117如何有效地解决目前的房价问题.docx

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117如何有效地解决目前的房价问题

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117

           如何有效地解决目前的房价问题？

   目前房价问题已成为困扰人们生活的大问题。

房价高，人们消费不起，颇有怨言；鉴于通胀高成本压力，开发商不会低价抛售；国家已出台了很多宏观调控政策，也收效甚微。

哪么，如何才能找到解决房价问题的突破瓶颈？

又如何使房地产行业健康发展，让房价确能保持在合理的水平？

    一,目前来自房价问题上的尴尬。

    关于购房者方面。

所有的购房者，包括我自己，哪个买房者不希望价格低呢？

买皮鞋的不希望价格低吗？

吃饭的不希望饭便宜吗？

所有的人都是如此，不光是对房地产有这样的期待，对所有的商品和服务，人们都希望价格低。

而且不管价格涨到什么水平也还是感觉高，这是一种普遍的可以理解的消费心里。

况且通货膨胀，人们收入赶不上物价上涨的快，人们拿什么买呢？

    关于开发商企业方面。

企业是干什么的？

企业是把资源从产出较低的位置向产出较高的位置或者更高位置转移的组织，是独立创造利润，独立面对市场，独立承担责任的组织，这是企业。

这就决定着企业一定以追逐最大利润为己任，这就像军队必须得能打胜仗一样，企业的天职就是创造高利润。

创造高利润就代表先进的生产力，因为创造高利润才能不断地扩大发展，不断扩大发展才能不断提供税收，不断地安置就业，不断地拉动相关产业发展，不断地尽社会责任，包括责任之外的责任，我们通常称之为有余力的情况下资助、捐助、扶困、助贫等等。

不能要求房地产，同样就等于不能要求所有的企业能卖高价的时候主动卖低价，天都不相信这样的鬼话。

只有每个企业都竞相向上，社会准则服从自然法则———竞争，于是全社会才会生机勃勃，才有先进生产力，才有创造，才有希望和未来。

所以，开发商希望卖高一些，也可以理解，问题是它卖动卖不动。

    关于国家对房地产业的宏观调控政策。

因为与房地产相关联的行业达60余个，在国民经济发展中举足轻重，同时住房又事关人民生活的重要内容，所以国家一直都很重视房地产行业发展。

自90年代初期国家大的宏观调控之后，连续多次每隔几年国家就要搞一次宏观调控，当然不专门针对房地产。

为什么中国要不停地搞宏观调控，因为中国并不是规范的市场经济。

规范的市场经济条件下，政府是不能参与的，是不能过多插手的。

经济有它自己独特的发展规律。

这就像秧苗成长一样，又犹如儿童成长一样，不能说父母嫌孩子长得慢，把孩子抻一抻，妈妈拽着脑袋，父亲拽着腿，两头一抻就张大了，嫌孩子长得太快，压住脑袋不让往上长，这个不行。

