商业运营中心运营手册.doc

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京汉置业商业运营中心运营手册

京汉置业商业运营中心

运

营

手

册

（建议稿）

前言

运营手册概述

本运营手册是针对京汉置业商业运营中心制定的基本运营规则的说明，要求京汉置业商业运营中心各个部门根据本手册的相应规定从事各项具体运作。

一、本运营手册的基本原则

1、职责明确的原则

作为集团总部及下属商业项目部分，本运营手册所规定的职责包括三类：

第一类是集团商业运营中心对下属商业项目的基本职责要求；第二类是集团商业运营中心各专业管理部门对下属商业项目对口人员的基本职责要求；第三类是各商业项目根据业务特点对本项目各部门和各岗位的职责要求。

本运营手册职责要求的重点放在第一和第二类职责上，第三类职责由各个商业项目领导机构根据日常业务和管理工作的需要自行制定，并报集团商业运营中心办公室备案。

集团建立的商业运营中心总部及下属商业项目在职责方面总的原则是：

凡是运营手册中明确规定的由下属商业项目部门承担的职责，必须不折不扣地执行；凡是运营手册没有明确规定由所属项目部门负责的职责，全部由集团商业运营中心及集团商业运营中心相关部室负责。

集团商业运营中心确定这一原则的目的是避免在工作中出现推诿、扯皮和职责不清、效率不高等弊端。

2、按程序运作的原则

在本运营手册中，集团商业运营中心对下属商业项目的日常运营的各个主要环节进行了详细的规定，这些规定是集团商业运营中心为保证各部门的整体运营质量而采取的管理措施。

因此，集团商业运营中心各个管理部门以及下属的项目部门应严格按照本运营手册规定的程序进行日常运作。

集团商业中心建立管理程序的原则是：

按照职责和程序规定，充分明确集团商业运营中心与下属各个商业项目部门在各种流程上的交接手续，并保证在各个环节上具备职责的可追溯性，便于分清责任、提高工作效率。

3、按规章制度运作的原则

作为本运营手册是《京汉置业集团规章制度汇编》组成部分，是京汉置业商业运营中心所有人员共同应遵循的规章制度。

京汉置业商业运营中心各级领导以及各个部门应严格执行各项规章制度，并按照制度规定检查各项工作。

商业运营中心在规章制度执行过程中的基本原则是：

凡是规章制度中明确规定的由项目部门承担的工作，项目部门必须不折不扣地执行；凡是规章制度没有明确规定由项目部门负责的工作，全部由商业运营中心及商业运营中心相关部室负责。

二、商业运营中心的管理文件体系

京汉置业商业运营中心的管理文件体系是集团管理文件体系的组成部分。

1．京汉置业商业运营中心执行的规章制度类别

1.1集团规章制度。

指由集团某一部门编制，适用于集团所有或部分部门的通用性规章制度。

1.2商业运营中心规章制度。

指由商业运营中心自行编制，只适用于商业运营中心所属人员的规章制度。

下属项目部门制定的专项制度只适合项目部门人员。

1.3操作性作业指导文件。

指由集团某一部门或商业运营中心编制，指导负责某一项工作或过程的人员按照既定方法和程序作业的操作性文件。

1.4工作（管理、业务）流程图。

指由集团某一部门或商业运营中心编制，以图形的方式描述一个或多个过程的时间和逻辑关系的文件。

1.5其它文件。

不能归为上述五类的其它文件。

1.6京汉置业商业运营中心的管理文件体系由商业运营中心办公室统一管理。

任何类别的规章制度在下发前均须经商业运营中心总监上报集团审核、确认其适用性，并签字批准后，方可发布实施。

第一章

商业运营中心概述

第一节

京汉置业集团—商业运营中心概念

1、集团—商业运营中心的基本定义

集团是指北京京汉置业集团股份有限公司，是以“京汉置业”为品牌的股份制实体，并以统一企业形象、统一营销推广、统一行政管理、统一财会核算、统一信息平台和统一发展战略的方式实现集团化运作。

