南昌市XX区XX路888号店面价值评估报告.docx

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南昌市XX区XX路888号店面价值评估报告

南昌市XX区XX路888号店面价值评估报告

关于南昌市XX区XX路888号店面

拍卖底价评估报告

XXX字【2008】第190号

南昌市XXX房地产评估公司

报告目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）估价报告应用的有效期

（十四）附件

五、估价技术报告（估价机构存档）

致委托方函

南昌市XXX公司：

对贵司委托我们评估的南昌市XX区XX路888号店面，我中心派遣房地产专业估价技术人员，对估价对象市场价值进行评估，以此作为您确定估价对象拍卖底价的参考依据。

经实地查勘，依据贵司提供的资料，结合平时估价实践中积累的数据和经验。

我们根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法；并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在2008年6月16日，满足全部限制条件下的市场价值进行估算和判定，得出估价结果如下：

估价对象

店面

总层数

二层

结构

砖混结构

面积（㎡）

60

市场评估单价（￥/㎡）

6514

市场评估总价（￥）

390840

拍卖折扣率（%）

85%

拍卖底价（￥）

332214大写人民币：

叁拾叁万贰仟贰佰壹拾肆元整

本估价报告应用有效期自完成报告之日起，半年内有效。

随此函，附房地产估价报告一份。

南昌市XXX房地产评估公司

2008年6月18日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

５、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

６、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、因房地产拍卖造成划拨土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。

注册房地产估价师签名：

房地产估价结果报告

（一）委托方：

南昌市XXX公司

（二）估价方

公司名称：

南昌市XXX房地产评估公司

公司地址：

南昌市XXX路XXX号

（三）估价对象

１、地理位置

估价对象位于南昌市XX区XX路888号右侧；其东临住宅，南临阿强艺术剪吧，西临井岗山大道，北临南昌市建安机电物资经营部；估价对象周边有青云谱影剧院、中国工商银行、青云谱三店法律服务所、天天大舞厅等公共建筑物；店前井岗山大道何家坊站台有1路、203路、221路、224路等多路公交车经过；该地有一定的人流量、车流量，是一个具有较大发展潜力的商业场所。

２、估价对象现状

估价对象位于南昌市XX区XX路888号右侧；估价对象房屋产权证尚未办理，依据委托方提供的南昌市XXX公司委托书可知，房屋产权人为李四，估价对象总建筑面积为60平方米。

估价对象所在建筑物总层数为二层，估价对象司于第一层，始建于2000年，所占土地为国家划拔土地，建筑结构为砖混结构，东西朝向，用途为商业店面，现出租营业佰帝休闲服饰。

估价对象具体装修情况如下：

地面为瓷砖地面，墙面为刮瓷，天花板为石膏板吊顶，从整体情况来看，该物业属于中档装修。

（四）估价目的

为委托方确定拍卖底价提供拍卖物市场价值参考依据。

（五）估价时点

2008年6月16日

（六）价值定义

本次评估的房地产价值是指估价对象在评估基准日2008年6月16日，用途为商业性用途的公开市场价值。

（七）估价依据

１、《中华人民共和国土地管理法》等国家颁布的有关法律、法规；

２、建设部颁布的《房地产估价规范》；

３、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

４、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；

５、南昌市房地产市场租售价格调查及有关信息；

６、委托方提供的有关资料；

７、评估人员实地勘察、测量所获资料等。

（八）估价原则

房地产估价主要遵循：

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。

（九）估价方法

考虑到南昌市目前房地产交易市场的特点及其发展趋势，估价对象实际使用、装修等情况；估价人员难以采用市场比较法、成本法对估价对象的市场价格进行评估测算；因此，在本次估价中，估价人员采用收益还原法测算其价格。

收益还原法是指房地产的年总收益减去年总费用而得到的纯收益，再利用适当的还原利率加以还原，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

