住宅项目施工履约商务策划.docx
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住宅项目施工履约商务策划
中国建筑一局（集团）有限公司
江安置还房项目
竣工商务策划
编制单位：
中建市政工程有限公司
编制人：
审核人：
日期：
工程项目商务策划案评审表
工程名称
江安置还房项目
所属单位
中建一局华中公司
策划容
投标签约策划； 施工履约策划；√竣工结算策划
评审容
评审人
评审意见
物资部
技术部
工程部
财务部
合约部
商务经理
生产经理
项目经理
备注:
表中“评审人”栏可根据所属单位商务策划评审要求进行调整。
江安置还房
项目施工履约商务策划案
一、工程概况
简要介绍工程项目基本情况。
说明工程的性质、规模、围、造价、开竣工时间，以及业主、监理、咨询、项目管理公司情况等。
附表2-1：
工程概况
二、成立项目商务策划工作组
组长：
邹元凯
副组长：
建波、余术良
组员：
曾令力、威、硕、文清、勇杰、黄迎立、肖立怀、贺伟、滔、欧朝辉、段洪
附表2-2：
项目商务策划工作组人员及相关人员工作职责
三、施工合同策划
对合同中各项条款进行梳理，分析存在的风险，提出风险应对措施，明确公司和项目的责任部门、责任人，并将集团公司相关职能部门对合同二次风险点的识别和判断容纳入合同策划。
附表2-3：
项目施工合同二次风险识别及应对措施
四、施工准备策划
由所属单位商务（成本）主管部门组织完成项目成本测算和收益率核定，分解项目成本管理责任目标，组织完成项目主要成本盈亏状况分析策划。
配合项目进行“开源”策划、项目分包（劳务分包、专业分包）策划、分供（材料供应、租赁）策划、及资金策划工作，明确各项策划的责任人和完成时间。
附表2-4：
项目报价收入汇总表
附表2-5：
项目责任目标成本测算
附表2-6：
项目成本目标及责任分解明细表
附表2-7：
项目成本盈亏及策划点分析
附表2-8：
项目“开源”策划表
附表2-9：
项目分包、分供招标计划汇总表
附表2-10：
项目资金策划表
五、过程履约商务策划
施工履约过程中应对商务策划进行动态管理和跟踪管理，应针对性地细化和完善施工合同策划和施工准备策划容，及时发现新的风险点、控制点和改善点，优化调整应对措施和策略。
与项目管理人员签订项目商务策划（风险化解）责任书。
附表2-11：
分包分供招标实施策划表
附表2-12：
项目“节流”策划实施表
附表2-13：
新增风险防及新增策划事项表
附表2-14：
商务策划动态管理表
附表2-15：
项目商务策划（风险化解）责任书
六、施工履约商务策划工作表。
附表2-1～附表2-15如下：
附表2-1：
工程概况
工程基本情况
工程名称
建筑面积（M2）
207000.00
所在区域
江市
工程类别
民用建筑
所在省市
省
结构形式
框剪
项目管理模式
总承包
基础形式
筏板+桩筏
进场状态
已进场施工中
层数（地下/地上）
32/2
承包围
图纸所示所有容
建筑高度
100M
合同价
约4.59亿
质量标准
合格
自施价款
工期目标
24个月
中标日期
单体工程栋数
6
合同开工日期
2013年10月30日
合同竣工日期
2015年10月30日
实际开工日期
2013年10月30日
实际竣工日期
业主基本情况
业主名称
江市新城建设指挥部办公室
业主企业性质
政府机关
业主资信
业主资金状况
业主联系人
明
业主联系人
业主现场代表
先军
现场代表
造价咨询单位
江市华询建设工程造价咨询有限责任公司
/传真
0
项目管理公司
江中建基础设施建设有限公司
/传真
设计单位
中颐建筑设计院有限责任公司
/传真
监理单位
省兴旺建设工程项目管理有限公司
/传真
工程投标造价情况
