湘潭市房屋重置价格标准论述.docx
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湘潭市房屋重置价格标准论述
湘潭市房屋重置价格标准论述
湘潭市房屋重置价格标准
一、为正确反映房屋价值，合理确定房屋价格，依照«都市房地产治理法»，结合我市实际情形制定本标准。
二、房屋重置价格是指上年度重新建筑同类房屋所需的各项费用，包括建安工程费、土地使用费、报建费用和其他相关费用。
1、建安工程费：
按不同房屋类型和结构计入〔见附表一〕。
2、土地使用费：
按市人民政府公布的基准地价为基础，综合各项因素后修正评估。
3、报建费用：
一般砖混类结构房屋，收费标准为70元/平方米；砼框架结构、钢结构、工厂厂房、商业门面、檐口高度超过24米以上高层建筑类房屋，收费标准为90元/平方米。
三、在本市都市规划范畴内的国有土地上进行房地产价值评估及附属设施价值评估，均参照本标准执行，并遵循以下原那么：
1、房屋评估时应区别不同结构、类型、等级取值。
2、房屋建筑面积以平方米为计量单位，建筑面积运算标准按国家GTB/T17986.1-2000房产测量规范执行。
3、房屋的墙、门、窗、楼地面、天棚、屋面、装饰等，不符合或超越所属类型等级的结构要求，按房屋分项工程单价表的单价结合成新作增减处理〔见附表二、三〕，其高度按每增〔减〕十厘米，总造价钢砼结构增〔减〕4%，其他类型结构增〔减〕1.3%；共墙，每户按共墙的一半运算，共邻墙自有木架柱视同共墙运算，寄搭作无墙处理。
4、房屋成色的确定以不同建筑房屋的耐用年限为基础〔见附表四〕，考虑实际新旧程度的情形确定。
房屋新旧程度按完好、差不多完好、一样损害、严峻损害、危险房五个等级。
分别定为十至八成、七至六成、五至四成、三成、二至一成，具体按建设部颁布的«房屋完损等级评定标准»执行〔见附表五〕。
5、环境差价率依照整幢房屋的日照、通风及周围的绿化、污染等因素在10%的幅度内评定。
6、房屋分户评估时要考虑房屋的楼层差价和朝向差价〔见附表六、七〕，但整幢房屋评估时朝向差价不予考虑。
7、房屋作价时，底层经土地、规划治理部门批准，房屋产权治理部门确认，工商、税务依法登记，并有相应的经营项目和从业人员，确认为商业门面，按同地段非住宅用房作价评估。
8、本房屋建安造价以包括房屋的基础、出檐、出梢，以上项目不再另行计价。
四、本标准价格从公布之日起开始执行，原潭价管字[2002]66号«湘潭市都市房屋重置价格标准»同时废止。
五、今后由物价部门会同房产行政主管部门依照上一年度物价指数的涨跌情形，以本标准价格为基础，适时调整和公布当年度的重置价格标准。
附表一
湘潭市房屋重置价格建安造价
结构
分类
房屋
分类
等级
房屋特点
建安造价〔元/M²〕
层高
钢
筋
砼
框
架
结
构
综
合
楼
一等
基础为桩基或独立柱基，内外墙体为24砖墙，部分有一层地下室，现浇楼板或部分预应力空心板，现浇屋面板，外墙贴面砖，部分干挂花岗岩或喷仿真石漆，楼地面为彩色水磨石。
地面砖或花岗岩，铝合金或彩板门窗、内墙、天棚为瓷性涂料三遍，部分天棚石膏板吊顶，刚性防水屋面。
照明、多媒体、有线电视系统、PVC排水管暗敷。
960
一层层高为4.2米，其余为3.6米
二等
基础为桩基或独立柱基，内外墙体为24砖墙，无地下室。
楼板为顶应力空心板带部分现浇板，屋面为空心结构板，外墙为干粘面或粗砂块〔或带部分水刷面〕，楼地面水泥砂浆、内墙、天棚为一般白灰、刷涂料或仿瓷涂料两遍，刚性防水屋面。
