城市总部基地案例研究.docx

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城市总部基地案例研究

城市总部基地案例研究

案例01

上海虹桥绿谷广场

1.背景介绍：

上海虹桥绿谷广场是虹桥商务区核心区一期首发项目之一。

上海虹桥商务区：

基本概况：

上海虹桥商务区位于上海西部，面积约86平方公里，其中主功能区面积26.3平方公里，核心区面积4.7平方公里。

功能定位：

上海虹桥商务区将形成以总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公为主体业态，会议、会展为功能业态，酒店、商业、零售、文化娱乐为配套业态的产业格局。

目标定位：

上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部与贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心。

2.基本概况

2.1开发理念：

“绿色总部街区“，通过对产业、空间、就业及居住结构调整的综合考虑，对环境的保护性可持续开发、对智能科技的前瞻性应用支持等各项手段，构建总部经济与现代服务业二元集聚的国际贸易中心平台。

2.2区位：

上海市虹桥商务核心区去腹地，依托虹桥交通枢纽区域整体发展优势，地处虹桥商务区南端入口门户，凸显区位与交通优势。

2.2基地规模：

东至申贵路，西至申滨路，北至甬虹路，南至建虹路高架，由申长路从中穿过分为东西两个街区。

项目总规划用地面积约9公顷，建筑面积逾50万平方米。

2.3建设动态：

在建

2.4开发主体：

上海众合地产开发有限公司

2.5区域交通：

建虹路高架、杨虹路高架；铁路上海虹桥站；上海虹桥国际机场；组成三位一体的对外交通网络。

3功能定位：

以总部办公物业为主，结合豪华星级酒店、公寓式酒店、企业会所、峡谷商业广场、休闲娱乐中心、国际精品MALL等各项城市功能的大型综合体。

4功能分区：

以申长路分为东西两个街区。

东区为绿色总部街区，西区为环球风尚街区。

东区绿色总部街区以完成全面结构封顶，地上面积约为15万平方米，地下面积约13万平方米，由7栋写字楼围绕两个峡谷商业广场构成。

4.1绿色总部街区：

总占地面积4.31公顷，建筑面积248965公顷。

由6个高规格写字楼，围绕两个峡谷商业广场组成。

4.2  环球风尚街区：

该街区以总部型写字楼、SOHO型写字楼、五星豪华酒店、四星酒店、国际精品MALL等多种功能打造一站式高品质商旅会务平台。

5设计特色：

5.1街区布局：

虹桥绿谷采用街区围合式布局手法，形成城市街道+庭院社区的双界面设计。

外部城市界面的宏伟、简练、快捷与内部社区界面精致、丰富、舒缓形成强烈反差。

5.2生态技术

自然通风、区域雨水回收利用、立体绿化技术，室外透水地面、自然通风、自然采光

5.3绿色建筑：

虹桥绿谷总部街区的所有建筑都达到绿色建筑评价标识二星认证，其中至少50%的建筑达到绿色建筑建筑评价标识三星认证。

案例02

南桥中小企业总部基地

地

1.背景介绍

上海市南桥中小企业总部商务区，是于2007年3月，经上海市经济委员会以沪经服2007【91】号文《上海市经委关于推进本市20个现代服务业集聚区建设的通知》命名成立的上海市二十个现代服务业集聚区之一，同时也是上海市唯一以“中小企业总部经济”命名的集聚区。

2.基本概况：

2.1区位：

上海市奉贤区南桥新城核心，距上海市区35.4公里，虹桥机场33.5公里，浦东机场38.9公里。

2.2规模：

规划面积143公顷，规划建筑面积约256万平方米。

其中商业与商务面积172.58万平方米，住宅83.47万平方米。

2.3建设动态：

在建项目

2.3开发主体：

南桥新城公司

2.4区域交通:

商务区西侧紧邻S4高速与浙江及东南沿海城市实现快速对接：

南界为绕城高速A30，可迅速抵达深水港区与浦东国际机场，同时还有与商务区对接的轨道交通五号线延伸段。

2.5发展时序：

第一个阶段（2007—2010），是提升规划、完善配套与重点打造商业居住板块阶段，重点建设商务区一期用地；

第二个阶段（2011—2014），是完善功能，丰富业态与总部经济初现成效阶段，重点打造商务区二期与三期用地；

第三个阶段（2015—2018），是提升功能，引领示范，总部商务区真正成为中小企业总部落户发展的孵化器与助推器阶段，并使之成为奉贤经济新的增长极。

3功能定位

“打造南上海产业的新高地、城市新功能的CBD”

