舟山市房地产东港市民中心六幅地块项目投资可行性报告.docx
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舟山市房地产东港市民中心六幅地块项目投资可行性报告
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一、项目决策背景及结论4
1、项目决策背景4
1.1外部环境4
1.2内部因素4
2、结论4
二、项目情况及区位环境5
1、项目基本情况5
2、项目区位环境5
2.1区域概况5
2.2区域配套5
三、普陀区概况6
1、城市区位及环境6
1.1地理位置6
1.2气候及自然环境6
2、行政区域分布6
3、东港开发区概述7
四、舟山投资环境分析8
1、舟山经济发展状况8
2、居民生活消费水平8
2.1居民收入变动8
2.2舟山居民恩格尔系数9
2.3人均居住面积9
3、人口规模及变动9
3.1人口历年的变动情况9
3.2人口规划目标10
4、城市规划状况（2000-2020年）10
4.1城市规划目标10
4.2城市区域规划（2000-2020年）11
5、东港区块未来发展及规划13
五、舟山房地产市场分析15
1、固定资产及房地产投资情况15
2、土地市场供应16
3、商品房市场运行状况及趋势16
3.1商品房市场运行指标16
3.2商品房（住宅）供需分析17
3.3商品房（住宅）价格走势17
4、存量房市场现状及趋势17
六、普陀区域房地产市场分析18
1、2006年普陀区固定资产投资运行状况18
1.1投资总量大速度快18
1.2投资结构进一步优化18
1.3房地产开发仍然趋旺18
2、普陀区楼市分析19
2.1楼市运行指标19
2.2成交均价走势19
2.3去化分析（摘自舟山房产网）19
2.4最新网上销售数据19
3、东港区域在售量及后续开发量分析20
3.1在售量分析20
3.2后续量分析20
3.3区域去化速度20
3.4现区域价格涨幅情况20
4、未来3年内普陀房价预计走势20
4.107年1-8月年普陀各区域房价现状：
20
4.2未来3年各区域房价发展趋势分析：
21
七、项目SWOT分析及产品定位23
1、项目SWOT分析23
1.1地块优势：
23
1.2地块劣势：
23
1.3机会点：
23
1.4威胁点：
23
2、项目定位（27-2、27-3地块）24
2.1目标客户定位24
2.2产品建议25
八、项目投资效益测算26
1、项目测算前提26
1.1土地面积26
1.2容积率26
1.3总建筑面积26
1.4收入分析26
2、项目开发成本与收益分析27
九、结论及投资建议27
附件1：
项目开发成本与费用测算表28
1、表1：
普陀27-2号地块成本效益测算（不含地下部分）28
2、表2：
普陀27-3号地块成本效益测算（不含地下部分）30
3、表3：
普陀24-2号地块成本效益测算（不含地下部分）32
附件2：
普陀区各楼市市场调研报告34
1、沈家门区域34
2、浦西区域楼盘情况：
35
3、东港区域楼市分析36
一、项目决策背景及结论
1、项目决策背景
1.1外部环境
普陀东港经济开发区是采用围海造地，不占一分耕地的省级经济开发区。
东港经济开发区地处舟山旅游金三角要冲，南面与著名渔港沈家门相邻，东南与国家级名胜风景区著名的佛教圣地普陀山和国家级旅游度假区朱家尖隔海相望，区位优势十分显著。
东港经济开发区的发展方向，是建成集港口、旅游、商贸、轻加工、服务、居住为一体，各项基础设施、公益事业相配套的滨海新区。
东港经济开发区规划面积12平方公里。
一期4平方公里已开发完毕，二期6平方公里已经启动。
道路、供电、供水、通讯、排水等基础设施均能保证开发的要求。
该项目所在区域有如下特点和优势:
①完备的基础配套设施，打造高品质生活，整体区位性强
②地理位置优越，交通便利，离老城区市区较近
③环境清幽，小区规划合理，景观设计富有特色
1.2内部因素
本项目位于东港经济开发区的东面，区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源。
2、结论
在国家和地方有关政策、财税制度、货币制度相对稳定的前提下，确保投资强度，本项目的开发建设具有可行性，且可利用我司以往的成功开发经验、营销策略和积累的潜在客户源，亦能保证一定的利润。
二、项目情况及区位环境
1、项目基本情况
①项目位置：
地块于东港经济开发区东面，毗邻法国欧尚超市、普陀区行政中心、高档特色海鲜城等，片区已初步建成东港区域高尚的住宅生活区。
