神华神东小区物业承接查验实施方案设计.docx
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神华神东小区物业承接查验实施方案设计
神华神东小区物业承接查验方案
榆林市银鑫物业管理有限责任公司
为了神华神东小区物业管理接管验收工作的顺利进行，由银鑫物业负责提供具体验收方案，神华神东物业、神华项目管理公司、业主委员会共同配合验收。
接管验收总负责人：
_______。
成立资料接管移交小组、设备设施接管验收小组、房屋接管验收小组，分别负责具体接管验收工作。
验收预计为期___个月，从___年__月___日至___年___月___日。
一、承接查验目的：
物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。
二、承接查验法律依据:
实施物业承接查验，主要依据下列文件：
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）前期物业服务合同；
（四）物业规划设计方案；
（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
三、承接查验条件
物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。
应满足的条件为：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
四、承接查验流程
注：
对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。
五、准备查验资料：
（一）物业产权资料、综合竣工资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料
（二）准备接管验收登记表格：
1、《物业资料承接验收登记表》；
2、《物业管理用房接管验收表》；
3、《共用设施承接验收表》；
4、《机电设备承接验收表》；
5、《承接验收遗留问题登记表》。
六、成立联合物业承接查验领导小组
组长：
李雪峰
副组长：
孙伟秋
组员：
3名
职责：
负责组织、协调、安排物业整体承接查验，解决查验过程中房地产开发商遗留下来的问题进行整改完善工作。
领导小组下设物业承接查验小组
职责：
根据领导小组的统一安排，按规范要求进行物业承接查验工作，跟进查验过程中发现问题的整改情况，并做好物业承接查验相关记录。
（一）图纸资料交接小组
交接时间：
2012年7月25日
参加交接人员：
由工程部统一负责
要求：
仔细清点图纸资料数量，交接双方在《图纸资料移交清单》签字确认。
根据地方标准的规定，建设单位应向物业公司移交下列图纸资料：
1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图。
2.物业质量保修文件和物业使用说明文件。
如：
住宅质量保证书、住宅使用说明书等。
3.
（1）基建文件（A类）
a）决策立项文件
b）建设用地、征地与拆迁文件
c）勘察、测绘与设计文件
d）工程招投标与承包合同文件
e）工程开工文件
f）商务文件
g）工程竣工验收及备案文件
h）其他文件
（2）监理资料（B类）
a）监理管理资料
b）监理工作资料
c）竣工验收资料
d）其他资料
（3）施工资料（C类）
a）施工管理资料
b）施工技术资料
c）施工测量记录
d）施工物资资料
e）施工记录
f）施工试验资料
g）施工质量验收记录
4.各种设备设施的随机资料：
包括但不限于：
设备操作、使用说明书；设备维护保养说明书及维修工艺要求；随机图册；设备产品样本；出厂合格证明；出厂精度、性能检验记录；装箱单；附件明细表；开箱查验单；安装调试记录；安装调试查验记录；安装洽商记录；进口设备技术资料原件及翻译文本等。
5.与政府主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（图纸）等（例如：
高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）。
6.政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。
（二）房屋本体及公共设施承接查验小组
查验时间：
2012年7月25日
组长：
工程部主管
组员：
5名
要求：
承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。
1、查验范围
房屋本体包括：
地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏等。
公共设施包括：
基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、和文化娱乐设施等。
（三）强电系统设备设施承接查验小组
查验时间：
组长：
工程部主管
组员：
2名
要求：
1.系统查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行。
2.承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。
1、查验范围
包括如下设备设施：
（1）变配电室设备设施。
（2）给排水系统供电设备设施。
（3）消防系统供电设备设施。
（4）安全防范系统供电设备设施。
（5）照明系统设备设施。
（6）办公用电系统设备设施。
（7）电梯系统供电设备设施。
（四）电梯系统设备设施承接查验小组
查验时间：
组长：
工程部主管
组员：
2名
要求：
1.电梯施工单位提供电梯监督检验自检报告书。
2.承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。
1、查验范围
项目范围内的所有电梯设备设施，包括竣工查验资料及电梯机房、电梯轿厢、电梯井道、电梯底坑等部位的机械装置和电气装置。
2、查验内容
参照施工单位提供的电梯监督检验自检报告书进行查验。
后附：
电梯监督检验自检报告样书
（五）安全防范系统设备设施承接查验小组
查验时间：
组长：
秩序维护队长
组员：
2—4名
要求：
1.各子系统工程完成后，应由施工单位会同系统集成商自行组织有关人员进行检测，并向建设单位提交工程自检报告。
2.承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。
1、查验范围
安全防范系统的范围包括：
电视监控系统、出入口控制（门禁）系统、停车管理系统、综合管理系统。
2、查验要求
（1）安全防范系统施工质量的检验，应根据系统设计方案、工程施工合同规定、该系统现行国家验收标准、施工图纸来检查工程的实际施工质量情况。
（2）安全技术防范产品必须经过国家或行业授权的认证机构（或检测机构）认证（检测）合格，并取得相应的认证证书（或检测报告）；
