工程经济学课程设计122.docx
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工程经济学课程设计122
等级
工程经济学课程设计
（EngineeringEconomicAnalysisCourseProject）
专业：
工程管理
班级：
2011级11班
学号：
0314111102
姓名：
学号：
0314111107
姓名：
学号：
0314111110
姓名：
学号：
0314111114
姓名：
学号：
0314111119
姓名：
摘要
“仁者乐山，智者乐水“，古往今来，历代居民就有依水筑屋，临水而居的习性和传统，并且千百年来，历久不衰。
并且长沙地处北亚热带季风性湿润气候，河流密布，主要河流有澧水、溇水。
气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明，是适合居住的好地方。
随着城市人口的增加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多越多人选择长沙作为自己修养生息的好地方。
本项目主要基于项目绝佳的地理位置，良好的开发前景，成熟的开发条件，以及公司自身发展的需要。
同时针对顾客定位进行设计，以及对建设成本和项目收益预算的过程，通过科学计算分析，在两个方案中选取最优的方案。
而且本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行的。
如果项目能够享受开发区的优惠政策，减免部分所得税，则项目的财务效果状况可以得到大大的改善。
关键词：
住宅项目预测调查市场分析
前言
工程经济学是介于自然和社会科学之间的边缘性科学，各学科之间互相渗透、互相促进、互相交叉、逐渐发展起来的。
经济学处于支配地位，属于应用经济学的一个分支，其核心内容是一套工程经济分析思想和方法，是人类提高工程实践活动效率的基本工具。
可行性研究是对工程建设项目进行系统的科学的综合性研究的工作方法。
在工业发达的国家,为取得工程建设的最佳经济效果,把可行性研究列为首要环节。
在一些发展中国家,为确定正确的工业发展政策,也已开展工程建设项目的可行性研究。
新加坡、香港等地,在建造大型公共建筑或成片居住建筑时,也多首先进行可行性研究。
近几年,我国通过考察、补偿贸易、合资经营工程项目,以及委托国外顾问公司对建设项目进行可行性研究等活动,对国外行之有效的可行性研究逐步引起重视。
一些部属的规划研究设计院,已开展了可行性研究的试点工作。
结合我国基本建设的程序来看,可行性研究属于基本建设的前期工作。
为了达到投资决策正确、技术先进合理、经济效果最佳的目的,无论是工业建筑或民用建筑,在施工前都应进行可行性研究。
因此,当前急需探索国外可行性研究的目的与方法,以资借鉴。
第一章项目概述
一、课程设计的目的
1、将《工程经济学》课程的内容融会贯通，将理论用于实际。
工程经济是一门研究技术与经济相结合的应用性学科。
要将《工程经济》课程的知识做到融会贯通，提高各种技术经济分析方法的应用能力，还必须经过一定的实践环节，课程设计正好能够达到这一目的。
加深学生对该课程基础知识和基本理论的理解和掌握，培养学生综合运用所学知识的能力，使之在理论分析、设计、计算、查阅资料以及计算机应用能力等方面得到初步训练。
能进行一般建设项目的可行性研究和经济评价；能策划或领导价值工程方法在企业的新产品开发、降低成本活动等方面的开展和应用。
2、提高学生的动手能力，创新能力。
课程设计的题目，主要是现实经济生活中各种投资方案（项目）的可行性报告已经评估，基础数据可以通过网络搜集，也可以各小组根据项目具体情况手动设计数据（须充分结合实际情况，不能闭门造车捏造数据），通过对项目评价（特别是经济评价以及国民评价），提高学生的动手能力，对社会实践的认知能力，以及自我创新能力。
二、项目概论
1、项目研究目的
通过市场供需研究和财务经济分析，对投资和和资金筹措，成本费用，销售收入，销售税金及附加等进行估算的基础上，根据国家现行财务制度及价格体系和项目评估的有关规定，从项目财务角度分析计算项目直接发上的财务费用和效益。
对项目预期进行进行可行性分析。
确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对该项目的经济可行性做出评价，为委托投资决策及来发项目融资提供依据。
2、项目背景
项目建设单位为宏申置业有限公司，单位性质：