②土地现状：
土地平整。
③规划要求：
地块编号
出让面积（m2）
规划用途
规 划 设 计 条 件
出让年限
容积率
建筑密度
绿地率
建筑限高
东港商务中心周边23-2地块
42176
住宅
1.0≤容积率≤2.2
≤25%
28%≤绿地率≤30%
45米
70年
东港商务中心周边23-5地块
44950
住宅
1.0≤容积率≤2.2
≤25%
28%≤绿地率≤30%
45米
70年
东港商务中心周边24-1地块
27678
住宅
1.0≤容积率≤1.4
≤30%
28%≤绿地率≤30%
35米
70年
东港商务中心周边24-5地块
26407
住宅
1.0≤容积率≤1.4
≤30%
28%≤绿地率≤30%
35米
70年
东港商务中心周边24-6地块
24764
商业、办公
1.3≤容积率≤2.8
≤40%
20%≤绿地率≤30%
60米
40年
东港商务中心周边26-2地块
9640
餐饮旅馆业（宾馆）
1.3≤容积率≤3.5
≤40%
20%≤绿地率≤30%
110米
40年
2、项目区位环境
2.1区域概况
6幅地块所在的区域位于普陀区东港经济开发区内，地块距离沈家门市中心约5公里左右。
东港经济开发区经过7年多建设，开发区内已有企事业单位百余家，总投资7.35亿人民币。
目前开发区环境优美，人丁兴旺，各行各业欣欣向上。
2.2区域配套
东港目前居住人口约3万余人，已经形成了比较完备的商业设施，从购物、吃饭，到娱乐休闲，各种商店和场所基本齐全。
交通：
临近329国道，公交1、2、9、27、28、29路均可到欧尚超市，项目周边出租车诸多，出行十分便利。
购物：
法国欧尚超市、东港贸易城、好当家超市、东港建材城、东港家具城；
休闲：
沈园、海边人家休闲山庄、东港露天电影院、市民中心广场、海滨公园、儿童公园、图书馆、新天地咖啡馆；
娱乐：
花样年华KTV歌城、东港山庄；
餐饮：
海中州海鲜美食城、规划中的2个五星级大酒店、特色海鲜排挡；
学校：
东港小学、普陀中学、熊猫幼儿园、沈家门小学；
银行：
中国银行、建设银行、农业银行、信用合作社、工商银行；
医疗：
东港医院、东港社区卫生院、医药公司；
三、普陀区概况
1、城市区位及环境
1.1地理位置
舟山市普陀区位于浙江省东北部，舟山群岛东南部，长江、钱塘江、甬江入海交汇处南缘海域。
介于北纬29°32′-30°28′，东经121°56′-123°14′。
南北长约105千米，东西宽约85千米。
区域总面积6728平方千米，其中海域面积6269.40平方千米，陆域面积458.60平方千米（含潮间带69.77平方千米）。
1.2气候及自然环境
普陀属北亚热带季风海洋型气候区，冬夏季长，春秋季短，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，年温差较小，温暖湿润，光照充足，雨量充沛，季风显著。
春季3月26日至6月15日（候平均气温10℃~22℃），冷暖空气交替频繁，风向多变，温度变化大，降水增多，主要灾害性天气有大雾、倒春寒等，偶有冰雹。
夏季6月16日至9月30日（候平均气温22℃以上），6月中旬至7月上旬为初夏梅雨期，雨量集中，暴雨增多，出梅后受副热带高压控制，多晴热天气，温度高，日照多，蒸发大，7~9月为台风主要影响期。
秋季10月1日至12月10日（候平均气均10℃~22℃），夏季风渐转冬季风，冷空气逐渐转强，气温成波状式下降。
冬季12月11日至次年3月25日（候平均气温10℃）以下，因北方冷空气频繁南下，气温急剧下降，多晴冷天和偏北大风。
2、行政区域分布
普陀，佛教《华严经》中“一朵美丽的小白花”之意。
她位于浙江省东北部，舟山群岛东南部，因境内佛教胜地普陀山而得名，是舟山市的一个市属区。
全区共有大小岛屿455个，有人居住的有32个。
全区辖7镇4乡3街道，区治沈家门街道。
总人口31.9万人，面积6728平方公里，其中海域面积6269.4平方公里，陆地面积458.6平方公里，海岸线总长831.43千米，是海洋大区，陆地小区。
普陀地处长江三角洲经济区、全国沿海要冲、舟山渔场中心。
背靠沪、杭、甬等大中城市，面临辽阔海洋，与台湾基隆港、日本长崎港、韩国仁川港相对。
自然资源丰富，渔业发达，港口优良，风光秀丽，气候宜人，素有“东海明珠”之称。
3、东港开发区概述
东港开发区位于舟山本岛普陀区沈家门的最东侧，即北纬30度东经122度附近，长约16千米，宽约0.3-2.3千米的临海狭长地带，其地形为滨海丘陵和海涂浅滩。
