武汉金地中心城营销策划报告.docx
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武汉金地中心城营销策划报告
金地中心城营销策划报告
金地中心城（百万助家置业行动参与楼盘） 所属区域光谷
交通图：
物业类别住宅、公寓、商住楼项目特色配套商品房,教育地产
建筑类别高层装修状况毛坯
物业地址金地中心城位于洪山区东湖高新技术开发区雄楚大街908号（武汉工程大学斜对面）
交通状况金地中心城572、811、907、715、590、723、586、581、529华城新都站
当前价格均价6800元/平方米
特色点评：
在光谷，金地中心城顾名思义，“中心级”地段而建。
几个月前的初露锋芒凸显出大家风范；而后勇夺年度住宅新地标引来了更多的关注。
户型产品多元，对于光谷置业者们来说，他们的专业度更懂得分辨何处该出手。
性价比星级：
★★★★☆
Ø宏观市场分析
2009年，武汉楼市绝地反弹。
旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。
“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。
抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。
波澜不惊，武汉开发商高调收官。
十一月收官，根据中国指数研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：
11.23-11.29武汉商品房成交套数为4097套，首度突破4000套大关，销售面积达到38.97万平方米，环比上涨32.85%；成交均价达到5623元/平方米。
在追涨风潮的带动下，武汉楼市量价齐热，岁末更疯狂。
谁在买房？
12月武汉楼市成交量会不会出现最高峰？
3月至今，武汉市楼市成交量，始终维持高位运行。
据统计，今年3—10月，全市商品房成交量从未在7000套以下。
而在11月，仅前三周的销量就达到7000余套，算上最后—周的成绩，全月总销量很可能突破万套。
据统计，截至当下，全市商品房总成交量与去年全年数值相比，增幅达110%，且超过了2007年的全年成交量。
房价，则呈直线上升态势。
3月至今，每月全市商品房成交价，均以超过2%的幅度上扬。
从5315元/平方米到目前的6000元/平方米，涨幅近13%。
“量价齐升、节节盘升”成了今年楼市的主旋律。
“有三股力量，在不同阶段，助推楼市上涨。
”业内人士解读今年楼市的疯狂。
从3月份开始楼市回暖，刚性需求集中爆发。
2008年每个月，全市商品房的销量均在3000余套，均值为5年来的最低。
购房者大面积观望，楼盘滞销贯穿全年。
经过1年多的积压，年后，刚性需求涌入楼市。
3—6月，全市商品房成交套数分别为6614套、7127套、8107套、9103套。
“彻夜排队”、“摇号购房”等只在2007年楼市非理性上涨时出现的场景，重又在2009年上半年的楼市中上演。
刚性需求的奋不顾身，使得投资性需求火速跟进，共同冲击7—9月的武汉楼市。
在7—9月开盘的楼盘中，投资客所占的置业比例，逐步上升。
地处王家墩板块的万景国际，开盘—周内售罄。
“销售情况好得让人出乎意料，且置业者中，有30%为投资客。
”项目负责人表示。
而武广商圈开盘当天即遭疯抢的创世纪项目，投资客比例达到半数以上。
此阶段，地产企业瞅准了楼市向好的大环境，放下“楼市或将走冷”的包袱，开始涨价。
7—9月，全市商品房成交均价以每月4%左右的涨幅上升。
10月后，市中心的房价高企，刚性需求划分为两拨，—部分被高房价赶离市场，另—部分则转战郊区物业。
刚性需求出现分化，投资需求尚未离场时，有关“优惠政策或将离场”的传闻，引燃了今年冬季楼市的—把火。
“三股力量共同左右，加上全年相对宽松的金融环境相伴，导致直到当下，楼市依旧火热。
”业内人士分析。
轮番登场的购房需求让武汉房价高烧不退。
今年以来了，武汉房价一路飞奔，涨势凶猛，各大板块价格都已经超过了2007年的高峰。
这其中，中心城区的领涨步伐更是令人瞩目，让不少业内人士都直呼疯狂。
某业内人士表示，接下来武汉房价不会大起大落，应该以平稳发展为主，不排除因为政策变化、楼盘具体情况可能会有些小的波动。
“年底前房价会比较稳定，其中像汉口中心城区这样的高饱和价格板块，继续上涨的空间已经不大。
”该专家分析表示。
✧
Ø区域市场分析
光谷领衔——大武昌强势外拓
一、经济发展
✧光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企业群。