有限责任公司（外国自然人独资）注册资金：
人民币2,000万元业务范围：
房地产开发、销售。
宏申置业有限公司是一家正在蓬勃发展的，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业，公司现在有职工100人,其中本科以上学历有60人,其中高级管理人员8人,财会人员4人,财会总监1人,工程师10名,预算人员7名,建造师8名,法律顾问3名。
公司成立后，成功的开发了长沙地调院住宅区，该地区综合楼项目及讨号板新村，为公司持续发展奠定了坚实的经济基础。
该公司自成立以来，本着“服务社会”的产品理念和市场定位，进行房地产开发，现在该公司有酒店一座,总建筑面积16000平方米,资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营专业人才，同时拥有一批技术过硬、信誉至上的施工建设技术人才，具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力，可独立承揽大中型住宅小区及公共设施的开发建设任务。
3、项目概况
随着长沙城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能进一步拓展，尤其是长沙新区的开发，现某房地产开发公司拟在长沙市东开发区开发一房地产住宅项目，该项目总规划用地总面积为130726.00平方米，总建筑面积为300538.91平方米。
其中住宅建筑面积为253690.50平方米，共包含32栋住宅楼，其中小高层商品房住宅楼建筑面积为35300.20平方米；多层商品房住宅楼建筑面积为218390.30平方米；公共配套建筑2625.18平方米（不可销售）。
小高层商品房住宅
多层商品房住宅楼
项目拟建规模和建筑面积分配
类型
建筑面积（m2）
建筑面积所占比例（%）
新
建
建
筑
多层商品房住宅楼
218390.30
72%
小高层商品房住宅楼
35300.20
11%
公共配套建筑
2625.18
0.8%
第二章前期分析
一、市场分析
1、市场情况
“金三银四”向来被认为是楼市销售的旺季，不过，刚刚过去的3月份注定要打破这一常规。
2012年第一季度，房地产市场不但遭遇限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统春节成交淡季的影响。
作为二线城市的长沙，3月4日和31日分别出台了限购细则和限涨目标，但市场对政策的敏感程度远不如一线城市，一、二季度成交量不降反升，且价格相对稳定，标志着市场观望和相持状态基本成型。
（1）、商品房供应情况。
上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万㎡，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万㎡，同比减少0.27%。
内五区新建商品房累计批准预售539.69万㎡，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万㎡，同比减少16.94%。
特别是天心区、雨花区尤为明显；三县市新增上市量同比有较大增长，同比增幅均超过55%以上，仅望城新增上市量小幅下滑。
（2）、商品房销售情况。
1-5月，长沙地区新建商品房累计销售备案854.77万㎡，同比减少8.18%。
截止6月25日，6月前四周长沙全市新建商品房网签82.76万平方米，7805套；长沙上半年住宅成交共41396套，444.89万平米，同比下跌34.87%，均价6014元/平米，同比上涨23.16%。
（3）、商品房价格情况。
2011年上半年长沙房价仍然保持上涨态势。
岳麓区的楼市均价为5681元/㎡，平均每月上涨78元/㎡。
开福区的楼市均价为7220元/㎡，平均每月上涨78元/㎡。
芙蓉区的楼市均价为8323元/㎡，平均每月上涨158元/㎡。
天心区的楼市均价为6848元/㎡，平均每月上涨103元/㎡。
雨花区的楼市均价为6930元/㎡，平均每月上涨135元/㎡。
如果按月来看，1月内五区新建纯商品住宅均价为5105元/㎡，2月内五区新建纯商品住宅备案均价为5889元/㎡，3月内五区新建纯商品住宅备案均价为5529元/㎡,5月内五区新建纯商品住宅备案均价为6579元/㎡,6月内五区新建纯商品住宅备案均价为7180元/㎡。
长沙市“限购令”没有限购商业地产，加强了非住宅市场价格的上涨预期，6月商业地产均价持续上涨。