东港开发区地处舟山旅游金三角要冲，南面与著名渔港沈家门相邻，东南与国家级名胜风景区著名的佛教圣地普陀山和国家级旅游度假区朱家尖隔海相望，区位优势十分显著。
四、舟山投资环境分析
1、舟山经济发展状况
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007.1-6月
GDP （亿元）
110.56
126.65
144.05
171.82
212.04
272
333.2
171.16
人均GDP （元）
11516
13192
14850
17713
21859
27755
34475
数据来源――舟山市统计局
GDP:
除00-02年的年增幅在13%左右,03-05年年增幅均19%以上，其中04-06的增幅达到了25%，高于全国的增长速度（9.9%）。
2007年上半年，长三角16城市实现GDP21538.76亿元，其中江苏省8城市实现GDP9700.56亿元，浙江省7城市实现GDP6276.29亿元，上海市实现GDP5561.91亿元。
舟山市GDP为171.16亿元，同比增长17.1％，增速继续位居16城市之首。
这组数据充分反映了舟山市整个宏观经济较好的增长态势。
人均GDP:
00-03年人均GDP增幅平均为15%左右,04-06年的平均增幅在23%以上，我们以06年人民币34475元约合为4325美元来说,（惯例人均GDP介于1300-8000美元），说明其房地产发展处于快速上升阶段。
2、居民生活消费水平
2.1居民收入变动
年份
2003
2004
2005
2006
全市年人均实际收入 （元）
12890
21855
26931
增幅
69%
23%
全市城镇居民人均可支配收入 （元）
12213
13747
15524
17525
全市在岗职工平均工资 （元）
18782
21592
25680
27561
增幅
14%
18%
7%
全市农民人均纯收入（元）
5150
6232
7190
8333
增幅
21%
15%
15.9%
数据来源――舟山市统计局
05、06年舟山市城镇居民可支配收入水平远高于于全国平均水平，说明舟山人民相对全国较为富裕，有相当的消费能力。
随着舟山市区居民人均收入不断上升将增加了对高品质住宅的需求及对房价的承受力。
2.2舟山居民恩格尔系数
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
食品支出城镇（元）
2744
2967
3123
3198
3388
3832.5
4025
人均消费支出城镇
6540
7367
8010
9009
9385
10950
11306
城镇恩格尔系数
42%
40.3%
39%
35.5%
36.1%
35.0%
35.6%
全国
39.2%
37.9%
37.7%
37.1%
37.7%
36.7%
35.8%
数据来源――舟山统计局
居民恩格尔系数逐年递减（2006年略有回升），说明居民生活正有温饱型生活向以享受和发展为标志的富裕生活转变。
2.3人均居住面积
单位：
平方米
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
城镇人均居住面积
21.59
20.65
21.28
21.92
21.32
22
22.83
数据来源――舟山统计局
舟山市人均居住面积基本接近全省的水平，其中01-03年高于全省水平，03-06年相对全省而言增长缓慢。
3、人口规模及变动
3.1人口历年的变动情况
单位：
万人
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
全市总人口（人）
984104
981014
977557
971219
969145
967250
965756
总户数（户）
349371
351224
353246
356414
357245
356919
356367
总人口增长率（％）
-0.3
-0.35
-0.64
-0.21
-0.2
–0.155
总户数 （万）
35
35
0
36
24
24
24
全市城市化率（％）
36
37.05
0
39.15
40.6
45.8
48.2
中心城区人口
（万人）
31
32
0
37
37
39
40
中心城区人口增长率（％）
1.3
0.9
0
0.81
0.75
2.68
数据来源――舟山统计局
从舟山市人口变动的数据反映，人口呈缓慢下降趋势，城市化率加快，进而保持整体需求的稳步发展。