✧2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光谷”的重大战略决策。
05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设，28个项目总投资31.5亿元。
长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。
2005年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元，增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用明显。
✧2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。
按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。
规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。
二、产业空间分布
以东湖新技术开发区为依托，综合光电子信息技术研发、产品生产与贸易、产业发展与空间拓展以及相应的生活服务各项功能，形成“一区一轴”的基地空间布局架构。
（一）“一区”是指光电子产业基地的主体区域
该区域以位于东湖、南湖、汤逊湖之间的武汉东湖新技术开发区，基础主体区域面积为30平方公里，划分为五个区域：
东湖高新科技工业园、汤逊湖大学科技产业园、湖北软件产业基地、关山机电工业基地、光电子科技商贸服务区
（二）“一轴”是指以产业区为核心
沿珞瑜路向西10公里长的光电子信息产业研发主轴，在这条主轴上集中了武汉大学、华中科技大学、武汉理工大学、中国地质大学等18所大学；中科院武汉分院、武汉邮科院、华中光电技术研究所等56所国家及省部级科研机构；10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，是国内光电子信息技术领域的高智力密集区。
此外，在这条研发轴上，还汇集了江钻股份、长江通信、烽火通信、华工科技、东湖高新等近十家上市公司和十多家风险投资公司和武汉光谷技术产权交易所。
三、道路交通构架
基地建设北部已建成珞瑜路、雄楚大街、关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统。
建设城市三环线，连接沪蓉高速公路与京珠高速公路，形成更为便捷的高速交通道路，进一步增强对周边省市的辐射能力；地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，使其贯穿基地内五大园区，并与主城区连为一体。
四、光谷环境
1、产业环境
开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。
2、人文环境
东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集：
⏹18所全国知名高等院校
⏹教授级科研人员共8000余人
⏹在校大学生共50万人
⏹每年毕业大学生50000余人
依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发基地，拥有国内一流院校及完善的创新新孵化机制，推崇以人为本的现代生活及创业环境
⏹56个国家、省部级科研机构
⏹12个国家重点实验室
⏹65个国家重点学科
⏹7个国家工程技术研究中心
⏹多名两院院士
3、自然环境
本区域气候属北亚热带湿润季风气候，四季分明，年平均气温16.3℃，年日照总时数1810小时——2100小时，年平均可日照总时数4450小时，年降水1150mm——1450mm.
五、光谷区域房地产住宅市场状况
1、光谷房地产发展历程
✧2001年，武汉市政府亮出了光谷牌的城市发展战略，从此打破了光谷房地产的沉寂。
该地聚集了18所全国著名高等院校、56所省部属科研院所以及20多万名各类专业科技人员。
✧2002年后，万科、保利等大型地产大鳄的进驻，使得光谷地产更是一片灿烂。
✧2003年是快速发展的一年，众多的大型项目逐步推出，光谷的名声再次推至一个高点。
✧2004年大面积开发依旧以关山外围为发展方向，关山一路部分楼盘的交房，使得当地居住人气在直线上升，更多的顾客也把目光放到了那里。
✧2005年随着关山房地产迅猛的增长，不断有大型社区型楼盘相继推出，加速了市场的竞争力，并催化了各楼盘的品质不断的提高。
关山房地产市场最早源于当代物业对当代花园的开发。
尽管受当时武汉整体房地产开发、消费水平较低的影响，但该项目仍然开发成功。
紧追而上的华城新都、水蓝郡、学府家园等，成为关山从起步到火热的发展过程的见证，“高知人文住宅”是光谷楼盘的代表形象。
