关于专业市场细分行业分析及授信建议.docx

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关于专业市场细分行业分析及授信建议

山南支行关于专业市场细分行业分析及授信建议

山南支行XXX

专业市场是指集中交易某一类商品或若干类具有较强互补性或互替性商品的场所。

为了解勃朗市专业市场发展情况并为我行介入该行业提供授信建议，我支行通过对当地政策了解、深入对“石头－增持”一带江南市场、东旺市场等专业市场的调研，对勃朗市专业市场发展现状、优势与劣势比较、风险特性分析等方面进行简要分析，最后对提出相关行业授信建议。

现将本次调研情况报告如下：

一、勃朗市专业市场发展现状

据悉，具有“千年商都”美誉的勃朗，有着优良的经商环境，形成了全国总体规模最大、市场数量最多、发展速度最快、类别最为丰富、成交最活跃、辐射面广阔的独具特色的专业市场，对勃朗经济的发展起到了举足轻重的作用。

据不完全统计，勃朗市共有专业市场约700个（有一种说法是约1000家），面积容量逾1000万平方米，这当中包括汽车及配件用品、服装、皮具皮料、鞋类、农产品、建材、家居、眼镜、钟表、酒店用品等20多个行业及产品类别，从而形成了火车站—十三行—沙河服装商圈、永福—广园汽配商圈、站西鞋业商圈、增持路农副产品商圈、梓元岗皮具皮料商圈、天河IT商圈等行业或产品商业带和区域，初步形成了包括服装、塑料、金属、音像、茶叶等在内的十几种“勃朗价格”。

概括起来，勃朗的专业市场发展呈现以下特点：

　　从空间布局看，主要分布在内圈层（包括越秀区、荔湾区和天河区在内，即老市区）和中圈层（包括海珠区、白云区和黄埔区在内），分别占专业市场数量的54%和40%，外圈层（包括花都区、增城区和番禺区等）数量较少，大约占6%，基本形成了“内小、中强、外散”的格局。

内圈层的专业市场大部分规模较小，中圈层集聚了主要的有影响力的专业市场，外圈层的专业市场分布较为分散，集群效应弱。

从交易模式看，主要以“现金、现货、现场”的传统交易为主，拍卖交易、委托交易、期货交易等现代交易模式尚处于起步阶段。

从交易手段上，直接洽谈的交易途径约占80%，电话传真约占20%，网上交易不足10%。

专业市场的现代化程度不够，新型交易方式和交易手段运用有限。

　　从市场功能看，商务设施、仓储设施、公共设施等基本功能设施比较健全，档案登记、初步审批、定期审查等商户管理逐渐成熟，信息发布、卫生防疫、质量检测等方面得到了认可，但在一些重要功能，比如物流配送、商品展示、加工包装、代理结算、抵押贷款等增值环节和服务功能明显欠缺。

　　从市场主体看，由于大部分专业市场规模较小，小型专业市场占市场总数的90%以上，与之对应的市场主体（即入场商户）数量多、组织规模小，大部分都是个体商贩，以摊位租赁方式经营，存在严重的自发性和盲目性，市场层次低、秩序混乱，无法形成品牌形象和竞争优势。

二、勃朗市专业市场未来发展趋势

1．市场发展从无序到有序，从低级到高级。

未来市场的层次结构将更为合理，管理更为科学、有力，档次进一步提高，秩序明显好转，形成一批在国内外批发行业有举足轻重影响的、具有较强商贸旅游吸引力的大中型专业市场。

