛共享农庄
海南水果岛农业开发有限公司
二亚市天涯区梅村行政村
Il
华乐共享农庄
倫州华农种植养殖农民专业合作社
僦州市宝岛新村中国热带农科院试验场丘凡队
12
兰洋大皇岭共享农庄
惟州大皇岭农业开发中心
偸州市兰洋镇大塘村大王岭水库旁
13
绿色元利共享农庄
備州市元利农业开发有限公司
備州市南丰镇松门村
14
一人一口共享衣庄
琼海珏珥果蔬产销农民专业合作社
琼海市大路镇堆头村
15
大顺共享农庄
琼海大顺农业开发有限公司
琼海市塔洋镇裕山村乐利自然村
16
田园梦想幸福农庄
琼海大路田园梦想农家乐
琼海市大路镇石桥村
17
好圣航天共享农庄
海天一舍（海南）实业有限公司
文昌市龙楼镇红海行政村好圣自然村
18
龙泉乡园共享农庄
文昌文亭休闲农业有限公司
文昌市东路镇葫尸村
19
大顶紫贝源共孳农庄
海南紫贝源健康产业有限公司
文昌市溼牛領大顶行政村春山、边山自然村
20
兴隆咖啡谷共享农庄
海南省兴隆原产地有机咖啡有限公司
万宁市兴隆华侨农场米厂
21
万宁乐富共享农庄
万宁市乐富休闲农业开发有限公司
万宁市和乐镶乐兴街105号
22
茄新椰子谷共享农庄
海南金沃投资有限公司
万宁市礼纪镇茄村委会后边村和外村
23
汇利共享农庄
海南汇利黄花梨产业发展有限公司
东方市东河镇金炳村
24
小岭共厚农庄
东方市小岭农民专业合作社
东方市八所镇小岭时
25
北纬十八度火龙果共享农庄
海南北纬十八度果业有限公司
东方市大田镇大田村
26
水满茶香共享农庄
五指山椰仙生物科技有限公司
五指山市水满乡禎毛脑村
27
雨林茶乡共事农庄
五指山妙自然旅游投资幵发有限公司
五指山市通什碩什会村委会
28
永忠餵宝共享农庄
五指山盛富农业开发有限公司
五指山市南圣镇同甲村委会永忠村
29
尖峰共享农庄
海南万钟实业有限公司
乐东县尖曜碩万钟农场
30
金果共寧农庄
海南金果农业开发有限公司
乐东县九所锂新庄行政村
3]
热沐吧共孚农庄
海南热沐吧旅业开发有限公司
乐东县利国禎文且村、抱告村
32
蝶恋谷油茶共享农庄
澄迈乐香生态农业幵发有限公司
澄迈县金江镇大拉村
33
洪安蜜柚共享农庄
澄迈洪安农业开发有限公司
澄迈县金江镇山口村
34
福山扇枝共享农庄
海南芻博园实业有限公司
澄迈县福山頸博才村
35
天地人水果长廊共事农庄
海南天地人生态农业股份有限公司
临高县临城镇217省道11公
里・17公里处
36
华雨共享农庄
临高华雨农业科技发展有眼公司
临高县博厚領头国村
37
金晨共享农庄
海南金晨农业幵发有限公司
临高县博厚镇潭泥水库旁
38
金秋四宝共享农庄
定安龙田坡种养专业合作社
定安县雷鸣碩同仁村委会龙坡村
39
香草田园共享农庄
海南香草田园农旅投资有限公司
定安县龙湖镇正统村委会文头岭村
40
梦幻香山共享农庄
海南屯昌勞幻香山实业投资有限公司
屯昌县屯城镇岳寨村加利坡村
41
南台共享农庄
海南品新农业科技发展有限公司
屯昌县南台村委会南凯村
42
凤凰果园共享农庄
陵水丰硕生态农业科技发展有限公司
陵水县光坡镇武山村
43
南湾花镇共享农庄
海南南湾花镇度假旅游发展有限公司
陵水县新村镇曲港南湾花談
44
雪古丽共享农庄
海南福瑞喜牧业科技有限公司
昌江县十月田頸棋子湾大道
9.8公里处
45
江越共享农庄
海南江越农业有眼公司
昌江县十月田镇棋子湾大道
9.6公里处
46
和丰世纪共享农庄
海南和丰世纪农业幵发有狠公司
昌江县乌烈镇道隆村
47
水尾共享农庄
海南华泰美丽乡村投资有限公司
保亭县什玲乡水尾村
48
南梗共享农庄
保亭县共享农庄投资开发有限责任公司
保亭县响水乡南梗村及南春经济场
49
雅布伦共享农庄
海南雅布伦健康疗养中心有限公司
保亭县二道锁甘什村委会田头村
50
云湖共享农庄
海南琼中云湖乡村旅游区幵发有限公司
琼中县长征碩斯赛村委会什云村旁
51
华夏袈母共享农庄
海南华夏黎母旅游投资管理有限公司
琼中县加钗农场二十四队
52
五里路茶肉共享农庄
白沙五里路茶叶专业合作社
白沙县牙叉镇牙叉五队
53
••阿罗多甘•'共享农庄
海南家园生态农业科技有限公司
白沙县七坊镇企业一场
54
百香果共享农庄
海南坤捷农业开发有限公司
海口市琼山区盃找镇岭脚村
55
云龙御养共享农庄
海口骏文湖生态农业开发有限公司
琼山区E龙镇长泰村委会
56
南田共享农庄
海南农垦神泉集团有限公司
=亚市海棠湾区南田农场
57
蓝洋温泉共享农庄
海南农垦蓝洋农场有限公司
儷州市兰洋領蓝洋农场11队
58
滴翠潭共專农庄
海南农垦长征农场有限公司
