高房价带来的影响及对策大学论文.docx

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高房价带来的影响及对策大学论文

高房价带来的影响及对策

【摘要】我国的社会上越来越多的人们选择蜗居，成为房奴。

住房问题犹如大山一般压在了人们的肩头，成为困扰人民生活的沉重负担。

过高的房价不但不利于我国房地产行业的良性发展，造成贫富分化，更将影响我国社会的团结与稳定。

应该怎样应对高房价所带来的影响，成为人们茶余饭后经常谈论的话题。

显然针对高房价所带来的影响及对策这一问题的研究是必要的。

本文首先将剖析各国房价格局，通过对比各国房价收入比得出高房价的概念。

其次，本文将分析我国房地产行业高房价产生的根本原因。

第三，本文将分析高房价对我国社会所带来的影响。

第四，本文将提出适合抑制我国高房价问题的对策。

【关键词】高房价收入比影响对策

Theeffectsofhighhousepricesandthecountermeasures

Abstract:

Oursocietymoreandmorepeoplechoosetohumbleabode,becomeamortgageslave.Housingproblemislikeabighillgeneralonthepeople'sshoulders,becomethepuzzlingburdenofpeople'slife.HighhousepricesinChinanotonlyagainstthepositivedevelopmentofrealestateindustry,causethepolarizationbetweentherichand,morewillaffectChina'sunityandsocialstability.Howshouldbetocopewiththeeffectsofhighprices,becomepeopletotalkaboutthetopicofafter-dinnerspeakingup.Apparentlytargetedhighhousepricesandthecountermeasuresoftheimpactofitsresearchisnecessary.First,thisarticlewillanalyzethepatternofworldprices.Secondly,bycomparingnationalpriceearningsratiobetweentheconceptofhighprices.Third,thispaperwillanalyzetherootcauseofChina'srealestatebubble.Fourth,thepaperwillanalyzetheimpactofhighpricesonoursociety.Fifth,thispaperwillproposesuitableforsuppressioncountermeasuresofChina'shousingpricesartificiallyhigh.

Keywords:

HighhousepricesIncomerateeffectscountermeasures

目录

引言-5-

一、分析各国房价与收入比-5-

（一）亚洲邻国日本房价与北京房价比-6-

（二）美洲美国房价与中国房价比-7-

（三）欧洲德国、法国房价与中国房价比-8-

二、我国高房价产生的根本原因-8-

（一）地方政府过分依赖土地财政-9-

（二）市场需求过于旺盛-10-

（三）投机性购房-10-

（四）房地产供给结构不合理-11-

（五）房地产行业税收较高-11-

（六）房地产业的定位不清-11-

（七）楼盘囤积，待价而沽-12-

三、高房价问题对我国社会所带来的影响-12-

（一）高房价抑制了人民的住房需求-12-

（二）高房价加剧了我国社会的贫富分化-13-

（三）高房价刺激房地产企业盲目开发建设-13-

（四）高房价损害了房地产市场竞争秩序-13-

四、适合抑制我国高房价问题的对策-14-

（一）有效的使用中央与地方政府的管理权限-14-

（二）调整住房供应结构,大力开发经济适用房-14-

（三）严格土地审批制度,改革土地出让金制度-15-

（四）严厉打击房地产商的投机行为，创造更多的投资环境-15-

（五）限制开发商的利润率-15-

结束语-16-

致谢辞-17-

参考文献-18-

引言

最近几年，我国的房价不断攀升，高房价问题已经成为影响我国经济发展的突出问题。

按照世界银行的标准，房价收入比是测度房价是否虚高的一个重要指标，是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，我国的房价收入比大于10，与发达国家1.8～5.5相比偏高，已经远远超出了发展中国家3～6的合理区间。

此外，从租售比、房价成本比、住宅空置率等多个指标综合来看，我国的房地产业价格虚高，存在泡沫。

在我们努力建设和谐社会的今天，房价虚高问题所引起的住房支付压力沉重、贫富过分悬殊等问题，会误导人们对市场功能的怀疑和反感，迫使政府动用行政性和计划性手段进行强制管理，从而使房地产市场改革的成果受到损失，甚至会冲击我国的金融业，引起灾难性的后果。