3.2人口规划目标
舟山市市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。
4、城市规划状况（2000-2020年）
4.1城市规划目标
总人口规划：
舟山市市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。
城市人口规模：
规划近期39万人，中期42万人，远期50万人。
城市建设用地规模：
远期城市建设用地49.78平方公里，人均用地99.6平方米。
2020年规划城市居住用地1402公顷，占城市建设总用地的28.2％，人均居住用地28.04平方米。
主要经济发展目标：
近期（2005年）国内生产总值200亿元左右（以2000年价格计算,下同），人均20000元左右；中期（2010年）国内生产总值270亿元左右，人均26000元左右；远期（2020年）国内生产总值500亿元左右，人均45000元左右。
预测2005年一、二、三产业的结构比重为22.5∶39.5∶38.0。
社会经济发展目标：
加快舟山的区位优势和“渔、港、景”资源优势向现实经济优势转化，以提前基本实现现代化统缆全局，以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，抓住机遇，进中求快，强化基础，勇于创新，深入实施科教兴市战略和可持续发展战略，争创机制市场化、区域城市化、陆岛一体化，促进全市经济发展和社会全面进步，围绕建设“海洋经济强市、海洋文化名城、海上花园城市”目标，优化城市空间组织结构，完善强化城市功能，提高城市规划管理水平，提升城市品位形象。
到2010年，城市化率达到65%以上，中心城区建成区面积达到45平方公里，人口达到45万人。
今后五年，从我市群岛型地理特征和发展状况出发，进一步加强城乡空间整合和功能区划，通过规划来引导城乡区域发展，最终实现舟山城镇“一个主体区域、两个发展侧翼”的大空间组织结构。
4.2城市区域规划（2000-2020年）
城市发展方向：
主要围绕宁波——北仑——金塘岛——册子岛——老塘山——定海——临城——普陀——朱家尖轴线、上海芦潮港——大小洋山——衢山岛——岱山岛——西码头——白泉——长峙岛二条轴线为发展轴，在舟山本岛形成网络状的城镇一体化发展格局。
舟山市行政区范围：
包括定海区、普陀区、岱山县、嵊泗县。
市域总面积2.22万平方公里，其中，海域面积2.08万平方公里，陆域面积1440.12平方公里（包括滩涂面积183.19平方公里）。
舟山市城镇发展战略：
优先发展中心城市，重点发展中心镇。
运用市场机制，积极推进舟山本岛城乡发展一体化、大岛城镇发展集约化，建立以中心城市为核心，中心城市、中心镇、建制镇相结合，规模不等、设施完善、布局合理的城镇发展格局。
市域城镇体系等级分为三级：
（1）舟山中心城市，包括老塘山、定海城区、临城城区、普陀城区、朱家尖。
（2）二级中心城镇，包括高亭、菜园、金塘、白泉、六横、洋山、岛斗。
（3）三级中心城镇，包括小沙、岑港、干览、马岙、展茅、册子、桃花、虾峙、东极、秀山、长涂、岱东、泥峙、东沙、岱西、嵊山、黄龙。
舟山市域城镇体系规模结构表
第一级
50万人
中心城市（定海、临城、普陀城区）
50万人以上
1
4
第二级
2-7万人
高亭、菜园、金塘、六横、
白泉、洋山、岛斗
12-15万人
7
28
第三级
0.6-1万人
小沙、岑港、干览、马岙、展茅、
桃花、东极、长涂、泥峙、岱东、虾峙
6-8万人
11
44
0.5万人以下
东沙、岱西、秀山、嵊山、黄龙、册子
2-3万人
6
24
合计
约70万人
25
100
部分主要城镇职能分工表
综合型
中心城市、高亭、菜园
港口型
金塘、岑港、六横、洋山等建制镇
工贸型
白泉、干览、小沙、展茅等建制镇
旅游型
马岙、桃花等建制镇
渔农业及加工型
虾峙、岛斗、嵊山等建制镇
发展条件分析图
规划范围
城市用地发展方向：
定海城区向盐仓、城东拓展，普陀城区向东港发展，开辟临城（含长峙岛）新城区。
舟山中心城市发展的空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区、临城城区、普陀城区，二点即朱家尖、老塘山两个发展点。
城市组团和发展点的主要职能：
（1）定海城区：
现代化的海岛港口城市，舟山市近期政治、经济、文化中心，省级历史文化名城。
（2）临城城区：
舟山市中远期政治、文化、教育、服务中心，现代化的海岛生态新城。
