物业管理基本制度和政策物业师制度政策重点整理篇.docx
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物业管理基本制度和政策物业师制度政策重点整理篇
物业管理基本制度和政策
1、物业管理的特点：
1）公共性和综合性；2）广泛性和差异性；3）及时性和无形性；4）持续性和长期性；
2、物业管理服务并不存在流通环节，其生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业管理企业必须随时满足客观上存在的物质服务需求。
3、物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。
概括地说，包括：
1）是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2）维护相关区域内的环境卫生和秩序。
4、物业服务具体内容：
1）房屋共用部位的维修、养护与于管理；2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；3）物业管理区域内共用的设施设备的维修、养护与管理；4）物业管理区域内的环境、卫生与绿化管理服务；5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；6）物业涨势装修管理服务；7）物业档案资料的管理；8）专项维修资金的代管服务。
5、条例规定：
物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双发约定，对其理解包括以下三条：
1）提供合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务；2）合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。
3）物业服务合同以外的服务是一种有偿服务。
6、中国物业管理协会于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，从物业服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务内容，制定了三个等级标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定服务等级，约定服务项目、内容、标准及测算物业服务价格的参考依据。
7、使用《标准》应注意的问题：
1）物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准；2）《标准》由高到底设定为一级、二级、三级三个服务等级；3）《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。
4）选用《标准》，时应充分考虑住宅小区的建设标准、配套建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住（消费能力）等因素，选择相应的服务等级。
8、物业服务收费原则：
1）合理原则；2）公开原则；3）收费与服务水平相适应原则
9、价格法，对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种形式：
政府定价、政府指导价、市场调节价；对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价；对普通住宅的物业服务收费，开始一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中大多数采取政府定价管理方式；
10、《物业管理服务收费办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理；
11、物业服务收费政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度；
12、包干制：
是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；其物业服务费的构成包括：
物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
13、酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；预收的物业服务资金包括：
物业服务支出和物业管理企业的酬金
14、实行酬金制的物业管理企业应履行的义务：
（1）物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业特服务资金的收支情况；
（2）业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；
（3）物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
15、包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其他费用。
物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
16、非业主使用人的缴费责任：
当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用。
《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定；同时进一步规定，即使存在这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。
17、未缴费房屋的缴费主体：
以竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳；
18、业主委员会对欠费业主的督促义务：
对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴；依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。
19、物业服务合同属于民事合同的范畴；《条例》明确地将业主和物业管理企业之间的合同定义为物业服务合同。
物业服务合同属于合同法上无名合同范畴。
19、物业服务合同与前企物业服务合同的主要内容
前期物业服务合同
物业服务合同
1）合同的当事人
1）物业管理事项
2）物业基本情况
2）物业服务质量
3）服务内容与质量
3）物业服务费用
4）服务费用
4）双方的权利义务
5）物业的经营与管理
5）专项维修资金的管理与使用
6）承接查验和使用维护
6）物业管理用房
7）专项维修资金
7）合同期限
8）违约责任
8）违约责任
9）其他事项
注：
专项维修资金主要包括维修资金的储存、管理、使用和续畴等约定
其他条款：
争议的解决以及合同终止和续约条款
除上述内容还应包括，当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款的约定、合同履行争议的解决方式等等
20、物业资料的移交：
1）是物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料；2）物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会；3）物业服务合同终止时业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
物业管理企业与业主应就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中约定明确。
21、前期物业合同的特征：
1）前期物业服务合同具有过渡性；2）前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订；3）前期物业服务合同是要式合同；
22、一方面，前期物业服务合同可以约定期限；另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。
23、物业经营管理活动的内容：
1）物业经营活动的项目名称；2）物业经营部位的权属界3）物业经营项目的收费标准；4）业主与物业管理企业关于经营项目收费与利润的分成比例
24、前期物业合同约的物业承接查验的内容：
1）说明查验的共用部位和共用设施设备的内容；2）双方确认共用部位共用设施设备存在的问题；3）建设单位应承担的责任和解决办法；4）建设单位应向物业管理企业移交的资料；5）建设单位的保修责任；
24、前期物业合同关于物业的使用与维护：
1）建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务；2）物业管理企业制止业主和使用人违反业主临时公约的具体措施；３）物业管理企业对重大事项的告知义务和接受监督义务；４）业主装饰装修房屋的约定；５）物业管理用房的约定。
２５、维护物业管理区域秩序的方式：
１）履行告知义务；２）履行制止义务；３）履行报告义务；
２６、在发生安全事故时，要求物业管理企业履行三项义务：
１）发生安全事故是要立即采取应急措施，避免扩大损失。
２）及时向有关行政管理部门报告事故；３）协助做好救助工作。
２７、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人生、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
因此，对不履行合同约定，造成业主人生和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。
２８、条例关于物业使用与维护的规范：
１）公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变；２）物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘；３）公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修责任；４）业主装饰装修房屋应当依法规范；５）利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守关规定。
２９、⑴《条例》规定了业主装修房屋前对物业管理企业的告知义务；⑵业主在装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及业主公约明文禁止的行为并应该尽到合理的注意义务；⑶规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。
３０、）利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守关规定：
１）利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主的同意是因为经营行为可能对其权益造成影响；２）利用共用部位、共用设施设备经营需要经过物业管理企业的同意是由物业管理企业的服务性质和服务内容决定的；３）应当优先用于补充住宅专项维修资金；４）企业所得收益也可以按照业主大会的决定使用。
３1、我国对房地产管理实行权证管理方式，具备业主身份的情况有三种：
一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
32、业主的权利
1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4）参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；5）监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；6）对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；7）监督物业共有部位、共有设施设备专项维修资金的管理和使用；8）法律、法规规定的其他权利。
33、业主的义务：
1）遵守业主公约、业主大会议事规则；2）遵守物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；5）按时交纳物业服务费用；6）法律、法规规定的其他义务。
34、业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。
35、一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
36、同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会并选举产生业主委员会。
但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
37、业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。
业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
38、业主大会筹备组的工作内容。
1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；2）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
39、筹备业主大会的工作要求：