因此，意识到房地产高房价的危害，找出虚高原因，切实解决群众“买房难”的问题，就显得尤为重要。

本文首先将剖析世界各国房地产市场发展现状,通过对比各国房价与人均收入比，得出中国高房价的核心概念。

其次，本文将阐述我国城市化进程住房商品化发展过程中导致高房价的根本原因。

第三，本文将阐明高房价问题对我国社会所带来的影响。

第四，本文将探讨针对我国高房价、房价持续增长问题的解决办法，寻找适合抑制我国高房价问题的对策。

一、分析各国房价与收入比

国际货币基金组织（IMF）的研究表明，房地产行业经济一直都是拉动国家经济的动力源泉之一。

纵观近年来世界各国房地产市场，房价呈现着有起有落，有涨有跌的不同态势。

据相关数据显示，韩国、新加坡等国的房地产市场普遍上涨，巴西首都巴西利亚楼市均价一年涨幅超过120％。

金融危机爆发后，美国的房地产市场却异常冷淡，房价急剧下跌，住宅价格基本已经触底。

相比之下，被赞为“房价十年不涨”的德国，则继续保持着平稳的态势。

现如今房地产行业作为一个国家的经济命脉，又是事关该国老百姓安居乐业的民生大事。

在社会高速发展的今天，如何让房地产行业稳定健康的发展显然已成为世界各国政府都非常重视的头等大事。

网上整理数据汇总编辑：

就我国而言，改革开放以来，我国的经济持续快速发展，给房地产行业的发展提供了一个前所未有的机遇。

然而由于房地产行业在我国起步较晚，一些房地产机制还有待完善，间接导致了我国房地产市场日益火爆，房价持续攀升，产生了非常多的房地产市场泡沫。

房价收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。

按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比应控制在3-6倍之间。

根据目前我国房价，许多城市房价收入比高达20倍以上。

这显然是不正常的，下面我就将拿中国的房价与世界各洲各国房价做一下比较：

（一）亚洲邻国日本房价与北京房价比

日本国土交通省2011年12月底发布的一项报告显示，日本人买房平均花费约为3493.7万日元。

而日本大学毕业生的月薪起薪通常将近30万日元，40岁左右职员的月薪大约为四五十万日元，另外还有额度较高的年终奖（通常相当于2个月工资）。

显然相对于日本人的收入，日本大学生可以在毕业工作9年内买起房子，日本的房价并没有给人高不可攀的感觉。

[1]然而相应的在中国，根据调查报告显示，24.9%的大学毕业生由于北京、上海等一线城市的房价过高，不得不降低标准选择其他中小城市生活奋斗。

假设大学生毕业在北京五环外买一套小户型的房子，总价大约为108万元。

要想在20内年还清，那么平均每月要付款5400元，每月还要付出不少的交通费。

也就是说，一个大学毕业生要想在北京生活，他每月的平均纯收入必须超过7000元，还要同时承受着工作的压力，交通的辛苦，残酷的市场竞争。

（二）美洲美国房价与中国房价比

相应的在美洲美国，房价最贵的地方是纽约和加利福尼亚洲。

在纽约州，美国全国房地产经纪人协会公布的2011年第一季度，每套房屋的价格中线在30万至45万美元之间（约合200万至300万元人民币），只有曼哈顿岛上的高档房屋价格会达到每平方英尺近千美元（每平方米近万美元）。

值得一提的是，在美国，房屋面积指的是使用面积，像车库、阳台等是不计入房屋面积的。

美国房屋的价格一般是家庭年收入的5倍，在这个讲究享乐的国度里，房子基本不会成为普通家庭的负担。

[1]相应的根据《2010年中国城市房价排行榜》揭晓，我国的杭州房价跃居榜首，新房均价达25840/平方米，创历史最高；北京以22310元/平方米紧随其后；上海新房均价下降至19168元/平方米，位列第三；排名前20个城市均价均超过8500元/平方米。