随后，在光谷经济快速发展的影响下，国内众多知名开发商纷纷看好关山楼市开发前景，抢滩光顾，如保利、万科、恒大、卧龙等，诸多实力开发商的进驻抬升了区域楼盘的品质，同时也使竞争更加激烈。
光谷在售楼盘分布图
2、光谷部分在售楼盘一览表
名称
楼盘位置
价格（元/平方米）
建筑类型
总套数
建筑面积（万/平方米）
绿化率/容积率
丽岛漫城
东湖高新开发区光谷大道西侧（国际企业中心旁）
15000
小高层（9层、11层）、高层（18层）
1216套
14
55%/1.5
东湖广场华公馆
东湖高新开发区珞瑜路关山口特一号
6500
高层
205套
3.0387
32%/4.4
光谷国际广场
东湖高新开发区珞瑜路东（光谷广场的西北角）
7700
高层商铺
350套
22
32%/4.50
南益巴黎豪庭二期尚品
东湖高新开发区光谷珞瑜东路2号（华中科技大学对面）
6600
小高层（11层）、高层（24层）
2362套
33.723
38%/2.4
紫菘逸景华庭
东湖高新技术开发区关山大道289号
6600
高层（28层）
735套
4.7
36.3%/2.498
光谷坐标城三期
东湖高新开发区关山大道519号
7000
小高层（7-11层）、高层（12-18层）
669套
8.5
41.14%/1.85
剑桥汇
东湖高新开发区珞瑜路叶麻店
5200
高层（25层）
556套
3
35%/5.0
世界城·加州阳光
东湖高新开发区珞瑜路光谷广场东
6600
高层（32层）
802套
30
42.5%/4.96
南益巴黎豪庭三期枫丹白露
东湖高新开发区光谷珞瑜东路2号（华中科技大学对面）
7400
高层（24层）
500多套
33.7
38%/2.40
武汉恒大华府
东湖高新开发区珞瑜东路森林公园南
9000
多层、小高层（8层、11层）
约500
47
50%/1.45
现代森林花园四期
东湖高新开发区马鞍山森林公园对面
6200
多层、小高层
90套
21
45%/2.08
葛洲坝世纪花园
东湖高新开发区珞瑜东路26号（马鞍山森林公园南）
5200
高层（18层）、多层（6—7层）、小高层（11层）、联排别墅
1138套
46
40%/1.93
森林小镇一期
东湖高新开发区光谷大道120号
5600
高层
501套
30
35.1%/1.6
Ø武汉金地中心城项目介绍
武汉“金地中心城”居住区位于武汉市武昌洪山区。
基地大致呈不规则矩形，南北长约300米，东西向长约280米，总用地面积为7.11公顷。
基地北临雄楚大街，东与经管大学相邻，基地中间有规划道路穿越。
地块周围高校林立，毗邻光谷和东湖高新技术开发区；距基地南侧800米处有武汉著名景观水域之一的南湖，人文及景观资源得天独厚。
基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的形态，最高点与最低点高差达10米，形成独特少有的坡地景观。
贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑单体的规划布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场休闲设施的设计均将建筑形式与自然景观有机结合。
住区以规划路为界，定位为东块的白领商住区以及西块的景观居住区。
东地块迎合受众的需求开发以小户型为主的白领公寓以及苏荷酒店，建筑布局井然有序；东块地区则强调舒适自然的居住体验，住宅布局错落而有张力，同时尊重充分现有地貌，自北向南塑造高低错落、有山地建筑趣味的景观住区。
地块核心组团设计中央景观绿地，起到“外观南湖，内拥园景”的效果。
在设计中，我们强调主要轴线对小区形态的控制作用。
整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布在其中，以道路、绿化、公建等把其余住宅有机地串联成一体。
充分利用地形的规划设计使得小区内部步移景异，公共交往的空间更为丰富而有趣味。
在住宅群体空间组合上，一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。
将高层住宅组团布局，形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。
通用建筑的组合与空间的渗透，使小区平面构图富有节奏韵律美，开阖有序。
∙基本信息
项目类型：
住宅
项目位置：
洪山区雄楚大街908号（武汉工程大学斜对面）
价格：
均价6700元/平方米
价格说明：
成交均价6401.17元/平方米
物业管理费：
1.7元/平方米·月
建筑结构：
框架剪力墙结构
建筑类型：
