房地产业务法律管理纲要详细.docx

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房地产业务法律管理纲要详细

四、其他前期工作

（一）前期项目策划

房地产项目策划就是在房地产项目开发前的筹划或谋划。

具体地说，房地产项目策划就是根据房地产项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，综合运用各种手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以可操作的策划文案作为结果的活动。

广义上包括取得项目之前的可行性研究、实施前的项目定位以及项目实施中的营销策划。

前期项目策划则仅指前两项。

1、项目可行性研究。

A、主要内容：

（1）项目概况；

（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置；

　　（3）市场分析和建设规模的确定;

　　（4）规划设计影响和环境保护;

　　（5）资源供给；

　　（6）环境影响和环境保护；

　　（7）项目开发组织机构、管理费用的研究；

　　（8）开发建设计划；

　　（9）项目经济及社会效益分析;

　　（10）结论及建议。

B、工作环节：

　　投资机会研究；初步可行性研究，亦称“预可行性研究”；详细可行性研究，即通常的可行性研究。

对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

C、工作程序：

（1）接受委托；

（2）调查研究；

　　（3）方案选择与优化；

　　（4）财务评价和国民经济评价；

　　（5）编制可行性研究报告。

2、项目定位：

（1）可类比项目、重点竞争对手营销策略分析

（2）项目SWOT分析及总体思路拟定

 （3）项目潜在价值的挖掘

（4）目标客户定位 

（5）开发主题定位及房地产形象定位

3、项目前期策划的法律问题：

（1）可能涉及的合同种类：

市场调查、咨询服务、

（2）法律风险识别及防范:

A、服务范围的界定

B、费用的界定及支付安排：

价外费用的界定

C、知识产权归属分配、责任

D、项目团队要求以及团队驻场要求

E、成果界定及修正

F、进度要求

H、技术交底

I、保密要求

J、履约期间终止处理。

（二）、勘察设计

1、勘察设计资质与等级：

勘察资质：

综合资质、专业资质、劳务资质

设计资质：

综合资质、行业资质、专项资质

《建设工程勘察设计条例》规定的违背资质、等级的法律后果。

境外设计机构承接境内设计业务的规定以及变通。

2、勘察设计合同的风险识别：

1）资质、等级审查。

2）质量约定，尤其项目全部信息要素的满足要求。

3）技术要求尤其深度要求，深度要求的个案化。

4）成果不合格界定，法律瑕疵、技术瑕疵的排除。

5）知识产权归属。

6）设计团队锁定。

7）成果细化、进度细化、技术交底、后续配合要求、施工图审查要求。

8）成果调整约定，后续变更配合。

9）费用锁定：

指导价、调节价。

通用条款包含的风险排除。

10）责任还原、损失界定

（三）文物勘探

1、前置程序：

五、项目建设

（一）施工

施工合同是技术含量最高，也是最容易出问题的环节，发包方的工程负责人往往从施工企业转型而来，思维方式、合同理念上存在惯性影响，需要转变为发包人思维方式，其中最重要的是要确立“合同大于法律”的意思自治原则。

（一）原则

1、熟读通用条款，正确认识通用条款的性质和法律地位。

2、合同条款提前，作为招标附件，避免中标后再行谈判。

3、慎重履行，严格手续。

4、重视黑白合同问题：

当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。

5、重视技术条款。

（二）技术条款

1、抛弃默认条款：

默认条款是施工方的杀手锏，低中标、高签证、高索赔、高决算很多时候就是靠的默认条款。

A、保护建筑方的3处默认条款

1）、工程师计量前24小时通知承包人，承包人不参加的计量结果有效；

2）、工程变更后14天内，承包人未向工程师提出变更价款报告的，视为变更不涉及价格；

3）、发包人索赔的，收到报告及资料28天内不答复视为默认；

B、保护施工方的默认条款（按作业流程）

1）、对于工程师的口头指令承包人在7天内提出书面确认要求，48小时内不予答复的视为确认；

2）、对于承包人提出的施工组织设计和工程进度计划提交工程师，工程师未按约定时间确认或提出书面意见的，视为同意；

3）、不能按时开工，应提前7天提出延期要求和理由，工程师48小时内不答复视为默认，工期顺延；

4）、工程师要求暂停施工后，承包人书面要求复工，工程师48小时内不答复视为默认；

5）、符合约定的工期顺延情形，承包人在14天内书面报告，工程师14天内不答复视为默认顺延；

6、）隐蔽工程及中间验收前48小时书面通知工程师验收，工程师不能按时验收也未提前24小时提出延期（不超过48小时）要求的，承包人自行组织的验收对工程师有效；

7、）隐蔽工程及中间验收符合要求的，24小时后工程师不在验收记录上签字，视为工程师认可；

8、）工程试车工程师未提前24小时要求延期也不参加的，应承认试车记录；

9）、试车合格的，试车24小时后工程师不签字视为工程师已经认可试车记录；

10）、可调价格发生约定的调整因素，14天内施工方通知工程师，工程师14天内不答复视为同意调整；

11）、工程师收到已完工程量的报告后7天内计量，逾期视为确认工程量；

12）、工程变更的，工程师收到价款变更报告后14天内不予确认的，自送达之日起14天后视为已被确认；

13）、工程具备竣工验收条件，发包人收到竣工验收报告28天内不组织验收或验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可；