集中建设高品质、现代化商业楼宇、酒店与综合商业设施，以形成企业总部商务特色鲜明、专业生产服务功能突出、商务旅游休闲集中的现代服务业集聚区。

4.功能分区：

分为四大区域，包括总部办公区、商务配套区、商业休闲区与生活居住区。

5.招商定位：

重点吸引长三角特别是其南翼中小企业总部、新兴服务业、生产性服务业以及上下游产业关联企业的相关机构入驻。

5.1引进与奉贤“6＋8”新兴产业与重点发展产业相关联的企业地区总部；

5.2引进企业运营管理中心、研发中心、数据运作中心、资金结算中心、营销中心、采购中心等入驻；

5.3引进高附加值、高智力密集型、具有自主知识产群的文化创意型中小企业入驻；

5.4引进各类国际国内贸易商、批发商；

5.5引进法律、会计、银行、税务、培训等专业中介服务机构。

6.项目建设：

商务区中央绿化带、卓越世纪中心、中企联合大厦、百联南桥购物中心、绿地望海新都，银河丽湾……

6.1 商务区中央绿化带

商务区中央绿带即“两路一带”，位于新城区域11单元，东西长1.2公里，宽100米，建

成后，将成为商务区内生态、通透、开阔、完整的生态景观与视觉空间。

6.2卓越世纪中心

卓越世纪中心未来将建设成为造就上海ARTDECO风情商业街为主基调，包括有LOFT-SOHO办公、商务写字楼、酒店、住宅、商业等集于一体的综合体项目。

6.3中企联合大厦

以服务长三角中小企业为目标，打造一个融合企业办公、会务、研发、咨询、会展、商贸等需求的大型标志性商务综合体项目。

6.4百联南桥购物中心

百联南桥购物中心有全方位的业态充盈，引进了世纪联华、上影集团高端品牌海上国际影城、新华书店、第一食品、星巴克、KFC、避风塘等国际、国内知名品牌入驻。

百联南桥购物中心一期与二期的全面融会贯通，形成了一个近15万平方米的超大型购物中心，也拥有目前上海最大、超过10万平方米的地下停车场，可同时停放3500辆机动车。

6.5银河丽湾

银河丽湾坐落于南桥新城板块，将成为南上海居住生活的新坐标。

银河丽湾将打造成南上海区域内的一流生活名宅，这不仅仅是一种生活理念的表达，更重要的是其拥有天生的名宅基因与开发商超前的造城理念。

城市综合体对于居住者是一种生活方式的革命。

银河丽湾立足于南桥新城打造30万平方米城市综合体，生活在城市核心，10分钟的生活圈内携诸多高档资源，除了天然的水资源、绿资源，商业、教育、交通等配套资源是城市繁荣的根本保障。

案例03

长三角中小企业总部基地

1项目概况

长三角中小企业上海总部基地位于宝山城市工业园区内，北为市台路，南为城银路，东为真陈路，西为园康路。

距离规划中轨道交通7号线2.5公里左右。

临近A20外环线。

项目由上海绿地宝山置业有限公司开发建设，项目集商业、商务办公及住宅与一体，占地约214亩（约14ha）。

总投资13.5亿元，总建筑面积约44.86万平方米（扣除地下室部分的面积与不计入容积率的面积，为35.72万平方米），总容积率2.5，建筑密度30.65%，绿化率40.1%，集中绿地率15%，机动车停车2186个。

2开发思路

整个项目共分三期，一期为住宅，总建筑面积11.39万平方米，二期以办公楼为主，总建筑面积22.91万平方米，三期以商业为主，总建筑面积10.56万平方米。

其中二期办公定位与冠名为“长三角中小企业上海总部基地”，吸引周边中小企业的进驻，对于宝山区的招商引资与提升宝山区城市工业管理园区整体功能与形象起到了较大的推动作用。

而今后一期住宅与三期商业的建成，又为办公提供了很好的配套环境，其中10万平方米沿真陈路的商业，是集各种商业功能为一体的商业组团，形成餐饮、超市、娱乐、购物等组成的商业广场，极大的带动了真陈路周边的商业繁荣。

