最新商铺租金计算方法.docx

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最新商铺租金计算方法

商铺租金计算方法

商铺租金计算方法

一、房地产定价方法

价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。

高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的时机。

如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。

〔一〕本钱加成定价法

将产品的本钱〔含税金〕加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最根本的定价法，是根据测算或核算的本钱加上一定比例的利润率确定的。

例如：

某一工程的总本钱为1500万元，预期利润10％，那么总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。

本钱是开发工程的全部本钱，包括开发本钱以及经营过程中的支出和税收，根本上可分为可直接计入的本钱和分配计入的本钱。

利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。

本钱加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此根底上仍必须考虑市场行情及竞争剧烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争剧烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。

〔二〕竞争价格定价法竞争价格定价法

从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。

在竞争剧烈时，假设条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。

定价较低的，可以吸引人气，形成低开高走的局面。

而且房价是买涨不买跌。

要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。

竞争价格定价法通常是在市场竞争较为剧烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营本钱。

〔三〕顾客感受定价法

这种方法的理论根底实际上是效用理论。

对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的本钱、造价等问题。

他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：

一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购置该项房地产是不是值得。

当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后效劳和今后物业管理的考虑或是为了表达自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会疑心其品质而不予信任。

为什么在同一个城市里，物质条件〔如交通、绿化、生活效劳设施等硬条件〕相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。

顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从筹划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。

依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，假设超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。

〔四〕加权点数定价法

预售房屋的定价，通常采用市价比拟法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差异等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。

楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。

不过一般遵循以下规律：

朝向差价：

一般南北向较贵，东西向较廉价。

楼层差价：

楼层价位上下，受建筑物高度的影响。

一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较廉价；多层建筑那么中间楼层较贵，越往上下价位越低。

选间差价：

选间因三面采光，因而较其他单位为贵。

视野差价：

临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较廉价。

面积差价：

一般情况下，办公经营面积集中且到达一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。

设计差价：

屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产工程内某些特别差的单元，可能需要降价销售。

回复1：

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〔五〕旧房定价方法

旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据附近新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。

旧房如果因为修建年代的影响或其他因素的制约，存在设计及布局过时的情况，那么应调低价格，旧房交易前，通常需要经过粉刷、整修，给人耳目一新的感觉，可以适当提高价格。

二、房地产定价策略

〔一〕价格折扣与折让策略

1.现金折扣。

购置者如能及时付现或提早付现，公司那么给予现金折扣。

房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。

这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。

2.数量折扣。

顾客大量购置时，那么予以价格上的优待。

这是公司薄利多销原那么的表达，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营本钱，及早收回投资。

但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购置然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的“数量〞那么需要慎重确定。

更多数量甚至整幢大楼的购置虽然不多见〔有时会出现机构购置的情况〕，但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。

〔二〕单一价格与变动价格策略

单一价格即不二价，无论谁来购置都是同样价格。

假设有折扣、优惠、赠品，那么对每一顾客皆一视同仁。

变动价格那么对每一顾客的成交价皆有所差异。

这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。

房屋价格能到达不二价的公司很少，一般几乎都是“变动价格〞，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。

〔三〕“特价品〞定价策略

使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购置。

所谓“特价品〞在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓“广告户〞，如广告中常见的所谓“起价〞××元。

〔四〕心理定价策略传统的心理定价策略

亦称奇数定价。

根据心理学家对消费者购置心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。

这种策略也可能用于房地产定价。

现代心理定价还有其他一些新的表现，如桔祥数字、桔祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。

〔五〕非价格竞争策略

价格竞争是市场竞争的根本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的工程中，一方不通过价风格整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。

三、房地产价风格整

〔一〕房地产价风格整类型

在房地产营销过程中，基于市场情况的变化以及企业自身目标的调整，需要对房地产价格进行调整，其类型无非是降低价格或提高价格。

1.降低价格。

当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为剧烈时，经常需要做降价的考虑。

降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。

降低价格的另一个原因是生产能力过剩，产量过多，资金占用严重，而增加销售力量、改良产品或其他营销手段都无法到达销售目标，从而造成资金周转不灵，企业无法进一步扩大业务。

于是一些房地产企业放弃“追随领导者的定价〞的做法，而采用“攻击性定价〞的方法，以便提高销售量。

有时企业为了获取市场占有率，会主动降价，随着市场占有率的提高，生产本钱又会因销售量的增长而下降。

2.提高价格。

提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时，房地产企业为了生存也不得不提价。

例如由于通货膨胀，本钱高涨，但生产率无法提高，许多企业不得不以提高价格的方式来确保利润。

提价虽然会招来顾客的抱怨，引起公司销售人员的困扰，但如果运用得当，成功的提价会给公司增加利润。

〔二〕房地产价风格整的方法

1.直接的价风格整。

直接的价风格整就是房屋价格的直接上升或下降。

它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。

对于这样的正面消息，开展商是最希望客户尽快了解的，所以往往是进行大张旗鼓的宣传，并由此暗示今后价格上升的趋势，以吸引更多的买家尽快入场。

与此相反，价格下调，那么说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。

应该说，除非万不得已，房地产开展商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通过其他方式间接让客户感受价格下挫的优惠，以维护其正面形象。

