济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定.docx
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济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定
济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定
第一条为科学、节约、集约利用土地与空间资源,规范建设用地容积率的规划管理,根据有关法律、法规和规范,本着公开、公平、公正原则,结合本市实际,制定本规定。
第二条在本市城市规划区内进行各项规划建设活动,涉及容积率规划管理的,均适用本规定。
第三条市城市规划行政主管部门负责建设用地容积率规划管理工作。
第四条建设用地容积率按地上容积率和地下容积率分别核定。
第五条建设用地按其主要用途,参照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)进行分类。
第六条建设用地面积大于3公顷的建设用地,必须编制修建性详细规划,经批准后实施。
须编制修建性详细规划的成片居住类用地,应按上层次规划及本规定《成片居住类用地地上容积率指标表》(以下简称《表一》)的规定核定地上容积率指标。
第七条建设用地面积小于3公顷的居住类用地和商业类用地,其地上容积率指标在经批准的详细规划中已经确定的,应按批准的规划执行。
须编制修建性详细规划的居住类用地和商业类用地,其地上容积率指标应按本规定《小于3公顷建设用地地上容积率指标表》(以下简称《表二》)的规定执行,其中建设用地面积小于0.5公顷的居住类用地和商业类用地,应按《表二》的规定相应折减。
第八条建设用地地下容积率指标在满足地下停车、地下市政、地下人防等配套设施和满足保护地下泉脉的条件下,根据功能需要合理确定。
第九条临城市道路、广场的建设项目,在自身功能需要以外能为社会提供广场、屋顶平台、通道、绿地等公共开放空间的,在符合周围环境及规划要求并满足消防、卫生、交通等有关规定的前提下,可按下列规定相应增加建筑面积:
(一)核定容积率小于等于2时,每提供1平方米开放空间,允许增加建筑面积1.5平方米;
(二)核定容积率大于2小于等于4时,每提供1平方米开放空间,允许增加建筑面积2平方米;
(三)核定容积率大于4时,每提供1平方米开放空间,允许增加建筑面积2.5平方米。
第十条建设项目征地范围内代征或代拆城市道路、公共绿地或其它城市公共用地,在核定容积率指标时,可按下列公式的计算方法增加容积率。
公式一:
FAR2=(S2/S1)×FAR1×0.2
公式二:
FAR2=(S3/S1)×FAR1×0.5
其中:
FAR1-核定容积率;
FAR2-容积率增加值;
S1-建设用地面积;
S2-代征城市公共用地面积;
S3-代拆城市公共用地面积。
第十一条危旧房改造和重点建设项目拆迁安置用房、经济适用房建设项目,其容积率指标可按《表一》、《表二》和本规定第十条的规定适当增加。
第十二条市级商业中心、地区级商业中心、城市标志地段等特殊功能区内的各类建设项目,其容积率指标参照本规定在编制详细规划和城市设计中确定。
特殊地区的具体范围和管理规定应根据城市总体规划、分区规划等有关规划确定。
第十三条在老城区、历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区、城市生态保护区、机场净空保护区等保护区内的各类建设项目,其容积率指标应在符合所在区域保护要求的前提下确定。
保护区的具体范围和保护要求应根据城市总体规划、分区规划、历史文化名城保护规划等有关规划确定。
第十四条未列入《表一》、《表二》的行政办公、教育科研、医疗卫生、文化、体育、工业、仓储等类型的建设用地容积率指标,应按有关规划要求及规定执行。
第十五条建设用地有下列情况之一的,不允许调整增加容积率:
(一)建设用地原有容积率已超出本规定核定容积率的;
(二)建设用地内的建设项目已全部取得《建设工程规划许可证》的;
(三)以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的;
(四)建设用地内有违法建设行为的。
第十六条建设用地所在区域有下列情况之一的,可按本规定调整审批程序进行容积率调整,但容积率增加须符合周围环境要求,且满足消防、卫生、交通等有关规定及周围设施所能承担的条件:
(一)国家、省或市重大政策发生变化的;
(二)建设用地原有建设限制条件发生重大变化的;
(三)城市规划调整或重大项目对建设用地所在区域的功能、环境、交通等条件产生较大影响的;
(四)为满足公共利益需要而建设市政配套或基础设施的。
第十七条容积率调整审批程序:
(一)建设单位向市城市规划行政主管部门提出调整容积率申请,说明调整理由和具体调整意向,并附调整后的规划设计方案;
