上半年惠州地产市场报告.docx
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上半年惠州地产市场报告
惠州2007上半年市场报告
前言
回顾2007年上半年楼市，无论是政策、市场还是消费者心态都有太多的变化，有许多事件值得我们驻足回眸，如股市波动、保障性住房落地、资金监管、网上签约、央行加息等等，这些无不见证了市场的风云变化。
但无论发生什么问题，无论颁布什么政策，房价都在不断向上攀升，销售速度越来越快，几乎在开盘几天即可售罄，消费者大有越挫越勇之势。
这充分地显示了目前房地产业旺盛的生命力和良好的发展前景。
而的房地产市场就在这种不确定的状态之中不断发展和完善。
一、 土地信息
1、土地整体市场综述
2007年上半年全市共出让转让土地31宗，土地面积282万平方米，成交金额27.1亿元，其中大面积和高价土地主要集中在第一季度完成。
第一季度共挂牌出让土地13宗，土地使用面积为239.4万平方米，挂牌起始价为16.2亿元，成交价为23.3亿元，挂牌成交价比起始价增长了7.3亿元，增价幅度为44％。
已经超出了06年全年的成交金额19亿多。
据相关媒体公布，第二季度，惠州国土局拟公开出让市区范围内15宗住宅及商业用地，土地规划总面积156.7万平方米，建筑总面积约309万平方米，其中住宅建筑面积约270万平方米，商业建筑面积约39万平方米。
地块主要分布于文头岭、江北，仲恺及火车西站等四个片区，土地面积从1万平方米到20多万平方米不等。
至６月末统计数据显示，第二季度国有土地实际挂牌出让转让18宗，土地使用面积42.6万平方米，起始价3.27亿元，成交金额超过3.8亿元,增价幅度为16％。
2、上半年土地出让结果评析
目前惠州土地市场需求极为旺盛，高额地价不能阻挡开发商拿地的决心，节节上升的房价更刺激了众多外地知名地产企业来来开发市场，中信、中洲、碧桂园等企业的入驻使得惠州土地市场一度风生水起，新推出的地块屡屡拍出价格新高。
二、 房地产开发投资
1-5月份，惠州全社会固定资产投资129亿元，其中房地产开发投资快速增长，完成投资40.5亿元，占固定资产比重的37.4％，其增长速度相比去年同期增长98.2％。
1-5月全市商品房销售面积为118.51万平方米，同比增长92.5%，商品房销售合同金额为42.46亿元，增长131.1%。
从中可以看出，房地产开发投资、销售面积和销售金额均成翻倍增长态势。
三、 商品房预售、交易量分析
１、 整体预售情况分析
今年上半年商品房预售登记备案面积共114.8万平方米，相比去年同期下降2.46％，但从销售套数和金额来看，相比去年同期分别环比增长8.52和50％，住宅销售均价从去年上半年的2661元/平方米上升到4092元/平方米，同比增长53.7％。
在成交套数同比增涨的同时，销售面积略有下降趋势，说明单套成交面积有所萎缩，从去年上半年单套面积129平方米减小到今年的每套116平方米。
分析主要原因是上半年中高端楼盘均推出部分带精装修的小户型，而别墅和豪宅产品没有集中放盘，所以均衡了成交户型的面积结构。
２、 预售货量区域分布
从上半年预售的整体分布情况来看，大部分预售产品分布在河南岸、江北两大区域，分别占总量的18.36％和13.82％。
分析主要原因此两大区域土地储备量大，且大部分为今年新上市项目，预售货量相对其他板块较多。
特别河南岸今年首度提出“南部新城”新概念，政府引导性较大，所以此区域的新开盘数量较多且档次较为高档，如领墅、金山湖一号、金山龙庭三期等。
江北新预售楼盘有嘉和名苑、光耀财富公寓、奥园等项目。
除河南岸、江北两大板块外，其次为下角和桥东两大区域。
下角主要项目为金汇湖景花园和江南丽苑3期。
桥东新预售楼盘主要有颐景花园、荷兰水乡三期、东豪苑和阳光假日花园。
但从桥东的整体销售货量来看，仍主要集中在东湖花园，由于东湖花园存货、现货量大，所以仍是桥东区域的销售重点。
３、 住宅面积分类统计