2．市场加速园区化、规模化、中高级化发展。

由于专业市场向城市外围发展和市场需求拉动，加上政府的有力引导，一批大型的专业市场园区将会崛起，专业市场规模将会进一步扩大。

同时，专业市场向中高级方向发展，提升市场功能，注重品牌效应，加强规范管理，将大大改变传统专业市场的面貌。

3．市场专业化、特色化更为突出。

具有鲜明特色的专业专业市场竞争力较强，将得到迅速发展，专业市场专业化、特色化更为突出。

在专业化、特色化的基础上做强做大，将涌现一批对行业产品价格具有重要影响力的专业市场。

4．市场空间布局向中、外圈层转移。

由于用地受限、租金高，以及交通、消防、卫生、环保等因素的制约，有些专业市场越来越难以在老市区立足。

大中型专业市场将逐渐由传统的城市中心区转向接近高速公路出入口的城市边缘地区、车站、码头和主要交通干道沿线，市场的空间分布更为合理。

5．专业市场与物流配送相融合。

物流业已成为世界经济的“第三利润源”、新兴的朝阳产业。

专业市场与物流配送进一步融合。

一种形式是两者的复合，即在专业市场园区中复合物流配送，在物流园区中复合批发业务。

另一种形式是两者的互补，即专业市场的商流与物流分离，通过第三方物流来保证货物随着交易流转。

专业市场为物流配送提供业务，物流配送为专业市场提供服务。

6．市场广泛应用电子信息技术。

大中型专业市场的发展将适应当代科技的发展，将越来越多地运用电子信息技术，大大改变市场交易、市场管理、市场营销等的传统模式，促使专业市场走信息化的发展道路。

二、勃朗专业市场优势、劣势比较分析

（一）优势

1．地理位置为该行业提供了有利的交通条件

勃朗位于中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北端，濒临南海，毗邻香港和澳门，中国第三大河流珠江穿城而过，使勃朗成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。

勃朗又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，是华南最大的综合交通运输枢纽，地理位置十分优越。

因此，勃朗有中国“南大门”之称，有着优良的经商环境。

2．政府定位为该行业提供了政策支持

根据《勃朗市商业网点发展规划（2003－2012年）》对大中型批发市场的专项规划，勃朗市原则上内环路以内市中心区不再新建批发市场，市中心区内原有条件差、配套设施不齐的批发市场将通过功能转换、向外迁移等方式进行调整改造。

到2010年，全市批发市场总交易面积控制在1000平方米左右，其中内环路以内将从目前的100多万平方米减少到20万平方米以下，内环路以外的市中心区边缘区域定位为批发市场园区的重点发展区域，交易面积到2012年将控制在880万平方米左右。

这意味着，交易面积近百万平方米的市内专业批发市场将在几年内逐步淡出市场，在城市边缘进行升级后的入室经营。

另外，还将加大对一批重点大中型批发市场建设与发展的扶持力度，以加快形成一批具有一定全国影响的龙头中心批发市场，引领勃朗批发市场迅速上规模、上档次、增效益，发挥重点龙头市场的榜样力量，带动新区域的发展。

面对未来，为提高城市竞争力和持续发展的后劲，勃朗市政府从城市战略发展的高度出发，在勃朗市“十一五”规划中制定相应计划，其中“中心城区批发市场重点强化展示和服务功能，现货交易功能向城市外圈层转移”，为城郊大市场的形成提供了政策性的保障，勃朗城内大商场、城郊大市场、城外大物流的格局将很快形成。

随着勃朗市“十一五”规划出台，其中“北优、南拓、西联、东移”的战略方针为众多区域带来前所未有的发展机遇，特别是周边长期处于传统商圈以外的地区，而地处勃朗市版图北段的白云区，更是其中“北优”战略的最大受惠者。

（二）劣势

1．从社会推动力和资源惯性力来看,中国加入WTO后,统一开放的大市场体系逐步形成,专业市场内部和外部之间的低价竞争优势体制落差逐步消失,进一步降低专业市场对供应者的吸引力;人们对生存环境质量要求的提高需要搬迁污染企业,会使部分专业市场缺乏产业支撑。

