房地产项目管理系统.docx

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房地产项目管理系统

一、房地产项目管理系统

1、房地产项目管理概述

项目管理就是项目管理者，在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理。

即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。

在项目管理领域的纲领性文件是美国项目管理协会编写的《项目管理知识体系》--PMBOK，经过近20年的完善，已经成为全球项目管理工作者的工作标准。

在PMBOK中，将项目管理划分为范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购管理和整体管理等9大知识领域，涉及网络计划（PERT、CPM）、挣值分析（EVMS）、风险分析（MonteCarlo）等技术工具。

针对房地产项目开发特点，增加了房地产销售系统，针对后续商品房销售的定价方案制定，销售业务到收款入住等整个管理过程。

恒宇伟业房地产项目管理系统结合国际先进项目管理理论和方法，能够快速、准确地创建项目计划，帮助项目经理实现项目进度、成本的控制、分析和预测，使项目工期大大缩短，资源得到有效利用，提高经济效益;尤其在项目的协同工作方面，项目经理、工作组成员及其他项目风险承担人，可以通过网络协作进行动态跟踪，突破时间和空间的局限，随时了解项目进度和当前状态，从而确保项目实施的顺利进行，为企业战略目标的实现提供支持。

2、房地产开发企业如何应用项目管理系统

房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，但一般划分为如下三大阶段：

1）、前期准备阶段

主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续。

2）、建筑施工阶段

工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以使用程度的过程。

3）、经营阶段

房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。

实施项目管理信息化后，能够将开发商的管理水平提升到一个新的高度，具体表现如下：

■以项目生命周期理论为基础，通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理

强调计划对房地产项目成功的重要作用，通过制订详细、完善的计划来指导项目的实施；在实施的过程中随时搜集项目的进度信息（包括工程进度、成本进度、形象进度和交付成果进度），将实际进度与计划进行对比，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目总是在计划的轨道上前进，切实保证项目的工期、成本和质量。

■实现对房地产项目的多角度、多要素管理

房地产项目管理涉及的要素众多，既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理，对这些要素全面关注，以科学的项目管理模式实现对这些要素的集成管理。

■能有效实现项目各方的沟通与协调

房地产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还有设计方、监理方、施工方、物资设备供应商等，业主作为项目的核心，自然也是信息处理的中心，大量的信息从其他各方传递给业主，业主要对这些信息加以分析处理，同时也要将大量的信息传递给有关各方，信息传递的速度和准确性将直接影响到项目的决策，同时也对项目的完成时间和成本产生影响。

项目有关各方通过网络可随时获取相应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。

■对项目资金管理予以了特别关注，能够实现与企业财务系统的完美对接

在房地产项目中，随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。

通过对资金计划、资金到位、资金支出和回款情况的全面把握，随时提供项目资金状况，帮助业主有效地实现资金平衡，降低项目风险和成本；同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，并可通过财务接口与企业的财务系统实现完美对接，完全能够满足房地产项目财务管理的需要。

■提供项目预算功能，与项目计划进度关联，为项目的成本控制提供了基础

支持工程量清单，并实现了工程量与计划进度的有机结合。

同时可以支持各地不同的定额标准，并能实现定额标准的导入、导出，使用户定额管理的工作量大大减轻；以定额为基础，项目预算的编制也十分方便。

■实现全过程的成本控制

在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、成本目标、工程预算、成本计划、成本实际发生及成本预测预测等功能，可以随时反映项目任意时刻的动态成本与工程进度，从而全面实现对开发项目各个阶段的成本控制与工程进度的掌控。

■提供强大的合同管理功能

合同类别任意划分，拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同变更、合同索赔、合同拆分全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。

■有机整合了销售管理功能，使销售资金纳入项目整个资金流。

销售是房地产项目的一个重要环节，它不仅要实现了对销售业务的支持，更加重要的是要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调，并进行相关的财务处理。

■提供了众多的项目管理工具和方法

提供了众多成熟、先进的项目管理工具和方法，如责任矩阵、甘特图、网络图、关键线路法、挣值分析、蒙特卡罗分析等，这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用，是提高项目管理水平的有效手段。

