某饭店投资经营管理.docx
《某饭店投资经营管理.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某饭店投资经营管理.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
某饭店投资经营管理
某饭店投资经营管理
魏小安
由于体制上的缘故，国有饭店业在投资建设上存在许多先天不足，由此也带来饭店行业治理和企业经营治理上的许多问题。
最近，在面临又一个饭店建设〔改造〕高峰时，业内许多有识之士都认为应该提倡饭店投资建设理性化思路。
魏小安先生作为业内资深人士，对此进行了一番详尽分析，以下是魏小安先生的一次演讲。
我所谈的题目是两个方面兼顾，一方面是饭店投资回报，一方面是经营治理，更重要的是两者之间的关系。
因为业主和治理者的关系处理好了，投资回报也有了，经营治理的水平也就上去了。
假如两者关系处理不行，就有可能造成两败俱伤的局面。
因此，我更多的是用一些数字来说话，专门是做投资分析必须要靠数字。
引言：
饭店体会数据
一样看饭店，我第一需要问五个数，从下了汽车进饭店到进电梯，这五个数差不多上差不多问清晰了，之后，那个饭店的总体情形差不多也就把握住了。
哪五个数？
第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，第五，平均房价。
多年以来，饭店业进展的产业规模差不多专门大，因此25年的过程走下来，积存了专门多经营数据，就形成了一些参照系，有了参照系，对饭店的差不多判定就有了。
比如说我们所在的亚洲国际大酒店，建设面积11万平方米，客房400多间，我昨天一听就说不对，那个建筑一定有写字楼。
现在的体会数据大体上确实是从五星饭店说起，总的建筑面积除了客房数，平均一间客房建筑面积100平方米，四星饭店85-90平方米，三星饭店大体上在80平方米，依此类推，差不多上就形成了一套体会数据。
投资额也是如此，一个建筑平米，五星级饭店平均10000块钱，四星级饭店大体上在9000块钱，三星级饭店在8000块钱，也是依此类推。
出租率，原先接触饭店都明白，65%的出租率是平均盈亏平稳点。
后来因为饭店的经营情形逐步不景气，全行业的平均出租率逐步下降，因此国内一些专家就把65%的盈亏平稳点，转化成了58%-60%。
这不是没有道理，因为中国经营饭店现在总体来说费用率还不算太高，因此，用国外65%那个盈亏平稳点的体会数据来套就不准确。
一样来说，饭店最正确的出租率是75%-80%，极限出租率是85%。
全年的平均出租率达到85%，就意味着旺季一定会超过100%，在一定意义上，超过85%的出租率，饭店确实是在破坏性经营。
不要认为出租率越高越好，而且这是一个组合状况，假如出租率过高，就反映了另一面，也可能是平均房价太低。
因此，在出租率过高的情形之下，就要把房价提上去，尽可能保持在一个合理的出租率。
我们现在的多数情形不是保持合理的出租率，而是争取更高的出租率。
平均房价也是如此。
一样来说，最早都学到一个1‰定价法，确实是平均一间客房投资的1‰是饭店的合理房价。
假如按那个数字来说，现在的平均房价普遍达不到那个标准。
1‰定价法，实际上忽略了都市的经营环境，忽略了地区的市场环境，因此，从投资回报那个角度来说，1‰的定价可能合适，然而从经营治理的角度来说，明显是不合适的。
我最近归纳了一个体会数据，一样来说，一个都市饭店的房价，相当于本都市同等档次房地产的平均价格的1/10。
那个数据是我逐步感受到的。
我有一次去长沙，问那个住宅卖多少钱？
他们说是5000块钱，我说长沙的五星级饭店平均房价可不能超过500块钱。
他们说你如何明白的？
我说确实是从这儿判定出来的。
后来走了假设干都市我都问那个数，差不多上是这么一个规律。
比如说黄山，市区内专门好的住宅卖2680元，我说黄山的五星饭店的房价超只是268元。
后来查了一下数字，外国人在黄山平均住房的花费是18美元，连168元都到不了。
