房地产项目开发成本法(含例题).ppt

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成本法,7-1成本法的概述,一、成本法的概念,积算价格=重新购建成本折旧,房地产价格,二、理论依据,生产费用价值论,第七章成本法,=土地取得成本,+建筑物建造成本,+管理费用,+投资利息,+销售税费,+开发利润,7-1成本法的概述,1、无交易、无收益的房地产估价2、特殊目的房地产估价3、特殊建造的房地产4、狭小市场上的房地产5、市场比较法中的修正计算,多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？

第七章成本法,三、成本法的适用范围,少交易、无收益的房地产,7-1成本法的概述,1、要注意区分实际成本和客观成本,房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本,投入成本多，并不一定其价值就高,第七章成本法,四、注意事项,7-1成本法的概述,市场供大于求,以正常成本评估的价格往往偏高,价格应向下调整,市场供小于求,以正常成本评估的价格往往偏低,价格应向上调整,2、要结合市场供求分析来确定评估价格,第七章成本法,四、注意事项,7-1成本法的概述,搜集资料,估算重新购建价格,估算折旧,求取积算价格,第七章成本法,五、成本法估价的步骤,7-2新开发土地的成本法估价,一、计算公式,新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润+土地增值收益,第七章成本法,二、新开发土地价格的构成,第七章成本法,

（一）取得待开发土地的成本,由购买土地的价款和应当由买方缴纳的税费构成,例如，某宗土地面积为5000的房地产开发用地市场价格（楼面地价）为800元/，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费。

则土地取得成本为：

80050002（1+3%）=824万元,二、新开发土地价格的构成,第七章成本法,

（二）土地开发成本,（三）管理费用,通常按照土地取得成本与开发成本之和乘以一定比例,（四）投资利息,土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息,（四）投资利息,复利计息,单利计息,n从投入到开发期结束,（四）投资利息,基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期,2、土地开发费用和管理费用的利息,基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入,第七章成本法,1、土地取得费用的利息计息,不考虑预售和延迟销售,P125例7-1,总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。

I=550（1+8%）0.51=21.58（万元）,第七章成本法,P125例7-2,总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。

I=40065%（1+8%）1.51+40035%（1+8%）0.51=37.31（万元）,第七章成本法,P125例7-2,总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息（按季度计息）。

第七章成本法,I=40065%（1+2%）61+40035%（1+2%）21=38.46（万元）,P125例7-3,总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。

I=60050%（1+8%）31+60030%（1+8%）21+60020%（1+8%）1=117.47（万元）,第七章成本法,（五）销售费用,第七章成本法,广告费销售资料制作费样板房建设费售楼处建设费销售人员费用销售代理费,通常按照售价乘以一定比例测算,（六）销售税费,1、销售税金及附加,营业税、城市维护建设税和教育附加,2、其他销售税费,应由卖方负担的交易手续费等,第七章成本法,通常按照售价乘以一定比例测算,（七）开发利润,1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费,2、开发利润是正常条件下的平均利润,3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数,第七章成本法,（七）开发利润,（七）开发利润,3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数,开发利润=（土地取得成本+开发成本）直接成本利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）投资利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）成本利润率,开发利润=开发完成后的房地产价值销售利润率,第七章成本法,（八）土地增值收益,土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）土地增值收益率,第七章成本法,某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。

土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。

年贷款利率为6%，按半年计息。

当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。

试评估该土地的单价。

P126例7-4,第七章成本法,土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F,P126例7-4,第七章成本法,土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F,三、新开发区宗地价格评估,三、新开发区宗地价格评估,某宗土地单价=土地平均单价区位、用途等修正系数,第七章成本法,P127例7-5,某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。

将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。

开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。

销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。

开发完成后可转让土地面积的比率为60%。

试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

第七章成本法,V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B+投资利息C+销售税费D+开发利润E,P123例6-5,第七章成本法,A=1.2亿元B=2.5亿元C=A（1+6%）3-1+B（1+6%）1.5-1=0.46亿元D=V总5.5%=0.055V总E=（A+B）15%=0.56亿元,V总=1.2+2.5+0.46+0.055V总+0.56,V总=4.99亿元,V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B+投资利息C+销售税费D+开发利润E,三、新开发区宗地价格评估,实际测算时通常分为3个步骤：

1、计算开发区所有土地的总价,2、计算开发区可转让土地的平均单价,3、计算开发区某宗土地的价格,7-3新建房地产的成本法估价,一、计算公式,新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,二、新建房地产价格的构成,第七章成本法,P129例7-6,某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。

现时土地重新取得价格为3000元/。

建筑物建造的建安成本为1800元/，管理费用为建安成本的3%。

该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。

销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。

试评估该房地产的总价与单价。

第七章成本法,房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F,P129例7-6,第七章成本法,房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F,7-4旧房地产的成本法估价,一、计算公式,旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧,=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧,旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧,第七章成本法,二、重新购建价格,

（一）概念,重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。

建筑物,：

建筑物重新建造成本之和,房地,：

土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和,第七章成本法,认识,第七章成本法,1、重新购建价格是估价时点的；,2、重新购建价格是客观的；,3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；,4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。

重置价格,又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

重建价格,又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。

这种重新建造方式可形象地称为“复制”。

第七章成本法,

（二）建筑物重新购建价格的分类,二、重新购建价格,重置价格通常比重建价格低,一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物,有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等,有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法,第七章成本法,适用对象,重置价格,重建价格,二、重新购建价格,1、土地,比较法、收益法、基准地价修正法、成本法,2、建筑物,

（1）单位比较法,单位面积法单位体积法,第七章成本法,（三）重新购建价格的求取,P131例7-7,某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积的重置成本为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为多少？

1200500=60（万元）,第七章成本法,P132例7-8,第七章成本法,某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积重置成本为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为多少？

10001000=100万元,例题,某幢房屋的建筑面积为300，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新构建价格的6%。

试计算该房屋的重新构建价格。

VB单=建安费A+专业费B+管理费C+销售费D+利息E+税费F+利润G,例题,VB单=建安费A+专业费B+管理费C+销售费D+利息E+利润F+税费G,A=1200B=A8%=96C=（A+B）3%=38.88D=VB单4%=0.04VB单E=（A+B+C+D）（1+6%）0.25-1=19.59+0.0006VB单F=（A+B+C+D+E）15%=203.17+0.0061VB单G=VB单6%=0.06VB单,VB单=1743.69元/,VB总=1743.69300=52.31万元,第七章成本法,

（2）分部分项法,第七章成本法,（3）工料测量法,4、指数调整法,第七章成本法,P133例7-9某建筑物于2003年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/，此后的建筑物建造成本的变动状况为：

2003年内平均每月比上月递减1；2004年与2005年基本保持不变；2006年与2007年内平均每月比上月递增0.5；2008年内平均每月比上月递增2。

试利用上述资料求取2008年8月初的该类建筑物的重新建造成本。

三、建筑物折旧,

（一）概念,估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失,折旧重新购建价格建筑物在估价时点时的市场价值,第七章成本法,

（二）建筑物的折旧因