红星美凯龙物业经理岗位操作手册.docx
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红星美凯龙物业经理岗位操作手册
物业部岗位手册
物业部经理岗位操作规程
一、岗位概述：
岗位名称：
物业部经理'总监
直属部门：
物业部
直属上级：
总经理
适用范围：
物业部下属
2.岗位职责
1.负责商场设施、设备、系统运行、检査、保养、维修工作的安排与落实。
2.负责组织制定和执行各项物业管理制度。
3.做好物业部各岗位的巡视检查，申核运行报表，听取值班主管及各专业
主管的工作汇报，发现问题及时釆取调整措施。
4.组织制定购物广场设备更新、工程改造、重大维修计划报公司市批并实
施。
5.负责督促属下员工严格遵守岗位职责和各项操作规程。
6.及时组织人力处理事故或设备故障，妥善安排防范措施，减少事故及设
备故障的发生。
7.根据商场的实际情况细化制订本商场物业管理制度、操作规程，并检查
督促落实情况。
8.组织好基础设施的维护检修，确保各类基础设施处F安全的状态。
9.贯彻落实有关安全工作的方针、政策、法律、法规，结合商场的实际情况，加强规范工作，维护安全秩序，确保公司财产和顾客、员工的人身安全。
10.经常开展以防火、防电、防灾害事故、为主要内容的活动，进行安全检査，发现漏洞或不安全因素提出整改意见，并督促整改落实。
11.对发生的各种案件和重大安全事故及时上报，指挥保护现场，配合公检法机关侦破和查处。
12.完成上级领导交办的其他工作。
3.主要工作
1.商场相关制度的起草、建议。
2.商场本部门员工的任用、薪资、岗位调整、考核的建议。
3.按财务制度规定权限范围内的财务申批。
4.制定本人工作计划、责任目标、周报、总结。
5.负责本部门的全面质量管理。
4.辅助工作
1.熟知商场场地（品牌）调整情况。
2.顾客服务：
解答顾客咨询，对顾客询问不知的内容，主动帮助咨询相关的其它工作人员，直到问题解决。
3.协调和其他部门间的关系，以利于更好地开展丄作。
4.协助其它部门做好临时性的工作。
5.完成主管领导交办的其他任务。
6.关注人才发现和培养。
5.工作细则
1.每日工作流程
时间
工作内容
8：
30分以前
完成考勤打卡，回到办公室，开窗通风，换工服、系领带、佩戴工号牌、检査个人仪表是否符合红星仪表要求，要求工服保持干净整齐，纽扣要全部扣齐，不得有掉扣。
做卫生，达到5S标准。
检査个人通讯设备，保证工作联线畅通
8：
30分
准时到指定地点参加晨会.出操
出操完毕后
组织本部门晨会
小晨会后
按计划开始工作
11：
30-12：
30
按公司规定就餐
午餐后
继续回到本岗工作、或进行个人读书学习，做好笔记。
继续工作。
17：
30分
做好下班前工作小结和工作记录；做好安全检
查，打卡，下班
2.每周1：
作1］负责部门的日常工作安排，落实岗位责任制和运行规程。
2］配合维保单位的日常保养及年检工作。
3］制定并负责实施管理范围内设备的维修保养计划，保证这些计划按预定的规范、要求，按时、按质完成；监督外单位承担维保及设备维修项目，并组织人员密切配合以确保完成。
4］执行岗位监督检査，按照预防性维保计划检査所辖范围内的设备运行状况、环境卫生及安全保障，对査出的问题要及时发出维修通知并跟踪执行。
5］制定本部门的年（月）备品备件釆购计划，控制维修成本，上报分管副总。
6］严格执行制度，按照标准严格要求员工。
负责本部门各项工作的协调、组织和验收工作。
7］负责制定和实施下属员工的培训计划，着重加强服务意识、技术水平、一专多能等方面的培训，并负责检査、考核，提出奖惩建议。