它实际上反映了一个深层的规律，确实是饭店市场和房地产市场的结合。
那个房价合理不合理呢？
不合理，然而也有合理的一面，这一面确实是在深层次上饭店市场的平均房价受到方方面面的制约，不是说想定多高价就能定多高价，自然而然也形成这么一个体会数据。
因此，到了一个饭店把这五个数问下来，那个饭店的差不多情形都清晰了，从投资到档次，一直到目前的经营情形，差不多上都清晰了，再看一眼那个饭店的实际状况，大体上就有数了。
这一系列体会数据的积存，能够专门做一个课题来研究，把这些体会数据归纳总结出来，然后形成一个系统的参照系，每个饭店看了这些体会数据，和自己饭店的情形比一比，就明白自己处在一个什么程度上。
比如投资合理不合理，目前的经营情形是处在好的状况，依旧中等状况，依旧差的状况，差不多就有判定了。
我现在从投资回报和经营治理那个关系的角度切入，一共谈四个方面的问题。
一、过程分析
从中国饭店进展的过程来说，我们能够从各个角度进行分类和划分时期，从投资的角度来说，大体上是三个时期：
1.积存时期
那个时期要紧表达在20世纪80年代。
那个时期实际上是两步，第一步是早期示范。
中国第一批为旅行服务的饭店是80年代初期建的。
1979年中央在北戴河召开会议，决定每个省建一家旅行宾馆，这批旅行宾馆在那个时候在全行业发挥了示范作用，也起到了骨干的作用。
这批饭店的设计格局差不多都一样，比如哈尔滨的〝天鹅〞，吉林的〝长白山〞、沈阳的〝凤凰〞、北京的〝燕京〞，一直到南昌的〝青山湖〞，广州的白云宾馆等差不多上那一批，差不多上方方正正的一个火柴盒，这是国内自己设计、自己投资、自己建筑的第一批宾馆，在历史上起到了专门大的作用，然而目前这批宾馆总体来说经营情形都不行，其中一个重要的缘故确实是当时的设计不合理。
按说有早期的积存过程，这批宾馆的生活应该是好过的，然而实际上没有达到。
另外一个方面的示范确实是第一批中外合资饭店，最早的应该说是珠海的石景山度假中心和中山的温泉宾馆。
然而在国家立项的是北京建国饭店和长城饭店，是通过外经贸部批准的最早的中外合资饭店，也是最早的一批中外合资企业。
改革开放以来，第一批中外合资企业有三个，其中第一个是航空食品公司，第二个是建国饭店，第三个是长城饭店。
因此，当时建国饭店的兴建，是15个副总理、副委员长画圈，才把项目办下来。
总体来说，应该是以建国饭店1982年开业为标志。
中外合资酒店在早期起到了一个专门好的示范作用，不仅在于投资，而且在治理方面的示范作用专门之大。
分析那个时期，总体是基础差，进展快，和国际上相比较，我们错失了一个良好的原始积存过程。
一样来说，一个国家在旅行刚刚兴起的时候，专门是在具有奇异感，资源吸引力专门强的情形之下，是一个典型的供不应求的过程，在一定意义上确实是一个卖方市场的过程。
专门多国家那个时候采纳的方式专门简单，确实是客人来了卖高价。
比如在1994年，越南河内大饭店，相当于中国的二星级宾馆，经营治理者也是北京去的一批人，饭店的客用品是杭州一家二星饭店的客用品，如此的一个饭店，标准间的房价是180美元，这在我们来说是不可思议的。
他们专门简单，因为现在没有饭店，人来得多了，就必须涨价。
因此，客观比较，他们是利用那个时期形成全行业的原始积存。
然而我们在80年代的进展过程之中，由于那时候依旧强调旅行是外事工作的组成部分，还只是〝友谊为上，经济受益〞的指导思想，使我们那时候能涨价但不敢涨价，价格治理也专门严，强调友谊，强调外事，造成的结果确实是其它国家能够迅速形成原始积存，而我们却错失了良机。
因此，那个时期产生了两个结果，第一个结果是得到社会上的普遍认同，觉得旅行饭店是一个好行业，因此，那个时候饭店行业集中了素养专门高的一批职员；第二个结果是引发了一次饭店投资高峰，但错失了一个原始积存的过程，假如说那个时候的第一批饭店在价格上能够有比较大的自由裁量权，现在专门多饭店就不是如此的状态。
之因此现在国内内资的第一批饭店经营情形普遍不行，然而中外合资的这一批饭店经营情形普遍良好，最大的一个区别就在那个地点，确实是我们国内的第一批饭店的价格给被压的死死的，然而中外合资的饭店，相应来说价格有一定的松动余地。
