市政中心广场南区开发建设工程项目可行性研究报告.docx

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市政中心广场南区开发建设工程项目可行性研究报告

市政中心广场（南区）开发建设工程项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称、业主与编制单位

1.1.1项目名称

市政中心广场（南区）

1.1.2项目业主

************************

1.1.3可研报告编制单位

************************，咨询资格证书由国家发展与改革委员会颁发，工咨丙：

xxxxxxxxxxxx。

1.1.4业主简介

************************位于***通川区西外阳平路罗浮阳光花园会所三楼，注册资本金2180万元，具有国家二级房地产开发资质，集团董事长（法人代表）向荣。

公司设有项目部、工程部、采购部、财务部、办公室、销售部等内部机构。

成功开发了罗浮阳光、罗浮知天下、罗浮道城项目，建筑面积35万平方米，现正开发人民广场、南山美庐项目，建筑面积近60万平方米。

1.1.5公司法人简介

董事长兼总经理：

XX，男，生于1970年，大学文化，1992年毕业于四川师范大学经济专业，1992年在XX国土局工作，1993年在**国土局下属**汇丰实业公司任法定代表人，1994年下海经商，并注册：

**大昌贸易有限公司，经营钢材、铁矿石、生铁、弹簧钢板钢材加工等。

1999年涉足建筑和房地产业，开发大昌综合楼（**南外陆军医院对面），2002年投资开发***西外蒲家嘴“罗浮阳光”花园小区，并于2002年5月20日将**大昌贸易公司更名为************************，2006年开发***西外达一中旁“罗浮·知天下”项目，2007年开发***火车站旁、西客相邻的“罗浮·道城”项目，2006年开发***西外四大班子对面“人民广场”和湿地公园，现正开发“人民广场”项目商住楼，任法定代表人至今，具有较强的投资开发和管理能力。

于2005年1月当选为***工商联执委，又于2006年2月当选为***政协委员会委员。

1.1.6建设工程项目概况

“***人民广场商住楼”位于西外新区，北边与市四大班子办公楼、市政办公大楼隔永兴路相望；左邻***广电中心，广电花园；右邻金兰大道，金兰小区；西南边与天恒花园相邻；南边中央一条宽88米的景观大道直到大寨子公园。

整个广场区域跨越度东西约630米，南北约270米，规划面积约109707.10平方米，根据场地道路结构划分为三大块不同功能的区域：

（1）、人民广场用地：

内部功能包含市政广场，文化广场，群众活动广场，会展中心，音乐喷泉，万家河改造，万兴路打造，生态湿地公园以及绿化公园和室内外停车场。

（2）、商业金融用地：

内部功能包含五星酒店，高档办公、商业卖场，高档公寓以及相应配套的商业广场和绿化。

（3）、休闲娱乐用地：

将开发酒吧，餐饮，文化设施为主的特色商业风情步行街区。

1.1.7专业精英组合

大昌实业*实力投资背景

重庆建筑工程设计院*全案设计

四川三鑫*一级建筑企业联合承建施工

1.1.8经营理念

准确的市场分析，详尽的营销策略以保证销售快速化;合理的价格制定和精简的成本控制以保证利润最大化;项目的个性贴合和品质的提升体现形象系统化;最终实现项目、企业良性发展。

1.2编制依据及范围

1.2.1编制依据

1、国家建设部及***颁布的房地产相关法规与政策；

2、现场勘测和实地调研所得资料；

3、***建设局建设项目选址意见书（2005字第36号）；

4、***建设局建设用地规划许可证（2005-37）；

5、***规划和建设局建筑工程施工许可证（513001************）；

6、企业投资项目备案通知书（川投资备【5117000708153】7208号）

7、***国土资源局宗地图（***国用[2008]第01736号）；

5、重庆市建筑工程设计院有限责任公司成都分公司设计的***“人民广场”商住楼工程总平图；

6、国有土地使用权出让合同。

7、************************提供的资料

8、***城市总体规划及规划修编。

1.2.2编制范围

根据《***人民广场商住楼项目总平图》，本报告着重对项目建设的背景和必要性、建设需求和条件、建设内容及规模、工程建设方案、环境保护、项目组织管理、实施进度等进行可行性研究。

并在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式；按照国家现行的设计规范、规程、定额估算项目投资，根据国家的财税制度和有关政策、建设项目经济评价方法与参数对项目进行财务效益分析、评价。

并提出结论性意见，供建设业主和有关部门决策。

1.3项目概况

1.3.1项目建设的背景及必要性

***位于西部大开发的三大重点省级城市成都和西安之间，是重要的商贸和物资走廊。

同时处于成都、重庆新特区辐射范围之内，想像空间巨大。

作为四川东部最大的地级市，达州以其强大的资源优势和交通优势，成为连接三省一市的中转站，川东地区可非议的中心。

达州是投资开发的沃土，具有雄奇秀美的山川风光，灿烂辉煌的巴山文化；也具有富饶密集的自然资源，成熟齐全的产业体系；具有四通八达的便捷交通，得天独厚的区位优势。

具有16600平方公里的广袤土地，640万人民。

随着中国规模最大丰度最高的特大型整装海相气田——宣汉普光气田的开采利用，达州经济必将驶入发展快车道，达州也必将建成中国西部天然气能源化工基地。

其主城区格局如下：

达州概况

西外

人口（万人）

用地（平方公里）

主要职能

15

19.18

政务商贸金融教育

科研交通仓储物流

市区

14

7.62

行政办公

商贸金融

教育科研

对外交通

仓储物流

北外

8

4.12

行政办公

教育科研

居住

南外

25

11.87

行政办公

商贸金融

居住

城市人口：

2010年65万→2020年90万

城市空间结构：

单中心→多中心

发展战略：

北抑、南拓、西移、东调

组团布局：

“一城五片区”