商业运营中心是京汉置业集团股份有限公司的下属部门。

2、商业运营中心的地位和作用

商业运营中心是京汉置业集团股份有限公司直属部门，也是集团唯一授权开展商业运作和发展的部门。

商业运营中心核心职责是：

按照“服务社区+实惠居民=京汉置业”的经营理念和满足社区居民消费需求的经营定位，组织好符合社区需求的品牌厂商为居民提供良好的服务，在满足社区需求并使居民满意度最大化的同时，为集团房地产业的发展赢得良好的社会效益和经济效益。

第二章

商业运营中心的组织架构、管理体制及部门职能

第一节

组织架构

集团副总监

商业运营中心文办

商业运营中心总监

招商经理1人

策划经理

1

名

运营经理1

名

通辽商业经理1人

顺义商业经理1人

财信部17人

商业运营经理1名

商业招商经理1名

商业招商经理1名

商业招商经理1名

一期运营经理1名

营销策划经理1名行企划经

理

1

人

工

3人

二期运营经理1名

商业招商助理1名

顺义招商经理2名人

顺义招商经理2名

香河招商经理2名

策划部2人

部长1人

部长1人

部长1人

助理1人

助理1人

助理1人

助理1人

助理1人

收银领班

2人

招商主管4人

2人

会

计

1人

会计主管

1人

信息主管

2人

收银领班2

人

招商主管1人

收银员

9

人

出纳主管1

人

会员团购

1人

运营主管1名

4人

运营主管1名

运营主管1名

运营主管1名

运营主管2名

人

第二节

商业运营中心总体运营概述

1.商业运营中心各部门职能

商业运营中心设为一室三部：

总监办公室、招商业务部、运营管理部、营销策划部。

其职能：

1.1总监办公室职能

负责京汉置业商业运营中心总体事务协调、日常工作落实，合同信息录入、协助总监完成各项涉及各部门的总体事务落实工作。

1.2招商业务部职能

负责京汉置业所有商业项目的招商规划、招商洽谈、品牌落位、品牌布局及调整的运作工作。

1.3运营管理部职能

负责京汉置业所属商业项目的日常运营指导及管理、经营情况分析、商业环境规划、商户商装审核、等全方位管理工作。

1.4营销策划部职能

负责京汉置业所属商业项目的前期营销方案的撰写制订、报批、推广、媒体的组合、公关和广宣发布，美陈布置指导、促销活动管控，宣传效果评估等；

2.商业运营中心各部门岗位设置及定编

2.1总监及办公室岗位设置：

总监1名，负责京汉商业中心全面管理工作。

办公室文员1名

2.2招商业务部岗位设置：

经理1名，负责该部全面工作及各商业项目的招商工作。

招商主管6名，招商助理1名

2.3运营管理部岗位设置：

经理1名，全面负责各商业项目运营管理工作。

顺义项目部经理1名；运营主管2名；运营专员4名；

2.4营销策划部岗位设置：

经理1名，全面负责各商业项目的营销策划工作。

顺义项目部营销策划经理1名

以上定编（不包括通辽商业人员）将会随着京汉置业商业运营中心的发展而进行调整

第三节

商业中心财务预算管理

预算是集团年度运营管理工作的基本大纲和核心目标，为了贯彻落实集团全面预算管理办法，实现商业运营中心经营目标，商业运营中心总监必须加强财务预算管理，完成既定的经营目标。

商业中心预算由总监会和集团财务部门编制，于每年11月中旬集团财务部门前上报集团。

集团预算下达后，将指标进行层层分解到最小核算单位，形成商业中心的月度计划，并按需求确定。

1．明确财务预算编制原则

2．确定商业中心财务预算的内容

3．组织编报财务计划

4．执行集团确定的各项财务预算指标

5．按期检查预算指标的执行情况

第四节

商业运营中心工作计划书管理

工作计划书是集团年度管理工作的基本部署和工作大纲，为了贯彻落实集团全面的年度工作目标，实现商业运营中心经营管理目标，商业运营中心总监应严格按照集团的年度工作计划安排本年度工作计划。

