房地产抵押管理规定.docx

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房地产抵押管理规定

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房地产抵押管理规定

　　房地产抵押管理规定，关于房地产抵押，国家有哪些相关规定呢?

下面是带来的房地产抵押管理规定，欢迎阅读!

　　房地产抵押管理规定

　　第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。

　　第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。

　　地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

　　第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

　　第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

　　依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

　　第六条国家实行房地产抵押登记制度。

　　第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

　　省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

　　第九条房屋权属登记分为：

（一）总登记;

（二）初始登记;

　　（三）转移登记;

　　（四）变更登记;

　　（五）他项权利登记;

　　（六）注销登记。

　　第十条房屋权属登记依以下程序进行：

（一）受理登记申请;

（二）权属审核;

　　（三）公告;

　　（四）核准登记，颁发房屋权属证书。

　　本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

　　第十一条房屋权属登记由权利人（申请人）申请。

权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请;

　　权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。

　　共有的房屋，由共有人共同申请。

　　房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。

　　房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。

　　第十二条权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。

　　第十三条权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。

　　代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。

　　第十四条总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

　　登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。

　　凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。

　　总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。

　　第十五条总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。

　　公告应当包括以下内容：

（一）登记、验证、换证的区域;

（二）申请期限;

　　（三）当事人应当提交的有关证件;

　　（四）受理申请地点;

　　（五）其他应当公告的事项。

　　第十六条新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

　　集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

　　第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

　　申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

　　第十八条权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：

（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;

（二）房屋面积增加或者减少的;

　　（三）房屋翻建的;

　　（四）法律、法规规定的其他情形。

　　申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

　　第十九条设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

　　申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

　　第二十条房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。

　　第二十一条有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：

（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋;

（二）无人主张权利的房屋;

　　（三）法律、法规规定的其他情形。

　　第二十二条有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记：

（一）因正当理由不能按期提交证明材料的;

（二）按照规定需要补办手续的;

　　（三）法律、法规规定可以准予暂缓登记的。

　　第二十三条有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：

（一）属于违章建筑的;

（二）属于临时建筑的;

　　（三）法律、法规规定的其他情形。

　　第二十四条因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

　　申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。

　　第二十五条有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的;

（二）涂改房屋权属证书的;

　　（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;

　　（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。

　　注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

　　第二十六条登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）。

　　第二十七条登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。

凡权属清楚、产权________资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。

　　第二十八条房屋权属登记，权利人（申请人）应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。

　　登记费的收取办法和标准由国家统一制定。

在国家统一制定的办法和标准颁布之前，按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。

　　第二十九条权利人（申请人）逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。

　　第三十条从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。

　　第三十一条房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

　　第三十二条共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。

其余共有人各执房屋共有权证书1份。

　　房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

　　第三十三条房屋他项权证书由他项权利人收执。

他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

　　第三十四条《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。

证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。

　　第三十五条房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。

房屋权属证书遗失的.，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

　　第三十六条以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。

　　涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。

　　非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十七条因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

　　第三十八条登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十九条本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。

　　第四十条各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法制定实施细则。

　　第四十一条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

　　第四十二条本办法自1998年1月1日起施行。

　　解读《城市房地产抵押管理办法》

　　一、《城市房地产抵押管理办法》的适用范围是什么?

　　在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的适用该法。

　　地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

　　二、什么叫房地产抵押?

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　三、什么叫抵押人?

　　是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　四、什么叫抵押权人?

　　是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　五、什么叫预购商品房贷款抵押?

　　是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　六、什么叫在建工程抵押?

　　是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　七、以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权如何处理?

　　同时抵押。

　　八、房地产抵押管理工作的主管部门是哪个?

　　国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

　　省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

　　九、哪些房地产不得设定抵押?

　　下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产;

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

　　（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

　　（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产;

　　（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

　　（六）依法不得抵押的其他房地产。

　　十同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当如何处理?

抵押人所担保的债权是否可以超出其抵押物的价值?

房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，是否可以再次抵押?

　　同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

　　房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

　　十一以两宗以上房地产设定同一抵押权的，是否视为同一抵押房地产?

　　若当事人没有约定，应当视为同一抵押房地产。

若有约定，则从约定。

　　十二以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权的行使有何规定?

　　其土地使用权随之抵押。

　　十三以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额有何限制?

　　以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

　　十四以国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，有何规定?

　　应当符合国有资产管理的有关规定。

　　十五以集体所有制企业的房地产抵押的，需要经过哪些程序?

　　必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。

　　十六以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，需要经过哪些程序?

　　必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

　　十七以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，需要经过哪些程序?

　　必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

　　十八有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限有何规定?

