安徽房地产项目投资分析报告word文档7页.docx
《安徽房地产项目投资分析报告word文档7页.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安徽房地产项目投资分析报告word文档7页.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
安徽房地产项目投资分析报告word文档7页
安徽房地产市场
WORD文档可下载修改
铜陵简介1
一、城市规划解读2
（一）建设大铜陵城市空间新体系2
（二）确定顺安、钟鸣成为铜陵的东大门3
（三）钟鸣镇服务于铜陵市东部城区4
二、社会经济发展5
（一）GDP、人均GDP及全省地级市排名5
（二）人均可支配收入及全省地级市排名6
（三）房地产业发展情况6
三、东部城区内部格局比较分析8
（一）东部城区开发现状分析及进度预判8
（二）顺安、钟鸣典型房地产项目调查9
（三）顺安、钟鸣投资环境比较分析10
（四）钟鸣镇项目比较11
四、项目投资选择建议12
五、钟鸣新区项目SWOT分析及发展策略13
（一）SWOT分析13
（二）发展策略14
六、钟鸣新区项目投资收益估算17
结论19
铜陵简介
Ø铜陵辖三区（铜官山区、狮子山区、郊区）一县（铜陵县）；铜陵县下设“四乡四镇”，钟鸣镇、顺安镇位于铜陵东部，其中钟鸣镇与芜湖铜南县相接。
Ø全市土地面积1113平方公里，其中市区面积227平方公里，铜陵县地域面积占全市78.71%左右；全市总人口81.35万人，其中市区人口43.43?
万人。
Ø位于安徽省南部、长江下游南岸，东距芜湖市80公里左右，距省会合肥市120公里，徐（州）黄（山）公路线在铜陵长江大桥过江。
Ø
处“武汉—上海长江经济带”上，是长三角区域重要的资源型城市、“两山一湖”旅游区的北大门、皖中南中心城市以及芜马铜经济圈的骨干城市。
Ø铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。
?
一、城市规划解读
（一）建设大铜陵城市空间新体系
按照铜陵新版城市规划，铜陵城市发展定位于：
Ø全国铜产业基地
Ø电子材料产业基地
Ø长江中下游重要的工贸港口城市
Ø皖中南中心城市
铜陵市城市建设按照“北扩、东进、南整、西跨”的思路，主要向北、东、南三个方向发展，形成“一城三区，一主两副”的组团式布局。
其中，东部城区成为新一轮开发的重点区域，铜陵县政府于2008年4月在此正式设立建设指挥部。
（二）确定顺安、钟鸣成为铜陵的东大门
铜陵市总体规划确定，东部城区以顺安、钟鸣为基础，集中发展生活居住功能；以沿江快速通道为发展轴，构建以工业为主的综合性新城区；围绕顺安老镇建设东部城区商业服务中心，商业服务业应考虑为城区居民和周围农村居民提供生产和生活服务。
到2010年，东部城区人口4万人，力争到2012年城区人口达10万人以上，建成区面积控制在6平方公里。
作为全国综合改革试点镇、安徽省重点中心镇——顺安镇有着丰富的金、银、铜、铁、硫等资源，山川秀丽；区位优越，宁铜铁路、沿江快速、沿江高速穿镇而过；城镇基础设施日臻完善，小城镇建设发展迅速，已建立建材、轻纺、化工、矿业采掘、房地产开发、商贸流通等主导产业。
钟鸣镇紧邻顺安镇，大力发展纺织、服装、电子、制造四大支柱产业，同时围绕城镇建设和城市化进程，加强房地产开发和经营。
两镇的变化为东部城区的跨越式发展积聚了巨大的能量。
（三）钟鸣镇服务于铜陵市东部城区
钟鸣镇规划以便捷的道路交通系统为骨架，建立现代的市政基础设施系统；以合理的功能和布局，服务于铜陵市东部城区，为金桥工业园做好生活服务区和物流园区的职能。
☐镇区总体用地布局结构
