成都市仁恒置地广场项目可行性研究报告.docx
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成都市仁恒置地广场项目可行性研究报告
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成都市仁恒置地广场项目可行性研究报告
前言
2004年，仁恒置地（成都）有限公司与国际团队合作，通过深入的市场调研，结合项目定位、设计方案、成本测算、投资分析等，形成了初步的仁恒置地广场项目可行性研究报告，2005年8月，完成了比较完整的《仁恒置地广场项目可行性研究报告》。
2006年12月，成都公司根据市场情况和项目设计优化方案，对报告进行了补充、完善。
特此说明。
2006年12月10日
摘要
一、项目概况
二、市场分析与项目定位
三、技术经济指标
四、社会与环境效益
一、项目概况
1、公司简介
“仁恒置地广场”项目由新加坡仁恒置地集团投资成立的全资子公司仁恒置地（成都）有限公司开发建设。
仁恒置地集团是一个总部在新加坡，建居中国13年，房地产投资开发遍及上海、南京、苏州、珠海、天津、贵阳、成都等城市的国际化企业。
已在中国珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈和西部地区形成四大区域的战略布局，成都是集团在中国西部实施投资发展战略而设立的区域总部基地。
2、项目介绍
“仁恒置地广场”项目地处城市CBD核心区域，位于城市中轴线人民南路旁，紧临成都地铁1号线和地铁站，荟萃成都的商业精华和人文景观。
项目周边有获得联合国人居环境奖的府南河，附近云集锦江宾馆、索菲特酒店、川信大厦等五星级酒店和写字楼项目，与市政府锦江大礼堂隔街相望，区位资源优势得天独厚。
3、规划设计
项目用地规模约2万平方米。
整体规划包括国际甲级写字楼、酒店服务式公寓、国际购物中心和地下停车场，共约20万平方米。
方案设计邀请世界知名的德国GMP、美国HOK、法国ARTX、美国NBBJ等设计公司参与竞标，由享誉全球的美国NBBJ国际工程设计公司胜出中标，担纲项目规划设计。
并先后与英国ARUP（奥雅纳）国际工程顾问公司、中国建筑西南设计研究院、新加坡辉盛、新加坡无限间、美国易道、英国全景、香港戴德梁行等多家国际公司合作，为项目工程、设施、景观设计、空间设计、商业规划、运营管理等提供顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质。
4、项目论证
2003年仁恒进入成都投资，在四川省委省政府、成都市委市政府的关心支持下，取得项目开发的土地资源（目前该地块价值已在原地价成本基础上升值约倍）。
并经第一太平戴维斯、怡和高力、戴德梁行等国际知名顾问公司充分论证，确认该地段项目为“‘AAA级’商业地块，实际市场价值将随着成都城市经济发展不断提高，具有巨大的增值空间。
仁恒成都公司先后与戴德梁行、新加坡辉盛管理公司等合作，组织展开项目可行性市场论证和定位研究；与全球着名的美国NBBJ国际设计公司以及中国建筑西南设计研究院全程合作，进行项目建筑设计及工程建设的技术可行性研究。
历时2年多的研究论证结果表明：
项目具有投资开发的良好可行性。
项目建筑设计方案已通过政府审批，于2006年8月动工建设，预计2009年10月全面竣工，2009年12月全面正式投入运营使用（商业部分提前至09年初开业）。
二、市场分析与项目定位
1、市场分析
成都是中国西部二十多个大、中城市的交汇点，西南地区交通、通讯枢纽和科技、商贸、金融中心，具有强劲经济辐射力的区域中心城市。
近年来金融、保险、商业、高科技、通信等行业的国际国内资本纷纷加大投资。
仲量联行2005年12月的一份调查报告显示，2005年成都的大型跨国企业数量居全国第五，在今明两年跨国企业的城市扩张时间计划里，成都是仅次于北京、上海的重点目标城市。
同时，据成都市统计年鉴，成都商贸零售业持续迅速增长，2005年成都商贸零售总额已达到1000亿元人民币，同比增长%。