1.3.2***经济发展现状趋分析：

1、整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位；

2、能源化工产业将出现高速发展，2005年~2009年，中石油、中石化将为达州的天然气能源化工产业群投资500亿元以上，用于建设完善中国西部天然气能源化工基地，这势必推动达州经济进入一个新的快速发展阶段。

3、***经济社会呈现出经济增长加快、结构协调优化、质量效益提高和群众实惠增多的良好发展态势。

1~3季度，***各主要指标齐创历史同期新高，国民经济实现又好又快发展。

4、达州从城市的空间格局上，具备了自然的城市聚合要素，构成了旺盛的人气的聚集，是典型的区域性中心城市，后势强劲。

5、达州的天然资源，又形成了超越一般城市的工业凝聚力，中石油和中石化基地的建设，又使达州在自然城市集聚的基础上，又有了工业城市的典型特点。

6、达州势必在四川经济的总体份额和城市价值中，占有越来越重要的价值。

1.3.3***房地产现状及发展趋势分析：

1、随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛进的局面，全市房地产开发项目202个，完成投资26.42亿元，增长73%，增幅同比提高52.1个百分点。

2、***房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘、高品质楼盘不断涌现，外地开发商也纷纷进驻，良好的市场环境也促成消费者更加关注房产置业。

3、房地产价值从05年的不到1000元/m2，跃升到现在的突破4000元/m2，呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了达州本地市场的快速发展。

4、板块开发上，主要形成了老城区、南外和西外三大板块，西外由于政府搬迁的缘故将成为未来开发建设的重点。

5、达州具有山地城市的特点，使达州的城市用地更具备了明显的稀缺性。

拥有的土地和住宅，都有着极大的增值价值。

在达州的房地产开发，有着极大的战略价值。

6、达州的自然城市态势和工业集聚的合力，使达州的住宅的供求进入量和价值全面提升的临界点。

7、达州的房地产需求，已逐渐由求价廉，向着求品质的方向转变，高端盘将建立更大的影响，得到更大的需求。

达州的住宅开发已进入比规模、树品牌阶段。

8、2009年达州房地产的价值将稳中有升，鉴于其后发优势，受宏观调控的影响将远远小于一级城市。

1.3.4西外板块现状及发展趋势分析：

1、相对与老城区和南城板块，西外板块还是一个城市新兴区，目前正处于开黄金阶段，周边商业、学校、医院等城市公共设施配套陆续完善。

2、政府职能部门大规模西迁将导致达州目前的城市发展格局改变，使西外板块成为新的城市建设亮点。

也将成为继老城区之后，配套最完善，综合环境最佳的新城市核心区。

3、西外是***唯一土地蕴藏量较高，且开发量较少的板块，土地成本相对与其他板块要低，随着政府的西迁，其土地增值潜力巨大。

4、西外未来将成为达州新的集政治、经济、文化、居住、商贸功能为一体的新城市核心区。

5、西外远景规划：

市政府已于2005年迁入西外新办公区；将西外从2005年的12.7平方公里，到2020年达到26平方公里；西外人口到2020年发展为28万人，90%的行政单位迁至西外。

6、西外相对开阔和平整的土地，以及与老城非跨江的交通关系，决定了西外相对开阔的发展前景，以及片区的居住价值。

7、政府全力打造的西外规划和举措，便使西外具备了明日达州高端和城市核心的价值。

8、目前西外的开发状态，已得到市场的价格认可，正在经历一个片区，由价值认可到居住认可，真正走向成熟的关键点。

正在经特殊和边缘群体的认可，走向主力群体认可的转换过程。

中石油和中石化基地的建设，将加速西外的发展进程。

1.3.5项目建设地点

************************

1.3.3项目建设规模

总建设用地面积：

14271.70

居住户（套）数：

664

居住人数（按3.2/户计算）：

2145

总建筑面积：

114091.80

计算容积率建筑面积：

85217.60

按功能性质划分：

住宅商业建筑面积：

85217.60㎡

地下车库及设备用房建筑面积：

28874.20㎡

停车泊位：

355

其中地上：

66

地下：

289

容积率：

6.497

建筑密度：

0.21

绿地率：

30%

建设工期30个月。

即2010年6月至2012年12月。

1.3.5总投资及资金筹措

本项目建设总投资25716.02万元，其中土地费用1685.61万元，建安及其他费用16266.68万元。

资金来源为企业自筹46.66%，预售房收入18.34%，商请银行贷款35.00%。

1.3.6财务评价指标

本项目建设总投资25716.02万元，其中土地费用1685.61万元，建安及其他费用16266.68万元。

项目总投资25716.02万元，销售收入41234.25万元，税金6484.21万元，投资利润率46.84%，投资利税率60.34%。

1.4项目结论及建议

人民广场商住楼项目有良好的人文和自然资源，并且具有较好的市场前景，其中建设条件具备，符合***城市建设总体规划，具有较好的经济效益和社会效益，项目建设可行。

以上调查分析及以上资料，项目产品定位为电梯商品房，以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化。

第二章项目开发经营环境分析

2.12010年1-4月房地产开发完成情况

1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，其中，商品住宅完成投资6854亿元，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.