1-2月内五区非住宅备案均价累积数为8640元/㎡。
从市场反馈来看，限购之后，高品质商业地产的积极入市抬高了均价。
（4）、房地产市场指数。
近日，长沙市房产研究中心公布《2011年6月长沙房地产市场景气指数分析报告》。
该报告显示，2011年6月，长沙房地产市场景气指数为100.38，环比下降0.32点，其中，土地交易指数为87.15，环比上升7.71点；房地产开发建设指数为98.63，环比下降9.89点；新房交易指数为103.42，环比上升3.26点；二手房交易指数为102.29，环比上升1.31点；房地产金融指数为103.38，环比下降5.94点；房地产市场信心指数为99.18，环比上升0.97点。
2、房地产目标市场选择
土地所在地周边房地产发展现状东岸乡新安村项目所在地位于长沙汽车东站附近，处于长沙市的东北方向，发展速度相对较慢。
但是在近几年，长沙房地产市场保持了比较好的发展势头，房地产投资额不断上升，开发量持续上涨。
位于此处较大型的楼盘有东岸城邦、长房东方人家、双水湾等。
这三大楼盘基本上已完成2期建设，其中11层为复式房，销售率达100%。
双水湾各户型基本上已售罄。
东岸城邦以49-74平米公寓，二居至四居87-133平米为主力户型，以品质为先导，实用和舒适为基础，率先打造在东岸与发达城市的接轨产品。
3、消费者需求特点
根据资料显示，购房人群对各类购房因素（购买力水平、受教育程度、购买倾向）进行了客观的调查。
⑴、购买力水平
从调查表中统计出，35%购房者的家庭月均收入水平主要集中在5001-10000元，20%的购房者家庭月均收入为10000元以上,17.5%购房者家庭月均收入为2001-3000元,这说明长沙市的购房者主要集中于月均收入较高的家庭;对月均收入较低的家庭而言,需缩衣减食才能付得起首付,且得花费多年还贷。
⑵、住房类型
居民在计划购买住房类型的选择上，45%的人选择小高层（9—15层），20%的人选择高层（15层以上），选择联排别墅的占10%，偏好于独立别墅的比例为5%，其余15%的人选择了多层住房。
⑶、购买户型
在对购房者购买户型的分析来看，选择三室两厅的占据主导，占46%。
选择两室一厅的占30%，12%的选择复式及其他。
⑷、面积偏好
被调查者中对购房面积需求，选择100—130平米的占44%，其次22%的人选择80—100平米，选择130—150平米的占18%，选择150平米以上的占10%,60—80平米的占6%。
⑸、受教育程度在调查受教育程度中，本科学历占45%，硕士以上学历占22.5%，大专以下占17.5%，大专学历占15%。
从调查结果中分析，目前长沙市居民的学历层次主要以本科和硕士以上学历为主，少数部分人学历在大专及大专以下。
⑹、年龄分析
在调查对象中，其中有一定社会经历的人群占多数，年龄结构在31-40岁和40岁以上,共占57.5%。
31-40岁的人群的比例占37.5%,40岁以上的人群的比例占20%。
20-25岁的人群的比例占22.5%,26-30岁的人群的比例占20%。
⑺、家庭结构
本次调查中将家庭结构划为五个层次：
单身、两口之家、三口之家、四口之家、五口人以上。
其中购房者的家庭结构主要集中在三口之家，占40%，四口之家的占20%，单身的占20%,两口之家的占17.5%。
不难看出，目前购房者主要集中在年轻的受教育程度高的三口之家和中年人群中。
这两类人群将会是未来购房的主力。
⑻、付款方式
在调查付款方式中,选择分期付款的占77%,一次付清的占13%,按揭的占10%。
二、环境分析
1、长沙市东区开发区位优势
长沙市西起曙光路，东至京港澳高速公路，北起黄河，南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域，也是长沙市规划的重点发展区域，目前行政机关单位林立，配套设施不断完善，是未来最宜居的高档居住片区。
2、长沙市普通住宅市场分析
目前在售住宅项目主要分布在靠近市政府的易园以及文峰大道和中华路沿线，建筑形态一中高品质的高层和小高层为主，主力户型为120-150平方左右的三房，区域楼盘价格主要集中在3300-4000元/平方之间。
区域客户主要以私营为主，安东去机关单位公务员，企业中高层为主，还有部分来至周边县城的高收入客户。
3、市场供需关系分析