但是中国处在这样一种权力经济、计划经济和市场经济交替状态，它不纯粹。

所以过一段时间由于体制的原因就出现了一种不平衡，怎么办呢？

只有一个办法最简单，那就是用行政手段来管理经济，这是最简单的方法。

以至于发展到02年、03年之后，经济更加失衡，要不然基本建设投入过高，要不然就突然变得过低，所以总处在不断调整中。

在这个背景下国家一二再、再二三的宏观调控，于是就出现了到去年下半年的特殊状况。

全国的房地产就开始出现了相对低迷，这是事实。

在这种低迷的情况下，有个特别需要注意的情况，一个是全国的通胀，物价不可控制的上涨，什么都涨，在这样的通胀的情况下，人们手里的钱的含金量在快速衰减。

一方面，房地产的成本在急剧增高，另外一方面，又误导着人们期待着将来有更便宜的房子，所以人们就傻傻着等待，等的结果是什么？

每次宏观调控之后都是房价一次更大的涨价，过去能买得起两室的，等待着再便宜一些买三室，调控之后又一次涨，两室变成一室。

这也不是国家调控的初衷，但却实在地在发生着。

    实际上，房价不是房地产商自己来决定的，更不是国家能计划了的。

谁决定的？

市场，只要有人买，有人能买得起，出高价，它就一定有人要卖，就一定有人要造，这是市场规律决定的。

     二、关于房价是由哪些市场因素决定的？

     房价高低是由市场来决定。

那么这个市场是谁造成的，是什么原因由哪些部分组合起来的的呢？

一句话，市场是由供求关系状况决定的。

再细的说，供方价格主要因素源于成本，求方主要因素源于需要情况。

    有一种说法，说现在新婚夫妇支撑着中国房价高居不下，这是不现实的。

新婚夫妇除了在京津沪深等少数大城市那些优秀的职业白领，男的一般都是三十大几岁，女的一般都是二十八九岁，大学本科或者硕士毕业，奋斗到经理、总经理，他们就是进入中等消费水平，还得按揭贷款，能买得起大约1万元/平方米的房子吗，买100平方米，他们得交30万，然后每个月得还上七八千块、一万来块钱，两个人收入加到一起能挣一万七八千，银行给予按揭。

对于绝大多数新婚夫妇来说，要解决住房，除了少数、极个别人靠父母、靠权势，大多数人手里有这么多钱吗？

他们能消费得起吗？

他们拿什么去推动房价持续高涨？

    最主要的就是高端消费人群。

你想想，能买得起2万元/平方米、3万元/平方米、4万元/平方米的人都是些什么人，只要这些人还在，只要这个购买群体还有需求，这个房价就不可能降下来。

其中，有一部分客户是老板，就是从事各种各样行业的、拥有财富的人，他们是一批，这部分购买力是不能忽略的。

有的个人办企业年收入几百万，连着干几年就有上千万，那你说他买一套几百万的房子，这也很正常，他有这种能力。

但是这还不是全部，还有更贵的房子，3万元/平方米、4万元/平方米，包括北京郊区一些别墅，有一些影星、艺术界的名流，这些所谓大腕们有大量浮财，在几百万、几千万的房子里住着。

    回到房地产价格问题上，结论是，高端购买力，普通的老百姓确实没有。

如果我们把房价分成三截，第一是高端的，漫道老百姓，一般小有成功的小业主们、小企业家、小暴发户也买不起；中端的是一大块，我们现在来分析中端价格，仍然以全国作统计对象的70个城市作背景，我们说中端的平均价格是指1万元这个价位上下，1万元偏上的价位，作为大众低收入阶层那一部分人，对这块房价也不要有任何想法，没有用，你生那个气没有用，现在确实有人能买得起这个房子，那么就有人在不停地盖这个房子，你不让人家买？

什么情况下房价才下降？

房子卖不动，标价3万元/平方米卖不动，降到2万元/平方米卖不动，降到1万元/平方米卖不动，降到5000元/平方米行，卖不动它自然就会降，只要卖得动，它就一定不降，只要卖得快就一定要涨，就要不停地涨，这也是市场规律。

    以上是市场需求方面的因素，我们再来从建房成本方面的因素作一下分析。

    造房子犹如造皮鞋.土地就是鞋底，各种建筑材料就是鞋帮，建筑队就是钉皮鞋的，装修就是打油的、挂蜡的、做装饰的，土地价格在涨，就是鞋底价格在涨，鞋帮价格在涨，鞋带价格在涨，钉鞋的线在涨，钉鞋的劳动力在涨，设备价格在涨，所有的因素都在涨价，然后你要求终端产品降价，这可能吗？

    我们再说土地。

这些年土地进入市场拍卖，价格已经翻了不知多少番，有的地方已经翻了七八番，甚至翻了十几番，在七八年前几十万/亩的，现在几百万/亩，过去上百万/亩的，现在达到几千万/亩。