2.变化时期
进入90年代之后，最突出的一个特点确实是变化。
因为1989年以后，饭店行业迅速跌入低谷，形成了一个起伏的过程，因此1990、1991这两年是饭店行业生活专门不行过的两年。
尽管当时在总体上依旧供不应求，然而在那个时期初期形成了一个急剧的供过于求的现象。
最惨的时候，北京的中国大饭店677间客房只有7个客人，因此饭店行业一下子从高峰跌到了低谷。
然而到了1992年开始复原，从1992年到1998年这6年，能够说是饭店行业进展的一个黄金时期，进入了一个起飞时期，然而在起飞时期也产生了下一步进展的隐忧。
严格地说，从1996年开始，饭店行业就在走下坡路，一直到1998年形成了全行业亏损，这是一个专门严肃的局面。
在1996年下半年，1997年上半年我们做经济分析的时候，当时就向全行业提出了警告，饭店行业必须要小心了，实际上正在走下坡路。
然而那个时候从实际经营状况来说，普遍的感受依旧专门好的。
1996年饭店行业的平均出租率是68%，大体上达到了90年代的高峰，饭店的收入利润率是12%。
从1996年开始，出租率是一年两个百分点往下跌。
在那个过程中，饭店形成了第二个进展高峰，是1992年到1998年那个时期的投资高峰。
假如说第一个高峰要紧是政府资金和中外合资企业的进入，第二个高峰要紧是各类资金的大量进入，其中最突出的是政府的各个部门，包括军队，差不多上一个单位就有一家宾馆，包括以培训中心和大厦的名义全面进入，严格说差不多上财政资金，在形成投资高峰的同时，形成了一个失控的局面，同时，为行业的进展埋下了一系列的问题。
在90年代，一个最大的误区是错失了市场的机遇。
因为90年代是中国经济进展腾飞的10年，从小平同志南巡之后腾飞的10年中，市场的机遇能够说是方方面面的，然而由于饭店行业在短短的6年期间，迅速从供不应求转化成一个供过于求的状态，因此也使全行业在这短短的6年时刻从一个高峰跌入一个低谷。
同时，市场在不断培养、不断进展，然而专门多市场的机遇我们并没有把握到，这是90年代的一个差不多情形。
两个投资高峰都使饭店产业的规模迅速扩大，也产生了两次比较大的失误，这是从打算经济向市场转轨变型的过程之中产生的必定现象，因此那个地点专门难讲责任，然而需要分析缘故。
1998年进行全行业统计，当时饭店行业亏损32亿。
后来我们专门做了一次分析，形成了一个两万多字的分析报告。
饭店行业为何全行业亏损？
当时分析了15个缘故，其中经济性的因素不是要紧因素，要紧因素是行政性因素。
当时我们提了一些意见，从司里工作的角度，我们情愿把这些数字公布披露出来，因为假如不把这些信息披露出来，会使饭店投资的热潮进一步加剧，也就意味着现有饭店的经营会更加困难。
饭店的这种状况，不意味着旅行局的工作失误，相反说明了旅行局的宏观治理手段不足，我们正能够借那个机会来争取一些治理手段。
但当时专门多同志不赞成，觉得大伙儿都说饭店专门好，现在突然一下全行业亏损了，对旅行进展形象有点抹黑的意思。
最后形成了这么一个意见，数字披露，然而不在报纸上大规模的披露，而是在统计年鉴里披露。
也确实是说，有心人就能够看到，社会上一样人看不到。
到了1999年，那个统计项目就取消了，实际上1999年全行业的亏损是54亿，亏损进一步在加剧。
同年，在最低谷的时候我做了一个推测，估量从2000年下半年开始，饭店形势会有所复原，事实也差不多是这么一个状况。
从1998年跌入低谷以来，平均每年的出租率按1.5个百分点在回升，到了2002年，饭店全行业的出租率达到了60.15%，那个过程实际上也给我们专门深的启发，社会上有专门多盲动性，对这种盲动性假如不加以适当的调控，确实是在破坏市场经营环境，也使我们错失了专门多市场机遇。
3.扩充时期
进入新世纪以来，饭店行业开始新的扩充，要紧表达在几个方面。
第一，饭店的总量还在上升，然而上升的速度有所降低。