工程投标价
45986万元
其中，土建：
38576万元；安装：
5474万元（给排水：
1139万元、强电：
2436万元、暖通：
273万元、消防：
1283万元、弱电：
343万元）；其他：
1936万元（暂列金）。
造价指标
2215.46元/平米
土建：
1863.6元/平米；给排水：
55元/平米、强电：
117.68元/平米、暖通：
13.19元/平米、消防：
61.98元/平米、弱电：
16.57元/平米；其他：
93.52元/平米
附表2-2：
项目商务策划工作组人员及相关人员工作职责
序号
岗位名称
姓名
联系
项目风险防控、成本管理工作职
责
负责（参与、协助）本商务策划工作具体容
1
项目经理
1、领导组织编制项目成本策划和成本实施计划，并予以审查认可后上报公司成本管理小组审批。
在施工过程中分段组织实施，控制成本消耗，每月十日前组织召开上月的成本分析会议，检查执行情况，并对今后的成本管理工作提出布置与要求。
2、组织项目部管理人员认真学习，领会总（分）包合同文件的在涵义，增强对合同管理的责任心。
全面履行公司与业主及项目与公司签订合同中的各项经济技术指标。
承担项目成本管理第一责任，对项目各项成本耗费进行批准或审核。
3、组织和领导相关管理人员，参与公司标价分离工作，正确地进行成本管理，分析成本管理资料，及时进行阶段和岗位成本考核。
2
商务经理
1）协助项目经理对项目管理责任目标实施计划的编制，并认真组织分期贯彻执行。
2）牵头组织对工程收入的确认和索赔工作。
3）熟悉并掌握总、分包合同条款，及时组织或通知项目相关人员完成合同风险防、成本风险预警和变更索赔签证等工作。
4）审核工程进度、负责阶段收入计算和各期项目责任成本收入的确认；提供要素消耗收支情况及对比，发现和总结各种要素消耗的经验、教训；审核分包结算，提出分包结算意见。
5）参与分包和公司签约前的谈判，以及签约后的合同全面履约管理工作，并做好对项目全体人员的总分包合同交底工作。
6）建立完整的合同及结算资料台帐。
审核各项成本支出预估资料。
及时做好施工过程中的成本调整上报工作。
按总分包合同约定及时编制工程变更、签证的索赔和工程竣工结算，并做好与业主工程经济资料的整理、保管和存档工作。
3
生产经理
4
技术总工
5
合约部
经理
6
工程部
经理
7
物资部
经理
1、负责项目材料总需求量和控制消耗，并依据项目工程进度计划和公司成本考核所要求的阶段，编制工程节点的材料成本实施计划。
每项材料成本计划均应在计划提出当日送到项目总工及项目合约经理审核，项目经理审批可实施。
2、负责材料、转料具的租赁采购以及发放后的管理工作，同时做好现场废旧材料的收集和整理工作。
3、准确分清材料和工具消耗对象。
承担对材料质量、供应和数量验收、发出及转料具进退场等工作的责任。
4、按期编制相关材料报表，核算当期材料、料具。
5、适时组织机械设备的进场、使用和退场工作，做好机械设备使用登记工作。
6、按期进行机械费用预估的资料编制。
8
机电部
经理
9
安全部
经理
10
质量部
经理
11
办公室
主任
12
责任
工程师
1、提供当期实物完成报表，审核所管辖围的各项成本支出和分包完成报表。
2、负责专业工程施工中的变更、签证索赔工作，编制专业工程的总包结算工作和专业工程的分包结算审核工作。
3、对管理围的成本耗费承担责任。
13
责任
工程师
14
责任
工程师
附表2-3：
项目施工合同二次风险识别及应对措施
序号
类别
合同条款分项
是否存在风险
风险点描述
应对措施
责任部门
（公司/项目）
责任人
（公司/项目）
1
发包人
签订合同双是否具备法人资格，委托手续是否齐全
否
业主资信条件
否
2
合同文件