8］负责处理本部门一般性突发事件，重大突发事件应立即上报分管领导。
9］做好相关顾客服务工作。
10］负责本部门各类档案资料的整理和各类信息上报工作。
11］完成其他部门需配合的工作。
12］汇总本周工作情况，做好周工作总结。
13］组织好班组长会，做好下周工作安排。
14］上报工作周报。
15］每周用半天时间对部门工作职责范围进行全方位安全检查。
3.每月工作
1］召开本部门员工总结会，明确下月工作要求。
2］按商场要求，参加每月一次的员工大会和学习成果交流会。
3］向上级领导报告工作重点和发生费用。
4］因故未能打卡，按异常打卡有关规定执行。
4.每年工作
1］做好上半年和年终总结，确立下一年度的工作目标。
2］积极参与年终评优活动。
3］确保本人年度工作责任目标如期完成。
4］按公司规定参加各级培训。
5］做好个人年终总结、制定下年度責任目标。
电工班班长岗位操作手册
一、岗位概述：
岗位名称：
电工班班长
直接上级：
物业部经理
直接下级：
电工
二、职责范围：
1.负责分管商场，市场的各项口常工作安排，严格执行国家及商场的各项电气安全规程全责。
2.负责拟订分管区域的各项电气安全工作计划，落实相关安全自査、整改
。
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时间
工作内容
8：
30分以
前
完成考勤打卡，回到办公室，开窗通风，换工服、佩戴工号牌、检查个人仪表是否符合红星仪表要求，要求工服保持干净整齐，纽扣要全部扣齐，不得有掉扣。
做卫生，达到5S标准。
检査个人通讯设备，保证工作联线畅通
8：
30分
准时到指定地点参加晨会、出操
出操完毕后
参加本部门晨会或主持晨会
小晨会后
按计划开始工作。
对照明、设备进行检查；对装修商户和经营中的商户进行检查；对楼层电工工作状态检査
11：
30-12：
30
按公司规定就餐
午餐后
继续回到本岗工作、或进行个人读书学习，做好笔记。
重复上午的工作以外，对高配值班员和设备运行情况检查
17：
30分
做好下班前工作小结和工作记录：
做好清场检查，
打卡，下班
2.每周工作
汇总本周工作情况，做好周工作总结。
组织好班务会，做好下周工作安排。
上报工作周报。
每周用半天时间对职责范围进行安全检查。
3.每月工作
参加月员工总结会，明确下月工作要求。
按本部门工作要求，参加每月一次的业务学习。
向部门经理报告工作记录和发生费用。
因故未能打卡，按异常打卡有关规定执行。
4.每年工作
做好上半年和年终总结，确立下一年度的工作目标。
积极参与年终评优活动。
确保本人年度工作责任目标如期完成。
按公司规定参加各级培训。
做好个人年终总结、制定下年度责任目标。
物业部管理规定
第一项装修管理规范
本着“安全第一”的宗旨，围绕“隐患险于明火，防范胜于救灾”的集团
安全总纲，为了规范商户装修行为，提髙商场安全质量，特制定本规范。
一.装修申报立项：
1.需装修的商户向市场部提交书面装修申请。
2.市场部在接到商户的书面装修申请后在半个工作口内至该商户现场完成装修需求确认。
3.市场部确认装修需求后即时告知该商户商场装修申报流程及相关施工规范（如临时用电规范、工程施工规范等）。
4.市场部协助商户在半个工作日内备齐用于装修审批的各类相关图纸和资料并进行初步申核。
5.市场部初步审核通过后，在《装修立项申报单》上签署意见，并即时上报至商场总经理予以复申。
6.商场总经理在接到市场部上报表单时2小时内完成复申工作并《装修立项申报单》上签署意见。
2.装修现场会审：