城镇用地向西紧凑发展，同时在铜南公路南侧结合现状工业，布置工业组团，远期向南拓展，形成“一主一副二区”的布局结构：
一主，以现状老城为依托，向西拓展，形成主城区，功能以居住和综合服务为主，面积2.8平方公里；一副，龙泉路向南延伸，跨过铜芜高速公路，为远期发展用地，功能主要是居住生活为主，面积0.53平方公里；二区，牡陵规划为传统优势产业发展区，面积0.73平方公里，狮子山及其周围缓冲地带规划为旅游休闲区，面积1.3平方公里。
☐镇主城区用地功能划分
二条商业带：
（1）丰泉路向西延伸到花园路，规划为商业街，长度1500米，用地面积约8公顷，主要布置大型商业服务设施；
（2）龙泉路商业街，向南到狮峰路（新区D地块，参见下文），向北到站前路，长度860米，用地面积约4.5公顷，主要布置中小型商业设施和生活服务设施。
一个物流园区：
位于丰泉路以南、胜利路以东、施冲路以西，铜南公路以北。
一个行政中心：
位于马中路以南，清泉路以西，面积3.6公顷，包括约0.9公顷的市政广场。
（新区A地块，参见下文）
一个山地住宅区：
将荣伟水泥厂更新为山地住宅区，因坡就势建设低层住宅。
二、社会经济发展
（一）GDP、人均GDP及全省地级市排名
近年来铜陵市经济处于快速发展阶段，十五期间，GDP增速一度达到30%以上，2000-2007年间年均增长20%左右。
2007年铜陵市GDP总量达到286.83亿，人均GDP为39838元，比上年增长19.63%。
截至2007年铜陵市人均GDP已经突破4000美元，标志着铜陵市房地产市场进入高速发展期。
排名
城市
GDP
排名
城市
人均GDP
1
合肥市
1300
1
马鞍山
42413
2
安庆市
600
2
铜陵市
39838
3
芜湖市
580
3
合肥市
28125
4
马鞍山
540
4
芜湖市
25294
5
阜阳市
450
5
淮南市
15197
6
滁州市
438
6
黄山市
14560
7
宿州市
430
7
宣城市
13051
8
六安市
430
8
淮北市
12675
9
蚌埠市
410
9
蚌埠市
11645
10
巢湖市
410
10
池州市
11515
11
淮南市
355
11
滁州市
9954
12
亳州市
345
12
巢湖市
9809
13
宣城市
350
13
安庆市
9739
14
铜陵市
290
14
六安市
7222
15
淮北市
258
15
宿州市
7049
16
黄山市
215
16
毫州市
6388
17
池州市
158
17
阜阳市
5000
（二）人均可支配收入及全省地级市排名
省及地市
人均可支配收入
增幅
安徽省
11474
17.4
马鞍山
16137
17.7
合肥市
13426
21.9
铜陵市
13266
17.6
芜湖市
13234
22.1
淮南市
12003
12.6
淮北市
11644
18.7
蚌埠市
11440
12.4
黄山市
11362
16.9
巢湖市
11331
19.7
亳州市
11288
24.8
池州市
11017
22.2
滁州市
10904
14.4
阜阳市
10863
23.2
安庆市
10710
11.7
宿州市
10562
18.1
六安市
10459
16.9
宣城市
10436
15.4
随着全市经济发展进入快车道，铜陵市人民生活水平不断提高。
2000-2007年间城镇人均可支配收入从5591.5元迅速上涨到13266元，增幅达137.25%。
同时，铜陵市城镇人均可支配收入在全省排名名列前茅。
收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，推动了铜陵市房地产市场的较快发展。