从以上数据可以看出，上半年度住宅成交面积以90平方米以下为主，占总货量的33.8％，其次是144平方米以上单位，占总量的24.3％。
一方面由于销售价格的快速增长，致使大部分客户在现有资金定额的情况之下，将单位面积缩小化。
而对于外来投资客户来说，小户型项目则更具有投资吸引力，如港惠新天地、水印尚堤等小户型产品。
另一方面上半年大部分别墅和豪宅处于客户积累阶段，并未完全对外销售，所以还暂未拉大住宅成交面积。
４、 住宅均价分类统计
2000元／平米以下售价的商品房几乎绝迹，只占到了１％的比例；2000－3000元／平米的商品房占到了11％；3000－4000元／平米的占35％；4000元／平米以上的占52％。
从今年前两季度的统计来看，3000元／平米以下的新房比例大幅缩小，而在去年上半年，3000元／平米的价格还是当时消费者购房的一道心理底线，超出这个价格的新盘在当时仍是较少的一部分。
５、 二手房交易分析
上半年全市二手房交易均价1096元/平方米，比去年同期相比，增长18％。
透过中介公司了解，目前二手房交易主要存在货量的问题，大部分业主捂盘不售。
而目前成交的二手房当中，价格相对高的产品大部分还是深圳等外地投资客户购买。
由于惠州二手房首期压力大，所以对于本地客户来说，吸引力不够大。
据悉，近期惠州拟降低二手房首期额度，可按揭７成贷款，以开发活跃二手房市场。
如政策实施，相信二手房成交量将会大幅提升，同时，也将推动一手楼市的发展。
四、 商品房空置
2007年商品房空置状况进一步得到改善，部分烂尾得到重新调整，如桥东的东豪苑、水印尚堤等项目于上半年重新盘活。
07年上半年商品房空置面积60.28万㎡，比去年同期75.6万㎡略为减少。
但在空置的时间结构上，据了解目前由于外来投资客户购买行为逐渐加大，所以楼盘入住率开始下降，但目前还未完全的数据可以证明。
五、 市场综合评析
１、 政策上进入缓冲期
央行在5月25日于本年度第4次上调存款类金融机构存款准备金率，这已是自2006年下半年以来第7次上调存款类金融机构存款准备金率，每一次上调的幅度都是0.5个百分点，用以巩固宏观调控成效。
目前，已经取得一定成效，故此，下半年度金融类政策有可能放缓。
与此同时，宏观调控政策层层打压虽未对房价的上扬产生预期中的抑制作用，但在一定程度上规范了行业秩序，特别是针对一级市场和三级市场所颁布的各项政策，使之运行更为规范。
综观目前情况，政府在06年及07年上半年已下达多项宏观调控政策，而且影响正在逐渐显现，预计下半度宏观调控力度将会相应降低，从而迎来一个平稳期。
２、 房地产开发投资持续增长
2007年1-5月，惠州房地产开发投资完成40.48亿元，同比去年增长98.2%，增长率居珠三角九市第二位，其投资额占第三产业投资的比重为64％，比上年同期提高13.2个百分点。
房地产投资是拉动惠州固定资产投资快速增长的主要原因。
上半年惠城区重点投资地产项目有雅居乐白鹭湖、合生•帝景湾、奥林匹克花园、合生•国际新城、东湖花园８号小区、富力温泉、港惠新天地等。
而惠阳区随着深圳投资客户的大量涌入，其房地产投资也成为今年的重点项目。
在2007年的59个重点建设项目中，房地产项目有16个，总投资逾58亿多元，占59个重点建设项目总投资的51%左右，目前大部分项目已经开工建设,包括碧桂园斥15亿打造惠阳度假村，中建蛇口携手南山集团6亿打造惠阳名盘半岛一号，广控和深圳振业均砸5亿开发名盘等。
惠州房地产投资的强劲增长，主要是受到一些大型开发项目的拉动和外来企业的促进作用。
而大盘的集中开发与推盘将会给未来消费市场注入新的市场活力和消费格局。
同时，也为本地中小型项目的开动带来一定的压力
３、 大规模土地交易
2007年上半年新推地块数量相对主要集中在第一季度，成交地块规模较大，高出2006年全年的成交总量，同时，地价上涨速度都非常惊人，这主要是由于外地知名企业频频来惠拿地所致，这一行为有效地推动了地价不断向上攀升。
据初步统计，目前惠州房地产开发项目中，占地1000亩以上的有16个项目。