推算下在杭州，北京，上海买一套100平米房子的价格大约在191万至258万元之间。

通过对比可以得出，我国核心城市的房屋价格已经接近美国最贵地区的房产价格。

（三）欧洲德国、法国房价与中国房价比

房价同样涨势惊人的还有浪漫之都法国，房价几乎每年都要上涨近10％。

一套位于巴黎19区的4房2厅、面积118平方米的住房，报价55万欧元。

相对而言，法国的最低工资标准为每月1337.70欧元。

如果两口之家的双职工都拿到最低工资，则家庭年收入为32104.8欧元，与这套55万欧元的住房房价比为17.13.也就是说，两人不吃不喝，要17年才能攒够钱买一套房子。

[18]相对而言，杭州市区城镇居民人均工资2548元一个月，如果两口之家的双职工都拿到平均工资，则家庭年收入为61152元，与一套三室两厅、面积118平方米的住房，报价304.9万元的住房，其房价与收入比为49.86，也就是说，两人不吃不喝，要50年才能攒够钱买一套房子。

可以说，虽然法国近年来房价涨势惊人，但与中国的房价与收入比、与中国人的压力比来说可谓小巫见大巫。

某种程度上来讲，法国人民还是相当幸福的。

相比之下，在欧洲被赞为“房价十年不涨”的德国，则继续保持着平稳的态势。

据统计，金融危机之前，德国物价水平平均每年涨幅2%，而名义房价每年仅上涨1%，也就是说扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。