高层（30-33层）
总套数：
2692套
户型：
2室2厅3室2厅
户型图
车位：
1093个
占地面积/建筑面积：
77283平方米/317966平方米
绿化率/容积率：
35.24%/3.89
装修状况：
毛坯
装修标准：
双层中空玻璃
开盘时间：
2008-10-01
入住时间：
2010-06-30
售楼电话：
8778889987788999
售楼部地址：
武汉市东湖高新技术开发区雄楚大街908号（武汉工程大学斜对面）
金地中心城生活配套
商 业
鲁巷广场、大洋百货、鲁广超市、家乐福、光谷步行街
运动设施
小区配套、光谷体育中心
金 融
农行、建行、中行
幼儿园
阳光在线幼儿园
中小学
关山中学、鲁巷中学、鲁巷小学
医疗药店
荣军医院、东湖医院
金地中心城户型图
D户型 一室一厅 48㎡
C户型 一室一厅 49㎡
B4户型 一室一厅 32㎡
B3户型 一室一厅 36㎡
B2户型 一室一厅 41㎡
A户型 一室一厅 47㎡
D7户型 三室两厅114.54-119.31㎡
D7户型 三室两厅 112.33㎡
D6户型 三室两厅 110.95㎡
D6户型 三室两厅109.33-118.92㎡
D2户型 三室两厅 110.40㎡
D2户型 三室两厅109.64-116.98㎡
D1户型 三室两厅109.21-115.66㎡
D1户型 三室两厅 108.69㎡
C2户型 两室两厅 87.40㎡
C1户型 两室两厅 89.24㎡
C1户型 两室两厅 87.40㎡
项目外观图
项目是由湖北天地房地产开发与限公司和武汉金地房地产开发有限公司投资开发建设的，占地77283平方米，建筑面积约317966平方米，绿化率为35.24%，容积率为3.89。
金地中心城由规划路分为东西两区，东区4栋，西区10栋，由1栋32层的酒店式公寓及13栋30-33层的高层住宅组成，金地中心城推出地户型主要集中于89——120平米的两室、三室，共计300多套。
项目北可看见东湖,南可看见南湖,外部景观优越,项目内部景观充分利用原有的地形地貌，打造出具有高低错落的山地趣味园林景观。
每一栋楼下面都园林组团,还有贯穿园区的1000米的韵律缓跑径将园林组团相连，使小区园林更具参与性。
金地中心城步行到鲁巷广场只要十多分钟。
门口就是公交车站，有十几条公交线路，可以方便到达武汉三镇。
楼盘对比
金地中心城、保利心语、锦绣龙城、葛店金谷鑫城、城市花园
金地中心城
保利心语
锦绣龙城
葛店金谷鑫城
城市/区县
武汉/武昌
武汉/洪山
武汉/洪山
武汉/省内地市
物业类型
普通住宅
普通住宅
普通住宅
普通住宅、商住楼
建筑类别
高层，毛坯
小高层、高层、多层、别墅，毛坯
多层、高层、小高层，毛坯
多层、小高层，毛坯
均价
6700元/平方米
（此价格截至:
2010-01-04）
5500元/平方米
（此价格截至:
2009-11-23）
4800元/平方米
（此价格截至:
2009-11-30）
2000元/平方米
（此价格截至:
2009-11-10）
容积率
3.89
1.5
1.59
1.41
轨道交通
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地址/地图
东湖高新技术开发区雄楚大街908号（武汉工程大学斜对面）
东湖技术开发区南湖农业园
东湖新技术开发区民族大道与中环线交汇处
武汉东葛店开发区梦天湖酒店边
开盘日期
2008-10-01
2008-11-20
2008-07-13
未知
交房日期
2010-06-15
2009-12-30
2009-03-31
2009-05-31
售楼处地址
东湖高新技术开发区雄楚大街908号（武汉工程大学斜对面）
东湖技术开发区南湖农业园
民院路物业处
武汉东葛店开发区市政广场东、鲁巷购物广场后门外展点
楼层状况
30-33层
5000余套
2栋6层、4栋18层9栋11层
7F、11F
交通
572，811，907，715，590，723，586，581，529
570、72路到马湖站下
583，739，811，570，901地处光谷两湖大道与中环线交汇处，交通便利
公路：
316国道穿区而过，关葛大道、武鄂快速通道都是直抵葛店开发区。
京珠高速、沪蓉高速、武汉外环紧邻开发区；铁路：
区内有连接京广、京九的武九铁路，并设有编组站和贷场；水运：
开发区北依长江黄金水道，距区西北7公里的白浒山外贸码头，可常年停靠5000吨级海轮，港区设有保税仓库，航线直达日本、香港、东南亚；空运：
离武汉天河机场仅70公里。
武汉外环全线通车后，到机场只需40分钟的车程。
据悉，该项目今年8、9月份将开通社区巴士，另外开发区多条公交线路以及轻轨正在规划中。
周边配套
中小学:
