《购房意向书》定金的问题.docx

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《购房意向书》定金的问题

《购房意向书》定金的问题

篇一：

教你一招

：

签订购房认购书后反悔,定金可以不扣吗？

　　教你一招：

签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？

　　购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》（或《购房意向书》），因《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。

　　认购书一般包括什么内容呢？

（1）买卖双方当事人的基本情况；

（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。

　　实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。

　　有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售人员往往也不会认真提示。

等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会说定金不退。

　　那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？

　　杨文战律师先带您看看法律上的规定：

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　第五条规定：

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　（第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善，具备买卖合同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。

这里的事，在本文中先不分析。

）

　　按上述第四条的规定：

如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。

如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。

当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。

　　当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。

　　从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。

　　比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。

　　一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。

如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。

　　简单说：

　　同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；

　　如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。

　　当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。

　　当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。

所以，从保护购房者的角度讲，签署《认购书》还是要谨慎。

如果非要走这个程序，要注意两点：

　　第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。

　　因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。

　　第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。

　　虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。

　　而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。

所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。

　　最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：

（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。

（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。

　　（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。

比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

篇二：

购房意向书一个人签有效吗

　　客户购房意向书甲方：

乙方：

安徽众邦房地产营销策划有限公司甲方委托乙方代为介绍物业事宜，经双方友好协商，订立如下协议；

　　1、甲方______决定购买位于合肥市_____________________房屋，建筑面积_____平方，房屋总价款为______，房屋在房产局发生的过户费及房屋煤气、电、有线、电话的过户费由___方承担，中介费为___方承担。

　　2、甲方在签订本协议时交给乙方定金______元，并保证在____日之前在乙方见证下与卖方签订正式房屋合同，否则，甲方定金不退。

　　3、在本协议规定签订正式合同的期限内，如卖方原因导致不能签订正式买卖合同；乙方将定金退还甲方。

　　4、双方商定的其他事项__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

　　5、本意向书壹式贰分，甲、乙双方各执壹份，经双方签字后生效。

甲方：

乙方：

联系电话：

联系电话：

日期：

日期：

篇二：

购房意向书合同编号：

gfyx----购房意向书委托方：

　　代理方：

中视选房网（北京）房地产经纪有限公司购房意向书委托方：

（简称甲方）代理方：

中视选房网

　　（北京）房地产经纪有限公司（简称乙方）服务监督电话：

400-881-5000经甲乙双方友好协商，双方在自愿平等协商一致的基础上签定如下意向书，承诺共同遵

　　守。

　　第一条甲方委托乙方拟为其购买房屋的概况：

北京市区/县（以下简称“该房产”），房屋建筑面积平方米（以产权证为

　　准），户型为，成交价格为人民币（大写）元整（小

　　写）。

　　第二条双方责任：

　　1．甲方应于本意向书签定时，向乙方支付该房产的购房定金人民币（大写）：

元整（小写），双方商定此款项在双方签定该房产的买卖合同后计入甲方应付的

　　首期房款（即首期房款金额含定金）。

　　2．乙方根据甲方的委托内容与该房产所有权人或产权单位进行洽谈，并将洽谈内容告知

　　甲方。

甲方于本意向书签定后日内与乙方签定相关购房合同，以确定付款.房屋交

　　接日期及手续办理等事宜，同时向乙方支付该房产实际成交价格%做为代理费用，即人民币

　　（大写）元整（小写）。

　　3．乙方如不能在约定时间与甲方签定该房产的购房合同，甲方有权解除本意向书，同时

　　乙方应于三个工作日内退还甲方已交的全部购房定金（不计利息）。

　　4．本意向书签定之后，如甲方中途反悔不能履行本意向书条款时则视为甲方违约，甲方

　　仍按本合同第一条确定的价格的%支付乙方报酬。

　　5．本意向书履行过程中，甲方不得在未经乙方同意的情况下，与该房产所有权人（其委

　　托代理人）或原产权单位等第三方签定任何有关该房产的购房意向书，否则甲方交纳的定金

　　作为违约金赔偿乙方的损失，乙方不予退还。

　　6．由于非甲乙双方自身原因或因不可抗力因素导致本意向书不能继续履行时，双方免责。

　　第三条本意向书如有未尽事宜，应依照相关法令习惯及诚信原则公平解决。

本意向书一

　　式二份，经甲乙双方签字之日起生效，双方各执一份，具有同等法律效力。

　　第四条本意向书在双方签定该房产购房合同时由乙方收回，如在双方签定该房产购房合

　　同时乙方未能及时将本意向书收回，则本意向书自动失效。

　　第五条补充协议：

　　甲方：

乙方：

中视选房网（北京）房地产经纪有限公司身份证号：

经办人：

电话：

电

　　话：

地址：

地址：

本合同于年月日在北京签署篇三：

购房意向书购房意向书甲方：

　　乙方：

，身份证：

通信地址：

固定电话：

，手机号码：

甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就乙方向甲方意向购买商品房事宜，达成如下条款：

　　第一条乙方意向购买商品房位于_______幢（号）_______单元_________层

　　_________室（以下简称该房屋）。

现经房产测绘有限公司预测，该房屋建筑面积为

　　_________平方米，其中，套内建筑面积_________平方米。

（实际面积，以交房实测为准，户

　　型图见后附页）

　　第二条乙方意向购买的该房屋每平方米买卖单价（建筑面积单价）为人民币元（大写：

），总房价款为人）。

民币元（大写：

　　第三条

　　（大写：

本意向书签订时，乙方向甲方缴纳诚意金人民币元），在乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，该诚意金抵作乙方购房款。

　　第四条乙方选择以下第种付款方式支付购房款：

　　1、一次性付款，在签订《商品房买卖合同》当日支付房款的90%，领取钥匙时支付剩余

　　的10%房款；

　　2、分期付款，在签订《商品房买卖合同》当日支付房款的60%，主体完工时付至总房款

　　的90％，领取钥匙时付至100％；

　　3、按揭贷款，在签订《商品房买卖合同》时支付首付款，余款办理银行按揭贷款。

　　第五条乙方应在接到甲方通知签署《商品房买卖合同》后，五日内到甲方售楼地点签署

　　《商品房买卖合同》及其他相关文件并交付房款。

在甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》

　　前，甲方为乙方保留该房屋。

如乙方逾期不签订合同的，视为放弃认购，甲方有权将该房屋

　　销售给他人。

　　第六条《商品房买卖合同》中的实际买受人必须和本意向书上乙方姓名、身份证号码一

　　致，乙方不得将本意向书项下权利义务转让第三人，否则，视为乙方放弃认购该房屋。

甲方

　　有权拒绝与其签订《商品房买卖合同》及相关文件，并有权将该房屋另行出售。

　　第七条乙方对认购房屋的位臵、房号、面积、价格、误差计算、付款方式、结构、预计

　　交付时间已经充分了解，乙方确信甲方对所售的该房屋没有应当告知而未告知的事项。

　　第八条乙方确认上述个人信息中联系方式和通讯地址，甲方电话或书面方式通知乙方均

　　为有效通知。

　　第九条本意向书未注明的商品房买卖各类税费、维修基金等其它费用，按国家法律法规

　　的规定，待正式合同签订后，由甲、乙双方各自承担相应部分的费用。

　　第十条本意向书在正式《商品房买卖合同》生效的同时失效，乙方同意届时将本意向书

　　原件交还甲方。

　　第十一条本意向书一式贰份，甲乙双方各持各执壹份，具有同等法律效力。

甲方代表（签字）：

__________________年____月____日__________________年____月____日乙方（签