1）业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；2）公告《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；3）确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；4）业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。
40、业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。
41、下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
42、业主大会活动规则：
1）定期会议和临时会议；2）业主代理人和业主代表人；3）业主大会决定事项的表决效力。
43、业主大会会议分为定期会议与临时会议，定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。
业主大会临时会议：
1）20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
如果是住宅小区召开业主大会会议，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。
44、业主代理人和业主代表人
1）业主代理人：
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加；2）业主代表人：
物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议；3）业主大会的召开形式：
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
45、业主大会决定事项的表决效力
1）业主大会做出的一般决定，（如，制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；有关共有和共同管理的其他重大事项）实行简单多数表决原则，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2）业主大会做出筹集和使用专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施决定的，实行特别多数表决原则，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
46、《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。
业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。
47、业主委员会的职责：
1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4）监督业主公约的实施；5）业主大会赋予的其他职责；
48、业主委员会的备案一般包括：
业主委员会的成员基本情况、业主管理规约、业主大会议事规则等主要内容。
49、《条例》明确对业主委员会实行备案制度，以区别于审批制度。
规定备案的时间自选举产生之日起30日内。
50、业主委员会委员应当符合的条件：
1）本物业管理区域内具有完全行为能力的业主；2）遵守国家有关法律、法规；3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；5）具有一定组织能力；6）具备必要的工作实间。
51、业主委员会应当自选举产生之日起（3日）内召开业主委员会会议，推选产生业主委员会主任
（1）人，副主任（1-2）人。
52、业委会委员的资格终止：
1）因物业转让、灭失等原因不在是业主的；2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；4）有犯罪行为的；5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；6）、拒不履行业主义务的；7）其他原因不宜在担任业主委员会委员的。
53、遇有特殊情况，经（1/3）以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。
54、无论是定期会议还是临时召开的会议，业主委员会的会议均应当有过半数委员出席，做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。
55、经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
56、业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；
57、禁止业主大会、业主委员会做出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动；
58、《条例》规定了房地产行政主管部门对业主大会、业主委员会的活动的监督管理职责；
59、业主管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益的事项，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。
60、业主管理规约的内容：
1）有关物业的使用、维护、管理；2）业主的共同利益；3）业主应当履行的义务；4）违反公约应当承担的责任。
61、业主管理规约的法律效力：
1）业主公约对物业使用人也发生法律效力；2）业主公约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。
62、建设单位在销售物业之前，应当制定业主公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应承担的责任等事项依法作出约定；
63、相关主体的法律义务：
1）建设单位不得侵害物业买受人的义务；2）建设单位对业主临时公约的说明义务；3）物业买受人对业主临时公约承诺的义务。
64、业主临时管理规约：
一般由建设单位在出售物业之前预先制订；
65、业主管理规约的内容：
1）物业的自然情况与权属情况；2）业主使用物业应当遵守的规则；3）维修养护物业应当遵守的规则；4）涉及业主共同利益的事项。
66、物业管理招标投标：
是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。
其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。
67、采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征就是将有序的竞争机制引入交易过程。
68、招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。
69、有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。
70、非住宅物业是否以招投标方式选聘物业管理企业，目前不做强制性要求。
71、《条例》又作了例外的规定，投标人少于3个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业。
《条例》特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准。
72、招标形式：
前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
73、采用邀请招标方式的，招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。
74、招标文件的编制：
1）招标人及招标项目简介；2）物业管理服务内容及要求：
包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等；3）对投标人及投标书的要求：
包括投标人资格、投标书形式、主要内容等；4）评标标准和评标方法；5）招标活动方案：
包括招标组织机构情况，开标时间和地点等；6）物业服务合同的签订说明；7其他事项的说明及法律法规的其他内容。
75、招标人应当自发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
76、备案应向房地产行政主管部门提供以下材料：
1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；2）招标公告或招标邀请书；3）招标文件；4）法律、法规规定的其他材料。
77、自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
78、招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前。
79、对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
80、招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
1）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。
2）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成。
3）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内完成。
81、投标文件应当包括：
1）投标函；2）投标报价；3）物业管理方案；4）招标文件要求提供的其他材料。
72、评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理的专家不得少于成员总数的2/3。
专家名册采用随机抽取的方式确定。
73、评标委员会完成评标后，按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
74、招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。
75、招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。
76、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，订立书面合同。
77、住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
78、物业承接查验制度的意义：
1）有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用；2）对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义；3）可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。
79、物业承接查验包括：
物业管理资料移交和物业现场验收两部分。
80、移交下列物业资料：
1）竣工验收资料；2）技术资料，包括设备设施的安装、使用和维护等资料；3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；4）物业管理所必需的其他资料。
81、物业保修责任：
是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。
82、《条例》进一步明确建设单位对物业的保修责任，保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担，保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。
83、建设单位在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限（详见第四章第四节商品房销售管理中的有关规定。
84、物业服务企业资质管理的必要性：
物业服务企业资质管理是《条例》设定的行政许可。
1）把好市场准入关；2）准入和清出制度；3）实行企业资质审批制度。
85、物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
86、一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发；
二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发；
直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理；
设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
87、一级资质可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物管企业可以承接20万㎡以下的住宅项目和5万㎡以下的非住宅项目的物业管理业务。
88、新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持以下文件向工商注册所在地的直辖市、设区的市的人民政府房
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