处于新一轮经济发展进程的成都，与活跃的投资形势和兴盛的商贸业相比，商务办公、商住条件以及购物环境档次相对落后，成都高档写字楼、高级酒店服务式公寓和高档商业购物中心一直空缺，更缺少与国际接轨、具有复合型商务、商住、购物、休闲功能的大型综合性建筑群。
2、项目定位
“仁恒置地广场”定位为成都城市CBD中心档次标准一流、管理服务国际化、经营良好、具有复合商务商业功能和长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，满足世界五百强公司及中外财团进入成都投资的商务需求。
项目包括国际标准的甲级写字楼、五星级酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。
“仁恒置地广场”项目定位符合城市经济迅速发展的市场需要，将凭借全方位的国际化品质，刷新成都商务办公水平，满足市场需求，适应城市发展的国际化进程，具有良好的市场前景和社会经济效益。
三、技术经济指标
1、技术指标
净用地面积：
19181.70平方米。
总建筑面积约198855平方米。
其中：
写字楼64897平方米，酒店式公寓41114平方米，商业44148平方米，地下层45760万平方米（其中地下停车位700个）。
建筑高度：
165米。
容积率：
建筑覆盖率：
%。
四、社会与环境效益
投资建设仁恒置地广场项目，可以完善城市功能，适应国际资本投资成都对商务办公配套的要求，提升城市形象和竞争力；引领成都以国际化高起点展开城市CBD建设，带动盐市口商圈及周边片区繁荣发展；促进商务、商业、休闲娱乐等服务业发展；创造财富，创造就业机会，增加政府税收；以良好的业绩和效益回报社会。
第一部分成都宏观经济与房地产市场
一、城市区域地位
二、宏观经济状况
三、房地产市场状况
一、城市区域地位
（一）城市概况
1、自然概况：
成都位于中国西南部，地形以平原为主，建成区面积平方公里。
2、人口概况：
2005年末全市户籍人口万人,，市区人口万人，外来流动人口约150余万人。
3、交通状况：
成都交通网络发达，有4个进出川主要通道：
成渝、成绵、成雅、成乐等高速公路1000多公里；成渝、宝成、成昆等铁路运营里程2600多公里。
成都双流国际机场是中国五大航空港之一，现已拥有国际国内航线160余条。
4、政策导向：
成都平原是中国西部大开发的重点城市，是中国西部地区综合经济实力最强、条件较好、潜力最大的地区之一，是西南地区重要的商品物资集散地，市场直接辐射四川全省（8000万人口）和云贵陕藏及重庆等周边省市区。
区域经济中心的地位明显，辐射面广大。
5、投资环境：
成都是中国内陆投资的首选地区之一，投资产业集中在电子信息、机械设备制造、基础设施、公用事业、食品、商业零售、建筑等领域。
6、产业优势：
凭借便利的交通条件与经济聚集的优势，成都西部商贸、金融、物流中心地位显现，信息、生物、工程、新材料、通信、IT等重点发展的高新技术产业形成规模优势，成都已发展成为西部大开发重要的战略产业节点。
（二）城市地位与竞争力
1、城市地位
四川省省会，中国特大城市，历史文化名城，重要旅游城市。
中国西南地区重要的科技中心、商贸中心、金融中心，交通枢纽和通信枢纽。
西部经济中心，金融机构数量、金融业务交易量居西部第一。
证券业务成交量列全国第3位。
经济辐射四川省内十多个二级城市及重庆、云南、贵州、西藏等地。
国际化都市，2005年成都利用外资增势强劲，全年合同外商直接投资亿美元。
截止目前，落户成都的世界500强企业达150多家。
在成都已有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡等国家设有领事馆。
城市综合实力（GDP）位居国内城市十强之一，经济总量在中国15个副省级城市中名列第四，在西部省会城市中名列第一，是“中国十大最具经济活力城市”之一，城市竞争力和综合实力排名第九。
2、城市竞争力
作为西南地区重要的经济中心、历史悠久的城市，成都在多个具体领域具有竞争优势：
