房地产投资分析第六章课后习题答案11页word文档.docx
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房地产投资分析第六章课后习题答案11页word文档
20、某投资者获得这样一个投资机会，一幢小型写字楼要价200万元，能够产生的预期税后现金流量见下表。
预计可以获得150万元的抵押贷款。
该投资者准备经营7年，最理想的估计，7年后处理该物业的税后现金流量为80万元。
单靠“死”记还不行,还得“活”用,姑且称之为“先死后活”吧。
让学生把一周看到或听到的新鲜事记下来,摒弃那些假话套话空话,写出自己的真情实感,篇幅可长可短,并要求运用积累的成语、名言警句等,定期检查点评,选择优秀篇目在班里朗读或展出。
这样,即巩固了所学的材料,又锻炼了学生的写作能力,同时还培养了学生的观察能力、思维能力等等,达到“一石多鸟”的效果。
某项目的（自有资本金）税后现金流量情况单位：
元
家庭是幼儿语言活动的重要环境，为了与家长配合做好幼儿阅读训练工作，孩子一入园就召开家长会，给家长提出早期抓好幼儿阅读的要求。
我把幼儿在园里的阅读活动及阅读情况及时传递给家长，要求孩子回家向家长朗诵儿歌，表演故事。
我和家长共同配合，一道训练，幼儿的阅读能力提高很快。
年份
要练说，得练听。
听是说的前提，听得准确，才有条件正确模仿，才能不断地掌握高一级水平的语言。
我在教学中，注意听说结合，训练幼儿听的能力，课堂上，我特别重视教师的语言，我对幼儿说话，注意声音清楚，高低起伏，抑扬有致，富有吸引力，这样能引起幼儿的注意。
当我发现有的幼儿不专心听别人发言时，就随时表扬那些静听的幼儿，或是让他重复别人说过的内容，抓住教育时机，要求他们专心听，用心记。
平时我还通过各种趣味活动，培养幼儿边听边记，边听边想，边听边说的能力，如听词对词，听词句说意思，听句子辩正误，听故事讲述故事，听谜语猜谜底，听智力故事，动脑筋，出主意，听儿歌上句，接儿歌下句等，这样幼儿学得生动活泼，轻松愉快，既训练了听的能力，强化了记忆，又发展了思维，为说打下了基础。
1
2
3
4
5
6
7
7
税后现金流量
65000
75000
85000
90000
93000
99000
105000
800000
要求：
使用10%的贴现率计算
（1）该物业投资的财务净现值；
（2）该物业投资的内部收益率。
解答如下：
（1）7年后处理该物业的税后现金流量为80万元，实质上是还清贷款本息、付清所得税后的净所得额。
因而在算期初的净投入时候，主要的现金流出是自有资本金投入项目为200万－150万=50万元。
各年的税后现金流量贴现值计算如下：
年份
0
1
2
3
4
5
6
7
7
税后现金流量
-500000
65000
75000
85000
90000
93000
99000
105000
800000
贴现值（贴现率为10%）
-500000
59090.91
61983.47
63861.76
61471.21
57745.68
55882.92
464408.1
则该物业投资的财务净现值为：
FNPV=324444.05（元）
（2）要求该物业投资的内部收益率，要进行试算和插值2步骤：
由于按照10%的贴现率的净现值绝对额为324444.05，相对比较大，所以可以选择远大于10%的贴现率。
首先选择i1=20%，则列表计算可得：
年份
0
1
2
3
4
5
6
7
税后现金流量
-500000
65000
75000
85000
90000
93000
99000
905000
贴现值（贴现率为20%）
-500000
54166.67
52083.33
49189.81
43402.78
37374.61
33154.9
252568.9
FNPV1=21941.00＞0，则选择i2=23%，同样计算如下：
年份
0
1
2
3
4
5
6
7
税后现金流量
-500000
65000
75000
85000
90000
93000
99000
905000
贴现值（贴现率为23%）
-500000
52845.53
49573.67
45677.63
39320.77
33033.71
28589.37
212477.4
FNPV2=-38481.89＜0，再选择i3=21%，同样计算如下：
年份
0
1
2
3
4
5
6
7
税后现金流量
-500000
65000
75000
85000
90000
93000
99000
905000
贴现值（贴现率为21%）
-500000
53719.01
51226.01
47980.28
41985.66
35855.53
31544.45
238314.79
FNPV3=625.73＞0，再选择i4=22%。
年份
0
1
2
3
4
5
6
7
税后现金流量
-500000
65000
75000
85000
90000
93000
99000
905000
贴现值（贴现率为22%）
-500000
53278.69
50389.68
46810.09
40625.92
34409.93
30024.53
224972.67
FNPV4=-19488.50＜0。
则财务内部收益率FIRR=21%＋625.73÷（625.73＋19488.50）×1%=21.03%。
21、已知某房地产开发项目开发经营期间发生的现金流量见下表，假设贴现率为12%，求该项目的动态投资回收期。
单位：
万元
年份
1
2
3
4
5
6
7
现金流出
-3000
-1500
-300
-300
0
0
0
现金流入
0
0
3000
2000
1500
500
100
各年净现金流量
-3000
-1500
2700
1700
1500
500
100
各年净现金流量贴现值
-2678.57
-1195.79
1921.807
1080.381
851.1403
253.3156
45.23492
累计净现金流量贴现值
-2678.57
-3874.36
-1952.56
-872.175
-21.0346
232.281
277.5159
则动态投资回收期应为：
Pb=6－1＋21.0346÷253.3156=5.08年
###########################################################################33
