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商品房实务问题

【关于退房的专题研究】

专题研究一：

预订阶段的退房

按照商品房销售的交易习惯，商品房买卖双方实质性法律关系建立的始点是签订商品房预订协议或者定金合同。

因此，退房风险在商品房预订阶段就存在。

预订阶段的退房，俗称“退订”，法律上将之定义为预订协议或定金合同的解除，是指预订协议或定金合同签订后，商品房买卖合同签订前，买受人与开发商因种种原因不签订商品房买卖合同，导致预订协议或定金合同被解除的现象。

这一阶段的合同主要法律特点可归纳为不确定性：

这首先体现在商品房买卖合同签约主体的不确定性，最终购买商品房的购房者不一定是实际签约的买受人；其次表现为商品房买卖合同条款内容的不确定性，在签约前买卖双方有很大的协商空间，尽管商品房买卖合同必须按示范文本签订且已经经过有关机关的合同备案，但买卖双方有特殊约定的，还可以就个性化的约定另行协商签订补充协议；再次，这种不确定性还表现在预订协议或定金合同的履行上，因各种原因，一方或双方未按约履行上述合同，双方产生争议纠纷，最终解除合同。

退订的理由可谓五花八门：

可能是买受人自己的原因，如购买条件与法律法规、政策规定不符，贷款不够资格等；也可能是开发商的原因，如楼书广告宣传的与实际情况不一致，未取得预售许可证等；也可能是不可归责于双方当事人的原因、不可抗力、双方就某些条款无法协商一致等。

根据定金罚则，因退订原因的不同，退订的结果往往有三种：

退还定金、没收定金和双倍返还定金。

下面我们将就退订的几种常见情形一一阐述。

1、不可归责于双方当事人的原因

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，以下简称“《解释》”）第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

据此，因不可归责于双方当事人的事由，买受人可退订并要求开发商返还已收定金，但司法解释本身并未对何为不可归责于双方当事人的原因进行解释。

司法实践中，根据北京、上海、广州等地法院的判例，多将“由于双方对合同条款的修改无法达成一致意见”这一情形认定为不可归责于双方当事人的原因。

需要明确的是，此处所讲的“由于双方对合同条款的修改无法达成一致意见”所对应的条款必须是未决条款，即双方仍可协商，预订协议或定金合同未明确约定必须纳入商品房买卖合同条款内容的条款。

2、因“限购”、“限贷”政策影响

预订协议或定金合同签订后，因“限购”、“限贷”政策的出台，导致买受人购房、贷款资格丧失，此时买受人往往选择退订。

针对这一情况，《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第二条规定：

“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。

当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。

”可见，省高院的意见是将纯粹受到“限购”、“限贷”等调控政策的原因无法履行合同的情形认定为不可归责于当事人双方的事由。

此时，买受人退订的，也可要求开发商退还已收定金。

3、不可抗力

根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

除法律另有规定外，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

由此可知，适用不可抗力必须满足两个条件，一是预订协议或定金合同的履行过程中发生不可抗力，二是因不可抗力双方当事人无法签订商品房买卖合同。

此外，根据《合同法》第一百一十八条的规定，当事人主张不可抗力的，必须及时通知对方并在合理期限内提供证明。

因此，在满足前述条件及有关程序的前提下，当事人可依法主张不可抗力，定金合同解除后，开发商应当向购房者退还已收取的定金。

4、双方对合同条款的修改无法达成一致意见

就双方对合同条款的修改无法达成一致意见来说，应当区分不同情况进行不同的分析。

最高人民法院公报案例“戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案”判决书中，终审法院认为，“预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。

因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。

反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。

这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。

”

因此，若预订协议、定金合同、认购书中已经明确约定了买受人、认购房屋的坐落、面积、单价等内容，对于已经事先明确约定商品房买卖合同有关条款的，当事人双方在订立商品房买卖合同时都不能随意更改。

一方提出修改，而另一方不同意，造成商品房买卖合同无法签订、定金合同解除的，依据定金罚则，应当由提出修改的一方承担相应的定金责任。

但对于定金合同未明确约定的有关事项，如房款的支付期限、房屋的交付时间、精装修房屋的装修标准等问题，当事人双方无法协商一致的，买受人也可以要求退订及退还已收定金。

下面对实践中常见的几种双方无法就条款协商一致的情形进行分析：

（1）买受人在签订商品房买卖合同时要求更名

在签订定金合同后，一方交付的定金用于担保双方签订商品房买卖合同的义务。

根据定金合同的约定，该义务负担的主体应当是定金合同的缔约双方，即签订商品房买卖合同的主体也必须是定金合同的缔约双方。

买受人要求更名的，应当认定为买受人变更商品房买卖合同的已决条款，开发商拒绝更名的，开发商可依据定金合同的约定及定金罚则的规定主张解除定金合同并没收买受人已支付的定金。