照明、有线电视系统、PVC排水管、一般木门窗。
760
教
学
楼
一等
基础为独立柱基或桩基，墙下为条基或基础梁，内外墙体为24砖墙，无地下室，现浇楼面或部分预应力空心板、现浇屋面板，外墙贴面砖，楼地面为彩色水磨石、地面砖，大厅部分花岗岩，胶合板门、铝合金窗、塑钢门窗，内墙、天棚中级抹灰，仿瓷涂料三遍，部分顶棚石膏板吊顶，部格外罩乳胶漆，刚性防水屋面，水、电、卫齐全。
920
3.6米
二等
基础为独立柱基或桩基，墙下为条基或基础梁，内外墙体为24砖墙，楼面、屋盖为预应力空心板或带部分现浇板，外墙为干粘石或粗砂灰，或带部分水刷石，楼地面为水泥砂浆，大厅部分为地面砖或水磨石，一般木门、窗、内墙、天棚一般白灰，仿瓷涂料二遍；刚性防水屋面，水、电、卫齐全。
720
钢
筋
砼
排
架
结
构
排
架
厂
房
一等
基础为钢筋砼杯形基础，钢筋砼工字柱或双肢柱、预应力屋架跨度21-27米，大型屋面板，有桥吊车，围护墙24砖墙，外墙干粘石，水泥地面，内墙抹水泥砂浆刷106涂料，钢木大门、钢窗，珍宝岩保温屋面，动力照明系统齐全。
2100
檐口高度20米以内
二等
基础为钢筋砼杯基础，钢筋砼柱、预应力屋架或砼屋架，跨度9-18米，大型屋面板或大型空心板，围护墙24砖墙，外墙干粘面，水泥地面，内墙为一遍成活，或一般白灰，水泥砂浆，刷106涂料，钢木大门，木窗或部分钢窗，刚性或柔性屋面，动力照明系统齐全，带有简易吊车或无吊车。
1220
檐口高度10米以内
砖
混
结
构
办公楼教学楼
基础为条形基础，外墙为贴面砖，内墙中级抹灰、仿瓷涂料，铝合金窗、木门，刚性屋面，有隔热层，楼地面水磨石，卫生间地面贴瓷砖，水、电、卫设备齐全。
590
底层为3.6米，其余为3.3米
框架砖混综合楼
基础为部分独立柱基，部分条基，底层或一、二层为框架，上部为砖混住宅，外墙贴面砖，内墙中级抹灰，瓷性涂料，铝合金窗、木门或胶合板门，刚性屋面，有隔热层，楼地面水泥砂浆。
水、电、卫设备齐全。
580
一层层高为4.2米，其余为3米
住宅楼
基础为条形基础或桩基础，墙体为24砖墙，外墙为干粘石或水磨石，部格外墙砖，内墙中级抹灰，仿瓷涂料，木门、铝合金窗，刚性屋面，有隔热层，楼地面水泥砂浆。
水、电、卫设备齐全。
500
3米
非单元式住宅
部分钢筋砼，要紧是砖墙承重，预制楼板，木门窗，平瓦或水泥瓦屋面，内墙石灰砂浆，外墙干粘石、水泥砂浆楼地面、水电设备齐全。
460
3米
排架结构厂房
基础为砖基础，砖柱承重，跨度12米，围护墙为24砖墙，屋架为木屋架或钢屋架，木或型钢檩条，挂瓦条上盖小青瓦，木窗，钢木大门，细石砼地面，外墙干粘石，内墙刷白灰。
380
檐口高度10米以内
砖
木
结
构
一等
24眠砖墙、木屋架、青平瓦屋面，较好的油漆门窗，内外墙粉刷、装饰精细，楼板为预应力空心板，水泥地面，砖砌明沟排水，内部设备完善，室内水电齐全。
390
3米
二等
24眠砖墙或空斗墙，部分18墙木屋架、木梁承重、内外墙一般抹灰，木门窗油漆，青平瓦屋面，水泥地面，木楼板，砖砌板，砖砌明沟排水，室内水电齐全。
360
3米
三等
木屋架、地面卡砖，内墙全部抹灰，楼层竹织墙，双面抹灰，木门窗、木楼面，青平瓦屋面，室内水电齐全。
290
3米
四等
外墙18、24眠墙，部分空斗墙，竹织墙双面抹灰，木屋架、一般木门窗，内墙粉灰，青平瓦屋面，水泥地面，楼面为木板楼，室内水电齐全。
