设计优化的成本控制.docx

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设计优化的成本控制

设计中的成本控制原则

设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本与项目盈利。

从设计优化来优化成本，一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。

取得设计单位配合：

应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项与技术经济指标要求，活晰、明确地表述在设计合同中。

1、总平■面

（1）初始设计-总平■面

设计描述:

地块共设置四个出入口

（2）优化设计-总平■面

设计描述:

地块出入口减少为两个。

总结与启示：

在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便丁物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。

2、经济技术指标

案例1

（1）停车方式（高层）初始设计

设计描述：

当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高；地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备与施工成本都较高。

（2）优化设计-停车方式

设计描述:

半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通就是否可行）；半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备与施工成本较低。

案例2

（1）初始设计-停车方式（联排）

设计描述：

别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难；别墅主体下方地下室底板报建层高不足2、2米,增加了施工成本与验收风险；地下室顶板标高超过周边城市道路平■均标高1、5米,不符合当地规范等。

（2）优化设计-停车方式（联排）

设计描述：

别墅区域覆土1、5米,基本不影响景观种植与绿地率计算；别墅主体下的地下室-3、0米标高部分，埋深未超3米，不需缴纳人防异地建设费；地下室顶板标高符合当地规范。

案例3

（1）初始设计-地库

a、地库按机械车位设计，面积11225平方米,总车位430个,其中机械车位421个,普通车位9个,层高4、5米；

b、停车效率26、1平方米/车位。

（2）优化设计-地库

a、停车方式由机械停车调整为普通停车。

优化后地库面积10586平方米，总车位328,其中普通车位237，子母车72个,微型车26个，层高3、6米。

b、停车效率32、2平方米/车位。

地库优化前后数据比较

总结与启示：

a、应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范与相关政府部门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式；

b、在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式；

c、在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。

总结与启示：

提高停车效率的关键措施

（1）地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；

（2）柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置；

（3）避免行车道靠地下室外墙布置；

（4）避免布置平行或斜向车位；

（5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位；

（6）设备用房勉强够用即可，不能有富余；

（7）人防口部设施应布置在不影响停车的地方。

3、平■面布置篇

确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。

（1）当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时，凹槽宽度不小丁1、8m，深宽比不大丁4。

4、节能设计

（1）体型系数

体形系数:

建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。

（为满足节能与成本控制要求，根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数，避免凹凸过丁复杂的轮廓设计，体型系数尽量小丁0、35。

）

（2）外墙门窗

总结与启示

（1）节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。

对丁各个朝向的门窗方

式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。

（2）门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。

（3）在塑钢窗的应用中需要注意以下几点：

a、塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大丁750,高度不大丁1500;

b、平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料；

c、推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。

5、层高选择

（1）初始设计

设计描述：

高层住宅层高为3米。

（2）优化设计

设计描述：

高层住宅层高全部改为2、9米。

总结与启示：

（1）应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高；层高每增加0、1m，造价增加该层造价的约3-5%。

6、公建配套

（1）外立面设计

初始设计：

a、基座部分三层，局部四层，全部为干挂石材；b、每四层设计有横向线条;c、线条全部为GRC材质。

优化设计：

a、基座部分改为两层，局部三层，材质为仿石涂料，只在门头近人尺度使用石材;每四层的横向线条取消；线条尽量采用混凝土浇筑。

总结与启示

建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条与装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台与门窗上下口线条、玻璃幕墙与异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、白贞做法等。

⑵会所

设计描述：

会所建筑面积约2500平米，且占地面积较大。

优化设计：

将临时售楼处置丁商业内，极大地降低了前期投入与后期运营成本。

总结与启示

（1）会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑，并考虑便丁控制样板区（特别就是临时样板区）面积与成本的方案。

（2）会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运

营成本。

（3）应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素，对会所的面积进行

合理控制。

设计变更控制策略

设计变更签证率=由设计原因导致的签证总金额/工程合同金额

（通过对施工图阶段设计成果质量的控制，来减少由图纸与材料的失误与不完善而带来的额外费用的发生。

）

很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10%，其中重复性错误占

相当比例。

后期运营篇

1、在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损，既影响美观，乂造成成本投入的增加。

2、设置丁架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题。

3、别墅、类别墅项目室外的门口机安装箱上需设计维修检修口，同时注意防水、防晒，以延长使用寿命。

4、排水口:

（1）应考虑排水量，避免开口较小；

（2）应考虑物业对内部的活洁，需设计为可开启形式；（3）从损坏后能及时维修及时更换的角度，建议要采取市场上能采购到的款式而不应设计过丁复杂的图形。

5、从节能的角度考虑，地下车库（尤其就是在有采光天井的节点周围），以及小区内景观的照明系统，应分区、分组、分灯型进行回路控制，并应采用新型节能灯具。

6、公共部位的照明系统应避免采用翘板开关，以免业主可随意开启或关闭，做不到人走灯灭”既不利丁管理，也造成能耗浪费。

7、单元门禁锁具如采用电插锁的形式，地弹簧容易偏位，需要经常调整地弹簧。

地弹簧调试次数过多后，复位精确度就大大下降，最终导致难以关闭，建议采用磁力片锁为宜。

8、木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施，防止下雨后积水导致木材腐烂增加后期维修成本。

后期运营启示：

（1）减少电梯与智能化系统的品牌数量，兼顾长期的使用与经营管理的成本；

（2）小区内景观尽量少用容易损坏的玻璃制品与木制品，避免后期过高的维护成本；（3）物管收费处、值班室、消防与安防控制室宜统一设置在物业管理用房内，以方便业主办事并节省物管人手。

成本效益最大化的一些途径

万科省钱有大招：

设计阶段44个成本优化点

2015-05-20

（来源:

搜建筑筑龙博文）

成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%〜80%的份量，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜

片面追求低成本。

万科要求,在各阶段设计与单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益与短期利益的平衡。

一、前期规划

1、产品组合

实施原理:

根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化与项目的利润最大化。

优化原则：

根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。

2、成熟产品选用

实施原理:

使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。

成熟产品的大量使用就是未来的一个发展方向。

优化原则：

在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。

3、建筑体形

实施原理:

建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构

成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。

优化原则：

高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成

本要求。

4、土方工程

实施原理：

外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力,且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。

优化原则：

尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。

5、山地建筑

实施原理：

山地建筑的处理较为复杂，因地制宜就是最好的选择。

优化原则：

（1）根据山体高差确定产品类型；

（2）山地建筑赠送的地下室面积应根据

地形设计而不完全按营销要求。

6、合理确定组团大小

实施原理:

组团大小对成本的影响要点就是：

（1）每个组团一般需要1-2个出入

口；

（2）每个组团均有围墙;（3）每个组团均要考虑消防要求；（4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。

现实中的经验就是：

如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过

大，可能的物业服务能力跟不上。

优化原则：

合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布置出入口。

7、路网应合理简洁

实施原理：

道路（包括基层与面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。

优化原则：

减少路网的不合理曲线与弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。

8、优化出入口布置

实施原理：

每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且

此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。

优化原则：

满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。

既可节省出入口的建造成本，乂可减少出入口长期的人员管理费用。

9、布置消防分区

实施原理：

消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。

一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。

优化原则：

（1）在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区；

（2）布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。

10、控制地下室面积

实施原理：

地下室造价高昂，对建造地下室的要求就是：

在满足人防要求的前提下能少建则少建。

优化原则：

严格控制地下室面积。

二、路网工程

11、道路宽度

实施原理：

道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。

优化原则：

⑴在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。

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