2．从企业竞争力来看,专业市场间竞争的加剧,大型综合超市仓储式商店、网络商店等现代零售业都是专业市场有力的竞争者。

简单的传统经营模式将成为专业市场快速发展的一大瓶颈。

3．从消费拉动力来看,消费者收入水平的不断提高,日益强调个性化。

消费需求的多层次、多样化和品牌化日益要求市场细分化与之相适应。

三、行业经营特点

（一）经营模式

据了解，目前专业市场主要有如下几种经营模式：

第一种模式是租用或利用自身闲置的仓库和待建土地建成的，带有明显的临时性,市场铺面只是简易棚式建筑，场内布局凌乱,不仅没有产权，连使用权都没有长期保证（比如：

海珠广场的谊园、泰康路、珠光路一带的小商品和建材批发市场）。

第二种是租用村社集体用地或原有旧建筑物，取得10-20年的使用权，建成后这部分专业市场没有产权，但有经营使用权（比如：

东旺市场、江南市场，广大商贸城等）。

甚至一些专业市场投资者，将整体物业的使用权再划分为几百个分散的小商铺的使用权出售给投资者。

第三种是小产权专业市场，开发商用“房地产概念”做专业市场，项目竣工后将商铺像房子一样分散卖给小业主持有（比如：

步云天地、 龙头皮料五金市场等）。

第四种是投资者不仅拥有土地产权，而且全资拥有的专业市场（如山南鞋业广场等）。

由于我支行辖内的石头－增持一带的专业市场，基本以第二种模式为主，因此本文重点对第二种模式专业市场进行调研并提出相关行业授信建议。

根据调研了解，目前石头－增持一带的专业市场主要有15家，分属于三个不同的商圈，分别是“松南摩配批发市场商圈”（3家）、“增持路农副产品批发市场商圈”（7家）及“石头-增持服装尾货批发市场商圈”（5家）。

石头－增持一带主要专业市场名单

序号

市场名称

主要经营品种

市场规模（档）

产权模式

1

松南摩托车配件批发市场

摩托车配件

200档

租地自建

2

白云摩托车配件批发市场

摩托车配件

670档

租地自建

3

中铧摩配城

摩托车配件

370档

租地自建

4

新天鋮粮油食品批发中心

粮、油

400档

租地自建

5

运城果品市场

水果、干货

580档

租地自建

6

新源粮油副食品批发市场

粮、油

300档

租地自建

7

东旺批发市场

食品

870档

租地自建

8

持头蛋品综合批发市场

蛋类

80档

租地自建

9

江南果蔬批发市场

水果、干货、蔬菜

650档

部分租地自建，部分已办妥征地手续。

10

三一国际食品城

酒类、副食品

280档

租地自建

11

广大外贸鞋城

鞋类

300档

租地自建

12

广大服装商贸城

服装类

2000档

租地自建

13

锦东布匹服装市场

布匹、服装类

500档

租地自建

14

庆丰锦东服装城

服装类

1200档

租地自建

15

白云庆丰纺织城

纺织品、服装类

1200档

租地自建

（二）收入情况

专业市场的收入主要包括档口租金、市场管理费和服务费收入。

据了解，现有700多个专业市场中，有85%是以出租物业为最大的收入来源，只有10%左右有部分商业经营收入，5%左右是自己主导经营。

（三）支出情况

专业市场最大的费用支出为租金支出和税费支出（地税、所得税、管理费等）。

据了解，石头－增持一带的专业市场一般向村社承租土地，租期多为20年，租金一般为10-15元/㎡/月，租金水平相对较低。

（四）资金需求

按照目前的发展状况和政府规划导向，预计未来几年内，勃朗市专业市场仍需“内层圈搬走一批，中层圈改造一批，外层圈新建一批”，加上不少专业市场为进一步吸引更多的商户入场进行交易，纷纷采取完善市场设施、改进交易服务手段等措施，而这些措施往往需要阶段性较大金额的资金投入，对于主要依靠租金及管理费、服务费为主要收入的专业市场而言，往往会出现资金紧缺。

可见，目前勃朗市专业市场的总体资金需求较大，是我行不容忽视的市场机会。

（五）收益分析

 我行与专业市场开展授信业务合作，除可获得颇丰的利息收入外，还可以带来存款、中间业务（如POS、柜员机、定期借记批扣租金及批量开卡业务等）以及商户小额贷款业务等，综合收益明显。