1.复审通过后，商场总经理安排各职能部门对商户装修各类图纸进行现场会申。
2.市场部和企划部对装修商户提供的展位布置、设计样式、总体效果等图纸进行现场审定。
3.安全部按照装修商户提供的展位布置等图纸对照现场消防设施情况提出安全规范要求•
4.电工班对装修商户提供的电气线路、灯具布置等图纸及总负荷进行现场申定。
如商户申报的总用电容量大于商场所提供的用电容量，相关増容费用原则上由各商户承担，但商场也可根据实际情况与商户协商解决。
5.各职能部门会审结束后，要在《装修会申单》上签署详细会审意见。
三、进场装修准备：
1.市场部与装修商户签定《商户装修协议》并协助办理押金、垃圾费、消防设施调整费等有关费用的缴纳及出入证等相关凭证领取的手续。
2.安全部和电工班负責装修商户所有施工人员的消防、用电安全教育及商场的各类安全施工规范的告知等职责工作。
3.安全部负责装修商户的专业动火人员操作证査验、防火材料査验及商场动火审批手续、动火规范告知等职责工作。
4.电工班负责装修商户的电气操作人员操作证査验、电气材料和临时用电设备査验及商场电气施工规范告知等职责工作。
4.装修现场施工：
1.市场部负责装修现场的综合管理及各部门、商户之间的相互协调等工作。
2.企划部负责装修现场的整体布局、风格、门头形象、招牌广告的合法性等项目的巡查和监督工作。
3.安全部负责商户装修施工人员的进出证件发放、査验工作及装修现场动火管理工作，并负责各项安全工作落实情况的巡查和监督工作。
4.电工班负责装修现场临时用电、电气线路、设备安装等电气相关规范落实情况的巡査和监督工作。
5.保洁班负责装修现场周围场地的卫生工作。
5.现场总体验收：
1.商户装修完毕后，市场部负责组织各职能部门对商户装修的质量和效果进行总体联合验收。
2.市场部负责装修现场实际效果的验收工作。
3.企划部负责装修现场展位整体形象及广告内容的验收工作。
4.安全部负责装修现场各项消防规范落实的验收工作。
5.电工班负责装修现场各项电气施工规范落实的验收工作。
6.各职能部门验收完毕后，均在《验收单》上签署详细验收意见。
七.各类安全规范：
包括：
《临时用电管理规范》《装修工程施工规范》。
九.各类表单表格：
包括：
《装修立项申报单》《装修会审单》《装修单》《装修验收单》《动火施工申请表》《动火许可证》《商户装修协议》《临时用电申报表》。
第二项装修工程施工规范
1.地面工程施工规范：
1.地面面层为水泥类材料时，不允许破坏原有的地面面层，水泥沙浆做到搅拌后立即铺设，不允许在原地面堆放超过12小时，因施工需要，在场地内堆放水泥、黄沙等建筑材料，不允许在同一地方堆放过多（少于400kg/m2）o
2.当水泥沙浆面层内埋设管线时，需向电工班特别申请，作为隐蔽工程处理。
3.水泥沙浆水磨石面层、大理石面层、塑料地板面层、硬木地板面层、硬质纤维地板面层施工的质量要求：
1）清除基层垃圾，并清扫干净；
2）外观质量，表面平整，边缘整齐一致。
2.涂料工程施工规范：
1.涂料施工前，基层应干燥、洁净，工程使用的腻子应满足工程要求，不得粉化、起皮和开裂。
2.涂料的施工必须严格控制，以不流淌、不显刷痕为宜，不得任意稀释,以免影响表面质量。
3.涂料表面应平整光滑、色泽均匀一致，严禁起皮、掉粉、脱皮、漏刷、透底、反锈和斑迹。
4.木材面涂料施工，根据防火规范要求，分隔墙内敷设电管和其他靠近火源部分的表面应刷防火涂料。
5.涂料施工时，现场应配备灭火器材（灭火器、消防砂等）。
3.玻璃工程施工规范：
1.为确保人身安全，门厅及出入口应采用安全玻璃，无框架玻璃应采用厚度不小于10mm的钢化玻璃，有框架玻璃小于0.5m2且玻璃两面有保护设施或玻璃厚度不大于10mm的可用半钢化玻璃。