A、由于其区域政治、经济、交通信息和文化教育中心的地位，成都的区位竞争力突出，在2005城市竞争力排名中名列西部第一。
B、作为“天府之国”的“明珠”，成都的直接腹地条件优越，城市建设经过长期的努力，基础设施条件已经相当完备，加上相对发达的科技、教育，成都的社会经济发展环境越来越好。
C、资本竞争力方面，成都金融控制力很强，资本获得也比较便利。
D、环境竞争力方面，成都的环境优美度和舒适度很好，适合人居。
E、科技竞争力方面，成都优势十分明显，一批实力雄厚的高校和研究机构奠定了它位居全国前列的科技实力，并使它在人才方面具有较强的竞争力。
F、结构竞争力方面，其经济体系灵活、适应性很强，产业结构合理，优势明显。
二、宏观经济状况
（一）地区生产总值（GDP）
成都经济增长率2000年以来持续保持在两位数。
2003年以后，成都GDP总量位居15个副省级城市前列，西部城市首位。
2005年，全市实现生产总值亿元，比上年增长%。
其中，第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。
一、二、三产业比例关系为：
:
:
。
成都近年本地生产总值（GDP）、增长率统计表：
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
本地生产总值（万元）
增长率（%）
人均本地生产总值（元）
11471
13004
14536
16454
19307
22139
2006年上半年，全市实现地区生产总值亿元，同比增长%。
其中，第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%。
（二）零售商业和消费需求
1、成都消费需求保持平稳增长
成都社会消费品零售总额和居民消费支出持续上升。
2005年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长%。
其中，批发零售贸易业零售额亿元，增长%；餐饮业零售额亿元，增长%。
外商及港澳台经济零售额亿元，增长%。
近年社会消费品零售总额、居民消费总额统计表：
（单位：
万元）
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
社会消费品
零售总额
5542123
6275178
7095076
7759984
8807581
居民消费
4350956
4739697
5114619
5735507
6659242
7123978
2006年，社会消费品零售总额快速增长，上半年实现总额亿元，增长%。
其中批发零售贸易业实现零售额亿元，增长%；住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长%。
2、商品交易市场不断规范和发展
成都商品交易市场发展良好。
2005年末共有商品交易市场739个，年成交额上亿元的商品交易市场有29个，其中上10亿元的市场有8个。
连锁商业企业15家，实现零售额亿元，增长%。
（三）固定资产及房地产投资
固定资产投资快速增长。
2005年，全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长%。
房地产开发投资完成亿元，同比增加%。
本年新增固定资产亿元。
近年固定资产、房地产投资统计表（单位：
万元）
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
固定资产投资
4759020
5822157
7021455
8629700
房地产投资
1291611
1707554
2033104
2453991
3089697
4518628
（四）进出口贸易和外商投资
1、进出口保持快速增长势头。
2005年，全年实现进出口总额亿美元，比上年增长%。
其中出口总额亿美元，增长%；进口总额亿美元，增长%。
2、出口商品结构进一步优化。
出口商品技术含量提高。