（六）同业授信模式和情况

据了解，目前同业对租地自建类型专业市场的授信模式较为灵活，可采用抵押、保证、经营权质押、股权质押的一种或几种组合的担保方式。

如:

东旺市场曾在工行白云支行有一笔质押贷款800万元，总期限2年，以东旺市场经营权价值1680万元作质押（签订质押合同，未作相关质押登记），一年后按合同约定分期还款，另有一笔抵押贷款90万元，期限1年，以股东名下房产作抵押，到期一次性还本;江南市场在工行有一笔2亿元的贷款，采用约29000多平方米的土地使用权（评估价5219万元）抵押+股东及关联企业担保+个人股东名下江南市场股权作质押（质押价值20117万元）的组合担保方式，期限6年，免还款期半年，按月等本法还贷。

四、主要风险及相应的防范措施

（一）政策风险

一个地区的专业市场的兴衰，与政府的发展规划是分不开，若专业市场所在地处于政府改造规划范围内，则存在较大的拆迁风险，影响我行贷款的安全。

分析及防范：

（1）贷前应调查了解当地政府对专业市场所在区域的发展规划，选择贷款期内遭拆迁风险较小的专业市场作为授信对象；

（2）贷后密切关注当地政府是否出台了对借款人和该专业市场经营有不利影响的相关政策，发现风险及时采取措施。

（二）市场风险

专业市场间竞争的加剧,大型综合超市仓储式商店、网络商店等现代零售业都是专业市场有力的竞争者。

分析及防范：

市场定位准确、有自身经营特色的专业市场目前仍有广阔的市场空间，因此应优先选择该类专业市场开展授信业务合作。

（三）经营管理风险

物业经营定位、物业管理素质直接影响物业的市场接受程度；租户是否稳定、租户实力是否雄厚，租金是否能按时收回直接影响企业经营情况，同时人力成本升高、租地成本递增等使专业市场的运营成本大幅提高，经营风险增加。

分析及防范：

（1）贷前加强对专业市场的准入资格应慎重筛选，优先选择以下类型专业市场进行合作：

市场定位准确，承租客户较有实力或分散，品牌效应较为明显，项目现金流稳定，经营前景较好；企业经营管理规范，股东或者管理团队至少二年以上的专业市场开发或者管理经验，且过往业绩良好。

（2）加强贷后检查的深度和频度，密切了解专业市场经营情况，包括是否存在租户退租，租金缴纳不及时等影响市场持续经营事项。

为防范借款人在授信期间可能发生的租户到期不续租的经营风险，还款宽限期后须要求借款人结算帐户中至少留存不少于3个月的供款额作为保证金。

（四）租地自建风险

增持路一带的专业市场以租地自建为主，该类企业在筹建期融资需求较大，但存在担保条件（纯保证或采用不足值或不完全抵押方式）相对薄弱、租地自建持续经营存在不确定性、拆迁补偿是否到位等风险。

1．持续经营的风险

由于是租地自建，存在着业主方（村社）单方面毁约，企业不能持续经营的风险。

分析及防范：

经营者一般与当地村社关系较好，且双方有合同约定，业主方的毁约成本也很高。

同时，经过深入调研，暂未发现此类情况。

2．拆迁补偿风险

租地自建的专业市场多为临建，在经营期间存在被拆迁风险。

分析及防范：

目前，该类专业市场在拆迁时可依据相关的拆迁管理条例获得补偿。

根据《勃朗市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》：

拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿，其中房屋补偿通过评估来确定其补偿价格。

至于赔偿款先划至谁的名下，这具体由企业与村社租赁双方协议，但基本上是全额先存入村社帐户再转给各受益人。

因此，我行对此类专业市场发放贷款金额不宜过高，同时应尽量争取与借款人及村社签订三方协议，约定如遇政府征地，征地补偿款应优先用于偿还我行贷款，以保障我行债权安全。

如不能落实三方协议，应要求借款人出具承诺或在合同中约定相关条款。

3．第二还款来源不充分的风险

租地自建的专业市场一般没有可控的固定资产，其担保条件一般以纯保证或提供房产作为不足值抵押为主，担保能力相对薄弱。

分析及防范：

（1）该类企业经营者一般在当地有一定的声誉和关系，而且承租土地成本较低且剩余经营期限较长，加上其前期投入大量资金用于项目建设,目前项目已步入稳定经营期，故其违约成本较高；