受政府高标准规划影响下，本区未来将有大量的写字楼，商业项目供应，建筑形式逐渐一纯高产品为主，且随着价格不断攀升，户型面积趋小，创新型产品将进入市场；板块房价随着CBD中央商务区建设力度的加强和高品质楼盘的增加，区域逐渐成为长沙市房地产市场价格的制高点；客户主要以在长沙工作和经商的中高收入客户为主，随着板块项目户型的创新和面积的紧凑实用性加强，客户年龄也要将趋于年轻化，长期前景较好。
4、历年投资情况
市场刚需释放，房地产投资额增幅较大。
截止2010年11月房地产开发投资累计624.31亿元，同比增长36.50%，房地产市场经过2009年的艰难前行，到2010年进入了一个快速发展阶段，由于市场的强大需求，尤其是广大刚性购房者的需求，开发商在这一年纷纷加大投资力度，角逐长沙市场，供应量和成交量都有较大幅度的增加，市场一度出现供不应求的局面。
2.商品房成交活跃，竣工速度加快。
截止2010年11月，长沙市新开工面积2142.25万㎡，竣工面积691.92万㎡，施工面积6500.88万㎡；从历年变化来看，10年的各项数据都创了历史之最，主要受09年与10年政府大规模的棚户区改造；同时10年刚需的大量释放，市场回暖，使各开发企业也加快了竣工的步伐。
5、周边规划
近年来，随着长沙市的不断扩大，以西部梅溪湖为重点发展对象的岳麓区已成为最成熟、最被认可的新城区拓展区。
紧临岳麓区政府、大学城，随之，新的经济增长点正在形成根据长沙市规划，该区正在形成五大功能板块：
①以教育、居住为主的大学城
②以居住、教育、运动为主的科技产业园
③以行政、文化、商贸、居住为主的梅溪湖新区
④以商贸、居住、行政为住的老城区
⑤以居住、商贸、运动、游憩为主的橘子洲
该建筑将长沙带入千万级规模开发时代。
以“造城”的恢弘手笔，国内外知名城市规划机构和建筑设计事务所，经过反复的筛选和论证，将建筑群、文化艺术中心、科技研发中心、高端住宅区等多元化城市功能区巧妙地融入自然景观之中，最大程度地展现人、自然、城市三者的和谐交融。
一个以“湖”为中心、“山”为依托、“河”为脉络的新型城市蓝图跃然于世。
引入国际领先的城市营运理念，致力创建环保节能的低碳城市，将成为提升城市形象和城市化进程中一道光辉的里程碑，并为未来中国城市建设、区域运营树立全新典范！
按照政府的规划，着力打造成中国国家级绿色低碳示范新城、华中地区两型社会的新城典范、湖南省和长株潭地区最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城。
此区域将逐步发展成为城市国际文化中心、国际智力拓展和科技创新中心、国际商务中心、国际居住中心，大河西先导区经济商业文化中心。
三、项目提出的理由
1、项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
长沙房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
2、项目对城市建设将起到促进作用2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”
新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。
长沙作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，长沙市委市政府提出要突出长沙城市形象建筑，提高长沙城市品位，加强城市辐射功能的目标。
根据湖南省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。
目前，长沙市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。
因此，改善长沙市人民的居住条件已经成为长沙市政府特别关心的问题之一。
同时，随着长沙经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对项目可行性研究报告居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使长沙城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
项目符合长沙城市建设总体规划，贯彻了“3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