机电产品出口额达亿美元，比上年增长%；高新技术产品出口额亿美元，增长%；服装及衣着出口额达亿美元，增长%；纺织纱线、织物及制品出口额达亿美元，增长%。
与主要贸易伙伴国和地区的贸易往来密切。
其中对美国出口额亿美元，增长%；对日本出口额亿美元，增长%；对香港出口额亿美元，下降%。
3、利用外资增势强劲
2005年，全年合同外商直接投资亿美元，比上年增长%；实际利用外商直接投资亿美元，增长%。
引资项目平均合同外商直接投资额达到万美元。
全市新批5000万美元以上协议外资项目13项。
4、引进内资步伐加快。
2005年，全年实际到位国内市外资金亿元，比上年增长%。
其中，来自国内省外的资金亿元，增长%；来自省内市外的资金亿元，增长%。
（五）金融、证券和保险业
1、金融运行总体平稳,证券市场继续发展。
2005年，年末全部金融机构各项存款余额亿元，比上年增长%，其中企业存款亿元，增长%。
全部金融机构各项贷款余额亿元，增长%。
个人消费贷款余额亿元，增长%，其中个人住房贷款余额亿元，增长%。
全年金融机构现金净回笼亿元。
年末有证券营业部87个，全年证券交易额为1952亿元。
近年金融机构年末存款余额、年末贷款余额统计表（单位：
万元）
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
存款余额
贷款余额
2006年以来，金融信贷增势良好。
我市金融机构贷款余额增速逐月提升，6月末增速达%，增速较上年同期提高个百分点。
其中工业短期贷款增速为%，较上年同期提高个百分点。
2、保险业务发展较快
2005年，全年保费收入亿元，比上年增长%。
其中，财产保险公司保费收入亿元，增长%；人寿保险公司保费收入亿元，增长%。
各类保险赔偿与给付支出亿元，增长%。
其中，财产保险公司赔付支出亿元，增长%；人寿保险公司赔付支出亿元，下降%。
年末全市共有保险公司26家,比上年末增加3家。
（六）居民生活水平
2005年，全市城镇单位在岗职工平均工资为19962元，比上年增长%。
城市居民人均可支配收入11359元，增长%；年末城乡居民储蓄存款余额亿元，增长%。
2006年上半年，城乡居民收入稳定增加。
城市居民人均可支配收入6320元，同比增长%，人民生活水平稳步提高。
6月末储蓄存款余额达2270亿元，增长%。
上半年，农村居民人均现金收入为3207元，增长%。
近年居民储蓄、城市人均可支配收入、居民人均消费性支出统计表
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
居民储蓄余额（亿元）
831
人均可支配收入（元）
7649
8128
8972
9641
10394
11359
人均消费性支出（元）
6423
6801
6874
7058
8997
（七）旅游业情况
旅游业较快发展。
2005年全年接待国内游客万人次，比上年增长%；国内旅游收入亿元，增长%；平均每人次旅游消费支出753元，增加79元。
全年接待入境旅游者万人次，增长%；旅游外汇收入亿美元，增长%。
旅游接待设施进一步改善，年末全市有旅游定点饭店204家，增加60家，其中三星级以上饭店84家，增加10家。
旅行社234家，增加17家。
2006年上半年，全市共接待国内游客2188万人次，增长%，国内旅游收入亿元，增长%；接待入境旅游者万人次，增长%，旅游外汇收入亿美元，增长%。
（八）宏观经济对成都房地产市场的作用
1、成都市国民经济保持持续稳定发展，房地产业作为经济体系中的重点产业，在整体形势的带动下，保持着持续健康发展的态势。
2、固定资产投资持续增长，基建投资的增加，显示成都市城市整体建设持续有序地进行。
3、成都市居民收入和生活水平的逐步提高，可支配收入增加，加上成都周边区域大量购房群体在成都购房，拉动房地产市场的需求大幅增长。
三、房地产市场运行状况
（一）成都房地产市场近期走势
2005年以来，中国楼市进入宏观调控期。
为防止房地产投资增速出现反弹，国家出台了一系列调控措施，涉及面包括土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价、供应结构、户型面积等。