（2）通过各种措施，提高股东和实际控制人的违约成本，包括但不限于要求提供以下辅助担保措施：

要求借款人或其股东及控制人尽可能补充其他资产作为我行融资担保物；借款人股东及实际控制人须提供连带责任保证担保；争取与物业所有者签订收益权质押合同，并在应收账款登记系统中登记公示。

（3）原则上要求借款人、业主方及我行签订三方协议，明确借款人不能偿还贷款本息时，我行行使代位权，直至贷款本息收回为止，如不能落实三方协议，应要求借款人出具承诺或在合同中约定相关条款;（4）要求借款人在我行开立租金收款专用帐户，并与我行签订账户监管协议，约定最低流入量和最低留存余额，以增强对借款人经营的掌控力度，防范贷款风险。

4．违约风险

借款人单方面转移、出卖或专业市场经营权，以远低于市场租金出租给第三方致使第一还款来源架空的风险。

分析及防范：

（1）通过各种措施，提高股东和实际控制人的违约成本；

（2）要求借款人出具承诺或在合同中约定相关条款，包括但不限于：

贷款存续期间，项目（含土地）不对外整体转租（向散户出租除外）及对外担保借款，如需对外担保借款（包括以项目收益权提供担保），须经我行同意，否则我行有权宣布贷款提前到期；借款人及其股东构成在贷款存续期间如需变更，须经我行同意；（3）加强贷前尽职调查和贷后管理工作，核实股东实际投入及借款人前期负债情况和确认其真实出租情况是否存在对我行债权不利的不平等租赁合同或协议。

五、授信建议

综上，目前专业市场呈现较快的发展势头，且第一还款来源较为稳定，有较好的盈利能力，虽担保条件、物业权属等特殊因素，存在一定风险，但风险仍相对可控，故我支行建议选择性介入。

鉴于辖内属于租地自建类型且已步入稳健经营期的专业市场较多，市场潜力巨大，因此本文重点针对该类专业市场提出授信建议，具体如下：

（一）总体授信原则

1．优先支持市场定位准确，管理能力强，承租客户较有实力或分散，品牌效应较为明显，项目现金流稳定，经营前景较好的专业市场；

2．限制进入一些功能单一、品种重复、市场空间有限的中心城区零散市场。

（二）授信导向

1．客户准入条件

（1）借款人经营情况及财务状况较好，过往无不良信用记录；

（2）经营管理规范，股东或者管理团队至少二年以上的专业市场开发或者管理经验，且过往业绩良好；

（3）能提供我行认可的足够的担保条件，对于不足值抵押贷款，借款人股东及实际控制人须提供连带责任保证担保。

2．项目准入条件

（1）申请授信所对应专业市场须具有市场登记证，稳定经营达一年以上，经营面积不少于10000㎡，出租率不低于70%，月租金不低于50万元；

（2）市场定位清晰准确，地理位置优越，交通便捷，市场定位准确，经营前景较好，预计贷款期限内拆迁的可能性小；

（3）场地使用权剩余年限须长于贷款总期限3年以上；

（4）贷款期内租赁产生的现金流（租金+借款人可以控制的物业管理费等收入-相关成本费用）及其他可控收入产生的现金流之和能够覆盖应归还贷款本息。

3．贷款用途

可用于借款人生产经营中合理的资金需求。

（1）置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金和股东投入非权益性资金；

（2）物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金；

（3）置换存量项目贷款、经营性物业贷款；

（4）其他符合规定的用途等。

不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

4．贷款额度

原则上不超过贷款期内租赁产生的现金流（租金+借款人可以控制的物业管理费等收入-相关成本费用）及其他可控收入产生的现金流之和×70%；若有足值抵押的，贷款额度可放宽至上述现金流之和×80%。