这个价格如果不摊到房子里去，摊到哪里去？

房地产商不能坐地垮台、崩溃吗？

     我们再说钢材，我国铁矿石贫乏，主要是依赖澳矿和印矿（澳大利亚和印度两个大矿石国）。

中国缺，那就是物以稀为贵，澳矿和印矿不停地涨价，我们说硬话，说你不卖，我不谈；不谈结果人家不给你，国内怎么办？

炼钢炉都冷却了，停火呀？

最后你还得买，不停地涨价，不停地买。

铁矿涨价，钢材不涨价吗？

不涨价，钢厂不坐地死亡吗？

钢厂死亡，国家能受得了吗？

钢材也涨价。

电涨价，民工都涨价，水泥能不涨价吗？

运费涨价，石头子和沙子也都涨价。

没有一样不在涨价，连民工回家的路费都涨价，不涨价行吗？

柴油和汽油的价格都在涨，按去年的价格，运输公司得死掉。

    由成本因素看，房价不但降不下来，肯定还要涨.这非常正常，如果不往高了涨反倒不正常。

道理明摆着：

各项成本还在继续高涨。

现在谁都没有能力帮助中国突然解决铁矿问题，谁能说把水泥等的价格也都降下来了？

谁能说把猪肉、白菜、土豆、豆腐价格都降下来了？

农民工有2毛钱能吃一餐饭了，劳动力价格也降下来了？

谁都没这能力，是不可能的。

尤其是土地，作为第一原材料，18亿亩耕地又控制得死死的，那么现在就逼着房地产商向城市挖潜、改造旧村、改造旧区。

改造旧村、改造旧区，一亩地没有上百万成本，怎么可能下来？

    那么我们说相对低价位的，还以国内70个城市做背景，就是说在4000-6000元左右的区位，说这个房价能降下来，也同样是不可能的。

怎么降呢？

特别是在这个区域的房价，一般都在中等发展的城市水平，经济发展是中等水平，但是土地的稀缺性、成本不断地高涨，和一类房价区域、二类房价区域是相同的。

在发达城市钢材5000元/吨，不会因为到了次发达城市就变成3000元/吨，所有的因素都是一样的。

尤其是这些城市，房价上涨更快，因为这些城市自身在不断地扩大，在不断地发展，它还没有趋于饱和，那么对于房子的需求量就更大，需求量大，所供给的商品的成本又降不下来，所以说二线城市的房价将在今后相当长时间内更会呈快速增长趋势。

    三、如何彻底有效地解决目前的房价问题？

    从经济手段入手，用经济手段解决经济问题，是解决目前房地产问题的有效手段和途径。

    从经济层面看房地产，这个行业有两个命根，一个是金融，号称银根；一个是土地，号称地根，这两个根制约着房地产业的有序发展。

    那先探土地的解决之道。

    方法一，以责任换土地。

配套一些具体相关措施干脆把土地放开。

比如说，出台政策，用法令的方式强制房地产商，你在城里要消耗100亩土地，或你在郊区消耗100亩农田，可以，但你必须安置50人的就业。

100亩地养50个农业人口，那我要求你必须使50个人就业，甚至我还可以提出更高的要求，我要求你倍数地安置就业，或者几倍的，你用100亩地，我要求你安排300人就业。

你提前缴纳这些人的终生养老保险、医疗保险、失业保险，免得将来你企业跨了，或者你不负责任，短期行为，这些人又没有别的地方可去，成为社会负担。

你如果没这能力就别开发，如果你有这能力就先承担社会责任，把农民问题先解决了。

这就使那些有能力的房地产商、房地产企业，不管是主观自愿的，还是客观被迫的，他必须得承担起这部分责任，以责任换土地。

    方法二是造地。

你要土地？

行，我划定区域，你去造地，但是我不让你自己造，你把造地费提前缴纳，一亩地如果3万元能造出良田，我收你4万，然后专门成立这样的造地企业，让它们去造地，造出地来后，政府验收，合格了，然后政府买你的地，从房地产商那收4万，你造地3万，我让你1万亩还挣1万，那造地公司如果造1万亩还挣1个亿呢。