　　不应当超过该企业的经营期限。

　　十九以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限有何规定?

　　不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

　　二十以共有的房地产抵押的，是否应当事先征得其他共有人的书面同意?

　　应当。

　　二十一预购商品房贷款抵押的，应当符合哪些条件?

　　商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

　　二十二以已出租的房地产抵押的，抵押人对于抵押权人和承租人的义务有哪些?

原租赁合同是效力如何?

　　应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

原租赁合同继续有效。

　　二十三设定房地产抵押时，抵押房地产的价值如何确定?

　　可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。

法律、法规另有规定的除外。

　　二十四抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由谁为抵押的房地产投保?

保险费由谁承担?

保险单由谁保管?

谁为保险赔偿的第一受益人?

　　由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。

抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。

在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

　　二十五企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同的效力如何?

其权利和义务由谁享有和承担?

　　原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。

　　二十六抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人是否应当继续履行原抵押合同?

　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

　　二十七房地产抵押，抵押当事人能否不签订书面抵押合同?

　　不能。

　　二十八房地产抵押合同应当载明哪些内容?

　　应该包括以下内容：

（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;

（二）主债权的种类、数额;

　　（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;

　　（四）抵押房地产的价值;

　　（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;

　　（六）债务人履行债务的期限;

　　（七）抵押权灭失的条件;

　　（八）违约责任;

　　（九）争议解决方式;

　　（十）抵押合同订立的时间与地点;

　　（十一）双方约定的其他事项。

　　二十九以预购商品房贷款抵押的，是否须提交生效的预购房屋合同?

　　是的。

　　三十以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明哪些内容?

　　应当载明以下内容：

（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

　　（三）已投入在建工程的工程款;

　　（四）施工进度及工程竣工日期;

　　（五）已完成的工作量和工程量。

　　三十一抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应如何处理?

　　应当在抵押合同中载明。

　　三十二房地产抵押合同自签订之日起多少日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记?

　　30日。

　　三十三房地产抵押合同自何时生效?

　　抵押登记之日起生效。

　　三十四办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验哪些文件?

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明;

（二）抵押登记申请书;

　　（三）抵押合同;

　　（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;

　　（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;

　　（六）可以证明抵押房地产价值的资料;

　　（七）登记机关认为必要的其他文件。

　　三十五登记机关对申请人的申请进行审核后，凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起多少日内决定是否予以登记?

对不予登记的，应如何处理?

　　7日内决定。

应当书面通知申请人。

　　三十六以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由谁收执?

并向谁颁发《房屋他项权证》?

　　抵押人，抵押权人

　　三十七以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在哪个文件上作记载?

　　抵押合同。

　　三十八抵押的房地产在抵押期间竣工的，是否需要重新办理房地产抵押登记?

办理时间是何时?

　　当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

　　三十九抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起多少日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记?

　　15日内。

　　四十三因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起多少日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记?

　　30日。

　　四十四已作抵押的房地产，由谁占用与管理?

其义务如何?

　　抵押人。

　　抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。

抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。

　　四十五抵押权与债权转让的关系是什么?

抵押权转让时有什么要求?

　　抵押权可以随债权转让。

抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。

抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

　　四十六抵押房地产是否可以转让或者出租?

　　经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

　　四十七抵押房地产转让或出租所得价款应当用于什么?

　　抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。

超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　四十八因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人的义务是什么?

　　抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

　　四十九抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人的义务是什么?

　　抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。

抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。

　　抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。

抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

　　五十哪些情况下，抵押权人有权要求处分抵押的房地产?

　　有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

　　（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的;

　　（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的;

　　（五）抵押合同约定的其他情况。

　　五十一抵押权人处分抵押房地产时，抵押人的义务是什么?

　　抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

　　五十二同一房地产设定两个以上抵押权时，其受偿顺序如何确定?

　　以抵押登记的先后顺序受偿。

　　五十三处分抵押房地产时，是否可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分?

对处分新增房屋所得，抵押权人是否无权优先受偿?

　　可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　五十四以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，处分所得的价款如何处理?

　　应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

　　法律、法规另有规定的依照其规定。

　　五十五抵押权人对抵押房地产的处分，因哪些情况下中止?

　　因下列情况而中止：

（一）抵押权人请求中止的;

（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的;

　　（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的;

　　（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产;

　　（五）其他应当中止的情况。

　　五十六处分抵押房地产所得金额，其分配顺序是什么?

　　依下列顺序分配：

（一）支付处分抵押房地产的费用;

（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款;

　　（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金;

　　（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;

　　（五）剩余金额交还抵押人。

　　五十七处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人是否有权向债务人追索不足部分?

　　有权。

　　五