之因此速度有所降低，其中一个重要的缘故是从1998年开始，政府机构改革，国务院的各个部门，包括中央的各个部门实行政企脱钩，这就使专门多政府部门投资饭店的冲动性下降，甚至丧失了差不多条件。
然而还在连续增长，还有专门多投资商仍旧看好那个领域，因此还在连续投资。
第二，饭店经营的多元化态势比较突出。
这种多元化态势的突出，使饭店超越了原先简单的靠一个建筑单体本身经营的这种态势，有些饭店开始进行其他方面的投资。
然而从这几年的情形看，其他方面的投资差不多上都不成功，但在总体形成了一个多元化经营的态势。
第三，联动化的扩充态势。
饭店市场和房地产市场、商务市场的联系更加紧密，形成了一个联动化的态势。
在那个过程之中，饭店的经济本质越来越突出。
80年代、90年代专门多的饭店投资商不关注饭店的经营，不关注饭店的回报，这实际上是一种非经济因素主导的结果。
然而进入新世纪以来，应该说这些方面的因素越来越少了，现在的专门多政府部门，包括专门多事业单位开办的饭店也不能不考虑经济问题，也确实是说，进入21世纪以来，饭店的市场形势实际上更加复杂，这就要求整个饭店行业要向深度进军，要研究饭店行业的深度进展问题。
然而现在普遍来看，大伙儿还只是满足眼前的经营、日常的经营或者直截了当的经营，如此就专门可能产生进展的第三个误区，确实是错失深度进展的机遇。
4.三个专门现象
从上述三个时期来看，应该说我们取得了专门大的成绩，然而每一个时期我们都有专门集中的误区，缘故有专门多，总体来说有三个专门专门的现象：
第一，在饭店行业的进展过程之中，非旅行因素是主导性的，非经济因素是主流性的，这是中国饭店的进展和世界上其他各个国家进展的一个最大的不同之处。
我们的多数饭店在进展过程中实际上没有考虑旅行的因素，除了原先旅行局系统投资的一批饭店，这一批饭店因为主管部门是旅行局，因此考虑旅行进展的因素是最强的，其他差不多上没有考虑旅行因素的，只只是确实是看着有需求而已。
非经济因素也是如此，多数饭店的投资者，一开始并没有把饭店作为一个企业来看待，投资的时候也没有严格追求投资回报，在专门大程度上是把它当作自己的一个接待基地，当作自己的一个培训基地，甚至当作自己的一个公关基地，如此就使专门大一批饭店投资的时候不合理，设计的时候也不合理，这都为长远的经营埋下了隐患。
现在转型差不多上差不多完成了，多数饭店的业主不能不考虑投资回报，不能不考虑经济因素。
正是在这种情形之下，这几年饭店行业在产权的变更，经济形状的变化方面发生了专门剧烈的变动，这是远远不同于80年代和90年代的一个进展过程，然而由于历史上非旅行因素和非经济因素所占据的主导地位，客观来看一直阻碍到现在。
全世界不能说没有一个国家，但多数国家都没有如此的现象。
之因此我们的饭店这么长的时刻经营不景气还有大量的投资进入，用经济因素来分析就说明不清晰，正是因为专门多投资者不需要考虑回报，因此就会产生盲目投资。
比如中央的一个部门在全国有80几个培训中心，全然不需要考虑回报。
专门多这种培训中心在立项的时候按教育项目立项，能够享受专门多优待政策，经营的时候仍旧用教育项目来经营，照样享受专门多政策，如此就直截了当阻碍到整个市场的秩序。
再比如，各个省市在北京都有办事处，一开始还都叫大厦，现在有一批大厦直截了当更名叫饭店了，比如河南大厦差不多是四星级饭店。
同时，现在几乎每家大型企业，甚至每一个县在北京都有办事处，这种办事处现象，专门难把它归到饭店类型里，然而客观来说是饭店市场的一个重要组成部分，因为它的功能和饭店的功能差不多是相同的。
这种投资差不多上政府拿钱，政府的要求专门简单，最好别亏本，假如亏本也没方法。
政府确实是这种要求，谈何投资回报？
客观上来说就加剧了北京市场的竞争，造成了北京饭店市场的纷乱，因为谁也说不清北京到底有多少饭店，因此，这就使市场的状况越来越复杂，尽管非经济因素的作用比往常差不多大大减少了，但到现在为止还在连续。
第二是饭店倒闭不转向。
随着市场竞争的加剧，有相当一批饭店差不多坚持不下去了，也有相当一批饭店差不多倒闭了，然而产生了一个专门现象是倒闭不转向。
1998年就有一批饭店老总说真应该倒闭一批饭店，如此我们的生活就好过多了。