■操作简单、图表形式多样，尤其适合决策者使用

考虑到用户的不同需要，提供了图、表、文字等多种信息表现形式，各类信息均能方便地导入、导出，实现与其他系统的数据共享。

操作方式简单，通过适当的培训，用户就能迅速掌握其使用方法。

二、项目管理系统的主要功能

1、项目计划

项目计划子系统包括项目计划、项目进度、项目档案等模块，通过对项目的工作分解，从时间、成本、物资设备、费用、质量、交付成果、工程量等多个角度制订项目计划；项目工程进度报告、项目形象进度报告和交付成果进度报告及时反映项目进展情况；项目档案保存项目重要文档，实现责任分配，形成责任矩阵。

应用要点：

■全面的项目计划（进度计划、设备物资计划、费用计划，资源计划）。

■项目全过程管理，记录基准计划，调整计划，体现动态执行计划。

■业务流程标准化，项目模板记录标准业务流程，提高企业管理水平。

■支持多项目同时管理，资源信息共享。

■多层次多子系统计划与进度数据，全方位地反映项目实际进展情况。

■详细记录项目计划调整过程，随时追溯历史计划数据。

功能一：

支持外部项目，实现项目/子项目无限分解；支持任务分组。

甘特图、网络图、工作日历等多种工具从不同侧面展现项目进度与计划，关键路径自动计算；用户自定义图形显示方式。

甘特图

网络图

功能二：

项目工程进度报告、项目形象进度报告和交付成果进度报告及时反映项目进展情况，通过与项目计划的对比，发现项目偏差，为项目的跟踪、评估、决策提供基础。

功能三：

从时间、成本、物资设备、费用、质量、合同、文档、团队、工程量等多个角度制订详细项目/任务计划，不同岗位负责不同的业务内容，多个部门协作制定项目的目标。

功能四：

用户可以根据不同城市、不同类型的项目，形成企业开发各种项目的标准流程。

通过模版可以快速产生新项目的工作计划，同时系统提供任务标准分解模板维护功能，在规范企业管理的同时，极大提高工作效率。

任务分解模板

从整个标准模板生成

功能五：

全面跟踪项目、任务的成本、物资设备、费用、投资的每月进展情况。

2、成本管理

成本管理子系统包括估算成本、目标成本、目标成本分析等模块。

通过对估算、预算、合同信息、合同执行的管理，分析、比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的。

应用要点：

灵活定义多层次的核算项目，支持项目、组团、单体逐层分解；成本结构树和经济技术指标灵活定义，并可以按照写字楼、公寓等不同的项目保存模版及历史数据，新建项目时支持导入经验数据。

关联项目核算体系，自动生成成本估算表，用户自定义成本估算依据，投资估算支持类比估算法、参数估算法等常用的估算方法。

随着项目的推进，由成本估算细化为成本目标，当成本计划和实际与目标成本发生较大差异时，分析产生差异的原因，修订目标成本，对成本目标修订过程的跟踪分析。

实现全过程的成本控制。

在房地产项目初始阶段进行成本估算；在项目规划阶段，在成本估算的基础上进行细化制订目标成本；根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况，成本控制就是对上述过程进行规划和监控。

多角度成本分析。

成本分析报表对比成本估算、成本目标、成本计划、成本实际发生等各个阶段数据，预测待发生成本，随时了解工程总造价及单方成本，为经营决策提供科学依据。

功能一：

定义核算项目经济技术指标值。

功能二：

项目成本估算

功能三：

自动生成合同成本明细表、成本目标分析表等十多种报表，动态反馈成本差异。

3、财务资金管理

资金管理子系统包括项目前期投资分析、项目资金计划与收支状况、项目成本分析和相关报表等模块，以项目资金收支为核心，全面实时地反映项目资金的流动、使用的计划和实际情况，动态分析项目成本，自动生成现金流量表、成本报表，为项目资金的控制与平衡提供决策依据，同时还可通过财务接口与其他财务系统实现完美对接。