（三）房地产业发展情况
1.供求形势良好
近几年来，铜陵市房地产业发展较快，房地产投资额呈梯状增长，2000-2007年间占全社会投资总额比重平均为20%，其中65%为住宅投资。
2007年铜陵房地产市场的供销关系保持活跃态势，全市商品房批准预售面积为39.64万平方米，比上年减少30.82%，同时商品房备案销售面积达到41.46万平方米，全年供求比为0.95:
1。
铜陵市住宅市场供求比呈现总体下降态势，2005-2007年分别为1.09:
1、1.14:
1、1.05:
1，在未来供应增量减少与需求量持续增加情况下，铜陵市商品住宅市场呈现出供求基本平衡态势。
2.商品房价格居全省首位
排名
城市名称
商品房销售均价
其中住宅
1
铜陵
3587
3234
2
合肥
3326
3172
3
芜湖
3208
3074
随着铜陵市经济发展加快，人民收入不断提高，购买力不断增强，对住房条件改善的需求日益迫切，并且在全国房地产市场热度的带动下，近年来铜陵市商品房价格一路上扬。
2007年铜陵市商品房销售均价跃至全省首位，达到3587元/平方米，比上年增长10.51%，其中住宅销售均价为3234元/平方米，市区中高档商品住宅平均售价已超过5000元/平方米。
3.东部城区
铜陵乡镇商品房市场多为空白。
其中，东部城区顺安、钟鸣房地产市场较为领先，但也仅属于刚刚起步阶段。
目前，顺安镇在售楼盘不过寥寥几家，均价在2200元/平方米左右；钟鸣镇商品房楼盘仅1处，均价在1400元/平方米左右。
三、东部城区内部格局比较分析
（一）东部城区开发现状分析及进度预判
东部城区建设目前已经启动，呈现“多管齐下”的格局。
1.顺安镇
2008年4月，铜陵县成立了以县委、县政府主要领导亲自挂帅的东部城区建设指挥部，进驻顺安镇开展工作。
目前，控制性详细规划正在调整，修建性详细规划也正在同步着手制定，预计下半年可完成报批，之后将进入土地上市（招、拍、挂）进程。
指挥部提出“三年大变样”的目标，即利用三年时间将东部城区顺安镇核心区建成目前县城规模。
2.金桥工业园
位于顺安、钟鸣之间的金桥工业园，规划面积35平方公里，起步区5平方公里，于2003年启动筹建，2006年2月被省政府批准为省级开发区；2007年，进入该工业园区项目约30个，环评执行率达100%。
3.钟鸣镇
钟鸣镇首批上市地块（钟鸣镇新区）已基本完成准备工作，是东部城区建设启动以来，最早确定详细性控制规划的区域；钟鸣镇将来会以此为中心进行改造、重新建设，镇政府也将迁入该首批上市地块之中。
目前，该地块招商以乡镇为主、铜陵县配合的模式进行，与顺安镇等建设区域统一纳入东部城区规划，招商组设立在当前镇政府办公地。
（二）顺安、钟鸣典型房地产项目调查
顺安：
牡丹新村
基本资料
住宅单价：
一层和六层1960元
二至五层2260元
商铺单价：
4900元
建筑形态：
多层（共6层）
主力房型：
两房（79m2）、三房（103/
110m2），有少量一房（39/66m2）
外立面：
面砖
建筑结构：
砖混
购买人群：
本镇居民、公务员、
外来小业主
付款方式：
现房需一次性付款。
开发商：
津塔房业开发公司
项目分析：
小区档次不高，体量不大，外立面尚可，基本无景观和商业配套。
销售情况：
07年中开盘，目前已基本售罄，仅剩少量底楼和顶楼及商铺出售
钟鸣：
龙苑小区
基本资料
位置：
紧邻万象项目地块
均价：
一层和五层1358元
（阁楼43m2，单价780元）
二层至四层1488元
车库单价1200元
建筑形态：
多层（共5层）
体量：
共16幢
主力房型：
两室一厅（100m2）、
三房一厅（113-132m2）