是否另行签订备案合同，两份合同执行是否存在歧义和风险
否
3
双一般权力和义务
项目班子能否满足招标文件和工程施工要求
否
现有的劳务队伍储备能否满足施工要求
否
现场是否具备开工条件
否
开工所需的手续是否已办理完毕，双责任是否明确
是
施工可证未办理
催促、配合
项目班子
邹元凯
4
施工组织设计和工期
施工法和技术手段能否满足工程要求
否
工期能否满足合同要求
是
不能按合同约定时间完工
工期顺延
项目班子
余术良
工期奖罚能否接受
否
5
合同价款与支付
合同要求垫资能否接受（如有垫资，附资金流量表和资金解决案）
否
保函（或保证金）的额度和式能否接受
否
工程款支付式能否接受
否
测算的项目收益预计在5.16％左右
是
地材亏损
认价、调整信息价
项目班子
建波
6
质量与检验
质量目标能否达到合同约定要求
否
质量罚款比例能否接受
否
7
安全施工
安全目标能否达到合同约定要求
否
安全罚款比例能否接受
否
工程安全防护、文明施工措施费是否符合规定要求和满足施工需要
否
是否能够承受业主指定分包单位的安全风险
否
8
材料设备供应
材料价格确定、采购式是否与招标文件一致，能否接受
是
9
工程变更
工程变更条款中关于变更价款的确认和支付式能否接受
否
10
竣工验收及结算
结算的具体时间和式能否接受
否
11
违约，索赔和争议
双的权力和义务是否明确？
违约、索赔及争议处理条款是否明确
否
违约、索赔及争议处理式能否接受
否
12
其它补充条款
示文本条款以外另行增加的其它条款和特殊约定
13
合同文件
法律风险的评价
14
其它面
15
公司合同评审对风险的识别和判断容
附表2-4：
项目报价收入汇总表
序号
容
金额（万元）
序号
容
金额（万元）
序号
容
金额（万元）
序号
容
金额（万元）
一
分部分项工程量清单
二
措施项目清单
三
其它项目清单
四
清单合计
-
1
建筑工程
1
建筑工程
（一）
投标人部分
2
装饰工程
2
装饰工程
总承包服务费（甲供材料）
3
钢结构工程
3
钢结构工程
总承包服务费（分包工程）
五
规费项目
4
电气工程
4
电气工程
5
消火栓工程
5
消火栓工程
（二）
招标人部分
六
定额测定费
6
给排水工程
6
给排水工程
预留金
七
税金及附加
7
弱电预埋工程
7
弱电预埋工程
8
雨虹雨水工程
8
雨虹雨水工程
9
通风空调工程
9
通风空调工程
10
小计
小计
小计
总计
附表2-5：
项目责任目标成本测算（包含税金）
序号
分项名称
单位
工程量
单价
合价
测算说明
一
直接成本
（一）
分包工程
1
土建工程
2
涂料工程
3
防水工程
4
吊顶工程
5
轻质隔墙工程
6
栏杆工程
7
高强耐磨地面
8
外架工程
9
卫生间精装
10
保安
（二）
租赁工程
1
井架租赁
2
板房
（三）
物资材料
1
钢筋
2
砼
3
瓷砖
4
保温板
5
材
6
防火门
7
木门
8
铝合金窗
9
地弹门
10
隔断工程
11
排水板
（四）
临时设施
（五）
其他
二
间接成本
（一）
现场管理费
（二）
其他
三
以上合计
四
税金、规费
五
总计
备注:
成本测算的形式不受表格限制，各单位可以根据各自的报价式确定。
附表2-6：
项目成本管理目标及责任分解明细表（商务策划责任目标）
公司下达的成本目标
项目责任目标成本万元，核定收益率：
5.16%（不含税）
序号
分项名称
责任目标成本
计划控制成本
控制措施
责任人
备注
1
人工费
格执行公司劳务招标程序，合理定价
2
材料费
大宗材料集中采购；钢筋控制1.5%以；混凝土控制1%以；零星材料在材料费的2.5％以
3
机械费
格执行公司大型设备招标程序，合理定价
4
专业分包费
执行集团公司专业分包商管理办法