宝山区城市工业园区是距上海市市中心最近的市级工业园区，根据宝山区政府的要求，已经从原来的纯工业园区向现代服务业与先进制造业转型，而绿地宝山真陈路项目作为园区功能转化过程中第一块成规模的综合性住宅、办公、商业地产项目，必将对园区的发展起到一个龙头的带动作用。

因此在项目的总体规划设计方面，也是精心构思，他是以“人文关怀”为设计主线，吸取了当代先进的城市设计理念，秉持以人为本的设计原则，力图打造出一个具有强烈社区感，并易于形成良好人际交往的城市空间。

3空间特色

　　在空间构成模式上依据“马赛克”的城市设计模式，采取小组团、大社区的城市空间模式，以格网的城市规划手法，将总体35万平方米的社区分割成配套公寓、SOHU办公、LOFT办公、配套餐饮、总部商业等多个大小不等的功能区块，一条至东向西的中央景观带贯穿其中，将不同的组团连成一个整体。

4产业定位

　　商业、商务办公、住宅综合性大型社区。

　　住宅客户：

为园区配套小面积公寓式住宅，新上海人，个体投资者

　　办公客户：

进驻上海的小企业及办事处，年轻的创业者，创意型产业，外包服务业，长三角中心小企业基地，中小型企业家总部

商业客户：

为园区配套的服务性商业，中小型主题商业，零售小型超市，专业餐饮服务

5开发优势

5.1规划先行：

宝山新城规划前景可观，受中小企业亲睐

宝山区，地处上海北翼，是历来链接上海与长三角各城市的重要门户，在上海的发展版图中占据重要位置。

在宝山“十一五”规划期间，宝山新城将建设成为与上海国际化大都市相适应的、具有辅城功能的现代化滨江新区；形成世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心重要组成部分、现代生产性服务业集聚区与环境优美、适宜居住、商务的现代化园区。

如今的宝山，一改人们印象中的陈旧面貌，历经短短数年发展，交通、市政与商业配套的日趋改善，早已让宝山摆脱了“偏远地段”的影子，人气渐旺，处处透出新城气质，成为近年来众多企业落户于此的重要原因。

5.2市场需求大：

本地及长三角企业甚多，商务楼市场需求巨大

在新城规划中，宝山现代化工业园区的规划同样吸引了大批企业的落户。

工业园提供各种优惠政策以扶植企业的迅速发展，在税收、人才、注册以及管理费用等多方面给与优惠与奖励，各类台商、本地及外地企业纷纷选择入驻宝山。

此外，宝山近年来大力推进精品钢延伸业、国际物流业、造船港机业、都市与楼宇经济发展，吸引更多资金流，更多消费群，成为上海经济重地之一，宝山也由此成为长三角企业入主上海的跳板，希望借此可以更便捷的接驳国际。

工业园区后续开发吸引的企业落户，加之外地企业纷纷借助宝山入驻上海，都会产生巨大的商务楼需求，正是有此前瞻眼光，长三角中小企业总部基地落户选择宝山绿地领海。

5.3地价优势：

折后均价低至4500元/m2起,高性价比突显LOFT公元优势

上海市中心成熟商圈商务楼的“天价”，成为外地中小企业入驻上海的“高门槛”。

宝山相对经济的商务成本，将成为吸引周边及长三角企业入驻上海的重要因素。

以绿地领海LOFT公元170m2办公户型为例，每平米均价9000元不到，同时还拥有5.4米层高，购买后可以隔断为两层，实际折算下来，每平米单价不到4500元，将来还有不小升值空间。

可以预见，越来越多的外地中小企业将因为合算的商务成本而入驻绿地领海。

5.4交通优势：

双轨道+3条城际高速，35分钟接驳中山公园，交通优势明显

领海地处宝山真陈路丰翔路，位于嘉定、宝山、普陀三区辐射黄金交汇点，属宝山城市新城，在新城规划中受益颇丰，是极具发展前景的重要区块。

领海交通相当便利，距外环（A20）丰翔路出口仅1公里，在一路顺畅的情况下，自驾车约35分钟即可直达中山公园及人民广场；A20、沪嘉高速、沪宁高速三条接驳上海与外地的重要交通路线，通达上海与长三角各城市。