如开发商同意买受人（定金合同的认购人）的更名要求，应认定为开发商同意与买受人解除定金合同并与新的买受人签订商品房买卖合同，已支付的定金可以返还，也可以根据开发商、买受人和新买受人的特别约定不予返还，买受人和新买受人可自行约定关于已付定金所对应债权债务的处理。

（2）买受人因征信原因导致贷款难度增加或者无法通过银行贷款审批

对于定金合同已明确约定采用按揭贷款方式支付房款的，因买受人无力贷款或贷款审批通不过而拒绝在商品房买卖合同中约定按揭贷款支付的，应认定为买受人违反定金合同的约定，开发商有权依据定金合同的约定解除定金合同并没收定金。

对于定金合同未约定具体付款方式的，买受人与开发商就付款方式，如是否采用按揭方式、分期付款的具体内容等，无法达成一致意见的，最终导致商品房买卖合同无法签署，定金合同解除的，结合司法实践，根据《解释》第四条的规定，应认定为不可归责于当事人双方的事由，双方都可要求解除合同，定金合同解除后，开发商应返还已收定金。

（3）买受人要求将楼书广告内容在商品房买卖合同中约定

实践中，为规避“将楼书广告约定到商品房买卖合同”的风险，开发商大多在定金合同中约定类似“买受人同意不将楼书广告内容纳入商品房买卖合同”的条款。

如果定金合同中有此类条款，买受人在签订商品房买卖合同时不得提出纳入楼书广告内容的要求，否则，因买受人此类要求导致商品房买卖合同无法签订的，开发商有权解除定金合同并没收定金。

如果定金合同中未约定此类条款，买受人是否有权要求将楼书广告内容在商品房买卖合同中约定，法律未明确规定，司法实践中尚有争议。

前已述及，最高院公报案例“戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案”判决书中，法院认为“提出令对方无法接受的不合理条件的，构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。

”关于买受人要求约定楼书广告内容是否属合理条件，一般认为，如果认购者的要求系法律和法规赋予的权利，就是合理的。

对此，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第二十二条规定“购房人可以就房地产开发企业在商品房销售广告（含售楼资料书）中的承诺内容在商品房预售合同的附件中约定，房地产开发企业不得拒绝。

”因此说，在某些地区，如杭州，买受人要求将楼书广告内容在商品房买卖合同中约定而开发商拒绝的，可能被视为开发商拒绝买受人的合理要求。

此时，买受人有权解除定金合同并要求开发商返还双倍已收定金。

5、开发商或者买受人无正当理由退订

部分当事人在签订定金合同后，因市场风险、自身购买决策变化等原因希望退订，拒绝签订商品房买卖合同。

需要明确的是，定金合同是双方缔约的担保，一方拒绝签订商品房买卖合同的，另一方有权解除合同并要求拒绝签约的一方承担相应的定金责任。

无论是开发商还是买受人，无正当理由拒绝签订商品房买卖合同，导致定金合同解除的，应当承担相应的定金责任。

但是，如果开发商或者买受人主观上不希望签订商品房买卖合同，也没有合适的理由的，是否以承担定金责任为前提就可以主张退订了呢？

即一方违约不签订商品房买卖合同的同时是否有权解除定金合同，而此时另一方是否有权要求违约方强制缔约呢？

我们认为，在一方拒绝签订商品房买卖合同的情况下，实际履行定金合同已无可能，商品房买卖合同无法签订，另一方要求违约方签约的，无异于强制要求违约方进行承诺并承担商品房买卖合同项下的义务和责任，显然违背了民法上的意思自治、缔约自由原则。