5
转材料费
年损耗率：
钢管1％以，扣件2％以
6
临时设施费
7
安全费及环境保护费
大型以上项目控制在自行施工合同价1%以,其他类型的项目控制在自行施工合同价1.5%以
8
CI及文明施工费
9
现场管理费
……
规费及税金
合计
附表2-7：
项目成本盈亏及策划点分析（本表以清单分析和成本测算为依据）
序号
分项名称
主要成本盈亏情况
风险点、控制点及改善点
备注
合同收入
预计成本
（测算成本）
盈亏（合同收入-预计成本）
一
土建
二
机电
三
其他
编制人：
审核人：
附表2-8：
项目“开源”策划表（商务策划责任目标）
序号
策划容
投标情况
策划目标
拟采取措施
（量价策划、设计变更等）
责任人
拟实施时间
一
工程量清单策划
1
工程量
2
综合单价
3
清单漏项
二
设计变更、洽商
三
材料变更调价
四
暂估材料认价
五
现场签证、索赔
六
科技创效、工艺改进
七
总包服务费
八
甲指分包承接/转让
……
附表2-9：
项目分包、分供招标计划汇总表（分包分供招标策划）
序号
招标项目
拟招标工作围
拟分包
式/计价式
招标组织单位
招标
时间
进场
时间
备选分包/分供数量
资质
要求
质量
要求
工期
备注
一
土建工程
1.1
1.2
二
土建物资
2.1
2.2
三
机电工程
3.1
3.2
四
机电物资
4.1
4.2
审批：
审核：
编制：
编制日期：
附表2-10：
项目资金策划表（单位：
万元）
序号
收支时间
形象进度节点情况
计划完成产值
收入计划
支出计划
净现金流
应对措施
备注
土建
安装
其他
总计
劳务
材料
专业分包
现场经费
其他
总计
当期
累计
1
2
3
4
5
6
7
…
总计
审批：
审核：
编制：
编制日期：
附表2-11：
分包分供招标实施策划表（不）
类别
序号
投标报价收入
分包分供签约价格
盈亏分析
原因分析
应对措施
责任人
备注
预算工程量
单价
合计
计划工程量
单价
合计
量差
价差
总计
1
2
总计
编制人：
审核人：
附表2-12：
项目“节流”策划实施表（针对具体节流事项）
序号
优化容
优化前计划案
优化后实施案
预测优化后效果
（万元）
实施情况分析
工程量
单价
合价
工程量
单价
合价
1
土大开挖先超挖40CM，人工挖桩土再回填至设计标高
13520m3
30
10400
30
9.36
2
钢筋采购采用地磅计量；选择负公差合理且价格低的厂家
14000T
3800
5320
13790
3800
5240.2
79.8
节约1.5%
3
人工挖桩发包案优化，护壁材料项目部自购
7300m3
985500
5840
788400
19.7
节约地材20%
4
塔吊布置案优化
5台
45
225
4台
45
45
减少壹台
5
6
7
8
说明
通过加强部管理，优化资源配置，在成本测算的基础上，通过技术变更、案比选或部控制手段，运用价值工程理论达到成本降低的活动均列入节流策划。
附表2-13：
新增风险防及新增策划事项表
序号
新增风险/新增策划容
最不利影响
化解目标
拟应对措施
责任部门
责任人
实施时间
1
附表2-14：
商务策划动态管理表
序号
策划容
策划
属性
策划
状态
策划预期目标
责任人
实施
时间
实施效果
奖罚兑现情况
后期应对措施
1
土工程
分包
已完成
避免边居民阻工、按时完工
邹元凯
2013年9月
一般
2
边坡支护锚杆径及支护桩径设计加大
开源
已完成
增加收益、提高收益率
建波
2013年10月
好
3
护壁桩岩层深度依据地勘调增1M
开源
已完成
增加收益、提高收益率
建波
2013年10月
好
3
土大开挖案优化，超挖40CM
开源、节流
已完成
升级会员 