另外，轨交7、11号线也可辐射到楼盘，7号线更是轻松链接长寿路、静安寺、淮海路、徐家汇等多个知名商圈，无疑将再次增添领海的交通优势。

5.5景观优势：

优享2.5万平米生态景观，城市氧吧呼之欲出

LOFT公元优享领海2.5万平米大面积中央景观，推窗见景，拥有完美的风景视野。

2.5万平米绿树植栽，如一座天然氧吧，源源不断制造出清新空气。

在亲近自然之外，让办公环境更加惬意。

5.6产品优势：

产品类型多元，性价比高

1）领海LOFT公元，为中小企业量身定制的高性价比商务楼

绿地领海LOFT公元项目优势众多，从户型、层高、甚至外部景观，完全符合中小企业开源节流、降低商务成本的经营理念，我们甚至可以说，LOFT公元的设计理念，几乎完全是为中小企业量身定制。

2）5.4米挑高，实用与趣味兼得

LOFT公元5.4米挑高的设计，业主可自由分割为两层使用，让业主购置办公楼时即可节约一半资金，大大减轻业主的资金压力，两层空间一层价钱，有效降低企业商务成本。

5.4米挑高不仅增加将近一倍的使用面积，还让办公空间产生“楼中有楼”的使用趣味性，让员工在工作时多出一份享受，同时体现企业的人性化经营理念。

3）12米罕见面宽，双入户门、双阳台，套内空间可一分为二

12米罕见面宽，采光通透，办公时自然享受惬意心情，更有效提高工作效率。

双门入户+双阳台的使用方式灵活多变。

一套办公空间既可一家入驻，也可隔开分属两个不同企业。

自用一套再租赁一套，轻松解决中小企业的办公需求。

4）户型面积70-170平米不等，适合各类规模企业

绿地领海LOFT公元，户型面积从70到170平米不等，标准层面积更能扩展到1000平米，让各类中小企业都能轻松找到适合自身规模的商务空间：

无论是年轻人创业开办自己的工作室，还是具有一定规模的中型企业，从数位员工到数十、甚至数百位员工的企业，都是称心商务的不二选择。

案例04

中关村西区

1背景

中关村西区是海淀区重点建设的高端商务功能区。

按照《中共北京市委北京市人民政府关于促进首都金融业发展的意见》，中关村西区被赋予了建设新兴科技金融功能区的职能。

2区位

中关村西区位于海淀区核心地带，周边是北京高校集中区，是中关村科技园区的核心区域。

其东临中关村大街，西接苏州街，北起北四环路，南至海淀南路。

规划占地面积为94.6公顷，总建筑面积340万平米。

西区核心区（以下简称“小西区”）为北四环、中关村大街、丹棱街、彩与坊路围合的中心区域，建筑面积约150万平米。

3项目概况

2009年海淀区政府发布了《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，调整与优化中关村西区业态空间布局，提升产学研协同创新优势，加速创新成果转化与产业化。

中关村西区业态调整的重点内容，分为鼓励类、限制类与淘汰类。

其中主要鼓励创新要素类、科技金融类、科技企业总部与研发中心类、高技术服务业类与文化创意产业类企业进驻西区发展。

同时，限制并逐渐淘汰电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。

位于中关村西区的三大电子卖场海龙、鼎好、e世界积极行动，给“鼓励类”业态置换空间。

2014年，“腾笼换凤”的效果显而易见。

中关村西区鼓励发展的高科技产业得到提升，批发与零售业显著下降。

数据显示，2010年中关村西区单位总数7703家，其中法人单位5268家，批发零售业占66%。

到2013年底，西区单位总数比2010年增加8.02%，而批发零售业反而下降31.13%，产业结构优化与发展环境得到有效提升。

2014年落户中关村西区的大型科技研发类企业有100多家。

以中国技术交易大厦、首都科技中介大厦、中关村金融大厦、中关村PE大厦等楼宇为载体，中关村西区已经聚集了120家科技中介机构与243家金融机构。

最近三年，在中关村西区新增的3000余家单位中，93%是高技术服务业、文化创意产业、科技金融业等鼓励发展的业态，而高新技术企业营业收入在西区的占比，正以年均提高15个百分点的速度向前发展。