计算公式：

V=

×

V-----收益价格a-------年纯收益

r------还原利率n-------剩余收益年限

（十）估价结果

估价人员根据评估估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定估价对象在估价基准日2008年6月16日的评估结果如下：

估价对象

店面

总层数

二层

结构

砖混结构

面积（㎡）

60

市场评估单价（￥/㎡）

6514

市场评估总价（￥）

390840

拍卖折扣率（%）

85%

拍卖底价（￥）

332214大写人民币：

叁拾叁万贰仟贰佰壹拾肆元整

（十一）估价人员

估价人员估价师证书编号签名

（十二）估价作业日期

2008年6月16日至2008年6月18日

（十三）估价报告应用的有效期进制

自评估报告完成之日起半年（2008年6月18日至2008年12月17日）

附件

一、南昌市XXX公司委托评估书

二、估价对象现状拍摄相片

三、评估机构资质证书

五、评估人员资格证书

六、房地产评估技术报告

房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

估价对象位于南昌市XX区XX路888号右侧；估价对象房屋产权证尚未办理，依据委托方提供的南昌市XXX公司委托书可知，房屋产权人为李四，估价对象总建筑面积为60平方米。

估价对象所在建筑物总层数为二层，估价对象司于第一层，始建于2000年，所占土地为国家划拔土地，建筑结构为砖混结构，东西朝向，用途为商业店面，现出租营业佰帝休闲服饰。

估价对象具体装修情况如下：

地面为瓷砖地面，墙面为刮瓷，天花板为石膏板吊顶，从整体情况来看，该物业属于中档装修。

（二）区域因素分析

估价对象位于南昌市XX区XX路888号右侧；其东临，南临阿强艺术剪吧，西临井岗山大道，北临南昌市建安机电物资经营部；估价对象周边有青云谱影剧院、中国工商银行、青云谱三店法律服务所、天天大舞厅等公共建筑物；店前井岗山大道何家坊站台有1路、203路、221路、224路等多路公交车经过；该地有一定的人流量、车流量，是一个具有较大发展潜力的商业场所。

（三）市场背景分析

自从2001年初提出建设“花园城市”口号以来，政府开始把拉动南昌市经济增长的启动点放在了房地产市场上，以增加房地产这一要素市场的投资来提高居民收入水平。

可以说，房地产价格也因此再度向新的高峰攀升。

2002年，南昌楼市红红火火，新开的楼盘鳞次栉比。

2003年，许多外地房地产企业纷纷进驻，预计今后几年开发量将急剧增加，同时，中高档楼盘竞争也日益激烈，但是由于南昌到2010年城区面积将达到260至300平方公里，城市人口达到260万至300万人以及170万平方米的旧城改造的利好因素影响。

随着城市规模扩大、人口规模增长，尤其是高素质人口的积聚，为南昌市房地产市场的发展打下了良好的基础。

此外，房地产市场法制体系将进一步健全，市场程序得到进一步规范；市政府对房地产供给实行“土地饥饿供应”，宏观调控市场发展，对房地产开发用地一律实行总量控制，公开招标，同时对年度土地出让指标实行定量控制；另一方面对房地产开发建设实行总量控制等宏观政策决定了南昌市房地产市场在今后相当长时期内将持续走好。

江西未来的发展规划的总目标是成为珠江三角洲经济圈的“后花园”，借江西在中部地区崛起之势，南昌的城市扩张，已经显现出向北、向西的发展趋势，可以预见南昌未来城市经济圈的规划半径为20公里。

随着规划中的粤赣高速和赣湘高速的陆续建设，江西的区位优势日益明显，并且南昌市“城市大商场，城郊大市场”总体规划的提出，“城郊概念”已经被市场和消费者认可和接受，特别是在具有投资意识和对住宅环境要求高的消费群体中的认可度更高。