以高速增长的经济为基础，自2004年起进入高速发展期的成都房地产，在宏观调控期中，显示出了很强的稳定性，市场供需、售价水平均呈现持续稳定发展的态势。
2005年，成都房地产业保持较快增长势头。
全市房地产开发完成投资亿元，增长%。
其中，土地购置费亿元，增长%。
新开工项目、新开工面积快速增长，全市房地产新开工项目446个，增长%；新开工面积万平方米，增长%。
房地产销售稳定增长。
全市含预售在内的商品房销售面积1213.6万平方米，比上年增长%；实现销售额亿元，增长%。
2006年1－8月，市国民经济呈现出平稳快速增长的态势。
固定资产投资在基本设施和房地产开发投资的推动下，实现投资总额亿元，同比增长％；其中房地产开发投资亿元，同比增长％。
在房地产开发投资增幅继续增长的同时，房地产新开工面积、竣工面积持续增加，分别为3，万平米、万平米，同比增长％、％，为市场供应提供了足够的保障；另一方面，市场的强劲需求使得新建商品房供销量、销售额保持稳步增长，销售面积达万平米，同比增长％。
表明成都房地产市场总体保持健康、稳定的发展态势。
成都房地产市场发展前景巨大。
国际和国内的各大房地产公司纷纷进军成都，房地产产品种类日趋丰富，品质日趋提高。
近年房地产投资、开发、销售数据统计表：
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
房地产投资（亿元）
竣工面积（万平米）
销售面积（万平米）
销售额（亿元）
（二）成都商业房地产市场现状
1.办公物业
至2006年8月,成都中高档写字楼市场总量面积约为35万平方米。
随着本地投资环境的改善，越来越多外资、世界500强企业的入驻和现有企业发展扩张，不断增长的需求使中高档写字楼空置率不到5％。
租金平均水平保持在100—120元/平方米/月左右。
据调查，甲级写字楼主要客户以金融、咨询、电子、IT等性质企业为主。
未来两年内，力宝大厦、酒店等将相继投入使用，新增供应量约10万平方米。
成都甲级写字楼未来供求基本平衡，预计租金将持续上涨。
2.商铺物业
2006年1—8月，成都五城区新增商业用房万平方米，成交面积万平方米，供需结构趋于合理。
随着国家对住宅房地产市场的宏观调控，部分投资者开始关注商业地产。
同时，沃尔玛、宜家、菲律宾SM商业广场等大型商业物业的即将入住对成都整个商业市场起到了推动作用。
据戴德梁行调查分析，成都商业项目的需求特点主要表现在：
1）市中心以零售业为主，业态分布主要表现为百货和购物中心；2）社区商铺仍是商业地产的重要支撑；3）市中心以外区域，体量较大的专业商业项目也受到了投资者的追捧。
第二部分成都城市格局与发展规划
一、城市格局现状
二、城市发展规划
三、CBD中央商务区及商圈分析
一、城市格局现状
（一）城市格局现状
现成都市辖9区4市（县级市）6县，即：
、、、、、、、温江区和新都区，、、、，、、、、、。
（二）城市交通体系
成都是四川省乃至大西南最大的交通枢纽。
1、航空交通方面：
成都双流国际机场是中国第四大国际航空港，有航班通往北京、上海、广州、深圳、济南、青岛、南京、杭州、宁波、南昌、武汉、长沙、张家界、哈尔滨、沈阳、大连、郑州、西安、兰州、乌鲁木齐、拉萨、昌都、万州、福州、厦门、南宁、桂林、贵阳、昆明、海口等国内60多个大、中城市，并开辟了香港、曼谷、法国等国际和地区航线。
省内航线则有成都—达州、成都—西昌等。
2、铁路交通方面：
成都是西南地区最大的铁路枢纽。
以成都火车站为起点的成渝、宝成、成昆、达成等铁路干线，直通北京、太原、西安、昆明、北海、武昌、广州、贵阳、重庆、乌鲁木齐、广州、上海、南京、合肥、兰州、郑州等10多个大城市，直接联系华北、华东、华中、华南、西北及西南地区；省内有开往广元（蜀道景区）、宜宾（川南景区）、攀枝花（攀西景区）的旅游特快列车，以及开往西昌、绵阳、南充、达州等主要城市的普通列车。
3、公路交通方面：
成都是西南地区最大的公路枢纽。
有6条国道在此交汇。