（3）普陀城区：
全国著名的渔港，国家重要的海洋开发基地，舟山市旅游金三角的组成部分，普陀区政治、经济、文化中心。
（4）朱家尖：
普陀山国家级风景名胜区的组成部分，以休闲度假、海洋科研教育等为特色的旅游区。
（5）老塘山：
以港口、工业、仓储功能为主的临港工业区。
用地分析
用地评价
用地现状
用地规划
居住区规划：
（1）定海城区应在规划期内完善居住小区组团功能，通过旧城改造，改善城区居住环境。
在城区内划分为四个居住区，分别为解放路以北、环城东路以西居住区；解放路以南、环城东路以西居住区；解放路以北、环城东路以东居住区；解放路以南、环城东路以东居住区。
规划14万人居住。
（2）临城城区规划三个居住区，分别是世纪大道（暂名）以西居住区；定沈路以北、世纪大道以东居住区；定沈路以南、世纪大道以东居住区。
另规划长峙岛居住小区。
规划安排14.5万人居住。
（3）普陀城区规划三个居住区，分别为浦西、老城区、东港居住区。
规划18.5万人居住。
（4）老塘山规划0.5万人居住。
（5）朱家尖规划2．5万人居住。
（6）规划区范围内各建制镇的人口和居住区需编制建设规划。
5、东港区块未来发展及规划
目标：
发挥区位优势，发挥旅游金三角的辐射、滚动效应，增强公建配套服务，适量发展住宅和商业，强化综合职能，改善区域环境，加快城市化步伐，提高地区品位，建设环境优美、交通便捷、布局合理的城市新片区。
五、舟山房地产市场分析
1、固定资产及房地产投资情况
2006年舟山市全社会固定资产投资218.99亿元，比上年增长35.9%。
其中限额以上项目投资额210.17亿元，增长37.1％。
全年计划投资500万元及以上的在建项目402个，平均建设规模从上年的1.8亿元扩大到2.1亿元。
全年完成基础设施投资100.7亿元，增长36.3%。
在全社会投资中，第一产业投资1.97亿元，增长1.9倍；第二产业投资58.21亿元，增长39.2％，其中工业投资57.83亿元，增长40.1％；第三产业投资158.81亿元，增长33.9％，其中交通运输仓储邮政业投资104.16亿元，增长46.2％。
06年房地产开发投资33.1亿元，比上年增长19.6％。
商品房竣工面积109.42万平方米，增长0.2％。
商品房销售面积91.8万平方米，增长4.6％。
商品房空置面积20.34平方米，增长1.4倍。
2、土地市场供应（定海和临城）
年份
2004
2005
2006
当年土地供应面积（亩）
1000
1400
1600
3、商品房市场运行状况及趋势
3.1商品房市场运行指标
年份
2002
2003
2004
2005
2006
商品房施工面积
202.32
225.72
243.24
271.46
342.96
其中：
住宅
161.12
198.27
199.72
243.68
274.45
商品房新开工面积
102.6
146.9
146.82
170.45
147.7
其中：
住宅
70.5
103.2
110.56
120.75
118.9
商品房批准预售面积
60.58
87.5
78.48
91.95
80.6
其中：
住宅
50.36
70.68
70.01
85.53
75.25
商品房竣工面积
59.67
87.56
63.05
101.7
109.42
其中：
住宅
42.87
65.33
82.8
79.51
73.4
商品房销售面积
51.97
74.98
67.02
85.07
91.8
其中：
住宅
46.2
65.7
60.51
75.65
79.9
2006年发展趋势：
全市房地产开发呈平稳发展态势。
据最新统计，2006年全市房地产业完成投资36.51亿元，其中房地产企业开发完成投资额33.11亿元，比上年增长19.6%，增速提高2.6个百分点；其中住宅投资27.08亿元，增长20.1%，增速同比提高3.2个百分点。
随着房地产用地开发进度加快，2006年全市商品房屋施工面积342.96万平方米，比上年增长25.5%，其中住宅施工面积274.45万平方米，增长24.4%。
新开工面积147.7万平方米，比上年增长50.4%；其中住宅新开工面积118.9万平方米，增长43.5%。
从商品房销售看，也呈现出稳步增长态势。
全市商品房销售面积91.8万平方米，其中商品住宅为79.9万平方米，分别比上年增长4.6%和3.8%。
在总的销售面积中
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