应用要点：

■项目前期投资分析，包括投资估算、现金流量、损益表分析项目投资收益。

■资金计划：

收支计划模板反映资金关联，动态生成项目各期资金收支计划。

■资金收支：

资金收支单关联合同、进度、销售模块，详细记录资金收支状况。

■资金报表：

现金流量表、损益表动态反映项目资金状况。

■财务核算：

自动产生资金收支凭证，与财务软件和谐统一。

功能一：

用户定义资金收入、支出项目，是进行财务资金分析、项目成本核算分析的基础。

功能二：

根据合同收付款计划，和各部门的非合同资金计划表，集中汇总成公司自己计划表，方便领导对资金的统筹规划。

功能三：

资金收入单、资金支出单详细记录每笔项目资金情况，自动关联合同拨款、销售收入，为进一步成本分析、资金分析奠定基础。

功能四：

资金计划支持合同计划生成和手工调整两种方式，方便提供对比信息。

功能五：

方便灵活的账务处理，让决策者既可以从工程项目的角度管理资金流动，也可以从财务的角度对资金流动状况进行评审，同时还可通过财务接口与其他财务系统实现数据共享。

4、项目合同管理

合同是约束项目参与各方的重要法律文件，大型项目的合同数量众多、种类繁杂，采用传统的管理方法，不仅费时费力，而且无法满足现代工程项目对合同的动态、实时管理的需要。

项目合同子系统通过拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同拆分、合同变更、合同索赔、合同转让管理、全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。

应用要点：

■合同单位、合同金额、累积变更等合同关键信息的记录及合同分类管理。

■合同拨款计划与款项拨付控制

■合同金额按经济指标的拆分与分摊。

■合同变更对应项目变更，关联合同结算。

■合同报表全面反映合同执行状况。

■计划进度、资金支付关联合同。

■子合同管理体现分包业务情况。

功能一：

多层级合同管理，所有合同汇总显示，项目管理者可随时了解合同的基本信息和状态，并可方便地查阅和修改合同。

功能二：

合同编辑方便地实现合同撰写，并可加挂合同附件，强大的合同模板功能可将常用的合同格式做成模板，大大缩短合同的撰写时间。

功能三：

合同金额分摊到不同的核算项目上。

功能四：

合同拨付中全面跟踪每一笔款项的计划、拨付等情况，自动生成拨款汇签单；合同拨付到期提醒。

[付款审批单]

功能五：

合同变更、合同索赔、合同转让、合同失效、合同解除、合同终止等功能实现对合同相关事务的管理。

合同变更关联项目变更，自动产生洽商单。

功能六：

根据工程项目的计划与进度情况，制订合同拨款的计划与实际，拨款汇签单生成资金支出单。

功能七：

合同分类汇总、合同款统计分析、款项拨付统计、合同变更统计、合同项目统计、项目合同汇总、乙方分类汇总等合同报表从多个角度分析合同执行状况。

5、采购管理

采购管理子系统主要是解决工程项目中物资设备的供应管理问题，包括供应商管理、采购计划、采购业务等模块，通过对项目物资需求的分析自动生成物资需求计划、物资采购计划、项目物质需求计划、任务物资需求计划、物资需求项目分布和物资需求任务分布，全面反映项目的物资采购需求，以此为基础合理安排物资采购；同时也提供了对物资供应商和具体采购业务的管理功能。

应用要点：

■建立物资设备信息库、供应商信息库。

■供应商比价及物资设备比价

■采购数据的填报及物资供应商的管理工作

■工程进度计划自动生成物资设备采购计划，完成采购资金的分析。

■完善项目现场的物资设备的使用过程。

功能一：

对于业主和承包商，挑选并稳定一批合格的供应商是采购部门的一件重要工作，不仅要掌握大量的供应商信息，而且需要对其进行分类、分级，了解其产品情况及供货能力。

功能二：

根据项目计划中的物资使用计划，系统将项目每项任务的物资需求汇总，生成项目的物资需求计划，再根据相关的采购周期，产生项目的采购计划。

功能三：

业主通过招投标等各种方式，对供应商提供物资设备的价格、质量、供货能力、信誉等方面进行分析，得到性价比最高的产品。

功能四：

物资设备的使用一方面表明设备到位，同时也便于业主进行更深层次的管理。

6、售楼管理

目前房地产企业的销售过程相对还处于传统的操作方式，房产定价没有实际和理论依据，无法动态、实时跟踪房产的销售，这样就无法为房产销售提供决策信息。

销售管理子系统针对房产销售的科学化、规范化、网络化的要求而开发，通过对前台接待、客户档案、销售、收费及后台管理实施全面管理，既使一线工作人员准确地执行各项活动，减轻劳动强度，又使上层管理人员获得各种需要的信息，起到辅助决策的作用，从而使经营管理的水平达到更高层次，以达到较大的投资回报率及用户满意率。