260
3米
附表二
湘潭市房屋分项工程单价表
序号
项目名称
单位
原文件单价
〔元〕
现运算单价
〔元〕
工程内容及说明
1
砖砌一砖墙
M³
86.15
127.82
包括双面粉灰
2
砖砌二分之一墙
M³
90.74
140.31
包括双面粉灰
3
砖砌四分之三墙
M³
89.25
138.63
包括双面粉灰
4
砖砌一砖半墙
M³
136.99
149.7
包括双面粉灰
5
土筑墙〔三合土〕
M³
12.00/M²
57.14
包括双面粉灰
6
土砖墙
M³
8.00/M²
55.55
包括双面粉灰
7
砖炉渣填充墙
M³
74.85
129.44
包括双面粉灰
8
空斗墙
M³
58.77
95.47
包括双面粉灰
9
外墙贴面砖
M²
26.52
31.9
各种规格
10
墙面、墙裙贴白瓷片
M²
10.21
12.3
152mm*152mm
11
墙面、墙裙贴白瓷片
M²
21.67
26
200mm*300mm
12
砖、混凝土墙面刷干粘石
M²
10.04
12.1
13
砖墙面抹灰
M²
3.8
4.6
粗砂灰
14
砖墙面抹灰
M²
3
3.6
石灰砂浆一遍成合
15
墙面水刷石
M²
12
14.4
16
墙面刷涂料
M²
1.2
1.44
粉灰墙面
17
砖墙面抹灰
M²
3.4
4.1
石灰砂浆纸筋灰
面层
18
墙面贴马赛克
M²
25
30
1：
3水泥砂浆底，
纯水泥浆粘贴
19
墙面贴凸板
M²
26
31.2
1：
3水泥砂浆底，
纯水泥浆粘贴
20
墙面水磨石
M²
21
25.2
包括结合层
21
墙裙刷油漆
M²
2
2.4
22
粉灰墙面喷塑
M²
8
9.6
仿瓷涂料底多彩涂料三遍
23
墙面、墙裙粉水泥砂浆
M²
4
4.8
24
天棚、墙面瓷性涂料
M²
2.34
2.9
25
三夹板墙裙
M²
27
32.4
包括油漆，龙骨中距
0.45-0.6mm，大骨、
油漆
26
水曲柳墙裙
M²
32
38.4
包括油漆，龙骨中距
0.45-0.7m
27
宝丽板墙裙
M²
38.33
23.56
28
榉木板墙裙
M²
43
50.45
红榉，包括油漆，龙
骨中距0.45-0.6mm
29
瓷板踢脚线
M²
5.00/M
25
30
一般木踢脚线
M²
6
7.2
包括龙骨
31
榉橡木踢脚线
M²
8
9.6
包括龙骨
32
楼地面贴釉面砖
M²
23.18
27.9
300mm*300mm
33
楼地面贴耐磨砖
M²
45
50
500mm*500mm
34
水磨石楼地面
M²
19.26
23.2
带嵌条〔玻璃嵌条〕
35
水磨石楼地面
M²
24.83
29.8
分格调色〔玻璃嵌条〕
36
预制空心板楼面
M²
35
42
包括找平、面层
37
预制小板楼面
M²
27
32.4
包括找平、面层
38
水泥地面
M²
10
9.09
2cm面层
39
三合土地面
M²
5.00/M²
87.75
40
油漆楼、地面
M²
4
4.8
41
801楼、地面
M²
4
4.5
42
马赛克楼、地面
M²
26
31
1：
3水泥砂浆底，
纯水泥浆粘贴
43
彩釉镜面砖楼、地面
M²
27
32.4
1：
4水泥砂浆底，
纯水泥浆粘贴，各种规格
44
一般硬木条地板
M²
53.19
63.9
企口，含木龙骨、油漆
45
强化复合地板
M²
60
90
含胶垫〔市场价〕
46
硬木拼花楼、地面