琼中县长征农场25队
59
保国田园风光共享农圧
海南天地海胶农业投资有限公司
乐东县保国农场七队
60
八仙岭共享农庄
海南省农垦南金农场有限公司
定安县南金农场
63
百果山共享农庄
海南农垦东新农场有限公司
万宁市国营东和农场跃进队
2、田园综合体的项目一前两者列入国家2017年田园综合体试点的项目
（1）海口市田园综合体项目。
以发展蔬菜、热带水果、花卉等特色农业为主体，通过构建“公司+合作社+农户”、“公司+农户”、互联网+等现代农业经营体系，融入循环农业、创意农业、共享农业、科技农业理念，建设集现代蔬菜和热带水果花卉产业基地、农产品深加工产业基地、农事体验、农业科普教育、休闲农业旅游、农民创业平台于一体的田园综合体
项Ll位于海口市琼山区南部红旗镇和三门坡镇交界处，项Ll范围涵盖大荒洋、七水洋等2个田洋以及周边29个自然村，规划面积约18.8平方公里（约2.82万亩）。
（2）海南共享农庄（农星-保国）FH园综合体项Lh项Ij位于三亚、乐东交界处，地处保国农场场部南侧，项口范用涵盖1个自然村和7个农场连队，规划面积约1606公顷（约合2.41万亩）。
（3）潜在的其他田园项目
1）龙寿洋国家农业公园乂名龙寿洋万亩田野公园，覆盖嘉积、塔洋、大路三个镇，13个村委会，193个村民小组，面积达40平方公里，其中嘉积镇是龙寿洋的核心区域。
通过整合、改造，新建形成了旅游道、交通道和绿道，将自然村庄、传统农田改造、升级、转型，建设成“农民的家园，市民的公园，游客的乐园”，目前园区内的特色农业基地星罗棋布，良种覆盖率达98.8%o
龙寿洋国家农业公园集产业基地、生态保护、湿地涵养、田野观光、游客景区和城市休闲六大功能为一体
2）三亚海棠湾水稻国家公园。
水稻公园总占地而积7600亩，一期规划面积3800亩，计划总投资23亿元人民币。
集农业生态、农业观光、农耕文化、稻作文化、科学研究、科普教育、动感体验、民俗风情、休闲度假等为一体的大型综合旅游景区。
四、相关评析与解读
（-）美丽乡村、共享农庄与田园综合体的三者关系
美丽乡村建设是一个口标，是一个综合性的说法。
共享农庄是实现美丽乡村建设的一种方式与途径。
具体涉及到如何操作的事项。
田园综合体是美丽乡村的一种建设方式与表现形式，也是共享农庄的扩大版与升级版。
共享农庄是田园综合体中的一部分或一种运营模式。
（二）政府推进建设共享农庄、FH园综合体等根本U的就是要农业升级转型、农民增收，农村发展等。
因此任何共享农庄与田园综合体的建设发展均需圉绕这一根本目的来运作。
（三）共享农庄需为消费者提供的土地租赁、托管代种、产品认养、自行耕种等多种形式的订制服务。
同时要提供“文化体验类”“民俗农庄类”“科普教育类”“会议度假类”“休闲运动类”“特色餐饮类”等差异化乡村旅游产品，实现山观光休闲向多元体验旅游过渡发展一一这需要配套高度专业化的管理运营团队。
（四）依照Ll前的政策规定，共享农庄与FH园综合体的土地利用并没有突破现有的法律法规。
IJ前共享农庄的土地大部分是通过承包、转包与租赁村民或者农场的土地而来。
在实际操作中多为支付转包费或租金，再山农民务工取得工资或劳务报酬，较为低端。
（五）目前共享农庄的投资多以中小企业为主。
大多数往往以占有土地资源为口标。
但规范性、合法性欠缺，产业的盈利性并不乐观。
共享农庄的土地大部分为农用地，或集体所有或国家所有（农场），极小部分会为建设用地（宅基地、公共设施用地或住宅用地一农场）。
作为开发商若想获得用于建设销售的建设用地（商住用地）同样必须通过相应的征用、拆迁、招拍挂等一系列的正规土地出让手续。
（六）投资共享农庄所能带来的土地利益如下一一基于先占优势：
1＞投资共孕农庄带动当地的经济发展，农民致富，政府往往会配套一定的建设用地指标；
2、共享农庄的农用地会按7%比例作为农用设施用地用于建设一定的构筑物,存在灵活操作的空间；
3、可通过与村集体、村民的合作，在村集体的建设用地（如宅基地、公共设施用地）建设房产，拥有相应的财产权益；
4、通过与村集体、村民的合作，统一规划，整合治理、进行规模性开发。
实现产业与地块的增值。
5、借助共享农庄的先占优势，通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，采用“先租后让”的方式，利用城乡建设用地增减挂钩试点，设置必要的招拍挂条件，取得相应的国有出让建设用地。
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