商业运营中心工作计划书由总监编制办公室协助完成，经集团主管商业总监审批后，于每年12月中旬前上报集团总经理办公室。

集团年度工作计划下达后，安排总监办公室针对相关问题修改工作计划书。

工作计划书在集团年度工作会上由集团领导与商业运营中心总监签字后实施。

第三章

总监办公室的管理工作

第一节

总监办公室的地位和作用

总监办公室是商业运营中心行政管理、经营工作的综合管理者，接受集团相关部门监督、指导，在总监的直接领导下开展工作。

具有承上启下、综合协调作用，是总监行政管理的枢纽，总监日常工作的助手和参谋，是商业运营中心内外各项工作的协调中心和综合信息的传输处理平台。

第二节

日常行政管理

1.负责各种行政会议的通知、会议地点的安排，并负责会议的记录及会议纪要的撰写，执行《商业中心会议组织流程》；

2.负责制定每月及节假日行政值班安排，

3.负责管理人员、经理的名片印制工作。

4.负责外来电话的记录及电话内容的传达；

5.负责商业运营中心各岗位人员的日常考勤管理；

6.负责组织起草本商业运营中心行政工作计划、总结及重要文件报告；

7.负责上报下发公文内容的审核及文字把关工作，并督促、检查计划的落实；

8.负责落实各种行政会议决议事项的督查、催办工作；

9.负责各项活动的组织、协调工作，检查、督促活动方案的落实；

10.负责与上级部门的对外联系工作；

11.负责上级领导及有关部门检查的接待工作；

12.负责处理来信来访工作；

13.负责报刊订阅等事务性工作；

14.负责办公系统正常运转协调工作；

15.负责租赁厂家合同的收集及归档管理；

16.负责督促相关部门办理租赁合同盖章的申办、变更工作；

17.负责各类证书、奖状、匾牌、实物的登记、收存及保管，并做好大事的记载和整理；

18.负责各种资料的立卷、归档、保管、传阅、销毁等工作；

19.负责党、团、工会日常工作；

第三节

规章制度建设

总监办公室负责规章制度体系的收集和建档工作。

商业运营中心执行的规章制度包括集团规章制度、商业运营中心规章制度、作业指导文件、业务流程及其他文件。

规章制度的编制、审批、发放、使用、更改、标识、作废、回收及保存等按照《集团规章制度管理办法》及《内部公文制发流程》执行。

任何商业运营中心制定的规章制度在执行前均应由总监审核并签字上报批准后，方可发布实施。

办公室对商业运营中心制定的规章制度进行编号，并在集团备案后下发。

第四节

公文管理

1.负责商业运营中心内部公文的修改、把关、发布；

2.需报总监审批，或报集团各部门、高管领导签署、审批的公文由总监办公室上报集团总经理办公室，并将审批后的公文及时下发和存档，执行《请示类公文流程》《内部公文制发流程》；

3.负责接收外来公文，报总监审批后下发相应职能部门并督促执行，需备案的留存公文原件。

第五节

档案管理

1.负责各类公文的收发、流转、存档，保证公文流转顺畅；

2.负责商业运营中心重要工作、重大活动的文字、音像档案的保存、日常维护及借阅管理，保证商业运营中心档案的完整性和安全性；

3.负责商业运营中心重要档案按年度上报集团总经理办公室归档。

第六节

信息管理

1.负责收集、整理、发布商业运营中心所属商业项目的经营、管理等各类信息，并将有价值的信息上报集团总经理办公室；

2.负责通过内部办公系统完成各类公文的发送、传递；

3.建立商业各项目信息员队伍，制定商业运营中心信息