M²
34
72
包括油漆〔市场价〕
47
杉木板楼、地面
M²
36
43.2
包括龙骨、油漆、踢脚
线〔市场价〕
48
榉木板楼、地面
M²
76
91.2
包括龙骨、油漆、踢脚
线〔市场价〕
49
樱桃木楼、地面
M²
88
105.6
包括龙骨、油漆、踢脚
线〔市场价〕
50
大理石楼、地面
M²
116.03
150
1：
3水泥砂浆底，纯水
泥浆粘贴，600mm*600mm
湘白玉〔市场价〕天然
石才，厚度许多于2cm。
51
花岗岩楼、地面
M²
173.69
150
红黑白花花岗岩1：
3水泥砂浆底，纯水泥浆粘贴，600mm*600mm蒙古黑〔市场价〕天然石材，厚度许多于2cm。
52
拼贴花岗岩、大理石楼、
地面
M²
28
33.6
齐边，周长一致，1：
3水泥砂浆底，纯水泥浆粘贴
53
拼贴花岗岩、大理石楼、
地面
M²
22
26.4
大小不一，1：
3水泥砂浆底，纯水泥浆粘贴
54
板条粉灰平顶
M²
20
24
包括吊筋
55
预制一板平顶
M²
18
21.6
56
竹席平顶
M²
14
16.8
包括吊筋
57
纸板平顶
M²
14
16.8
包括吊筋
58
油毡平顶
M²
14
16.8
包括吊筋
59
塑料扣板平顶
M²
25
30
包括吊筋、龙骨
60
石膏板平顶
M²
26
31.2
61
保丽板吊顶
M²
21
25.2
一级吊顶，包括吊筋、龙骨
62
保丽板吊顶
M²
24
28.8
二级吊顶，包括吊筋、龙骨
63
三夹板吊顶
M²
27
32.4
一级吊顶，包括吊筋、龙骨、油漆
64
三夹板吊顶
M²
32
38.4
二级吊顶，包括吊筋、龙骨、油漆
65
水曲柳吊顶
M²
28
33.6
一级吊顶，包括吊筋、龙骨
66
水曲柳吊顶
M²
33
39.6
二级吊顶，包括吊筋、龙骨
67
榉木版吊顶
M²
36
43.2
一级吊顶，包括吊筋、龙骨、油漆
68
榉木版吊顶
M²
42
50.4
二级吊顶，包括吊筋、龙骨、油漆
69
榉木版吊顶
M²
29
34.8
人造板，一级吊顶，包括
吊筋、龙骨
70
榉木版吊顶
M²
34
40
人造板，二级吊顶，包括
吊筋、龙骨
71
木顶角
M
10
12
一般木，宽100，包括油漆
72
木顶角
M
11
13
一般木，宽120，包括油漆
73
木顶角
M
12
14
榉木，宽100，包括油漆
74
木顶角
M
15
18
榉木，宽120，包括油漆
75
石膏吊顶
M²
12
14
按房屋室内面积运算，包括小线
76
石膏装饰线
M²
2
2.4
77
天棚铝塑板面层
M²
42.24
50
含龙骨
78
天棚纸面石膏板面层
M²
21.92
26.4
含U型轻钢龙骨〔22元/m²）
79
天棚纸面石膏板面层
M²
18.45
22.2
含T型轻钢龙骨〔22元/m²）
80
纱窗
M²
12
14.4
铝合金窗〔市场价〕
81
纱门
M²
12
14.4
包括油漆〔市场价〕
82
镶板门
M²
75
90
包括油漆
83
木板门
M²
45
54
包括油漆
84
铝合金推拉门
M²
120
144
市场价
85
铝合金有色玻璃地弹簧门
M²
180
200
含安装费，地弹簧，5mm茶玻
86
三夹板双包门、框
张
80
90
包括油漆、龙骨
87
水曲柳双包门、框
张
152
180
包括油漆、龙骨
88
榉木版双包门、框
张
210
250
红榉，包括油漆、龙骨
89
榉木版双包门、框