(二)非经营性建设用地增加容积率的,或经营性建设用地增加地上容积率不超过核定容积率10%的,以及增加地下容积率的,由市城市规划行政主管部门审定;
(三)经营性建设用地增加地上容积率超过核定容积率10%的,经市城市规划行政主管部门初审后,报市城市建设项目审批小组审定;
(四)经营性建设用地增加容积率的,应到市国土资源行政主管部门补交土地出让金。
第十八条本规定名词解释及计算规则按附录《名词解释》、《计算规则》执行。
第十九条本规定由济南市规划局负责解释。
第二十条本规定自2006年1月1日起施行。
表一 成片居住类用地地上容积率指标表
表二 小于3公顷建设用地地上容积率指标表
附录一名词解释
1、城市规划区:
市辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清行政六区(含市高新技术开发区)。
2、老城区:
主要指环城公园、大明湖所围合的地区及总体规划划定的商埠区。
3、旧城区:
主要指老城区以外、二环路以内的建成区。
4、新城区:
主要指旧城区以外的地区。
5、居住类用地:
以居住建筑物及其配套设施共同形成的居住小区、居住组团、街坊和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。
6、商业类用地:
从事各类商业销售活动及容纳商业性办公、旅馆业等各类服务业活动的用地。
7、容积率:
一定地块内总建筑面积与建设用地面积的比值。
8、地上容积率:
一定地块内地面以上建筑面积(室外地坪正负零以上高度不超过1.5米的半地下室建筑面积不计)与建设用地面积的比值。
9、规划道路红线:
城市道路用地的规划控制线。
10、规划河道蓝线:
城市各级河道用地的规划控制线。
11、规划绿线:
城市各级绿地用地的规划控制线。
附录二计算规则
1、建设用地面积计算
建设用地面积是指能直接用于或附属于该建设项目的实际用地面积,不包括规划道路红线、规划河道蓝线及规划绿线等规划控制线内的城市公共用地面积,具体面积以市城市规划行政主管部门核定的用地范围为准。
2、建筑面积计算
按国家有关建筑面积的计算规则计算。
层高2.2米(含2.2米)以上的地下室及半地下室,计入建筑面积。
3、建筑高度计算
(1)平屋面建筑无女儿墙的屋面,从室内地坪正负零算至檐口顶面,如有女儿墙的屋面,算至女儿墙顶面。
(2)坡屋面建筑,从室内地坪正负零算至屋檐口。
4、建筑层数计算
从建筑室内地坪正负零开始计算第一层至建筑屋顶。
顶部跃层及高度低于2.2米的夹层及设备层不计算建筑层数。
5、容积率计算
容积率的计算公式:
FAR=S1/S2
其中:
FAR——容积率;
S1——建设用地内计算容积率的建筑面积总和;
S2——建设用地面积。
(1)建设用地内设置为地区服务的公用设施和人防设施,其建筑面积可不计入容积率指标。
(2)建筑物之间因公共交通需要,架设穿越城市道路的人行通道,其建筑面积可不计入容积率指标,但通道内不应设置商业设施,且该通道对社会公众无偿开放。
(3)因建设用地代征或代拆城市公共用地增加的容积率应分别计算后,再计算合计值。
6、开放空间的条件与计算
开放空间必须沿城市道路、广场,使用面积不小于150平方米,与地面高差不大于5米。
开放空间应设置相应的标志,有直接对外通行的坡道或楼梯,做到常年开放,不得改变使用性质,并交有关部门管理。
表一成片居住类用地地上容积率指标表
用地面积
区位
地上
容积率
建筑层数
3ha<S<10ha
10ha≤S<20ha
S≥20ha
旧城区
新城区
旧城区
新城区
旧城区
新城区
1-3层
0.7
0.75
0.65
0.7
0.6
0.65
4-6层
1.3
1.4
1.2
1.3
1.1
1.2
7-11层
1.8
1.9
1.7
1.8
1.6
1.7
12-18层
2.1
2.2
1.9
2.0
1.7
1.8
≥19层
2.4
2.6
2.2
2.4
2.0
2.2
备注:
1、S—用地面积(ha)。
2、表内容积率指标为单一层数类型的居住类用地对应的上限值,由不同层数类型的居住类用地混合组成的建设用地,其容积率指标应按不同层数类型分类划定用地面积后,按相应类型分别执行,加权计算平均指标。
3、本表适用于大于3公顷的成片居住类建设用地。
表二小于3公顷建设用地地上容积率指标表
地上区位
容积率
类型
旧城区
新城区
居住类用地
1-3层
0.75
0.8
4-6层
1.4
1.5
7-11层
1.9
2.0
12-18层
2.2
2.4
≥19层
2.6
2.8
商业类用地
H≤15m
1.6
15m<H≤24m
2.2
24m<H≤50m
3.0
50m<H≤80
3.5
H>80m
4.0
混合用地
混合类型建设用地的容积率指标应按用途类型分类划定用地面积后,按相应类型分别执行;对难以分类执行的混合用地,应按不同用途类型的建筑面积比例和相应的指标加权计算综合指标。
备注:
1、H—建筑高度(m)。
2、表内容积率指标为单一层数或高度类型的建设用地对应的上限值。
3、本表适用于小于3公顷的建设用地。