然而做一下分析，实际上有相当有一批饭店倒闭之后，只是转了一下手，变更了一下业主，变更了一下投资商，然而饭店的功能没有转变，也不可能转变，这是内地饭店市场专门专门的现象。
香港的专门多饭店一看市场形势不大好，就把饭店改造成写字楼，在市场上争取查找出一条新路来。
然而我们国内恰恰相反，工业企业搞不行了能够转产，转不成能够搞〝三产〞，〝三产〞再搞不成就搞房地产，房地产再搞不成，就搞饭店，最后搞倒饭店，差不多上确实是产业链的末端，没有回旋的余地。
现在市场上有一大批房地产项目虎视眈眈盯住饭店市场，只要有一点空赶忙就进来，因此就使饭店市场没有方法往回走，这就造成了倒闭不转向的专门现象。
尽管现在产权交易和产权转让在逐步发生，数量也在逐步增加，然而关于饭店的总量来说，不但没有减少，还在连续增长，也就意味着总体的经营环境并不乐观。
第三是〝宏观调而不控〞，这也是我们的一个专门现象。
从1984年开始，高档饭店建设过多的呼声就开始了，到现在将近20年的时刻，高档饭店建设过多的呼声连续了20年，始终在呼吁，然而始终在进展，形成了这么一个专门的现象。
〝调而不控〞也是如此，1988年中央进行经济治理整顿，当时下发了一个〝101号文件〞，应该说力度专门大，把旅行饭店列入高档房地产类型进行严格操纵，然而实际上差不多没起到作用。
一方面是大伙儿呼吁饭店建的过多，包括高档饭店建的过多；另外一方面大批的饭店投资还在连续进行，高档饭店的投资也在连续进行，就形成了如此一个专门的现象，叫做〝宏观调而不控〞。
调的意思有了，控的力度没有，这也恰恰是地点割据和部门割据这种诸侯经济的一种典型表达。
在那个过程之中，高星级饭店一直到现在的经营情形总体来说依旧比较好的，而要紧的决策者和要紧投资者的要紧活动场所都在高星级饭店，因此就给要紧的决策者和要紧投资者造成一个误区，走到哪个饭店情形都不错，因此坚决了领导者的信心，位置越高耳朵越聋，把握不到真正的情形。
同时，专门多地点把高星级饭店看作一个地点投资环境的重要组成部分，也确实起到了那个作用，因此就必须进展。
我们当时就有一个目标，国内的要紧都市，专门是省会都市必须有五星饭店，在沿海发达地区的地级市必须要有四星饭店，一样的都市必须要有三星饭店，这不是为旅行进展，这是对地点改革开放的一种总体促进。
当时安徽饭店上四星，他们就说了一句话，我们6300万人口的一个省份，连个四星饭店都没有如何能行？
是那个道理，因此一边整改一边审批，这不仅是支持饭店本身，要紧是支持安徽的改革开放，要为安徽的投资环境树立一个好的形象。
然而作为一个老的国有饭店，四星牌子拿到手了，经营情形并没有复原。
正是因为多方面的复杂状况，因此才构成了三个专门的现象。
这三个专门的现象到现在为止，对饭店的总体进展和总体经营环境应该说还在起着重大的作用，决定性的作用依旧市场的作用，专门是〝入世〞后，市场化的力量越来越突出，同时其他的因素也仍旧在发挥作用，这就使中国饭店市场有别于世界各国的市场，用一样的常规性分析推导不出来。
假如我们只满足于常规性的分析，也就意味着对市场的判定容易失误。
二、现状分析
〔一〕总量与结构
1.总量分析
目前中国星级饭店的总量是8880家，客房总数89.72万间，固定资产原值2672亿元，2002年的营业总收入914亿元，平均客房出租率60.15%，比2001年上升了1.7个百分点。
以上数字反映的行业总体情形中有不合理的因素，因为原先的统计口径是旅行涉外饭店，后来统计口径调整为旅行饭店，到2000年之后，统计口径再次调整为星级饭店。
假如从旅行饭店那个统计口径来说，现在的总量应该是12000家，但是2000年之后按照星级饭店口径来统计，就专门难分析哪些是新增饭店，哪些是统计的工作性结果。
因此从纵向进行历史性的比较就专门难，只能进行横向比较，从比较当中至少能够反映出以下几个问题。
第一是现在的产业规模差不多专门大，即使在世界上也是饭店大国。
第二是从资产的角度来说，行业的固定资产原值是2672亿元，实际上那个数不能完全说明问题。