张
150
180
人造板，包括油漆、龙骨
90
三夹板窗套
M²
35
35
按钉板面积，包括油漆、龙骨
91
防盗门
张
310
372
单层〔市场价〕
92
防盗门
张
335
402
双层〔市场价〕
93
卷闸门
M²
90
120
市场价
94
拉闸门
M²
120
160
市场价
95
铝合金有色玻璃窗
M²
150
150
推拉窗，含安装费〔市场价〕
96
护窗条
M²
26.4
26
Φ14圆钢〔市场价〕
97
护窗
M²
30
36
Φ14圆钢〔市场价〕
98
石棉瓦屋面
M²
20
24
包括木柃
99
平瓦屋面
M²
38
45.6
包括木基层、木柃，按实际面积运算
100
青瓦屋面
M²
37
44.4
包括木基层、木柃，按实际面积运算
101
琉璃瓦屋面
M²
64
76.8
包括木基层、木柃，按实际面积运算
102
油毡屋面
M²
14
16.8
包括木基层、木柃，按实际面积运算
103
杉皮屋面
M²
19
22.8
包括木基层、木柃，按实际面积运算
104
稻草屋面
M²
28
14
包括木柃
105
砖砌护栏
M²
26
31.2
内外粉水泥
106
混凝土花格护栏
M²
30
36
粉水泥刷白
107
混凝土踏步
M²
39
46
按投影面积运算，未粉
108
混凝土踏步
M²
52
62
按投影面积运算，面粉水
泥，底粉灰
109
预制檩条楼袱
根
10
12
110
预制梁柱
M³
600
600
111
圈过梁
M³
500
500
112
木楼袱
根
15
15
小端Φ不小于12cm
113
竹楼袱
根
6
6
114
榉木板门窗套
M²
35.5
42.6
含油漆
115
铝合金扶手栏杆
M²
42.38
50
116
电表
套
70
70
包括配电板、表箱
117
电灯
盏
14
14
包括开关等，暗装
118
电灯
盏
10
10
包括开关等，暗装
119
插座
个
14
14
暗装
120
插座
个
10
10
明装
121
吊扇
台
10
10
含一般调速器，明装
122
吊扇
台
14
14
含调光开关，暗装
123
进户线
米
5
5
双线
124
水表
套
40
40
含闸阀
125
4分水管
米
5
5
房屋内的不予补偿
126
6分水管
米
5
5
房屋内的不予补偿
127
1寸水管
米
8
8
房屋内的不予补偿
128
4分水阀
个
8
8
129
6分水阀
个
16
16
130
4分水嘴
个
6
6
131
6分水嘴
个
8
8
132
大便器
个
35
35
133
坐便器
个
200
200
134
浴缸
个
300
300
附表三
装饰材料折旧年限参考值
类别
年限
类别
年限
竹、木材料
5-8年
陶瓷面砖类材料
10年
花岗岩材料
20年
布类材料
3年
塑料类材料
5年
附表四
房屋成色勘估表
已使用房屋结构
年限耐用年限
完
损
程房屋成新
度
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
60-80年
40-60年
30-50年
10-15年
完好房
十成
8年以内
6年以内
5年以内
4年以内
九成
9-16
7-12
6-10
4-6
差不多完好房
八成
17-24
13-18
11-16
7-9
七成
25-32
19-24
16-20
10-12
六成
33-40
25-30
21-25
13-15