这叫政府调节，出政策、出手段，让企业去干事。

我国被废止、被抛弃的土地，特别是由于缺水的土地，具备造地条件的地方还是很多的，只要有钱，有大量足额的资金，就能够造出良田来。

以前，不是造不出来，是因为农业没有投入，所以土地只能是越来越少。

     方法三是让房地产企业和农村联动，集约化经营，节约出土地。

你是房地产企业吗？

你要想占有土地，要有一定规模，那好，你必须得向现代农业投一大笔资金，建大棚，建以色列式的大棚，20万一个，建中国的大棚，有10万的，有5万的，也有1万的，你建多少个，然后你把农民组织起来，雇佣农民，把他变成农业工人，这也是一种办法。

     应该大力发展房地产，把它作为经济领域里最活跃、最富有创造力、最具能动性的特殊力量，当作一个积极的因素调动起来，促进我们国家经济的发展，解决现在土地和发展之间的这一对矛盾。

这一对矛盾不解决是不可能的，不解决国家怎么办，我们就保持现状吗？

要解决没有地行吗？

要用地能不用基本农田吗？

所以这对矛盾必须得解决，这几个办法是解决这对矛盾的一部分。

当然，应该有人专门研究这些政策，提出具体办法和措施。

     关于金融，就涉及按揭房贷，也干脆放开，降低首付比例，让有偿还能力的就鼓励买吧，因为它对国对民均有好处。

在基于上述认识基础上，对解决房价问题就有了办法：

     第一个办法就是让房地产开发商获得足量的土地。

总体上，国家土地不但没有减少，反而增加了，农村人口减少了，但是有人给他上了各种社会保险了，这是一个因素，土地多了，最主要的原材料价格自然就降下了一大块。

     第二个办法就是，在此前提下，大量盖房子，这是根本出路。

一个楼盘剩下10％的房子，价格在这里坚守着，不往下降，这有可能。

一个楼盘要剩90％卖不动，你看他降价不？

问题是现在剩不下90%。

谁傻呀？

大头都卖了，剩下那一点，降什么价？

你爱买不买，就在这儿放着，三两天卖一套，慢慢就卖光了，这不是很简单的一个道理吗？

由于我们国家在城市化的过程中对房子的需求量特别大，所以需要大量地建造。

房子多了，当供大于求的时候，他就想办法开始薄利多销，开始降价。

政策越紧，资源越稀有，买地越难，房地产商越得精雕细刻，绞尽脑汁琢磨造高端产品，把价格定得高高的。

既然市场有大量需求，那就创造条件多造房子吧，房子多了，房价自然就下降了。

     由此可见，大量地建设，解决了有效供给不足之后，不仅房价会降下来了，廉租房也将解决了。

有钱人会把这看作是一种投资领域，买上100套房子，银行给按揭，然后99套出租，这时候出租者多了，来租房的人相对较少，因为量大了，仍然是有效供给充足，于是就竞相降低租金，要不然就没人租，反正想闲着也是闲着，就租吧，这样廉租房就出现了，这不就是开发廉租房的渠道？

这100套房子如果还不上贷款，99套给你拍卖了。

所以说应该是大量地建设，大量地提供条件以解决有效供给不足，而现在房价持续高涨一个很重要的原因还是有效供给不足，而成本又在不断增长。

这都是纯经济领域的问题，它只能用经济手段来解决，不能用行政手段。

    从购买一方来说，有较高购买力的，有叫苦不迭的，说房价太高，但是那些买得起房子的人，他就不说我买房子太贵，贵了你可以不买呀，你看哪个人买了2万元/平方米、3万元/平方米的房子，然后在网上发文章说这房价太高、太贵？

没一个人说这话。

    综上所述，从经济手段入手，用经济手段解决经济问题，从解决土地入手，从解决有效供给入手，是确保房价保持在一个合理的水平上的有效手段和途径。