2.玻璃安装必须平整、牢固、不松动、无裂痕、缺角等现象。
3.压条和裁口边缘紧贴齐平，割角整齐光滑，连接紧密，不露钉帽，密封条
与玻璃、槽口接触紧密，粘贴牢固•
4.玻璃就位后，应将玻璃摆在槽中央，内外间隙不得大于2mm,以免受挤压时，由于间隙太大造成移位而使玻璃损坏，玻璃用螺栓或挂钩固定时，应用橡皮或软物衬垫，以免玻璃孔部位受损断裂。
4.吊顶工程施工
1.所有吊顶绝对禁止固定在商场葡萄架及原有各种管路、设备上。
2.所有吊顶必须釆用轻钢龙骨加石骨板面层等不燃材料。
3.轻钢龙骨安装应釆用自攻螺幺幺或吊挂件等柔性连接，不得釆用电焊等钢性连接：
必须使用金属吊杆支撑，绝对禁止使用铁统、木棒等作支撑物,金属吊杆要作防腐处理，吊杆及节点有足够承载能力，吊杆严禁使用朝天钉或朝天射钉固定，吊杆间距应控制在lm左右，在风口孔、上人孔、嵌入式灯具等罩面，开孔周围应用附加龙骨加固，以免洞口破损、塌陷。
4.全封闭吊顶必须预留检修孔，且尺寸不小于60mmX60mm.同时按照消防要求，必须将消防喷淋头和烟感温感探头移至吊顶下。
5.电气工程施工
1.所有灯具必须采用国家认可的合格产品，其中门光灯具必须釆用成套灯具；电线、管材、空气开关、配电箱等其他电气材料必须符合商场的规范要求或由商场按阻燃、品牌要求统一购买。
2.必须严格按图施工，电表、开关容量及线径要按图纸要求合理配置。
不允许私自加大或减小。
3.各类电气线路电源线使用国标阻燃线（ZR-BV）或阻燃电缆，线路应采用穿金属管保护方式敷设，且管内导线总截面积不超过管内截面积的40珀,管内不允许有接线头；电线接头必须在接线盒内，线头连接可采用线头搪锡后用压线帽压接，亦可采用缠绕法，即线头缠绕6圈以上，绝缘胶布绕紧2层以上。
各种护管引出不超过60cm
4.配电箱必须采用由不燃材料制成的国标箱（铁制），箱内有标准的接零接地排，零、地接线排上各接线端子接线不得超过两根导线，所有进出管必须采用锁扣连接，配电箱严禁直接安装在未做防火隔热处理的可燃物上。
5.配电箱内电源总开关必须使用带有漏电保护装置的空气开关。
（漏电保护装置动作电流不大于30mA,动作时间不大于0.Is）
6.配电箱内分路空气开关不得大于10A,照明支路每一单相回路所接灯头数不得超过25个、所接功率不得超过1.5KW,对于安装大功率灯泡的回路允许增大到2.5KW,空气开关不得大于16A,插座回路控制开关应使用用漏电保护开关。
7.各类电气设备的金属外壳都应以单独的接地支线与接地干线相连，不得将儿个电气设备的金属外売用接地支线串接。
8.各类插座接线必须按照国家技术规范，即“左零右相上保护”执行，且所有地面插座必须使用国家规定的专用地面插座。
9.各类开关、插座和照明灯具靠近可燃物时，均应采取隔热、散热保护措施，100W以上大功率灯泡严禁使用塑胶灯座，必须采用瓷质灯座，且电源引入导线应用高温黄蜡管套管保护。
10,各类灯具不允许直接安装在可燃、易燃物上，应采取防火、隔热、绝缘等各项保护措施，且一般大功率灯具要与可燃物保持不小于0.5m的安全距离。
11.管线安装要求横平竖直，整齐美观，线路应避开热源。
如必须通过应做隔熟处理，遇到某些硬管无法弯曲通过的可适当采用少量的金属软管或黄蜡管作弯曲处理，但长度不能超过60cm。
6.灯箱制作安装
1.灯箱的制作安装必须向商场企划部报批，未经允许不得擅自制作安装。
2.灯箱内光源必须使用成套灯具，各类电源线均须穿管保护，电线接头必须在灯具或接线盒内。
3.灯箱内部木料部分均须涂刷防火涂料（三遍），且要留有足够的散热孔。