（3）系统安装质量检测：
包括环境布局、配电（包括应急电源）、电气防护、走线、接线、标识、通讯、通风、防水、机房安全、机房温湿度等。
（4）对系统的各类探测器、摄像机、云台、护罩、控制器、辅助电源、电锁、对讲机等设备安装的部位、产品的规格型号和安装质量等进行检验。
（5）对各类探测器、控制器、执行器等部件的电性能和功能进行检测。
（6）检测应由建设单位、监理单位、系统集成商和施工单位参加，采用逐点通电、单机、联动的形式进行检测，检测结果应填写检测记录表，并由各检测方签字确认。
（7）安全防范系统的控制柜、箱、控制台与机架、监视器等的施工质量的检验应遵照GB50348的第6章有关规定执行。
（8）安全防范系统施工质量检验后，应有建设单位、监理单位、系统集成商和施工单位签字的检查查验报告。
（9）在安全防范系统设备施工检测完成后可进行系统调试，系统调试完成后，经建设方同意后可进入系统试运行。
系统试运行时应做好试运行记录。
（10）安全防范系统的系统检测是在设备施工检测和试运行的基础上，对系统性能和功能进行检测。
检测以系统功能检测和现场设备性能检测为主，并结合检查相关技术文件和资料的完整性、规范性。
（11）系统性能和功能检测的依据是：
相关的国家现行标准，工程技术文件，产品资料等。
（12）安全防范系统进行系统检测前，施工单位应根据工程合同和设计文件编制检测大纲。
（六）消防系统设备设施承接查验小组
查验时间：
组长：
秩序维护队长
参加查验人员：
3—5名
要求：
1.消防系统承接验收工作，应在建设单位通过消防验收的基础上进行，消防系统承接验收前施工单位还应将相关的检验、检测记录（报告）及消防系统深化设计图纸、变更洽商记录及联动关系表等相关图纸及技术资料交与物业公司并按照设计要求及系统实际情况组织设备厂家及施工人员对承接查验人员进行系统的培训。
2.参加承接验收工作人员应在掌握系统设计要求及现场实际情况并能熟练操作消防系统设备的情况下进行承接查验工作，承接查验全过程施工单位技术人员及相关施工人员应全程陪同进行。
3.承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。
1、查验范围
（1）消防电源及消防疏散照明设备、防爆电气设备（包括：
应急配电系统设备、EPS电源、UPS电源、消防互投开关、消防电气线路、火灾应急照明及安全疏散指示标志等）；
（2）自动喷水灭火系统（包括：
消防水箱、消防水箱给水管路和控制装置、消防水泵、喷淋水泵、稳压泵、喷淋管线和喷淋头、消火栓及消火栓箱、湿式报警阀、水流指示器等）；
（3）火灾自动报警设备（包括：
消防自动报警主机和CRT、各种火灾探测器；手动报警按钮；区域报警控制器和集中报警控制器等）；
（4）消防控制中心与联动控制系统（包括：
联动控制台、区域联动控制器、集中联动控制器、UPS电源和操作电源、消防直通电话等）；
（5）防排烟系统设备（包括：
排风机、排烟风机、正压送风机、排烟风道、正压送风风道、正压送风口、防排烟风口、防火阀等）；
（6）防火门；
（7）消防电梯；
（8）灭火器配置；
（9）防火、防烟分区；
2、消防系统承接验收技术要求
（1）一般规定
1.1.消防设备、设施的配置、安装及施工质量必须符合国家标准规定。
1.2.消防系统设备检测应100%覆盖，不能遗漏。
1.3.消防系统设备功能测试除特殊说明外应不少于3次。
1.4.消防系统各设备功能测试完成后，还应根据设计要求进行分项功能的测试，在完成分项功能测试的基础上还应进行一次全面的联动测试，联动测试要对系统的全部功能进行检测。
1.5.在完成联动测试正常的基础上，消防系统设备还应在自动状态下连续运行72小时。
（2）消防电源及消防疏散照明设备
消防应急电源系统的设计、施工应符合现行国家标准GB50016—2006《建筑设计防火规范》及GB50045—95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》的规定。
（3）消防电气线路设计、施工应符合现行国家标准GB50016—2006《建筑设计防火规范》及GB50045—95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》的规定。
（4）火灾应急照明及安全疏散指示标志的设计施工应符合现行国家标准GB50016—2006《建筑设计防火规范》及GB50045—95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》和GB13495《消防安全标志》的规定。
（5）防爆电气设备的设计、施工应符合现行国家标准GB50016—2006《建筑设计防火规范》及GB50045—95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》和GB50058—92《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》的规定。
（6）自动喷水灭火系统
自动喷水灭火系统内供水设施、消防水泵、消防水箱和消防水池、消防气压给水设备和稳压泵、消防水泵接合器、管网、喷头、报警阀组及其他组件的设置、安装施工质量及系统功能应符合现行国家标准GB50084—2001（2005年版）《自动喷水灭火系统设计规范》及GB50261—2005《自动喷水灭火系统施工及验收规范》的规定。
（7）火灾自动报警系统
火灾自动报警系统火灾报警装置、消防专用电话及区域报警系统、集中报警系统、消防控制室和消防联动控制、布线等的设置、安装施工质量及功能应符合现行国家标准GB50166—92《火灾自动报警系统施工及验收规范》及GB50116—98《火灾自动报警系统设计规范》的规定。
（8）防排烟系统设备的设计、施工应符合现行国家标准GB50016—2006《建筑设计防火规范》及GB50045—95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》的规定。
（9）防火门应为向疏散方向开启的平开门，并在关闭后应能从任何一侧手动开启。
用于疏散的走道、楼梯间和前室的防火门，应具有自行关闭的功能。
双扇和多扇防火门，还应具有按顺序关闭的功能。
常开的防火门，当发生火灾时，应具有自行关闭和信号反馈的功能。
（七）综合布线设备设施承接查验小组
查验时间：
组长：
工程维修部主管
组员：
2名
要求：
承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。
1、查验范围
项目范围内语音、数据传输设备、设施。
包括工作区、电信间、设备间、管线夹层、线槽、线缆、桥架以及图纸资料。
2、查验要求
（1）环境检查
1.1.房屋预埋线槽、暗管、孔洞和竖井的位置、数量、尺寸均应符合设计要求。
1.2.电信间、设备间应提供220V带保护接地的单相电源插座。
1.3.电信间、设备间应提供可靠的接地装置，检查接地装置的设置，测量接地电阻阻值。