3、解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为长沙市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加长沙市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
第三章项目情况
一、基础数据
1、建筑用地面积：
420000平方米
2、建筑面积
开发的建筑面积按照建筑容积率要求的最大值来确定：
按照多层2：
1；小高层4：
1。
则多层开发建筑面积840000平方米；小高层开发面积：
1680000平方米。
3、开发成本
土地取得成本通过网上调查发现项目块地的级别属于Ⅵ级，在Ⅵ级住宅用地基准报价为1045元/平方米。
土地开发成本：
400元/平方米
4、建设期间费用
主要有建筑安装费用，多层在800~1200元/平方米；小高层在1500~1800元平方米。
取中间值进行计算。
5、管理和预备费用：
总造价的3%~5%，取4%计算。
6、销售费用及税金
假定项目在3年内销售完，3年内销售费用为造价的5%，年末付款
7、基准收益率：
行业基准收益率按10%考虑。
8、商品房售价
在网上查到宝利心语这个项目的近期的房屋售价为6800元/平方米。
二、项目进度
1、建设期
多层按2年考虑；小高层按3年考虑，建设期费用年末等额付款。
2、销售期
销售期取3年，3年全部销售完。
第一年销售50%的房子，第二年销售30%的房子，第3年销售20%的房子。
销售费用用每年末按照销售量的比例来算。
三、方案设计
1、建多层商品房住宅楼
建设期2年，建筑面积840000平方米，销售期3年。
2、建小高层商品房住宅楼
建设期3年，建筑面积1680000平方米，销售期3年。
第四章项目估算
一、总投资估算
1、项目总投资估算：
据估算,本项目包括开发建设投资、期间费用、经营资金、建设期利息等总投资为89813.8万元人民币，可销售面积的单方造价为商业建筑2200元/平方米。
住宅建筑面积小高层1400元/平方米，高层1800元/平方米。
更详细的投资规划可能随设计的深入而调整
项目投资估（成本）算表
单位：
万元表3—1
序号
项目名称
计费基数
金额（万元）
备注
1
开发建设投资
78530.97
1.1
建安工程费
附表
55791.15
1.2
工程建设其他费用
19719.4
1.3
预备费
3020.42
2
建设期利息
2765.29
3
期间费用
9498.48
3.1
管理费用
3926.55
3.2
销售费用
5571.93
3.3
其他费用
0
4
合计项目总投资
90498.07
2、建筑工建安工程费用估算表
建安费用估算表
单位：
万元表3—2
序号
工程项目或费用名称
单位
建筑面积
（㎡）
经济指标（元）
合计（万元）
备注
一
建筑安装工程
300538.91
53600.23
1
商业建筑
㎡
40000.52
2200
8800.12
2
住宅建筑面积
㎡
25369.50
44252.29
2.1
小高层（11层）
㎡
35300.20
1400
4942.03
2.2
高层（18，24层）
㎡
218390.30
1800
39310.26
3
幼儿园
㎡
4272071
800
337.82
不可销售
4
公共配套建筑
㎡
2625.18
800
210.02
不可销售
二
室外工程
2190.92
1
室外排水
系统
1.00
1500000
150.00
含消防
2
室外供电
系统
1.00
500000
50.00
3
道路
㎡
9401.00
150
141.02
4
绿化
㎡
4174.00
30
12.52
5
围墙
㎡
6861.00
260
178.39
6
电动大门
个
9
60000
54.00
7
电梯
个
1605.00
7，11层
个
9
250000
225.00
18,24层
个
46
300000
1380.00
三
总计
55791.15
3、工程建设其他费用
工程建设其他费用表
单位：
万元表3—3
序号
项目名称
计费文件
计费基数
金额（万元）
备注
1
征地费
75万/亩
15000
含相关税费
2
建设单位管理费
财建[2002]394号
项目投资总概算
278.96
按建安费用近
似计算
3
招投标服务费
计价格[2002]1980号
中标金额
53.45
按建安费用近似计算
4
工程设计费
计价格[2002]10号
工程设计收费计费额
1413.18
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