4.移动灯箱电源线必须采用护套软芯电缆。
5.固定式灯箱必须预留活动检修口，尺寸大小以适合维修人员操作为宜。
6.灯箱通电前必须由商场电工班对电气安装规范按照商场规定进行验收。
7.未经验收合格的灯箱严禁封闭和使用。
第三项临时用电管理规范
本着“安全第一、预防为主”的宗旨，为了规范装修施工队伍临时用电的使用行为，提高商场装修安全质量，集团安全保障部特制定本规范。
1.装修队进场施工前：
1.向商场电工班书面申报施工所需临时用电总负荷及所需使用设备的明
细情况及要求。
2.电工班接报后在1小时内完成临时用电设备的査验及总负荷确认工作。
3.电工班确认后在1小时内完成临时电源的安装、送电工作。
4.电工班负责装修队所有临时电气线路的材料査验及各项安全规范落实的监督
工作。
5.所有人员要领取出入证才上岗开始工作。
6.装修数量较多时，商场应集中对装修队伍进行集中培训。
2.装修施工过程中：
1.装修队如需调整的临时用电总负荷超过进场前申报的数值时，则必须
向商场电工班再次重新申报，确认后方可进行调整。
2.电工班接报后在1小时内完成临时用电调整设备的查验及调整总负荷的确认工作。
3.电工班负责装修队所有临时电源的调整、维护工作。
4.电工班负责装修队所有临时电气线路各项安全规范落实的巡查工作。
5.安全部和电工班共同负责装修现场使用电炉、热得快等危险电器的检查工作。
6.安全部和电工班共同负责装修队本门装修结束后现场临时电源关闭情况的巡査和监督工作。
3.装修施工结束后：
由电工班负责装修队所有临时电源的拆除工作。
四、临时用电规范:
1.临时电源总开关应使用带有漏电保护装置的空气开关。
2.临时用电设备应性能可靠、绝缘良好、配套齐全。
3.手持移动式工具的金属外壳应有可靠接地接零保护。
4.搬动移动式电气设备时，必须先切断电源。
电源线不准在地上随意拖动。
5.临时用电接线板电源线应采用绝缘良好的多股铜芯橡胶绝缘护套线或铜芯聚氯乙稀护套软线。
6.各类临时用电插头应完好、无破损，应采用单相三眼或三相四眼标准插头。
严禁引线不用插头，直接将线头插入插座孔内。
7.临时用电接线板应与可燃、易燃物品（木屑、包装纸盒、汽油、酒精、松香水、油漆等）至少保持1米以上的安全距离。
8.临时用电照明灯具应采用口光灯、节能灯、60W以下白炽灯等小功率灯具。
电源连接线应采用软芯护套电缆（线）。
9.商场营业时间内不应动用电刨、电锯、电锤等高噪音设备，特殊情况可与商场经理协调限时使用。
10.装修现场绝对禁止使用电炉、热得快等危险电器。
工作提示
巡场方法：
1初巡：
每口上班后的第一次巡场，要做到快速巡场，大体的观察各商户电气开启情况及公共照明线路的运行情况，并把发现的问题简要的记录下来，待巡场完毕后立即解决，随后进入复巡状态。
2复巡：
要求认真、仔细地检査各商户电气运行情况及公共照明线路的运行情况，即时解决发现的问题，不能解决的及时上报。
3复巡乂可分为以下两种形式：
一般巡视：
指每口规定次数的正常巡视。
重点巡视：
指对重点地区或部位的超过正常巡视次数和力度的巡视，而商场的巡视重点地区或部位可分为以下儿个方面：
A、正在进行装修施工的商户装修现场
B、商户安装带有电气照明的酒柜、床头柜、橱柜等家具安装现场
C、商户安装或组装灯箱的现场
D、用电大户及用电危险户的开关配电箱、电表箱
E、大厅、厅柱及公共走道处不能经常打开检查的顶部灯具和灯箱
维修班班长岗位操作规程
一、岗位概述：
职位名称：
维修班班长
直属部门：
物业部
直接主管：
物业经理
1.主要工作