14）发生索赔事项，承包人28天内发出索赔意向通知书，发出后28天内提交延长工期及补偿损失的索赔报告及资料，工程师28天内不答复视为认可。

15）财政部、建设部（2004）369号文《建设工程价款结算暂行办法》对施工方提交决算报告又根据工程造价规定了默认期限。

2、工期锁定：

延长的程序和条件。

3、约束签证：

形式要件和实质要件。

4、工程价格：

三种计价方式的利弊分析和选择。

锁定工程变更的程序、条件。

变更工程的优惠约定。

工程价款除外的不承担。

5、竣工约定：

6、交工约定：

日期、条件、留置权排除、后置义务的挂钩。

7、决算约定：

8、项目经理的限制和扩权：

9、验收的性质：

建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

10、文件解释顺序：

尤其招标文件、投标文件

11、工程进度的控制：

设置合理的节点，工程款进度与节点挂钩，节点的工期责任。

12、连续施工能力的要求。

13、甲供材和甲指材的管理：

费用、责任、程序。

14、风险分界：

时间，范围。

15、现场管理的合同化。

16、例会制度的最大化运用。

17、违约责任的细化：

质量、保修、直接或变相转分包问题、挂靠施工问题、合同终止的撤场问题。

18、其他条款：

可撤销、变更的防范、违约金调整的防范、通知条款。

（二）监理

（三）FIDIC条款的运用

六、项目销售

1、代理销售：

1）成交界定

2）进度控制：

节点金额责任套数销售范围甲方自用、自售的约定

3）价格控制

4）文书控制

5）支付控制：

预留金额与控制节点和最终目标挂钩。

6）人员控制：

团队锁定行为责任

7）收款控制：

8）单方解约权的设计：

2、商品房买卖合同：

1）认购问题：

买卖性质的避免

2）买卖问题：

格式合同的避免、通知条款的重要性、房屋价款与代收费用的明确、五证出示的约定、信息充分沟通的约定、先期文件的排除、无权处分的规避。

3）法律风险

六、合作与并购：

七、物业服务

1、物业顾问

2、前期物业管理：

承接验收

3、物业管理常见问题

八、城中村改造项目

九、房地产税收法务筹划

（一）、税收法务筹划与税收筹划的区别

税收法务筹划是文丰所提出的法律服务概念，是在进行法律路径设计时对税收因素的统筹考虑，即基于税收成本考虑对某一法律路径进行选择、确定或修正。

税收筹划是指纳税人在税收法律许可的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等事项进行科学、合理的事前选择和筹划，达到最低的税负水平。

税收筹划更多的是一种经济行为，贯穿于各个涉税环节。

税收法务筹划则是一种法律行为，是设计（产生、变更、终止）某一个法律关系时，框架性考虑税收成本。

法律关系是第一位的考虑，税收成本是第二位的考虑，但对法律关系的实现路径具有比较价值，也就是在确定以何种方法实施时要考虑税收成本的对比。

（二）、房地产税收种类：

序号

运作阶段

税种

纳税对象

计税依据

税率

纳税时间

1

前期准备

契税

转移不动

产权属

土地、房产价格

3%-5%

发生转移当天

2

建设施工

土地

使用税

城镇土地

实际占用面积

0.6-30元每平米

实际占用的次月起

3

销售

营业税

销售行为

销售收入减去购置原价后的余额

5%

收到预收款当天

4

自营阶段

房产税

房产

房产计税价值

或房产租金收入

计税价值的1.2%

租金收入的12%

房产投入使用次月

5

预缴、清算

企业

所得税

生产经营所得其他所得

应纳税所得额

25%

按年计算，分月或分季预缴

6

土地

增值税

转让房地产

转让增值额

30%-60%

竣工前预缴，

竣工后清算

7

印花税

权证、合同

（三）、税收法务筹划的具体路径：

1、涉税行为的法律性质的选择。

如：

递进借贷还是担保，租赁还是联营，信托还是托管，赠与还是转让，投资还是借贷，优先股还是普通股。

2、涉税行为的法律架构种类的选择。

如：

母子公司还是总分公司，合伙企业还是项目公司。

3、涉税行为的法律关系数量增减的双向选择，法律关系数量的增减与税负不必然是正相关。

4、减免税规定的特别利用。