小区听证.docx

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小区听证

小区公共权益原则：

有权属依权属、有约定从约定、无约定归业主”。

公共部位、公共场地、物业管理用房确认的依据：

物权法

第七十三条：

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

1、道路。

由于小区的土地使用权归业主共有，那么小区内的道路当然应当归业主共有，而不允许开发商保留道路的所有权。

2、绿地。

建筑区划内的绿地，属于业主共有。

业主购房时，有无绿地及绿地面积大小与房屋买卖价格成正比的，小区内无绿地的房屋卖价肯定要低于有绿地的房屋卖价。

且小区土地使用权既然已随房屋一并归业主了，绿地如果仍属于开发商所有，开发商就是侵占了业主的合法权益。

物业管理条例

　第三十条：

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十八条：

物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

理由：

《物权法》和《物业管理条例》均明确规定物业管理用房所有权是业主的，就应当依法行事，开发商也要遵守国家法律、法规，无论此房成本是否分摊到全体业主购房上，都是开发商说了算，因为业主是无法举证的，开发商要举证物业服务用房的成本没有摊到全体业主身上是很容易的。

因此，如开发商要业主再花钱买物业管理用房，就与上述法律、法规规定的物业管理用房归全体业主所有是背道而驰的了。

是非认定准绳就是法律、法规条文规定，任何人都无权将私欲凌驾法律、法规之上。

物权法第一百三十五条规定：

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。

即为主对建筑区划内的土地享有占有、使用和收益的权利。

建筑区划内建设用地不属于业主共有的情况只有以下三种：

1、小区内某一建筑物属于特定业主所有；

2、小区内的城镇公共道路占地；

3、小区内城镇公共绿地占地。

建设部关于印发《住宅共用部位共用设施

　设备维修基金管理办法》的通知

　（建住房［１９９８］２１３号）

住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法1999年1月1日起施行）

　　第三条：

本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释　　自2009年10月1日起施行

第三条：

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

公共部位、公共场地、物业管理用房不容开发商擅自处分依据：

物业管理条例第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

物权法：

第一百四十条　建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

公共部位、公共场地、物业管理用房业主共同主张权利依据：

物权法：

第七十条：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第九十七条：

处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第一百零四条：

按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第一百零六条：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

第八十三条：

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

少数业主放弃共有权利不影响其他业主维权。

物权法

第七十二条：

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

理由：

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主均是因合法取得了小区内房屋专有部分所有权才获得小区公共部位、公共场所的所有权的，是房屋产权登记中登记的“他项权利”之一，因为该项权利是依附房屋产权而来，根据本条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

显示各业主对公共部位、公共场地及设施享有共有权，而不是共同共有权，不存在共有关系，所以任何一人放弃对共有财产所有权的放弃，都不影响共有关系的存在。

公共部位、公共场地、物业管理用房不容擅自侵占法律依据：

物业管理条例

第五十一条：

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

湖南省城市住宅区物业管理条例02年5月1日生效

　第二十四条：

物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌；

（二）擅自改变房屋的使用性质；

　　（三）占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施；

　　（四）违章搭建建筑物、构筑物；

　　（五）违反规定设置摊点、集贸市场；

　　（六）乱倒垃圾、杂物，向门窗外抛物；

　　（七）擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写；

　　（八）排放有毒有害物质，放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声；

　　（九）法律、法规禁止的其他行为。

第二十八条：

任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地；确因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘的，应当与业主委员会协商，并在约定期限内恢复原状。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释　　自2009年10月1日

第七条：

改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第十四条：

建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。

行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条：

业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

　　（三）违反规定进行房屋装饰装修；

　　（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

拆除依据：

物权法、2007年10月1日起施行。

第九条：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

城乡规划法

 第六十四条：

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

    建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

第六十六条：

建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

（一）未经批准进行临时建设的；

（二）未按照批准内容进行临时建设的；

    （三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

湖南省实施《国华人民共各国城乡规划法》办法

第二十五条：

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的单位或者个人，应当按照下列规定向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府申请核发建设工程规划许可证：

（一）申请人持项目批准（核准、备案）文件和使用土地的有关证明文件、建设用地规划审批手续等材料，向受理申请的机关提交申请书。

需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划；

（二）受理申请的机关应当征求有关部门的书面意见。

有关部门应当自收到征求意见书之日起五个工作日内反馈书面意见；

　　（三）受理申请的机关自受理申请之日起二十五个工作日内核定建设工程规划条件、审查建设工程规划设计方案并作出决定。

符合条件的，核发建设工程规划许可证；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由。

　　受理申请的机关应当在建设工程开工前组织定位、放线；其基础、管线等隐蔽工程完工后，应当组织验线。

受理申请的机关应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程规划设计方案的总平面图予以公布；申请人应当在施工现场公示建设工程规划许可内容和建设工程规划设计方案。

未取得建设工程规划许可证的，建设主管部门不得办理施工审批手续。

开发商应当配备物业管理用房、资料依据：

湖南省城市住宅区物业管理条例02年5月1日生效

第三十五条：

物业出售单位违反本条例，有下列行为之一的，由县级人民政府房地产行政管理部门责令限期改正，可并处五千元以上五万元以下罚款。

（一）未移交物业管理资料的；

（二）未按照要求配置物业管理服务用房的；

　　（三）在前期物业管理期间动用维修基金的。

物业管理条例2007年10月1日起施行

　第三十条：

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十八条：

物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

物业管理实施细则

　第三十条：

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。