在1977年之后的30年中，德国的平均房价仅上涨了60%，而同期个人名义收入额已经增长了三倍。

通过以上各国房价与收入比和中国房价与收入比，不难看出，中国的房价是的的确确的高房价。

中国人所承受的住房压力是空前巨大的。

当然，中国与他国税制不同、体制不同、国情不同,单纯比较房价,或者比较房价收入比是不合适的。

拿仅仅发展了几十年的中国房地产市场和发展了百余年的发达国家的房地产市场状况相比较,对中国是很不公平的。

但是同一个世界同一个梦想,安得广厦千万间，大辟天下百姓俱欢颜应该是各国政府的初衷。

为什么要让房价成为我国人民沉重的负担,而对另外一些国家的人民来说却是云淡风轻，不值一提的琐事。

我们总该看看国外的世界,找找差距、学学经验,不要让高房价成为中国一代乃至几代人的心头之痛。

二、我国高房价产生的根本原因

中国房地产市场的启动始于1989年2月5日，当时在北京首次公开出售商品房，也拉开了住房商品化的大幕。

当时，出售商品房350套，每平米最高2000元，位于黄金地段。

人们还是嫌贵，登记预定仅250套。

1990年，国内经济萎靡，全国的房改陷入困境。

主政上海的朱镕基在上海率先开创了公积金制度。

1991年，全国第二次住房制度改革工作会议在北京召开，确定城市土地转让制度正式实施。

在房改大旗下，房价开始攀升；房地产公司如雨后春笋般冒了出来。

投身海南房地产开发的冯仑、潘石屹、张宝全这些今天的房地产大佬，当年都从中受益匪浅。

这股狂潮最终导致商品房价格一路飙升，普通老百姓很难买得起房。

到2002年，中国的房地产业已成为支柱产业。

2002年5月9日，国土资源部叫停已沿用多年的土地协议出让方式，从7月1日开始，实行土地招拍挂制度。

业内称之为“新一轮土地革命”。

随之，在全国范围内，地价再次飙升，各个城市“地王”频现。

[5]当然，这些都是我国住房商品化，以及土地出让制度所带来的影响，真正使我国房地产产生高房价的根本原因还有以下几点：

（一）地方政府过分依赖土地财政

近年来，土地出让金成为部分地方政府财政收入的主要来源，占地方政府财政收入的50%左右，甚至有部分地区占地方政府财政收入高达70%。

2011年北京通过招拍挂方式成交的土地达115宗，成交地块面积达954万平方米，成交金额达983亿元，占北京市财政收入比重达到50％。

重庆2011年房地产税费收入400余亿元，占该市财政收入的50.8%。

地价是房地产价格主要构成部分，地方政府热衷的“土地财政”，无形中推动了地价飞涨。

一些地方政府领导为了谋取地方利益抬高地价。

通过对国有土地进行招拍挂的方式，以远远高于土地实际价值的价格将从农民那里廉价征来的土地卖给开发商。

在暴利的驱动下，各地地王频现，开发商们想尽办法把付给地方政府的高额土地使用费连同高额经营利润一起转嫁到房价中，导致了目前房价远远高于它的实际价值。

（二）市场需求过于旺盛

我国人口基数大，根据统计局2010年人口统计数据，中国总人口超过13.4亿人，中国住房需求主力军，年龄大概在25～39岁，根据2010年统计局抽样调查，这个年龄段的人口总数占到总人口的23%，大概29676.58万，男女比例为0.96，城乡比例为0.84，再加上城市化进程的加快，以这样的数值计算中国目前大概需要上亿套房子，至少需要70亿平方米的住房。

巨大的市场需求和土地的有限性导致房价的持续增高。

而这种情况在我国的大中型人口密集城市尤为明显。

（三）投机性购房

面对房价的上涨，很多人都在考虑把自己的存款取出来去购买一两套房屋，进行“投资型理财”。

当然，在中央银行不断加大货币投放力度的条件下，居民取出存款，购买住房保值增值，是无可厚非的。

对于有钱的家庭，购买一两套住房，既解决了自己的居住问题，又解决了财产的安全性问题。

但一些胆子大的人，干起了炒房囤房的暴利行当，有的甚至和开发商一起上演虚假销售、虚假按揭的“双簧”。

由此，一些投机者一次就购买了几十套甚至上百套房子。

像这样的情况，在各地都有出现，不但没有得到制止，反而都能获得银行的优惠支持，这种现象在很大程度上侵害了房地产市场秩序，扰乱了居民的消费心理，推动了房价的上涨。

近年来，温州炒房团东征上海、杭州，南下广州、深圳，西取重庆、成都。

多年征战，温州炒房团战无不胜、攻无不克，赢得“楼市炒作名”。

中国的房价有如此高的泡沫，温州炒房团功不可没。

（四）房地产供给结构不合理

目前我国的房地产销售市场和租赁市场发展不平衡，租赁市场无法通过提供更多更好的租赁服务来分流购房者的购房需求，压力集中在房地产销售市场，导致房价上升。

而且我国的房地产产品结构不合理，不但满足中低收入阶层住房需要的中小户型和中低档住房供应不足，而且作为住房保障的经济适用房也供应不足，政府所提供的廉价房、廉租房的供应量也难以满足社会需求。

高价的商品房所占比例较大，低价的商品房、经济适用房、廉价房、廉租房的供给结构的不合理，也都在一定程度上推动了商品房的平均价格。

（五）房地产行业税收较高

当然，在我国一套房子，要经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，所涉及的税种包括城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等有五十多项。