广东前十名地产商，有七大进入惠州市场，这些品牌地产开发商的推动下，惠州即将进入“大盘”开发时代。
４、 销售价格急速上涨，销售量也不断攀升
2007年上半年度惠州房地产市场销售价格呈现急速上涨态势。
而事实上，自2月份均价突破4000元/㎡大关开始，住宅市场均价就像坐上了直升机一样，快速飞升。
与此同时其销售量也在不断地向上攀升。
如上半年新开盘入市的TCL嘉园、领墅、江南丽苑二期、格林童话世界等基本是开盘即售罄，
值得关注的是，在成交价格上，4000元/㎡-5000元/㎡的中等价位楼盘已经代替3000元/㎡-4000元/㎡的中低价位楼盘占据市场需求主流地位，说明目前购房者的心理价位已经在随着房价的快速上涨而不断进行调整,其次是外来购房者的消费承受力量拉升了整体的购房消费水平，这是为什么房价上涨迅速而销量也直线上升的主要原因。
５、 消费群体格局发生变化，外来置业居多
目前惠州周边发达地区如深圳、广州等都市的城市发展已近饱和，可用建筑地块透支严重。
稀缺的土地使房屋均价连年攀升，以广深两地为例：
城市中心区商品房房价大致为15000/平米左右，而惠州销售均价为4000多元每平方米，这与广深两地均达万余的房价形成了鲜明的对比。
良好的发展势头加上价格上的“洼地”优势，这无疑给从广深两地房地产市场退出、急于寻觅新市场的投资者看见了新的希望，他们开始蜂拥而至，目前在惠州地产销售行业中，以投资为目的的购房比例已超四成，而外来投资者所占比例涨副强劲。
据了解，目前惠州销售价格较高的中高端楼盘的购买客户大部分为外来客户，如格林童话、领墅、奥园、港惠新天地，其中还包括部分商业项目。
2007上半年楼市动态扫描
１、１月市场观察
１月份，各大楼盘抓紧“元旦”这个节点，在春节之际，展开各种开盘及推广活动。
据不完全统计，１月份共开盘项目有11个，3个楼盘认筹或举办产品推荐会活动。
本月开盘项目中最为热点楼盘属财富公寓和港惠新天地，均属于小户型项目，投资性能较好，对外广告宣传力度大，所以吸引了较多的深圳投资客户，开盘当天销售火爆。
２、2月市场观察
本月春节期间，市场相对较为冷清，其中以奥园为代表，在春节期间新推出20席别墅产品，吸引了部分回惠州老家过春节的外来客户。
３、３-4月市场观察
楼市经过春节的蛰伏期以后，销量快速回升，并有进一步走高的趋势。
由于楼市的热销期普遍集中于5月份以后，因此，３-4月成为积累客户的重要时间段。
本月新推出产品不多，以荷兰水乡三期、江南丽苑和港惠新天地第二期精装修公寓为主。
４、５月市场观察
本月迎来“五一”黄金周，同时也领来了新一轮购房高峰期，各大楼盘在此期间纷纷入市，本月共有7个项目开盘且销售异常火爆，深圳投资客户利用五一假期也纷纷赶来。
如奥园、东方威尼期、合生国际新城等在五一期间新出的产品仅三、四天时间就一售而空。
行业人士把今年的“五一”划为分水岭，不管是从销售价格和销售速度来看，五一之后，市场格局出现了新的变化。
大部分新开盘项目的均价开始突破4500元/平方米以上，销售速度也是直线上升，多个楼盘出现当天售罄的情况。
５、6月市场观察
继５月份的强劲销售势头后，６月份市场氛围持续上涨。
本月新推产品主要集中在格林童话、领墅、奥园等别墅项目,销售均价分别达到6500元/平方米、8300元/平方米、9500元/平方米。
共200余套别墅在开盘当天几乎全部售罄，出货速度相当惊人。
2007年5月份惠州房地产市市场月报
一、 土地信息
1、 土地整体市场综述
5-6月份近期共推出土地26宗，土地用地面积159万平方米，规划建筑面积402.6万平方，主要为商住用途。
合计以前的挂牌信息，2007年共推出土地39宗，成交土地面积398.4万平方米。
本阶段推出土地与第一季度相比，地块较散，除江北和东江新城的地块较成规模外，其他位于陈江片区的开发用地面积相对较小。
2、 5-6月上旬土地挂牌评析
日期
挂牌编号
地址
用途
占地面积
建筑面积
2007年5月29日
GCJ2007-1
陈江大道南与陈甲路交叉口南侧
商住用地
3.915.