应用要点：

■销售定价、政策等策划工作。

■客户及销售数据的整理、分析。

■销控表区分内外，销售数据一目了然。

■销售计划及销售收入与项目资金的关联。

■销售收入自动转入财务资金收入，方便领导宏观资金控制。

■业绩统计加强对销售人员的管理。

功能一：

定价方案功能通过楼层、面积、朝向、结构、景观等因素提供标准的定价方案，使房产的定价更加科学。

为制定销售策略提供有效信息。

功能二：

记录每个来访客户的基本信息，跟踪客户对楼盘的面积、朝向、结构、楼层的意向，是公司及每个销售人员作好工作的基础。

功能三：

销控表区分公司内外，令销售管理人员从楼层、面积、朝向等各个侧面了解楼盘销售的总体及明细情况，进一步控制销售过程。

功能四：

财务处理模块有效处理收款、银行按揭、催款等财务事项，并与财务资金模块贯通，及时准确地反映销售信息。

功能四：

跟踪分析每个销售人员的销售业绩，便于公司对销售业务人员的考核。

功能五：

销售台帐、销售月报、楼盘销售报表、销售进度报表等各种销售报表，多角度反馈楼盘销售情况。

7、项目评估

项目评估子系统由进度评估、EVMS评估和临界指数评估模块构成。

它主要应用EVMS的方法对项目任务的进度和成本进行评估，通过进度差异、成本差异、进度执行指数、成本执行指数等定量数据来客观反映进度的快慢、成本的超出和节省。

功能一：

通过对资源、物资和费用等进度数据的汇总分析计算，得到项目任务的进度百分比、预算成本、实际成本、评估值，对每项任务产生一个简单的评估描述。

功能二：

挣值分析（EVMS）是一种国际项目管理领域通用的评估技术，它从计划成本完成的角度分析项目的进展情况，通过工作预算成本、实际成本、挣值来计算成本差异和进度差异，特别适合对项目进度的分析。

功能三：

成本执行指数（CostPerformanceIndex）、进度执行指数（SchedulePerformanceIndex）是两项形象化评估指标，分别表明项目成本的超支和节省、项目进度的快慢，当指数小于1时，表明成本节约、进度提前；当指数大于1时表明成本超支、进度滞后。

8、项目报告

项目报告子系统将项目执行过程中常用的、需特别关注的项目信息汇集生成项目报告，便于项目高层领导和管理人员掌握项目总体信息，它包括项目/任务摘要报告、关键任务报告、里程碑任务报告、即将开工任务报告、拖期任务报告、任务计划调整报告、项目/任务管理机构图表等具体内容。

功能一：

项目摘要报告、任务摘要报告扼要反映项目和任务的基本信息。

功能二：

关键任务报告和里程碑任务报告反映出需要特别予以关注的任务的相关信息，便于决策者实现关键点控制。

功能三：

即将开工任务报告提醒项目管理者为相关任务的执行做好准备；拖期任务报告提醒项目管理者及时采取措施，确保项目按时完工。

9、文档资料管理

文档资料的整理与归档是项目管理过程中一项重要的工作，建设工程资料记载了建设工程活动全过程的重要内容，它是企业档案的重要组成部分，也是工程建设过程的指导文件，又是对工程进行检查、验收、移交、使用、管理、维修、改建和扩建的原始依据。

建设资料管理工作直接反映了一个建设施工企业的管理水平。

建设部要求建立并管好城市基础设施建设档案，进一步加强了对工程项目建设档案管理的重要性和紧迫感的认识，并明确指出：

任何一个工程，如果技术资料不符合有关标准规定，则判定该工程不合格，对工程质量具有否决权。

功能一：

根据管理需要自行将档案分目录、分项目进行管理。

方便的对档案资料进行编辑修改。

功能二：

通过档案的借阅、归还实现对档案资料的全面管理。

功能三：

通过强大的资料检索功能，方便地查找出所需的相关资料。

10、质量管理

质量管理子系统由质量资质、物资质量、质量规划、质量报告和项目质量查询模块构成，通过建立项目质量标准体系、进行项目质量管理规划和对项目/任务/交付成果的质量检验，该子系统实现了对项目的全面质量管理，以切实保证项目质量。