其中营业税占5%，所得税为25%，土地增值税3%，仅这几种税费就以达到房地产价格的33%，外加其他名目的税费，房地产行业所交的各种税费近占房地产价格的40％。

税种多、额度大也直接抬高了房地产价格。

（六）房地产业的定位不清

房地产行业是一个庞大的行业，与其关联的产业有50多种，是对地方政府GDP贡献最大的产业，是国家的支柱产业。

GDP是对一国（地区）经济在核算期内所有常住单位生产的最终产品总量的度量，常常被看成显示一个国家（地区）经济状况的一个重要指标。

目前中国主要用GDP来衡量国家经济实力和地方政府政绩。

在2011年金融危机的恶劣环境下，中国依然保持9.2%的经济增长率。

这一切的背后，房地产业功不可没，房地产业从投资和销售两个方面拉动国家经济增长。

2011年中国房地产对GDP的贡献超过13%，加上关联产业的作用，房地产业对经济增长的贡献率超过20%。

房地产业在国民经济中的重要地位不容置疑，国家在相当长的时期内过分的关注房地产行业对GDP的贡献，轻视甚至忽视房地产的“民有所居”的本质作用。

房地产业的GDP贡献远不如改善人们居住条件和居住水平重要，房地产业发展的基点应该回归民生，让人民“住有所居”。

房地产业平稳健康发展在当今社会比其支柱地位有更深远的意义。

（中华人民共和国国家统计局）

（七）楼盘囤积，待价而沽

空置率是一个饱受关注的话题，楼盘囤积是空置率上升的主要因素。

楼盘囤积主要有三种方式。

一是国内炒房团：

各地炒房团声名鹊起，上万亿资金流入房地产行业，加上国家购房政策相对宽松，为其囤积住房提供便利；二是境外热钱流入中国房地产领域：

国际游资以各种合法、非法的渠道和方法进入中国市场冲击着房地产领域。

在这次金融危机中，西方国家宏观调控主要实行了宽松的货币政策，印发大量货币。

中国在金融危机中保持了平稳较快发展，成为国际资金的首选目标。

大量低成本的货币进入房地产领域进行投机炒作，抬高房价。

三是开发商捂盘惜售。

开发商为其利益最大化，控制销售节奏，选择分批、分次开盘、推迟开盘、减少开发规模、人为造成市场的供不应求的假象，借此逐渐调高后期开盘的房屋销售价格，从而坐收“超额利润。

”

三、高房价问题对我国社会所带来的影响

现如今我国的社会上越来越多的人们选择蜗居，成为房奴。

住房问题犹如大山一般压在了人们的肩头，成为了困扰人民生活的沉重负担。

过高的房价不但不利于我国房地产行业的良性发展，造成贫富分化，更将影响我国社会的团结与稳定。

下面我就将阐述高房价问题对我国社会所带来的影响：

（一）高房价抑制了人民的住房需求

安得广厦千万间，大辟天下百姓俱欢颜，风雨不动安如山。

安居乐业是中华民族的优良传统,人们往往把“安居”视作“乐业”的前提。

随着社会的进步和生活水平的提高,人民对住房的要求也相应提高。

原有的住房面积和结构不能适应新时代的要求,广大人民群众渴望改善居住条件,因而购房需求剧增。

当前的房价对于绝大多数人来说可谓是天价,人们即使倾其所有也买不起房子，甚至许多人购买住房向郊区化发展。

过高的房价不但抑制了人民的住房需求,影响人民居住权、健康权的实现，更增添了社会上很多的不和谐因素。

（二）高房价加剧了我国社会的贫富分化

社会主义市场经济模式的推行给我国经济注入了新的活力,整个社会面貌焕然一新。

随着市场化改革的不断深入,贫富分化趋势已日渐明晰,这是市场经济的必然趋势。

但当前房价虚高会使大量的社会资金进一步向强势群体流动和聚集,如果房价虚高的状况得不到扭转,我国居民的贫富差距将进一步拉大,现阶段有很多人拥有两套、三套，甚至更多套房产，而更多人连蜗居的机会都难以获得，甚至过起了蚁族的生活。

这都将影响共同富裕目标的实现，造成社会的贫富分化。

我国政府需要继续出台新的房改政策使开发商、购房者和地方政府之间的利益博弈为利益共赢。

（三）高房价刺激房地产企业盲目开发建设

由于我国的房地产市场需求过于旺盛，房地产开发企业根本不用为建好房子卖不出去而担忧，这样就导致了部分房地产企业盲目的开发建设。

在其过程中，国有企业资金雄厚，为了所谓的业绩和绩效疯狂的对国有土地进行竞价，以远远高于土地价值的价格获取国有土地，在竞标过程中打压中小型房地产公司，使其拿不到地，无法进行开发建设。