108国道（川陕、川滇公路）、213国道（川甘、成昆公路）、317国道（川藏北线）、318国道（川汉、川藏公路）、319国道（成渝公路）、321国道（川黔公路）在成都平原区形成了密集的公路交通网。
成都各长途汽车站有往返汽车前往省内外各地区、各旅游区。
横贯四川盆地中部的成渝高速公路使成都、重庆两大城市之间的距离缩短近三分之一，行车时间缩短一半以上，一日之间即可顺利往返。
此外，成都——都江堰、眉山、乐山、峨眉山、资阳、内江、自贡、宜宾、德阳、绵阳、雅安等城市已开通了高速公路客运班线。
（三）都市经济圈
随着成都城市规模的不断扩大和交通条件的不断改善，目前以成都为中心，以高速公路、城际快速通道为连线的半小时、一小时和两小时都市经济圈已经全面形成。
1、半小时经济圈：
以成都为中心、半径为50公里的圈层状结构，包括环绕城市的两大副中心、卫星城镇的紧密层，以及未来规划中的5个副城市中心。
具体包括中心五城区、高新区以及包括彭州、温江等6个中近郊区（市）县在内的区域。
各区（市）县除主要以高速公路连接外，包括成灌路、成仁路、老川藏路、沙西线、光华大道在内的通往各个卫星城市的快速通道，也是半小时经济快速通道。
2、一小时经济圈：
半径100公里左右的外圈，包括成都市域所有的区市县等。
以城际快速通道为连线，形成放射状结构过渡层和松散层，除此之外，包括简阳、遂宁、德阳等城市，也同时被列入这个经济圈内。
3、两小时经济圈：
以高速公路为连线，具体包括绵阳、南充、内江、乐山、雅安等四川相关地级城市。
这个经济圈基本上就指整个成都平原经济圈，也是以成都为中心最大的经济辐射圈。
二、城市发展规划
（一）城市发展战略
中心城布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局；优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东部、南部发展；重点建设中心城周边七个卫星城镇：
大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。
（二）都市区格局
以老成渝路、成洛路、成龙路、三环路、人民南路南延线及火车南站立交桥等五路一桥，为成都城市向东向南发展和城市化的基本框架。
在此道路框架下，未来的大成都由一个主城区和7个副中心构成，成为一个“七星拱月”、“组团式”的大成都都市区。
（三）崛起两大新区
1、南部新区：
南部新区规划控制范围为205平方公里，主要发展商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业。
2、东部新区：
东部新区规划面积76平方公里，定位为以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区。
（四）道路交通发展规划
1、“井”字加环状加放射
“井”字形道路：
东城根街、红星路、新华路、滨江路（中心区快速交通路网）。
环状道路：
内环路、一环路、二环路、三环路、外环路。
放射状道路：
成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等。
2、成都轨道交通规划
未来大成都将形成三层次快速交通网络，第一层次为地铁与三环路铁路公交；第二层次为5条轻轨连接卫星城；第三层次由轻轨和既有大铁路构成，总长117公里。
三个层次的快速轨道交通网络形成后，大成都范围内各区、市、县之间一小时以内直接通达。
地铁规划：
根据成都城市交通规划，成都主城区内修建5条地铁线路，规划长度128公里，总投资504亿，每公里造价4亿。
目前，成都地铁1号线已经动工。
2010年以前，地铁1号线投入运营。
5条地铁线路分别为：
1号线：
作为南北干道，北起动物园，南至华阳，线路全长26公里左右，中间设18个站点，前期先设14个站点。
2号线：
南起洪河，止于成灌客运站和西三环。
3号线：
起于洞
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