15
2007年5月29日
GCJ2007-2
陈江白云地段
商住用地
0.39412
13.86
2007年5月29日
GCJ2007-3
陈江罗群村
商住用地
0.9495
3.36
2007年5月29日
GCJ2007-4
陈江仲恺大道边
商住用地
1.2
4.46
2007年5月29日
GCJ2007-5
陈江街道办事处
商住用地
0.9132
2.57
2007年5月25日
GHH2007-5
惠州市惠环斜下47号小区
商住用地
0.4108
0.0267
2007年5月22日
GMD2007-1
麦地路15号小区
商住用地
0.1195
0.105
2007年5月28日
GNA2007-7
惠州市河南岸36号小区
商住用地
0.216
0.0257
江北24号
住宅
1.0117
1.821
江北24号
商住
4.8264
12
江北24号
商住
2.9461
7.36
江北40号
商住
6.7562
16.9
江北40号
商住
8.2328
20.6
火车西站
商住
17.3728
45.1
东江新城
商住
12.3074
28.3
东江新城
商住
20.0045
46
东江新城
商住
21.7435
50
东江新城
商住
12.2415
27.5
东江新城
住宅
0.46028
0.9
仲恺20号
商住
8.0835
17.8
仲恺12、13号
商住
24.2985
56.2
仲恺11号
写字楼
1.0075
3.5
鹅岭南路
商住
0.7246.1
3.3
2007年6月1日
GSM2007-2号
数码工业园南区S-1-1A#地块
商务用地
2.0536
≤6.8566
2007年6月1日
GAP007-1
横沥镇黄沙洞温泉度假区内
旅游度假及酒店配套用地
11.4666
旅游≤1.7300酒店配套≤1.2000
2007年6月14日
GNA2007-8
河南岸33号小区
住宅
0.3684
≤1.8088
此阶段推出的竞拍土地主要集中在陈江忡恺、江北和东江新城3个区域，其中开发规模较大的主要为江北和东江新城两个区域，特别是东江新城，共推出5宗地，总用地面积66.75万，总建筑规划面积152.7万平方米。
2009年金山大桥通车后，使城区发展进一步向东、向南拓展，而东江新城片区则随着交通矛盾的解决，其房地产市场在未来两年必将迎来新的活跃期。
二、 住宅市场动态
1、 本月新开盘项目统计
楼盘名称
位置
开盘时间
占面（万M2）
建面
（万M2）
产品简介
推出套数
均价
（元/M2）
销售情况
东豪苑
惠州市桥东林岗头村东平7号小区
5月1日
0.471
3.833
高层，1梯8户
100多
2800
基本售罄,剩余大户型
东方威尼斯多层洋房
惠州市东平半岛
5月1日
——
——
多层，平均单套面积200平方米
107
5500
基本售罄
金山湖1号
惠州市河南岸金山湖1号小区
5月27日
4
4.7
联排别墅及叠加复式
34
独立别墅：
13500
联排别墅：
9000
叠加别墅：
5600
TCL嘉园
惠州市河南岸5号小区
5月27日
2.6
5.8
小高层，110-140标准户型
357
4800
销售较好
启明苑
惠州市河南岸19号小区
5月26日
推出两栋，主力面积95-128平方米
121
颐景花园
惠州市东湖四街2号
5月3日
5.1
3.7
小高层为主，户型中等
330
4100
销售较好
奥林匹克花园（一期七批）
惠州市江北西２４号小区
5月1日
0.717
1.6
180-200多
71
10000
售罄
合生国际新城（二期第五批）
惠州市惠城区水口镇联和村地段
5月1日
7.0731
0.663
230-320
44
7500
售罄
2、 6月上旬新开盘项目
楼盘
开盘日期
类型
推出套数
均价（元/M2）
销售情况
领墅
6月2日
联排别墅
68套
8500
剩余2套样板房未售，其余售罄
东晖苑三期
6月3日
小高层
70套
3000
金城花园三期4、5栋
6月2日
临江两栋，小高层
77
4700
3、综合评价
1、5-6月上旬新推出楼盘主要是前期已经在售楼盘的后期部分，如东方威尼斯、合生国际新城、奥园等，而新入市开盘的楼盘主要有颐景花园、TCL嘉园。
据了解，目前高价位楼盘的主要客户来源有40％以上是深圳等外地客户。
由于深圳、广州城市房价均已上升到15000～20000元/平方米，所以不管是从置业还是投资方面来考虑，选择惠州购房已成为深圳客户的置业热捧。
2、从销售情况来看，本月新推出货量销售均好，如东方威尼斯新推多层洋房、领墅均已售罄，同时TCL嘉园、颐景花园等销售情况也较好。
从整个市场来看，几乎市场上没有卖不出去的房，购房客户热情高涨。
4、新盘简介
鹏基·万林湖