而且大部分房地产公司并没有对其所处地区的房地产需求结构、需求量做出准确的分析。

他们仅仅看到了目前的高房价、高利润,盲目地开发建设,造成了房地产供需关系的失衡,房屋空置率上升,造成了资源的浪费。

（四）高房价损害了房地产市场竞争秩序

我国的房地产公司百花争鸣，争奇斗艳，开展了各式各样的商业竞争。

但是过高的房价损害了房地产市场竞争秩序价格具有利益激励的作用,合理的价格有利于调动房地产企业生产经营的积极性,开展有效竞争,从而提高企业乃至整个社会的经济效益。

但当前房地产高价的刺激使很多房地产经营企业在市场竞争中,为了获取超额利润甚至是牟取暴利而不择手段,部分豆腐渣工程和政绩工程损害了市场竞争秩序,导致企业和整个社会经济效益低下。

四、适合抑制我国高房价问题的对策

可以看出我国高房价的成因是多方面的，因此要限制我国的高房价就要从多个方面着手。

不仅要有效的使用中央与地方政府的管理权限，还要从土地审批制度开始研究，从住房供应着手，加大住房的供应量。

还应从需求方面着手，限制过度需求，增加经济的多元化发展，创造更多的投资环境。

更要严厉打击投机行为，限制开发商利润率，从而有效的抑制我国高房价问题，其具体做法大致为以下几点：

（一）有效的使用中央与地方政府的管理权限

合理确定中央与地方政府的权限,健全房地产市场的竞争机制、信息披露机制,加强法规法制建设,建立有效地对政府本身的制约和监督的机制。

确立地方政府在房地产市场中的地位和作用,建立一个中央和地方的二级管理层次,形成中央和地方政府在房地产市场中分工、协调的管理系统。

中央政府的调控是对市场进行宏观的和制度上的间接调控,调控的主要对象是房屋的需求。

地方政府的调控是对房地产业进行微观的、直接的控制,调控的主要对象是房屋的供给。

（二）调整住房供应结构,大力开发经济适用房

我国人多地少的现状加上土地的不可再生性、不可移动性决定了城市建筑面积的定量性。

因此，我国应该大力开发以中小户型为主的经济适用房，大幅度减少大户型和别墅用地，鼓励发展高层建筑。

这样不但可以节约土地，又能减少因住房远离中心城区而增加的交通费用，可以节约资源。

经济适用房是实现居民安居乐业的重要保障。

可以这么说，一旦政府大力建造经济适用房，通过经济适用房来解决居民的居住问题，就会给开发商带来巨大的痛苦。

经济适用房与商品房具有同等价值，但价格悬殊。

经济适用房能满足大部分对房屋有产权追求，又没有经济实力购买商品房的人群，经济适用房供给的扩大，减少了商品房的一部分潜在需求人群。

经济适用房对商品房的“替代作用”，也因此能对商品房的价格走高起到了很大的抑制作用。

（三）严格土地审批制度,改革土地出让金制度

各级政府要严把土地审批关,控制大型娱乐场所、度假村的建设用地,对土地的用途要进行跟踪调查。

各级政府应该将土地招拍挂透明化，公开化,减少甚至杜绝政府官员通过收取高额土地出让金捞政绩,收受贿赂。

改革土地出让金制度,将出让金收归中央统一管理。

这种办法既可以降低房价中的地价成本,又能抑制政府官员的腐败行为。

（四）严厉打击房地产商的投机行为，创造更多的投资环境

土地管理行政部门及政府房地产管理部门应当建立健全的监管制度,严厉打击房地产商囤积土地,待价而沽的不法行为。

国家也应创造更多的投资机会，吸引国民理性投资，拉动经济增长。

（五）限制开发商的利润率

房地厂开发商的高额利润是导致高房价的一个重要原因，他们的利润率通常能达到200%甚至更高。

因此，要限制高房价，很