1.负责商场内所有地面、墙体、门窗、走廊、井盖的保养和维修。
2.负责商场内上水、下水、公共管道、阀门的保养和维修。
3.负责商场公共设施的维修。
4.负责公共设施改造、更新。
5.负责公共设施检査工作，做好检査维修记录。
6.维修工作结束后，及时清理现场。
7.协助主管进行公共设施的接管、验收、移交工作，及协调解决工程遗留问题协助。
8.做好岗位交接班工作。
9.完成上级领导交办的其他工作。
10.制定本人工作计划、责任目标、周报、总结。
二、辅助工作
1.熟知最新法规政策变化，及时了解新信息。
2.顾客服务：
解答顾客咨询，对顾客询问不知的内容，主动帮助咨询相关的其它工作人员，直到问题解决。
3.协助物业部主管或其他部门工作。
4.完成公司领导交办的其他任务。
三、工作细则
1.每日工作流程
以冬令时为例，执行夏令时间时，按相应工作时间顺延。
时间
工作内容
8：
30分以
前
完成考勤打卡，回到办公室，开窗通风，换工服、佩戴工号牌、检査个人仪表是否符合红星仪表要求，要求工服保持干净整齐，纽扣要全部扣齐，不得有掉扣。
做卫生，达到5S标准。
检査个人通讯设备，保证工作联线畅通
8：
30分
准时到指定地点参加晨会、出操
出操完毕后
参加本部门晨会
小晨会后
按计划开始工作
11：
30-12：
30
按公司规定就餐
午餐后
继续回到本岗工作、或进行个人读书学习，做好笔记。
继续工作。
17：
30分
做好下班前工作小结和工作记录；做好安全检査，
打卡，下班
2.每周工作
汇总本周工作情况，做好周工作总结。
参加班务会，做好下周工作安排。
上报工作周报。
每周用半天时间对职责范围进行安全检查。
3.每月工作
参加月员工总结会，明确下月工作要求。
按本部门工作要求，参加每月一次的业务学习。
向主管报告工作记录和发生费用。
因故未能打卡，按异常打卡有关规定执行。
4.每年工作做好上半年和年终总结，确立下一年度的工作目标。
积极参与年终评优活动。
确保本人年度工作责任目标如期完成。
按公司规定参加各级培训。
做好个人年终总结、制定下年度责任目标。
空调工岗位操作手册
一、岗位概述：
职位名称：
空调工
直属部门：
物业部
直接主管：
物业经理
一.主要工作
1.熟悉商场内空调系统，包括空调机原理、特性、各种管理的走向、各种水泵、阀门的工艺流程。
2.负责本商场中央空调主机、辅机、风水管路系统的操作、监控、运行记录、维修保养和口常安全巡查等工作。
3.按时检査所辖范围内的设备运行状况、环境卫生、安全保障；按时测量商场各区域环境温度，及时调整。
4.负责监督中央空调主机及水处理相关外包维护供应商的工作并做好记录。
5.负责拟定中央空调系统的备品、备件计划，报部门主管。
6.协助做好本商场中央空调系统设备的技术资料、图纸的收集整理和管理工作协助。
7.处理和协调中央空调设备发生的一般性突发事件，重大突发事件应立即上报。
8.做好岗位交接班工作。
9.完成上级领导交办的其他工作。
10.制定本人工作计划、责任目标、周报、总结。
二、辅助工作
1.熟知最新法规政策变化，及时了解新信息。
2.顾客服务：
解答顾客咨询，对顾客询问不知的内容，主动帮助咨询相关的其它工作人员，直到问题解决。
3.协助主管或其他部门工作。
4.完成公司领导交办的其他任务。
三、工作细则
1.每日工作流程
以冬令时为例，执行夏令时间时，按相应工作时间顺延。
时间
工作内容
8：
30分以
前
完成考勤打卡，回到办公室，开窗通风，换工服、佩戴工号牌、检査个人仪表是
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