1.4.进线间的照明、电源、接地、防火、防水等应符合设计要求。
1.5.铺设活动地板的场所，活动地板防静电措施及接地应符合设计要求。
（八）给排水各系统设备设施承接查验小组
查验时间：
组长：
工程维修部主管
组员：
3名
要求：
承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。
1、查验范围
包括但不限于项目范围内的如下设备设施：
生活水，直饮水，中水，排水（雨水、污水）系统设备、设施。
（九）绿化工程承接查验小组
查验时间：
组长：
环境事务主管
组员：
5—8名
要求：
承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。
1、查验范围
园区内园林植物和园林建筑
2、查验内容
（1）查验内容主要为园林植物和园林建筑。
园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等；园林建筑主要有小品、花架、园廊等。
（2）按照绿化工程设计方案进行查验。
（十）钥匙承接查验小组
查验时间：
组长：
客户服务部
组员：
2名
1、承接查验要求
（1）钥匙保管人员负责接收、清点、逐门试用，确保无误后在《共用部位钥匙移交一览表》和《单元房间钥匙移交一览表》上签收。
（2）为每把钥匙制作区域标识。
（3）按照楼栋、楼层、房间编号的关联顺序存放在专用钥匙柜中。
重要钥匙保存，须实行“双管制”。
存放在专用钥匙柜中。
钥匙清单与钥匙存放情况相符。
（4）钥匙柜专人专管。
（5）标识清晰、明显、摆放有序。
2、范围
（1）公共区域钥匙：
大楼各出入口、各设备机房门钥匙。
（2）业户钥匙：
业主尚未入住时空置区域业户区域钥匙，包括业户区域大门、房间门的钥匙。
（3）重点部位：
大楼内机房、制高点、生活饮用水箱等。
3、查验组织
（1）钥匙的承接查验工作应在完成房屋本体及公共设施和公共配套设备设施的承接查验后进行。
（2）钥匙的承接查验工作应由建设单位统一组织，各种钥匙应做到完整、完全移交，交接双方在《共用部位钥匙移交一览表》和《单元房间钥匙移交一览表》上签字确认。
（3）钥匙承接查验工作中发现的问题应由建设单位督促相关单位负责整改、完善。
六、缺陷整改与保修
对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发商说明：
经物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，开发商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。
因此建议发展商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。
（一）对缺陷整改
1、一般缺陷的返修
对承接查验或使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。
也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。
2、房屋结构的加固补强
在承接查验中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。
由开发商对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。
并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。
3、对不具备使用功能问题的处理
承接查验时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发商负责抓紧解决，等符合承接查验条件后，再行组织验收。
4、业主在验收中提出问题的解决办法
①对业主在承接查验或使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。
也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。
②对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《装修管理手册》。
（二）保修及维修
1、新建房屋在保修期内
新建房屋保修期的计算应以法规及开发商与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准，保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。
在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。
工程竣工日若距物业接管日过长，导致承接查验时保修期已满者，竣工验收与承接查验的时间差，由开发商负责质量保修，保修期顺延。
所以，物业公司在与开发商签署交接单时，应明确填写保修期终止时间。
2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：
①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；
③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；
⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。
2、保修期满后
物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
（三）其他情况
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。
（四）保修期内管理办法
①设备承接时，物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。
②保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达到物业管理行业标准。
保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。
③设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。
机电设备、电梯故障维修，物业公司应督促保修单位解决。
④保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见；保修单位不履行保修义务的，物业公司有权拒绝签字。
七、查验合格移交钥匙，按规定目录移交资料，填写相关表格办理移交手续。
八、附注（承接查验相关记录表）
附：
工程资料移交登记表
工程名称：
分部工程名称：
编号：
序号
工程资料名称
数量
移交人
接收人
移交日期
升级会员 