6、重复销售导致的退订风险

在预订阶段，有时存在“一房两卖”的情形，通常是指签订定金合同后，开发商将同一套商品房又卖给其他买受人或者与其他买受人就同一套商品房的预订事宜签订定金合同。

实践中碰到较多的是，开发商与买受人A签订的定金合同未约定买卖合同的签约日期或者开发商收了定金但未与买受人A签订预定性质的协议。

虽然经过开发商催告，但A迟迟不与开发商签订买卖合同。

此时开发商将房屋卖给买受人B面临一定的风险。

如果开发商未告知A或者虽告知但未给予A一个合理的签约、筹款期限，则开发商再次销售面临风险，可能需要双倍返还定金。

稳妥的做法是在再次销售前，应当书面告知前一预订人，确定并固定定金合同已解除或已终止的效力。

7、存在预售权利瑕疵的情形

此处所指预售权利瑕疵，主要是指开发商预售资格的瑕疵及预售商品房的权利受到限制。

（1）未取得预售许可证

根据《解释》第2条的规定，未取得预售资格条件下签订的商品房预售合同无效。

据此，结合定金罚则的规定，买受人在了解到开发商无预售许可证进行预售的情况后有权拒绝签订商品房买卖合同，并要求开发商双倍返还已收定金。

开发商故意隐瞒这一情形，仍与买受人签订商品房买卖合同的，根据《解释》第九条的规定，买受人可以要求双倍返还已付房款。

此外，《商品房销售管理办法》第六条、第二十二条、第三十八条、第四十二条规定开发商不得在未经预售许可的情况下预售商品房、收取买受人预订性质的定金及违规预售、收取定金应承担的行政责任。

因此，开发商违规预售商品房还将承担行政责任。

（2）预售商品房权利受到限制

一般来说，预售商品房权利受到限制主要是指预售商品房存在抵押或者被查封的情形。

预售商品房存在抵押的，如果定金合同中已告知抵押情况且约定应将抵押情况约定到商品房买卖合同中，此时买受人不得以预售商品房存在抵押情形为由拒绝签约，否则应承担相应的定金责任。

如果定金合同未就该情况予以约定，双方就此事又无法达成一致意见，商品房买卖合同无法签订的，双方均有权解除定金合同，开发商应返还已收定金。

预售商品房存在查封情形的，应认定为无法实现定金合同的合同目的，买受人有权解除定金合同并要求开发商双倍返还已收定金。

综合以上所述情形，在商品房预订阶段，开发商和买受人可以多种理由要求退订，预订协议或定金合同因此解除的，根据具体情形与事由，双方当事人可能承担相应的责任。

建议开发企业在拒绝签约或者面临买受人拒绝签约时，参考前述分析，结合签约当时的具体情况做出合理的判断及恰当的应对，防范其中可能产生的退订法律风险。

专题研究二：

法律规定的退房情形

 从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括法定退房条件与约定退房条件两种。

法定退房，顾名思义，就是法律明确规定的，一旦发生当事人即有权退房。

约定退房是当事人在不违反法律强制性规定的情况下，双方协商一致，一旦发生，即可退房的情形，它是双方真实意思表示的体现。

两者的共同点就在于一旦发生了规定事项都可以被作为认定退房的依据。

而且约定退房可以对法定退房作补充。

本专题先行介绍法定退房条件，约定退房条件将在下一专题再行阐述。

现阶段，具体来说，买受人所享有的法定退房的理由主要包括以下几种：

1、购房合同被依法确认无效后买受人退房的情形

买受人与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，买受人有权退房，开发商应将购房款退还给买受人。

《合同法》第五十二条规定多种合同无效的情形，符合其中之一的，均可认定为无效。

合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发企业退还房款。

从实践来看，造成购房合同无效的情形不太多，常见主要为未取得商品房预售许可证导致购房合同无效。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称解释）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

作为买受人而言，买受人在公司取得预售许可证之前都可以要求退房。

2、购房合同被依法撤销后买受人退房的情形

按照《合同法》第五十四条的规定，对于买受人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。

但通常情况下，买受人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。

3、开发商迟延交付房屋超过一定期限，买受人有权退房

根据《解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人一方有权请求解除合同的。

从该条规定来看，开发商延期交房，在这种情况下，合同的相对方享有合同解除的权利。

4、因限购等调控政策致使不能实现购房合同目的的退房情形。

应当注意的是，目前形势下，因限购、限贷政策引起的退房问题如何处理，浙江省高院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》对此作了明确的规定和区分。

该意见第二条规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。

当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。

该意见第三条规定，调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。

该意见第四条规定，调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。

出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

该意见第六条规定，调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。

出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

这是浙江地区司法实践中，关于此类受到调控政策影响案件审理的最新、最具针对性的司法规定。

因此，对于因限购、限贷政策引起的退房问题，应当做具体的区分。

5、套型与图纸设计不一致且误差范围大的，买受人有权退房

《商品房销售管理办法》第十九条规定，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

6、面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房

在购房时出现房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积存在一定的误差，这是比较普遍的。

如果在购房合同中没有约定处理的方法，那么只能依据最高院司法解释规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，应予支持。