外立面：
普通涂料
建筑结构：
砖混
配套：
钟鸣集镇商业
购买人群：
本镇居民、乡村百姓
付款方式：
需一次性付款
目前可优惠10元/m2
项目分析：
档次较低，小区内仅有一幼儿园，其他区内配套基本无。
位于老镇中心，且紧邻镇政府，因此目前来看地段不错。
销售情况：
03年开盘，1期已售罄，2期也基本售罄，仅剩少量底楼和顶楼出售，小区最后2幢楼预计今年6月开盘
（三）顺安、钟鸣投资环境比较分析
1.区位比较
钟鸣是铜陵的“东大门”，而顺安则比钟鸣更靠近铜陵市中心，事实上顺安镇基本位于铜陵市中心与钟鸣镇的中间位置。
另外，根据东部城区规划，未来东部城区的核心区域将位于金桥开发区，也包括顺安镇的大部分，而钟鸣镇则位于东部城区辐射区域的外围。
因此，从区位来说，顺安优于钟鸣。
2.政府搬迁
目前，东部城区指挥部已落户顺安，未来县政府办公地将搬迁至顺安。
从这个角度出发，钟鸣逊于顺安。
3.建设进展
顺安和钟鸣同属于东部城区规划，原则上也无先后发展之分。
从实际进度上看，钟鸣镇首批地块启动时间略占先机。
目前，顺安镇详规正在调整，钟鸣则基本完成，且土地拆迁工作进展顺利，土地随时可上市交易。
4.发展潜力
顺安、钟鸣同为乡镇地区，都具备一定发展潜力，特别是顺安镇在发展现状、区位等条件方面略优，且享有东部城区建设指挥部落脚地的优势，因此其发展前景更加明朗、明确。
相比而言，钟鸣镇在房地产开发方面则具有低成本、后发优势，房价上涨空间亦相对较大，目前市区房价居高，顺安房价也比钟鸣高出800元、近60%左右。
（四）钟鸣镇项目比较
万象项目
钟鸣镇新区项目
地理位置
邻近目前镇政府所在地
距东部城区核心、市区更近
沿江高速以北、金榔路以东、龙泉路以西马中路以南
规划前景
项目偏离未来钟鸣镇中心区域
镇政府将迁入A地块，项目将处于钟鸣镇中心区域
地块面积
约90亩（60000m2）
扣除50亩政府用地和90亩公共设施用地，实际用地360亩（240000m2）
地块属性
商业（待定，并可能转变性质）
商住
地块现状
毛地，有7/8户需拆迁
接近净地或净地
转让方式
整体出让
挂牌，分为A/B/C/D四个地块，项目中有部分将被政府回购用于动迁安置；可整体出让
转让单价
目前报价约20-22万
预计15-18万/亩
道路交通
沿江高速、铜芜高速
沿江高速、铜芜高速
周围配套
钟鸣中学
钟鸣中学、县二中
现状及位置示意图
四、项目投资选择建议
地区或项目
评价指标得分
顺安镇
钟鸣镇
新区项目
万象项目
区域成熟度
75
70
70
规划利好
80
75
70
规划确定性
80
75
70
启动及时性
75
80
70
发展潜力
75
80
75
成本优势
70
75
75
风险控制
80
75
70
总分值
535
530
500
根据对东部城区重点地段的考察，我们认为：
1、顺安镇地处东部城区核心位置，且是未来县政府所在地，确定性相对更高，投资机会相对较好，评价分值略高于钟鸣镇新区项目；
2、鉴于目前顺安镇正处于详规调整、土地控制阶段，预计2007下半年才有地块上市，因此建议先期着手钟鸣镇新区项目进行接触或落实。
3、建议保持对顺安镇地区开发的关注，择优选择其中地块。
五、钟鸣新区项目SWOT分析及发展策略
（一）SWOT分析
□优势
规划与区位优势：
先天规划为铜陵东大门咽喉，占尽市政规划地利；项目位于未来镇政府所在地，且距金桥开发区仅6.5公里，区位优势十分明显。
价格与后发优势：
相比铜陵市、顺安镇，钟鸣镇起点较低，后发优势明显，较低的价格也是项目的最大优势之一。
动迁回购优势：
项目有部分未来将被政府回购用于动迁安置，这既为项目带来一定的人气，也降低项目销售风险。