一样损坏房
五成
41-48
31-36
26-30
16-18
四成
49-56
37-42
31-35
19-21
严峻损坏房
危房
三成以下
57年以上
43年以上
36年以上
22年以上
说明
1、房屋通过翻修改建的按新结构和成新勘估；2、房屋通过大、中、小修的，仍按原结构和原使用年限勘估，但大修可提高四至五成，中修可提高二至三成，小修可提高一成；3、如尽管使用期长，但由于治理养护好，成新度高的房屋，能够提高成新一至二成；反之，能够降低成新一至二成。
附表五
房屋成新评定标准
级
完好别
标准
类别
完好房
差不多完好房
一样损坏房
严峻损坏房
危险房
全新
全部符合
大部符合
全部符合
大部符合
稍好于
全部符合
稍好于
全部符合
稍好于
全部符合
1.0
0.9-1.0
0.8-0.9
0.7-0.8
0.6-0.7
0.5-0.6
0.4-0.5
0.3以下
结
构
地基基础
有足够承载能力，无不平均下沉。
有承载能力，有少量不平均沉降。
承载能力不足，有较大不平均下降，对上部结构已产生一定的阻碍。
有明显不平均下降，且有连续进展，严峻阻碍上部结构安全和正常使用
承载力严峻不足，有严峻不平均沉降，已引起结构倾斜、位移、开裂扭曲，房屋随时有倒塌可能。
承重构件
完好牢固，屋架、墙体完好。
承重构件，木屋架各部件节点连接差不多完好。
承重墙体产生下垂变动，有轻微裂缝，木屋架有局部腐朽。
承重砖墙严峻损坏，有明显下垂变形，木屋架端节点腐朽，有明显下垂或倾斜。
构件严峻腐朽开裂变形，已超过极限，丧失稳固性。
非承重墙
墙体完好牢固，无破旧
砖墙体轻微裂缝，面层破旧。
部分墙体裂缝，间隔墙、面层局部损坏、失修严峻。
墙体裂缝、倾斜。
墙体严峻开裂，倾斜部分倒塌。
屋面
不渗透，排水畅通。
局部渗透，排水差不多畅通。
局部漏雨，局部高低不平。
严峻漏雨、木屋架严峻腐朽排水设施严峻锈烂，断裂，不全。
普遍漏雨，严峻破坏。
楼地面
整风光层完好平坦。
整风光层差不多完好。
整风光层局部空鼓，裂缝。
整风光层严峻空鼓，裂缝。
破烂不堪。
装
修
门窗
完好无损，开关灵活，油漆完好，
少量开关不灵，油漆尚完好。
部分开关不灵，油漆老化脱落。
大部分开关不灵，翘曲变形，部分件残缺腐朽，油漆见。
酥
内外墙抹灰
完全牢固，无空鼓裂缝。
稍有空鼓，裂缝风化。
局部裂缝，空鼓，剥落，勒脚严峻腐蚀风化。
一般空鼓，裂缝，风化脱落，勾缝砂浆严峻酥松，脱落，墙面渗水。
顶棚
完整牢固，无破旧和下垂脱落。
少量层次翘裂，缺损。
局部破旧，顶棚下垂变形，面层破烂脱落，
面层破烂不堪，严峻下垂变形，吊筋松动，弯曲，断裂，腐朽，蛀蚀。
细木装修
完整牢固，油漆完好。
稍有松动，残缺油漆尚完好。
木材部分腐朽蛀蚀，残缺，油漆老化。
木材部分严峻腐朽蛀蚀，残缺，油漆剥落。
设
备
水卫设施
上下水道畅通无阻，各种卫生器具完好，零件整齐。
上下水道差不多畅通，各种卫生器具差不多完好，个别零件缺省。
上下路不够畅通，卫生器具部分损坏。
上下水道严峻堵塞，锈蚀，漏水，卫生器具零件较大部分缺失，残缺。
电
线路及各种照明装置完好，绝缘良好。
线路和各种照明装置差不多完好，个别零部件损坏。
设备陈旧，电线部分老化，少量照明装置有损坏，残缺。
设备陈旧残缺，电线一般老化凌乱，照明装置残缺不齐，绝缘不合要求。
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