关山中学、鲁巷中学、鲁巷小学
幼儿园:
阳光在线幼儿园
综合商场:
鲁巷广场、大洋百货、鲁广超市、家乐福、光谷步行街
银行:
农行、建行、中行
医院:
荣军医院、东湖医院
中小学:
马房山中学华中农业大学湖北工学院华中师范大学南湖校区
幼儿园:
小区内幼儿园
综合商场:
群光广场、亚贸广场、中南广场，中百仓储中商平价
银行:
中国建设银行、中国工商银行、招商银行
医院:
武汉陆军总院、省人民医院、武汉妇幼保健院
其他:
洪山体育馆、小区运动会所
中小学:
光谷实验小学\鲁巷小学\中南民族大学附属小学\关山中学\中南民族大学\中南财经政法大学\华中科技大学\武汉科技学院
幼儿园:
中南财经政法幼儿园
综合商场:
鲁巷广场\苏宁电器
银行:
工商银行\建设银行\民生银行
医院:
东湖医院光谷门诊部\关山医院
中小学:
社区小学、葛店中学
幼儿园:
社区幼儿园
综合商场:
165米西班牙风情165米西班牙风情步行街、市政公园广场、武商量贩、中商平价、大型超市
银行:
社区银行
医院:
社区医院
其他:
电信营业厅、美食城、梦天湖四星级大酒店
环线位置
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二至中环
中环以外
中环以外
总户数
2692
5000
424
948
停车位状况
1093
3060个
554个
303
绿化率
35%
36%
36%
40%
占地面积
77283平方米
424750平方米
62873平方米
97102平方米
建筑面积
317966平方米
637316平方米
99797平方米
400000平方米
开工时间
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2006-08-01
2007-10-28
峻工时间
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物业管理费
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1.80元/平方米·月
0.70元/平方米·月
0.50元/平方米·月
物业管理详情
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高层物业1.8,小高层1.5
多层0.7元/平方米；小高层、高层1.30元/平方米
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开发商
∙湖北天地房地产开发与限公司
∙保利（武汉）房地产开发有限公司
∙湖北长城建设实业有限公司
∙湖北省葛店开发区鼎盛置业
项目对比结论
完美户型
“金地中心城”设计的户型，强调的是空间上“一点不浪费”。
从大到客厅、餐厅的开间与面积配比，小到卫生间、厨房操作台、洗衣机位的预留位置，以及入口玄关门洞尺寸与位置摆放，我们都经过了精心设计，多方案必选，经过反复琢磨推敲，使它达到多一寸嫌多，少一寸嫌少，恰到好处的程度。
同时，我们也特意设置了大进深阳台、独立的开敞式私家空中花园等舒适性空间，又让空间“浪费”得独具匠心。
我们突出户型内部空间的公共流动性和私密性：
客厅、餐厅、门厅的相互粘连与流动，彰显公共部位主人地位的尊贵感，炫耀性；盥洗间、服务阳台、卧室户门的开启又隐蔽在户型深处，做到藏而不露。
从公共到私密的各个部位尺度都拿捏得自然得体，每幢高层住宅均遵循大面宽，小进深，高舒适度的原则，使得住户能充分接触到自然，畅意拥有阳光与空气。
时尚风格
“金地中心城”的最终效果，倾注了多家专业机构的心血，建设方、营销策划公司、建筑设计公司、景观设计公司、室内设计师、施工单位等在专业领域内通力合作，倾力打造了一个全新理念的居住社区。
在这些专业公司的通力合作下，通过对世界各地的考察调研，对新型材料、技术的研究应用，不计其数轮次地对平面、立面的推敲，对坡地建筑风格的营造，对主入口区域、会所、景观的探讨等，最终使“金地中心城”成为了一个引领时尚风格，全面创新的产品，将武汉光谷区域的住宅品质推向了一个全新的高度。
美好生活
“建筑你的生活，从懂得你的生活开始”。
我们相信，每个人都有不同的追求、品位、爱好、生活方式等。
我们力求了解“金地中心城”每个住户的个性，从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求。
建筑的本质在于改善生活的品质，我们的本意在于创造高品位的居家环境。
有时，生活就是这么简单，家在光谷，爱生活，爱家。
五、项目SWOT分析
1、项目优势
✧项目临近的交通路网发达
项目紧邻中环线，地铁二号线，光谷一路贯穿项目南北。
珞
升级会员 