22、某开发商通过拍卖得到一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。
该开发项目总投资为1000万元。
第1年项目投资600万元，其中资本金为200万元，银行贷款400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计算，期末一次性还本付息。
第1年该办公楼预售了400㎡，均价为8000元/㎡。
第2年项目投资400万元，全部以自有资金投入，第2年预售了600㎡，均价为7800元/㎡。
项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。
假设前3年的出租率分别为60%、70%、80%，之后各年保持90%的出租率。
假设在整个经营期限内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。
若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？
（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）。
解答如下：
基本思路：
要求最低月租金，则即按照目标收益率16%（此时为自有资本金内部收益率）作为整个运营期间的贴现率，计算的净现值FNPV应该等于0。
解出的月租金即是最低月租金。
则假设整个经营期限内办公楼的最低单位月租金为：
X元/㎡。
由于投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末，则：
第1年的投资额600万元其中200万元自有资本金发生时点为第1年年初即0点，第2年的投资额全部为自有资金400万元发生时点为第2年年初即第1年年末。
贷款期末即第2年年末一次性还本付息，按单利计算：
400万元×（1＋10%×2）=480万元
第1年末预售收入为：
400㎡×8000元/㎡=320万元；则第1年的净现金流量为：
320万元－400万元=-80万元
第2年末预售收入为：
600㎡×7800元/㎡=468万元；则第2年的净现金流量为：
468万元－480万元=-12万元
第3年的出租收入为：
1000㎡×X元/㎡×12×60%=7200X元=0.72X万元；第3年的出租运营成本为：
1000㎡×X元/㎡×12×30%=3600X元=0.36X万元，则第3年净经营收入为：
1000㎡×X元/㎡×12×（60%－30%）=0.36X万元。
则同理：
第4年的净经营收入为：
1000㎡×X元/㎡×12×（70%－30%）=4800X元=0.48X万元
第5年的净经营收入为：
1000㎡×X元/㎡×12×（80%－30%）=6000X元=0.6X万元
第6年及以后各年的净经营收入为：
1000㎡×X元/㎡×12×（90%－30%）=7200X元=0.72X万元
各年的净现金流量如下：
单位：
万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
……
净现金流量
-200
-80
-12
0.36X
0.48X
0.6X
0.72X
0.72X
净现金流量贴现值（贴现率为16%）
-200
-68.9655
-8.9180
0.230637X
0.265100X
0.285668X
合并计算
则FNPV=0
=（-200）＋（-68.9655）＋（-8.9180）＋0.230637X＋0.265100X＋0.285668X＋0.72X*
则：
200＋68.9655＋8.9180=【0.230637＋0.265100＋0.285668＋2.139815】X
277.8835=2.92122X
则解得：
X=98.05（元/㎡）
若目标收益率16%为全部投资的内部收益率，同样的思路解答如下：
则假设整个经营期限内办公楼的最低单位月租金为：
Y元/㎡。
由于投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末，则：
第1年的投资额600万元发生时点为第1年年初即0点，第2年的投资额400万元发生时点为第2年年初即第1年年末。
第1年末预售收入为：
400㎡×8000元/㎡=320万元；则第1年的净现金流量为：
320万元－400万元=-80万元
第2年末预售收入为：
600㎡×7800元/㎡=468万元；则第2年的净现金流量为：
468万元
第3年的出租收入为：
1000㎡×Y元/㎡×12×60%=7200Y元=0.72Y万元；第3年的出租运营成本为：
1000㎡×Y元/㎡×12×30%=3600Y元=0.36X万元，则第3年净经营收入为：
1000㎡×Y元/㎡×12×（60%－30%）=0.36Y万元。
则同理：
第4年的净经营收入为：
1000㎡×Y元/㎡×12×（70%－30%）=4800Y元=0.48Y万元
第5年的净经营收入为：
1000㎡×Y元/㎡×12×（80%－30%）=6000Y元=0.6Y万元
第6年及以后各年的净经营收入为：
1000㎡×Y元/㎡×12×（90%－30%）=7200Y元=0.72Y万元
各年的净现金流量如下：
单位：
万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
……
净现金流量
-600
-80
468
0.36Y
0.48Y
0.6Y
0.72Y
0.72Y
净现金流量贴现值（贴现率为16%）
-600
-68.9655
347.8002
0.230637Y
0.265100Y
0.285668Y
合并计算
则FNPV=0
=（-600）＋（-68.9655）＋347.8002＋0.230637X＋0.265100X＋0.285668X＋0.72X*
则：
600＋68.9655－347.8002=【0.230637＋0.265100＋0.285668＋2.139815】X
321.1653=2.92122X
则解得：
X=109.94（元/㎡）
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