因此，随着南昌市城区的不断扩大，该区域也将呈现出良好的商业氛围。

（四）最高最佳使用分析

据《房屋所有权证》、现场勘察资料，悉知估价对象用途为商业性用途；从对南昌市目前商业市场发展趋势、估价对象自身状况、所司环境的综合考虑来看，维持估价对象现有用途为最高最佳使用状态。

（五）估价方法选用

考虑到南昌市目前房地产交易市场的特点及其发展趋势，估价对象实际使用、装修等情况；估价人员难以采用市场比较法、成本法对估价对象的市场价格进行评估测算；因此，在本次估价中，估价人员采用收益还原法测算其价格。

收益还原法是指房地产的年总收益减去年总费用而得到的纯收益，再利用适当的还原利率加以还原，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

计算公式：

V=

×

V-----收益价格a-------年纯收益

r------还原利率n-------剩余收益年限

（六）估价测算过程

1.店面市场价值及其拍卖底价的测算

（1）技术路线框图

（2）确定市场租金

评估人员根据市场上同类商业性物业实地调查资料，结合本区域交通、人流等情况以及考虑到估价对象使用现状、规模、方式等因素；综合确定估价对象租金为60元/平方米·月。

（3）确定年租赁收入

年租赁收入（A）=60×12

=720元/平方米

（4）确定年租赁经营费用

依据出租店面租金的构成，年租赁经营客观费用为：

维修费=房屋重置价×2%

管理费=年租金×8%

保险费=房屋重置价×3‰

评估标的物为砖混结构，根据市场上同类物业的开发建设情况，确定建筑物重置价格为600元/m2。

维修费=600×2%

=12.0元/平方米

管理费=720×8%

=57.6元/平方米

保险费=600×3‰

=1.8元/平方米

（5）租赁经营税金

租赁经营税费=租赁收入×12%

=720×12%

=86.4元/平方米

（6）不可预见费

根据市场上同类物业的一般情况，确定不可预见费为一个月的租金，即为60元/平方米。

（7）租赁经营总支出

租赁经营总支出（c）=（经营费用+经营税金+不可预见费）

=（12+57.6+1.8+86.4+60）

=217.8元/平方米

（8）年租赁纯收益

a=A-c

=720–217.8

=502.2元/平方米

（9）确定资本化率

资本化率=安全利率+风险调整值

资本化率的本质是该类物业的平均收益率。

根据目前南昌市房地产商业用房走势，并结合有关市场调查资料，综合确定商业投资风险调整值为7%，安全利率取一年期银行定期存款利率1.71%；综合得资本化率为8.71%。

（10）确定未来经营期限

在项目正常持续经营的前提下，根据估价对象所在的土地性质为划拔用地，由于出让商业用途土地最高年期为40年，因而设定经营期限40年（2008.6.16-2044.6.16），以估价时点为基点，未来收益年限确定为40年，即2008年-2044年。

（11）确定店面的收益价格（V）

502.21

V=─────×〔1-（───）40〕

8.71%1+8.71%

=5562元/平方米（取整）

（12）确定店面的市场总价值

店面市场总价值=5562×60

=333720元

（13）拍卖底价折扣率的确定

把在估价时点从估价对象所在区域的拍卖市场中收集到的有关情况和资料，与同类房地产在正常的价格水平和正常的拍卖市场条件下的价格水平相比较，以及考虑拍卖房地产的区域因素、个别因素，预期拍卖现场环境及方式，快速变现有效买方市场容量等问题，综合确定店面的拍卖底价与市场成交价格之间的折扣率为i0=85%。

（14）确定店面的拍卖底价

店面拍卖底价=333720×85%

=283662元

（七）估价结果确定

估价人员根据评估估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定估价对象在估价基准日2008年6月16日的评估结果如下：

估价对象

店面

总层数

二层

结构

砖混结构

面积（㎡）

60

市场评估单价（￥/㎡）

5562

市场评估总价（￥）

333720

拍卖折扣率（%）

85%

拍卖底价（￥）

283662大写人民币：

贰拾捌万叁仟陆佰陆拾贰元整