v 所属片区：
南线汽车站西南侧
v 项目占地４１万平方米
v 总建筑面积38万平方米
别墅99000平方米
花园洋房55800平方米
小高层171850平方米
酒店公寓15000平米
v 一期预计入市时间，拟现房发售
2006年2月27日开工
预计2007年6月入市
宝安.山水江南项目
v 占地面积：
72128平米
v 建筑面积：
99968平米
v 所属片区：
古塘坳尖峰山
v 物业类型：
情景洋房、TOWNHOUSE
v 主打卖点：
现代江南风格
v 主力户型：
3房（110~125平米）
4房（138~145平米）
TOWNHOUSE：
280平米
v 建筑风格：
现代中式建筑风格
凤凰谷
v 所属片区：
下角丰山
v 用地面积：
56370
v 总建筑面积：
44858
小高层面积：
15261
联排面积：
25481
v 容积率：
0.94
v 户数：
167（联排：
68 小高层：
99）
v 停车位：
122+100
三、 5月份成交数据分析
面积（万平方米）
金额（万元）
套数（套）
均价
（元/M2））
5月数据
25.05
117384
926
4686
上年同期
28.96
79063.9
2180
2730
增长（％）
-13
48
-57
71
本年累计
95.04
407014
3759
4282
上年同期
97.53
264828
7810
2715
增长（％）
-2.5
53
-51
57
1、 价格分析
Ø 5月份惠州市商品房预售均价为4686元/平方米，比4月份增长17％，与去年同期相比增长71％。
本月价格高涨主要有三方面原因：
一是周边城市房价的快速增长带动了惠州房价的增长；二是5月份别墅等高端项目的入市，从而带动了本月整体销售均价的提高；三是越来越多的深圳客户涌入惠州市场，提高了购买承受能力，从而也进一步拉升了房价。
Ø 5月份全市二手房均价2496元/平方米，比去年同期增长41％。
由于目前惠州的租赁市场非常活跃，1房1厅租金700-1200元/月，2房租金1500元/月以上，租金回报率远高于深圳物业，从而也促使部份深圳客户在惠州选择二手房进行纯投资用途。
2、交易量分析
Ø 5月份一手商品房共成交926套，成交面积25.05万平方米，与去年同期相比分别减少57％、-13％。
一方面是5月份新推产品主要是别墅项目较多如奥园、合生国际新城、东方威尼斯洋房（平均面积200平方米）等楼盘，单套户型面积较大，由去年同期的132.8平方米/套增加到270.52平方米/套。
另一方面今年5月份市场总供货量不大，即使是新推楼盘，也采取分期、分批开发建设，减缓供货速度，从而使本月的成交量较去年同期有所下降。
Ø 5月份二手房成交420套，成交面积6.3万平方米，分别比去年同期增长0.7％、-9％。
由于二手房成交首付款和未满5年的商品房过户费较高，所以目前二手房成交单价虽有较大幅度的提高，但成交量的增长速度仍然缓慢，与去年基本持平。
3、5月焦点
Ø 五一深圳春交会
2007年4月29日至5月3日，在深圳高交会馆举行了深圳房地产春季交易会，本次春交会惠州参展楼盘十七家，其中惠城区12家，惠阳区5家。
• 据了解，春交会期间，坐看楼车到惠州看房的客户约有6000人，五一黄金周自驾游到惠州看楼的客户大约有1100人。
Ø 南部新城
5月份各大平面媒体，如《惠州日报》、《南方都市报》分别对南部新城的发展规划趋势进行详细阐述，如南湖生态公园、金山河沿岸环带状公园、金山湖分区新架构“一心两岸三社区”、新生态住区等主题性新闻，使南部新城成为房地产发展的新标点，从而引导市民的发展和投资眼光。
同时，南部新城概念的提出，为我司今年下半年即将动工的金山湖花园的入市做好造势工作。
4、后市预测
1、随着深圳投资者的涌入，惠州房价上升幅度在进一步加快。
目前惠州较具规模的小区住宅价格在4800元/平方米左右，联排别墅价格在8000元/平方米以上，独立别墅定价一般在1.3万元/平方米以上。
位于惠州中心区，预计年底上市的一些公寓，估价已经达到6000元/平方米以上。
2、据悉，6月底银行将再一次加息，以抑制资产价格上涨速度，而房地产是本次加息的重点对象。
尽管加息是基于对整体经济发展事态的考虑，但对于楼市来说，并不能带来促进作用。
相反，再次加息会进一步增加开发商贷款成本，从而减少了市场供应量，从长期效应来看，只会促进楼价的再次上涨，使需求在短时期内得到缓制，但从长远来看，需求会呈现爆发性增长。
所以如果加息落实，将会加息期间的成交量会有一定的影响，但房价并不会受到打击，反而从一定程度来说会进一步刺激房价的上涨速度。
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