直接的价风格整有以下两种方式。

〔1〕调整基价。

基价的调整就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降，因为基价是制定所有单元价格的计算根底，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。

这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对。

〔2〕差价系数的调整。

房地产实务中，通常是在基价的根底上通过制定不同的差价系数来确定不同套、单元的价格，各套、单元价格那么是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的。

但每套、单元因为产品的差异性而为市场所接纳的程度并不会和我们原先的预估相一致。

在实际销售中，有的原先预估不错的实际上并不好卖，有的单元原先预估不好卖实际上却好卖。

差价系数的调整就是根据实际销售的具体情况，对原先所设定的差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，适应市场对不同产品需求的强弱反响。

2.调整付款方式。

付款方式本来就是房价在时间上的一种折让，它对价格的调整是较为隐蔽的。

分析付款方式的构成要件，可以发现，付款方式的付款时段确实定和划分、每个付款时段的款项比例的分配、各种期限的贷款利息上下的影响是付款方式的三大要件，而付款方式对价格的调整也就是通过这三大要件的涮整来实现的。

〔1〕付款时间的调整：

是指总的付款期限的减少或拉长，各个阶段付款时间设定向前移或向后靠。

〔2〕付款比例的调整：

是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。

〔3〕付款利息的调整：

如“免息供楼〞、“首期零付款〞等策略实际上是利息调整的例子。

另：

商铺的租金定价法：

商铺本身没有价值，即，商铺的装修，质量等对其销售影响不大。

商铺的价格与其回报率和租金有关。

以回报率10%记，如周围商铺的出租价为10元/平方米，那么该商铺的售价为10*12*〔1/0.1〕等于1200元/平米

综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的4～9％。

单位面积的销售额非常低，但是它却非常重要。

他们常常是全国性的连锁店，具有良好信誉。

    对于服装店的布局要尽量创造比拟购物环境。

大的女装店和男装店是重要成员。

商店规模是影响租金的一个重要因素，一般小商店支付的租金高，全国连锁店的租金低。

    家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。

    餐饮设施一般可以分为三类：

即快餐、自助餐厅和高级餐厅。

快餐为员工和购物者提供餐饮。

高级餐厅能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。

    礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。

他们能够有效地增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。

    效劳设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在商业房地产工程中占的比例很小，不超过2％。

由于面积小，故抵押保证金比拟低。

    租金制定

    在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后，就需要确定各个微观经营主体的租金。

租金的制定应该依据商业房地产工程的投资方案计算分析单位面积物业本钱、经营管理本钱，参考当地市场商业物业租金水平，并综合考虑工程经营策略制定切实可行的招租条件。

按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类，用以区别不同情况下对分类工程的招租。

招商招租条件对同一工程要稳定，对薄利配套工程要有一定程度的灵活性。

此外，店面租金与商业房地产的规模和档次有关，大型或高档次的商业房地产租金高，小型商业房地产租金相对较低。

此外，位置不同，租金也会有所差异，即使在同一商业房地产工程内部，位置较好的店面往往能够获得比拟多的租金。

    由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同，并非都能构承受同样的租金。

收取的租金一般分为两个局部，一局部按面积收取根本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一局部按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。

    租金的制定应该与微观经营主体的选择相互配合，二者具有密切联系。

商业房地产微观商业经营主体的选择要保证租金的来源。

开发商的目的是选择适宜的零售商，获得足够的租金，最大限度的出租营业面积，获得最大的利润来源。

但是，很多情况下，获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其美。

开发商把面积大量出租给信誉好的零售商可以保证租金来源的稳定性，但是这些微观商业经营主体可能达不到预期的销售额，所以难以让业主和金融机构满意，由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题，反映在微观商业经营主体的选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。

   策略设计

    商业房地产工程应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。

推广筹划应该面对国际性水准的众多时机的筛选，范围上要广，重点介绍工程所在地消费环境、本工程的经营定位、工程的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对工程有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。

    工程推广筹划的程序兴旺地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作工程；如东部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择当地有特色的商品和效劳工程。

    工程推广筹划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、播送电视、行业协会等灵活多样的方式。

    在微观经营主体选择上应该遵循如下策略：

核心主力店先行，辅助店随后的原那么；零售购物工程优先，辅助工程配套的原那么；放水养鱼的原那么；先做人气，再做生意的原那么。