7、房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房

商品房预售后变更规划设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、空间尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，这实质上是对购房者权益的一种侵害。

对此，《商品房销售管理办法》规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起十日内书面通知买受人。

房地产开发商未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

8、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房

商品房在交付时，买受人并不是对于任何质量问题都有权拒绝收房或要求解除合同。

最高院《解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

应如何认定房屋的“主体结构质量不合格”呢？

从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。

主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。

如：

地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。

所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。

对于房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，开发商应当对此予以修复，购房者不能因此拒绝收房并要求开发商承担逾期交房的违约责任，更不能因此而要求解除合同。

9、迟延办理产证超过一定期限的，买受人有权退房

最高院《解释》十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

对开发商而言，产证的办理时间延迟会导致买受人退房的法律风险，且易导致群体诉讼的爆发，应尽量保证在合同约定的时间之内办理出产证。

10、因担保贷款合同未能订立导致退房

最高院《解释》二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

11、违反国家强规或严重影响正常居住使用的，买受人有权退房

国家强制性规范标准，是房地产开发建设过程中，各方必须严格遵守的。

例如工程建设标准强制性条文、住宅设计规范、民用建筑设计通则等中的强制性条文，这些强制性规范主要涉及人民生命财产安全、人身健康、环境保护和其他公众利益。

若违反强规，意味着房屋不符合交付条件，买受人可退房。

同时，根据《解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

这里的“严重影响正常居住使用”应指由于房屋主体质量不合格或者房屋质量未达到这些国家强制性规范标准，严重影响购房者享用房屋的正常使用功能和用途的情形。

专题研究三：

合同约定的退房情形

约定退房包括双方协商一致退房和合同约定的退房情形成就时的退房。

依据契约自由的原则，当事人对退房情形可以进行充分的协商，只要是写入合同中的退房情形是双方当事人协商一致且是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当合同约定的退房情形成就时，买受人可据此退房。

买受人购房时尤其是购买期房时多集中关注于面积误差大小、能否如期交付、是否有规划设计变更、能否如期办证、房屋质量、是否与广告楼书一致、小区配套设施、房价等问题，买受人对上述问题的关注将不同程度地体现在合同中。

杭州商品房销售中目前所签订的买卖合同是以浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局制定的《浙江省商品房买卖合同示范文本》（浙F1-2008-1）（以下简称“《示范文本》”）作为模板的，该合同中约定的退房情形包括：

1、面积误差比绝对值超出3%

《示范文本》第六条是关于面积确认及面积差异处理的约定，当事人选择建筑面积或套内建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积的面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

关于本情形，需要特别提示的是：

（1）该条约定适用的前提必须是当事人选择了按建筑面积或套内建筑面积作为计价方式。

如果当事人选择按套计价的，则不能据此退房，同时也不能参照此面积误差范围要求退房。

根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。

平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

因此，如果当事人选择按套计价的，则应当与出卖人在合同中约定允许的误差范围以及超过误差范围时的处理方式。

（2）面积误差比绝对值3%的数值是在约定时是可以突破的。

根据《解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

因此，双方当事人在订立合同时可对3%予以突破，也就是说，当双方当事人约定面积误差比的绝对值超出5%（或其他）时买受人有权退房的约定不违反法律、行政法规的规定的，对双方当事人是有拘束力的。

2、出卖人逾期交房超过合同约定的期限

《示范文本》第十条是关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，且逾期超过合同约定的期限的，买受人有权解除合同。

关于本情形，需要特别提示的是：

（1）注意逾期交房违约责任与质量保修责任的区分。

如果出卖人发出的交付通知书或交付通知书上通知的交付时间超出合同约定的交付日期，则显然出卖人属于逾期交房，但实践中多发生买受人因房屋质量问题认为商品房不具备交付条件而拒不收房，要求开发商承担逾期交房违约责任的情形，殊不知开发商实则有可能承担的应是质量保修责任，而不是逾期交房违约责任。

这一部分将在交房阶段的退房情形中予以详细阐述。

（2）买受人据此退房时房价款的退还。

根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定，买受人据此退房，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

3、出卖人未按约通知规划设计变更或买受人书面答复退房的情形

《示范文本》第十一条是关于规划设计变更的约定，该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化或合同约定的其他影响到买受人所购商品房质量或使用功能等的情形，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买