案例05

北京总部基地ABP

1、项目概述

☐位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内。

☐总占地面积：

65公顷

☐总建筑面积：

130万平方米

☐总体绿化率50%，容积率1.59

☐每栋面积1200～6000平米的总部楼500余座

☐独体独栋、独立产权、独立冠名

☐建设周期：

3～5年

☐总投资额：

约45亿人民币

2、配套设施

☐总面积约40000平方米五星级酒店

☐面积约12.5万平方米商业配套设施

☐共千余套每套面积约30-50平方米的总部小公寓

☐几十个面积200至500平方米的风味餐厅

☐健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等

3、总部基地的总部楼楼体间灵活连接，可衍生出适应不同企业总部发展需求的组合形式。

☐A：

12层商务楼，二楼座组合

☐标准层高3.4米，建筑高度46.4米。

☐单体建筑面积5960平米。

☐B：

二楼座组合或三楼座组合

●标准层高3.4米，建筑高度39.6米。

●单体建筑面积为：

10层--2860平米；11层--3150平米；12层--3445平米。

B建筑形式C建筑形式

☐C：

二楼座或三楼座组合

●标准层高3.4米，建筑高度26米。

●单体建筑面积为：

6层--1620平米；7层--1910平米；8层--2190平米。

☐D：

6层商务楼，四楼座组合

●标准层高3.4米，建筑高度26米。

●单体建筑面积为：

1190平米或1250平米。

D建筑形式E建筑形式

☐E：

6层、7层、8层商务楼，四楼座组合

●标准层高3.4米，建筑高度26米。

●单体建筑面积：

6层--1625平米；7层--1900平米；8层--2210平米。

案例06

于家堡

1区位

于家堡位于天津市塘沽区海河北岸，东西南三面临海河，北到新港路。

2项目概况

于家堡金融区其功能定位为服务于滨海新区乃至环渤海与东北亚地区的，以金融创新型金融服务业为主导，以现代商务服务业为基础，以高端商务商业、高端咨询服务、高端文化教育、高端居住为特色的滨水型、综合性现代服务业地区。

于家堡地区规划面积为3.55km2，总体建设分为三期，在15～20年内建成。

于家堡规划用地概况

占地面积

3.55km2

地块面积

142.7hm2

40%

公共绿化空间

102.7hm2

29%

道路面积

109.6hm2

31%

总绿化空间

123.9hm2

35%

于家堡功能概况

办公

542.5万m2

60%

公寓/服务式公寓

178.0万m2

20%

商业/酒店

105.6万m2

12%

行政、文化、会展、其它公共设施

63.8万m2

8%

总计

900万m2

100%

3一期概况

一期起步区总用地101万平方米，建筑总面积304万平方米，共38个地块，包括京津城际于家堡枢纽车站、酒店会议中心、行政服务中心、超白金五星级酒店、滨河公园、中央大道以及其他办公、商住等建设项目。

现阶段起步区地块内的“9+3”项目已正式启动，包括9栋写字楼，以及酒店、金融会议、服务中心3栋配套楼宇，总建面176万平方米，预计于2012年底全面竣工。

目前多家投资企业已在起步区内投资选址，合作项目涉及金融租赁、基金投资、期货以及地产开发等多个领域。

案例07

天津总部经济滨海国际企业大道

1区位

滨海国际企业大道项目位于天津滨海新区核心区域，由京津塘高速公路、滨海路、海缘路与海缘西路所围合。

介于天津开发区东西区之间，京津塘高速公路、津滨高速毗邻而过。

2项目概况

项目占地23万平方米，规划建筑面积48万平方米，由74座建筑组成，预计总投资26亿元。

由世界著名的德国欧博迈亚公司进行整体规划设计。

滨海国际企业大道项目计划分三期完成开发建设，一期开发建筑面积6.6万平方米，二期开发建筑面积7.8万平方米。

一期、二期为低密度的企业独栋建筑，主要为科技研发、企业区域总部、商务与配套，楼宇面积在1000平方米到4000平方米。

三期开发建筑面积为45.6万平方米，规划建设顶级五星级酒店、商业与国际公寓，为项目的产业综合服务配套区。

滨海企业大道项目具有优越的区位优势，地处热点发展区域，交通便利。

3一期项目

目前已建成的为一期项目，包括28栋企业独栋，8栋多层低密商务办公，容积率为1.0。

热点项目包括凯宾斯基超五星级酒店（打造世界超五星中式诺金酒店）、北京燕莎商城（它将成为滨海新区乃至整个天津地区的旗舰店）。