环境规模优势：
地块具有绝佳的生态山脉与绿化环境，面积360亩，具有一定的规模优势，有利于提高市场竞争力和抗风险能力。
□劣势
经济发展不足：
钟鸣镇经济发展不足，镇区居民目前收入和消费水平不高，基础设施建设滞后，城镇风貌特色不明显。
社会发展落后：
城镇体系发展不充分，社会服务系统不健全，公共设施明显不足，缺乏投资吸引力。
地块布局零乱：
城镇用地没有明显的功能分区，布局较零乱。
居住氛围一般：
目前项目周边居住氛围一般，生活、商业配套设施贫乏，交通线路少，道路状况较差，出行不便。
□机遇
东部城区规划：
强劲的城市基础设施建设投资预期、开发区招商引资及大铜陵和东部城区规划带来巨大机遇。
地产价值洼地：
钟鸣房地产市场供应量极少，对项目开发成功有先机条件；且目前铜陵市区房价较高，顺安房价也比钟鸣高出近60%，钟鸣凸现价值洼地，基数低，房价上涨空间较大，将带来较高投资回报。
政府卖地心切：
政府要求有关部门做足土地文章，多渠道筹集建设资金，年内完成投资3亿元以上，土地主管部门出让土地有迫切的压力和动力，与政府谈判处于主动位置，回旋余地较大。
□挑战
宏观政策风险：
国家对房地产市场的宏观调控正在向纵深发展，房地产行业发展面临转型，市场形势的微妙，消费、投资谨慎；
规划落实程度：
东部城区虽是城市规划的重要区域之一，但规划的兑现时间和落实程度具有一定的不可测因素。
周期无法对应：
项目开发周期（3-5年）短于东部城区总体规划及金桥开发区初具规模所需时间（5-8年），难以充分享受到土地和房价的增值溢价。
潜在竞争压力：
未来几年政府对该区域土地放量较大，同期推出的项目较多，将给项目带来潜在竞争压力。
地价抬高可能：
政府更倾向于引进竞争对手，从而抬高土地出让价格。
（二）发展策略
针对项目面临的优势、劣势和机遇、挑战，初步建议采取以下项目发展策略，以抓住机遇，扬长避短，迎接挑战。
1.拿地环节
当前，东部城区包括顺安镇、钟鸣镇在内，土地交易市场几乎未成型；仅有的个别在售项目多是以前协议方式获得。
因此，土地市场化价格的确定正处于探索阶段，可比对象缺乏，主观定价的倾向明显。
抓住政府急于招商引资的心理，可在谈判和沟通中尽量争取更多优惠；镇区现状、规划落实的不可预测性等能成为与政府讨价还价的砝码之一。
2.开发环节
鉴于对钟鸣目前状况的判断，建议在统一规划的基础上，分批次、有节奏的进行开发，适当拉长开发周期，并加强宏观、行业与市场研究，随时观察未来房地产市场形势，积极应对市场变化，努力“借势”，充分享受因规划落实和基础设施完善等带来的增值收益。
整合当地的政府、教育、医疗资源，增加项目附加值，形成项目的独特竞争优势；同时，有针对性的设计户型，创新项目户型，提升形象设计，做到不同产品既能相对独立又能互为补充。
建议一期产品类型建议以传统的多层形态和普通中等户型为主；二、三期产品依发展情况，可尝试复式、跃层、花园洋房等新型产品，做到同类户型的领先优势。
3.销售环节
分期：
建议一期（占总面积20%左右）在2-3年后（正常开发周期）开盘；随着规划的落实和基础设施完善，钟鸣房产价格会有一个比较可观的涨幅，鉴于先进的开发模式和优质的品质，楼盘应会受到追捧，二期（占总面积40%左右）在3年后开盘；预计5年后金桥开发区已初具规模，建议三期（占总面积40%左右）在5年后实现销售。
客户：
一期主要定位于动迁户居民、镇政府机关人员、镇上部分改善型需求者以及部分农村进镇者；二期适度扩大客户区域范围，可定位于钟鸣、金桥和顺安政府机关人员、开发区管理人员、小业主和部分因市区房价过高而选择远郊的居民；5年后以工业为主形成多种功能协调发展的综合性新城区日益完善，这为项目提供了非常优质的潜在购买者，因此建议目标客户定位于开发区新近管理人员、私营业主、市区及芜湖等中高收入群体。