现在反映出来的客观状况有两个，一是资产残值小，因为原值每天都在折旧，实际上反映出来的是残值在逐年缩小；二是市值大，假如按照市值，确实是按照重置价来评估，现在的2672亿元固定资产原值，至少能够达到5000亿元人民币。
但是要按残值来说，可能也确实是几百亿到一千亿，因此我们不能简单地看那个原值。
第三是从饭店的客房出租率来看。
出租率如何说是在年年上升，说明了这几年饭店经营的总体状况是在逐步复原。
2.结构分析
第一个结构是经济类型。
目前我国的国有饭店占饭店总数的二分之一，在客房的总数上大体也是占二分之一。
中外合资企业，包括港澳投资企业和外商投资企业，占饭店总数的7.7%，占客房总数的15.1%。
第二个结构是单体规模及结构。
现在客房数在500间以上的尽管专门少，然而在行业里起到专门大的作用。
中小饭店在数量上占优势，比如说客房在99间以下的饭店，在8880家饭店里占了5633家，那个数字专门大，客房在200间以下的是2225家，二者相加占星级饭店总数的88%，但这只是一个客房数量比重，在市场上的阻碍力没有达到应有的程度。
第三个结构是经营档次。
同样如此，中低档饭店所占的饭店总量专门大，然而在市场上的阻碍并不大，实际上在市场上占主导性阻碍的依旧四五星级饭店。
第四个结构是饭店的类型。
这些年来产生了一个新的变化，由于市场竞争逐步加剧，因此饭店在市场分工上，在饭店自身定位上都产生了层次区分。
现在高档商务酒店占据了市场的高端市场，有少量的度假饭店正在悄然产生。
现在经营的类型也在逐步分工，只只是还不是专门突出。
最尴尬的是那些不伦不类的宾馆。
所谓不伦不类确实是规模不大不小，二三百间客房；档次不高不低，三星级左右。
经营类型确实是原先的旅行宾馆，即房型以标准间为主，客源以旅行团队为主，如此的饭店是现在经营困难的饭店。
因为这类饭店在市场上专门难有鲜亮的产品形象，专门难有明确的产品定位，也专门难有合理的产品分工，这批饭店现在依旧占了一定数量。
3.三高三低
在竞争的过程中，从档次结构的角度来说，现在形成了两个方面的热点，这两个方面的热点差不多上经营得比较好的，大体上归纳下来叫做〝三高三低〞。
从〝三高〞来说，第一是中外合资企业。
目前中外合资饭店总数686座，占总量的7.7%；客房总数13.55万间，占总数的15.1%；营业总收入269亿，占总量的29.5%。
这些数据是值得回味的，确实是说7%的饭店总量和15%的客房总量，占据了全行业30%的营业收入总量，差不多上把高端市场都落入囊中。
第二是规模比较大的饭店。
包括客房在300间至499间的饭店和500间以上的饭店。
这两类饭店一共是400家，只占饭店总量的4.5%；客房总数16.9万间，占总量的18.1%；总收入是305亿，占总量的33%。
同样是那个概念，4.5%的饭店量和18%的客房量，收入量占全行业的33%。
第三是档次高的饭店。
现在五星饭店175家，四星饭店635家，加在一起是810家，占饭店总量的9.1%；客房20.8万间，占总量的24%；收入是420.7亿，占总量的46%。
也确实是说，9%的四五星饭店和24%的客房总量，然而接近50%的收入总量。
因此，〝三高〞里有专门多是交叉的，也有专门多重复，总体来说是市场的半壁江山。
从出租率来说也是如此，合资饭店的出租率是66%，500间以上客房的饭店出租率是68%，五星级饭店的出租率是66%，因此，在行业里形成一个专门突出的〝三高〞的现象，也形成了现在的一个热点。
同时，那个热点自然引导大伙儿去投资高星级饭店和规模大的饭店，因为市场上如此的饭店效益好。
因此关于高星级饭店的投资市场来说，〝调而不控〞也好，其它因素也好，更要紧的是市场性因素在起作用。
从〝三低〞来说，不是大饭店，也不是高星级饭店，有些甚至不在统计范畴之内，但是在市场上同样形成了热点。
第一是连锁化经营的经济型旅社。
比较突出的是上海锦江集团的锦江之星，提出来〝三个一〞，一百块钱房价，一个家庭，一个晚上。
现在锦江之星在全国差不多开到一百多家了，
升级会员 