功能一：

建立项目的质量标准体系，为项目的全面质量管理奠定基础。

功能二：

全面监控库存物资的质量情况。

功能三：

质量规划对项目中各任务的质量、技术要求做出具体规定，以此作为质量检验和项目/任务验收的标准。

功能四：

质量报告记载项目/任务/交付成果的质量和技术检验、验收情况，及时全面地反映项目的质量状况。

11、资源计划

资源计划子系统包括资源管理、资源计划、报表与分析等模块，在定义了资源类型和具体资源后，通过对资源购置、资源减少、资源领用、资源退回和资源调度的管理，形成资源总帐、项目资源帐、任务资源帐、资源增加减少明细帐、资源领出退回明细帐，全面反映项目中资源的使用和流动情况，为项目资源的合理分配和购置提供决策依据。

功能一：

根据管理需要自行定义资源类型和具体资源，还可从定额库自动生成资源。

功能二：

根据项目计划中的资源使用计划，系统将任务中的资源汇总，再根据项目汇总周期自动生成资源购置计划。

功能三：

通过资源购置、资源减少、资源领用、资源退回和资源调度实现对资源的全面管理。

功能四：

资源总账从项目总体的角度反映了每项资源的增加、减少、领用、退回及可用数量的情况，再配合项目资源帐、任务资源帐、增加减少明细账、领出退回明细账等图表，全面反映了项目资源的来龙去脉。

12、风险分析

任何项目都存在风险，尤其是投资大、周期长的项目。

要有效地防范风险，首先必须识别风险。

系统提供的风险分析功能通过定量的方式，运用概率统计的方法科学地分析和预测项目中存在的风险，是决策者防范和减少风险的有力手段。

功能一：

完工预算EstimateatCompletion（EAC）是根据项目和任务当前的进度情况和成本数据，根据预算成本、挣值、实际成本、总预算成本等相关数据，分析预测项目和任务完成的总成本。

功能二：

按时完成概率分析和拖期概率分析定量地分析项目按时完工和拖期的概率，为决策者的工期控制提供依据。

三、系统运行环境：

1、典型网络环境

总公司各部门在同一座楼办公，在办公楼内架设了局域网。

每个部门至少配备1-2个工作站。

工作站可以通过web服务器访问Internet。

项目工地区、移动查询用户可以通过远程Internet或宽带专线连接对公司资源进行共享。

2、网络硬件环境

NT网络环境：

Windows2000/2003/2008网络，TCP/IP协议，FTP协议。

数据库服务器：

CPU：

P41.5G（建议P42.0G以上）

内存：

1G（建议2G以上）

硬盘：

40G（建议60G）剩余空间用于存储数据资料

应用服务器：

CPU：

P41.5G（建议P42.0G以上）

内存：

1G（建议2G以上）

硬盘：

10G（建议20G）剩余空间

建议安装固定IP专线/路由，方便广域网访问。

FTP服务器：

CPU：

P41.5G（建议P42.0G以上）

内存：

512M（建议1G以上）

硬盘：

20G（建议40G）剩余空间用于存储数据资料

建议安装固定IP专线/路由，方便广域网访问。

客户端：

CPU：

P3700（建议P31G以上）

内存：

512M（建议1G以上）

硬盘：

1G（建议2G）剩余空间

3、软件运行环境

数据库服务器：

操作系统：

windows2k/xp/2003/2008Server

数据库：

MSSQLServer2k/2005

应用服务器：

操作系统：

windows2k/xp/2003/2008server,

安装TCP/IP协议，MSXML3/4，ADOsp4。

FTP服务器：

操作系统：

WINDOWS服务器版本系列/LINUX/UNIX.

安装/配置目前流行的FTP服务器软件。

客户端：

操作系统：

windows98/2k/xp/2003/vista/2008

安装TCP/IP协议，FTP协议，MSXML3/4，ADOsp4。

安装MSOFFICE97/2K/XP/2003/2007。

四、联系我们

1、恒宇伟业北京

地址北京市海淀区苏州街18号长远天地大厦B2座707室

电话86、、、

传真86

邮编100080

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2、恒宇伟业广州

地址广州市海珠区新港西路景馨街37号201

电话3、

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