价格：
综合铜陵社会经济发展速度，结合钟鸣镇（铜陵东部城区）现状及未来发展进程，预计未来2年，钟鸣房价将以平均每年10%的速度上涨，未来3-5年将进入平均每年15-20%的较快上涨期，据此初测
一期（2年后，年增幅10%）：
1700元
二期（3年后，年增幅18%）：
2000元
三期（5年后，年增幅15%）：
2650元
按照一期、二期、三期体量之比2:
4:
4计算，整个项目均价在2200元左右。
六、钟鸣新区项目投资收益估算
1.以容积率1.0、平均成交单价2000元估算
序
内容
合计
规模
单价
说明
（万元）
（万平方米）
（元/平方米）
一、投资成本
（一）
土地费用
6742.44
24.00
280.94
1
土地出让价
6480.00
24.00
270.00
暂定18万元/亩
2
契税及印花税等
262.44
24.00
10.94
土地出让价×4.05%
（二）
前期开发费用
2160.00
24.00
90.00
建安工程费×10%
1
可行性研究费
108.00
24.00
4.50
建安工程费×0.5%
2
规划设计费
432.00
24.00
18.00
建安工程费×2%
3
场地平整费
756.00
24.00
31.50
建安工程费×3.5%
4
勘测费用
108.00
24.00
4.50
建安工程费×0.5%
5
筹建开办费用
432.00
24.00
18.00
建安工程费×2%
6
其它费用
324.00
24.00
13.50
建安工程费×1.5%
（三）
工程建造费
21600.00
24.00
900.00
（四）
配套费用
960.00
24.00
40.00
（五）
销售费用
1440.00
24.00
60.00
销售额×3%
（六）
管理费
943.87
24.00
39.33
一—四项的3%左右
（七）
不可预见费
432.00
24.00
18.00
建安费用的2%左右
（八）
财务费用
1828.77
24.00
76.20
银行贷款额按一—三项的30%，假设均匀发生
（九）
营业税及增值税
3144.00
24.00
131.00
销售额×6.55%
投资总额
39251.09
24.00
1635.46
二、销售总额
48000.00
24.00
2000.00
三、利润额
8748.91
24.00
364.54
四、成本利润率
22.29%
2.以容积率1.0、平均成交单价2200元估算
序
内容
合计
规模
单价
说明
（万元）
（万平方米）
（元/平方米）
一、投资成本
（一）
土地费用
6742.44
24.00
280.94
1
土地出让价
6480.00
24.00
270.00
暂定18万元/亩
2
契税及印花税等
262.44
24.00
10.94
土地出让价×4.05%
（二）
前期开发费用
2160.00
24.00
90.00
建安工程费×10%
1
可行性研究费
108.00
24.00
4.50
建安工程费×0.5%
2
规划设计费
432.00
24.00
18.00
建安工程费×2%
3
场地平整费
756.00
24.00
31.50
建安工程费×3.5%
4
勘测费用
108.00
24.00
4.50
建安工程费×0.5%
5
筹建开办费用
432.00
24.00
18.00
建安工程费×2%
6
其它费用
324.00
24.00
13.50
建安工程费×1.5%
（三）
工程建造费
21600.00
24.00
900.00
（四）
配套费用
960.00
24.
升级会员 