5．贷款期限

一般不超过3年，且场地使用权剩余年限可以覆盖贷款期限加3年。

若有足值抵押的，贷款期限可放宽至4年。

6．还款宽限期及还款方式

如贷款用于物业升级改造等固定资产投资的，可设置不超过6个月的还款宽限期。

还款方式一般为月供或季供，若有足值抵押且贷款期限在一年以内的，部分贷款可采用一次性还款方式。

7．贷款定价

根据收益覆盖风险及成本原则，综合收益原则上不低于基准利率上浮20%，并按不同担保方式和客户关系采用差别化定价。

（三）管理要求

1．加强贷前尽职调查工作

（1）核实股东实际投入及借款人前期负债情况，防范套用我行授信资金并挪做他用的风险。

（2）严格审核经营主体的经营情况：

核实租金回笼情况、出租率、承租客户的资质等情况。

（3）充分了解承租人是否稳定、换手率及空置率是否正常，物业管理状况是否良。

（4）收集租赁合同、租赁押金/保证金等相关单据，确认其真实出租情况是否存在对我行债权不利的不平等租赁合同或协议。

2．落实相关风险控制措施

（1）要求借款人出具承诺或在合同中约定相关条款，包括但不限于：

贷款存续期间，项目（含土地）不对外整体转租（向散户出租除外）及对外担保借款，如需对外担保借款（包括以项目收益权提供担保），须经我行同意，否则我行有权宣布贷款提前到期；借款人及其股东构成在贷款存续期间如需变更，须经我行同意。

（2）为防范租地自建面临的拆迁风险，原则上要求借款人、村社与我行签订三方协议，若遇拆迁（视借款人与村社签订的租地协议中约定），拆迁补偿款划入我行帐户并优先归还借款人在我行的贷款本息。

如不能落实上述三方协议，应要求借款人出具承诺或在合同中约定相关条款。

（3）要求借款人在我行开立租金收款专用帐户，并与我行签订账户监管协议，约定监管账户的最低流入量和最低余额，并在借款合同或监管协议约定（不限于）以下事项：

借款人出现违反监管协议约定的收款账户资金最低流入量和最低留存余额及其他义务的行为，或借款人累计3次未按约定偿还贷款本息，我行有权立即提前收回全部贷款或处置经营权。

（4）争取与物业使用人签订收益权质押合同，并在应收账款登记系统中登记公示。

3．加强贷后跟踪管理工作

（1）跟踪了解当地政府对专业市场所在区域的发展规划，是否出台对借款人和该专业市场经营产生影响的相关政策；

（2）要求项目租金收入部分或全部结算归行，对承租人较为分散的，应要求租金归行率不低于70%且不低于供款额。

（3）密切监控项目出租动态变化，其每期划入我行租金收款专用帐户的金额应当与租赁合同约定的租金总额相当，并严格监控大额租金收入的稳定回笼情况。

（4）密切了解专业市场经营情况，包括是否存在租户退租，租金缴纳不及时等影响市场持续经营事项。

为防范借款人在授信期间可能发生的租户到期不续租的经营风险，还款宽限期后须要求借款人结算帐户中至少留存不少于3个月的供款额作为保证金；

（5）贷款期间密切关注借款人的治理结构、生产经营和财务变动情况，以及或有负债情况，尤其是特别关注其对融资对应物业的经营权、收益权和处置权是否产生不利影响。

（6）加强贷后检查的深度和频度，制定专人定期查验租户变动、租赁状态和租金交纳情况。

（7）大力拓展物业租赁商户的相关业务，提高我行综合收益。

（四）其他事项按《经营性物业抵押贷款管理办法》（修订稿）的要求执行。