郑州房地产市场研究.docx

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郑州房地产市场研究

郑州市房地产市场研究

一、宏观市场

1.1整体经济

2006年，全市实现生产总值1650亿元，增长15.8％，人均生产总值达到2850美元；地方财政收入151亿元，增长30.7％；全社会固定资产投资820亿元，增长28.6％；社会消费品零售总额706.7亿元，增长14.5％；非公有制经济完成增加值875亿元，增长22％，占全市生产总值的比重达到53％。

城镇居民人均可支配收入达到10640元，增长13.6％；农民人均纯收入达到4774元，增长14.1％。

1.2具体指标

1-5月，郑州市城镇固定资产投资完成246.7亿元，同比增长40.0%。

其中民间投资140.1亿元，同比增长53.3%。

在总投资额中，房地产投资完成71.7亿元，同比增长45.8%。

截止5月底，郑州市金融机构存款余额3450.2亿元，比年初增长10.9%，其中城乡居民储蓄存款余额比年初增长8.0%；各项贷款余额为比年初增长13.3%。

1-5月，居民消费价格总指数为101.6。

八大类价格中，除医疗保健、和个人用品、交通和通讯有所下降，其余六类均出现不同程度的上升。

其中，居住上升了7.4个百分点。

2006年前5个月，郑州市城镇居民人均可支配收入为5210元，同比增长11.8%。

其中，市区城镇居民人均可支配收入为5397元，同比增长11.7%；全市城镇居民人均消费性支出3074元，同比增长7.0％，其中市区城镇居民人均消费性支出3114元，同比增长5.8%。

此外，1-6月，郑州市财政收入完成103.67亿元，同比增长42.59%，其中土地有偿使用收入同比增长3.5倍，显示了土地收入在地方财政收入中占有重要位置。

1.3未来发展规划

11月30日，郑州市第八届委员会第六次全体会议审议通过了《中共郑州市委关于制定全市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，建议确定的“十一五”期间郑州的发展目标如下：

生产总值要从1700亿元向3000亿元迈进，生产总值年均增长13％左右；人均生产总值由3000美元向5000美元目标迈进；城镇居民人均可支配收入年均增长8％，农民人均纯收入年均增长7％。

2.城市建设

2.1建设成果

截至2005年年末，郑州市的建成区面积已经达到２６２平方公里，比“九五”末增加１２８．８平方公里；建成区人口已经达到３４８万左右，比“九五”末增加１００万左右，城镇化率达到６０％。

截至年末，郑东新区起步区按计划续建、新建道路已达９１条,累计引进项目１６５个，已开工项目１００个，累计完成固定资产投资220亿元，房屋开发面积累计超过1000万平方米，入住人口预计达到8万人（包括失地回迁农民、高校师生、入住CBD的居民和商业人员）。

其中，中原城市群总体发展规划纲要的出台、郑东新区“三年出形象”目标的完成、加州工业城起步区的启动、郑州-开封城际高速公路的开工、客运东站选址的敲定、农业东路以及东风东路的向东打通、金水东路以及老107改造方案的确定、未来路的即将全线贯通、城中村改造的陆续启动等一系列城市建设成果的取得，对于今后局部乃至全市房地产市场的发展无疑具有深远的影响。

2.2未来发展规划

11月16日，《中原城市群总体发展规划纲要》正是出台，刚要明确提出了“十一五”期间中原城市群的发展目标：

初步形成以郑州为中心，东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的大“十”字形核心区，形成区域内任意两城市间两小时内通达的经济圈。

在郑州全面实施中心城区（郑州市8区）组团＋荥阳、上街组团＋中牟组团＋航空港组团＋花园口组团＋卫星城（巩义、登封、新郑、新密四市）的组团式空间发展。

全面提升中心城区功能，加快新区建设，改造提升老城区，实现新老城区功能互补、协调发展，力争2010年市区人口规模超过400万人。

“十一五”期间，郑州市将全面建成郑东新区起步区和龙子湖地区，基本建成龙湖地区，全面启动拓展区，力争2010年郑东新区建成区规模达到100平方公里，常住人口在60万人以上。

二、政策

●2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。

●2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。

这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

●2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。

会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。

业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。

●2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准

●2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。

要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

●2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。

●2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。

同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

●2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

●2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。

●2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

●2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：

供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

分析小结：

从全局的角度，国家运用综合手段鼓励并保障中低价位普通商品房的自住消费，同时继续控制高档住宅尤其是别墅的开发和消费，继续强化房地产交易秩序和价格管理。

郑州市在落实国家调控政策的，继续支持房地产业的健康发展，未来有望进一步搞好房地产信息公开，进一步规范交易秩序以及物业管理行为。

三、房地产市场

1.土地市场

2006年，郑州市土地储备中心累计完成累计向市场供应106宗土地，面积合计521.44万平方米，约7821.6亩。

绝大多数实施了招挂拍出让，此外还有一些原学校用地以及城中村土地实现了出让或开发。

其中郑东新区累计投放房地产开发用地32宗约98.8万平方米，约1482亩。

集中分布在CBD商务外环、龙湖外环以及商住物流园区内。

其中，住宅用地22.9万平方米，占比为23%；机关团体及办公用地50.6万平方米，商业用地21.9万平方米，占比分别为52%、22%。

8宗协议出让为机关团体用地，13宗挂牌出让合计面积为33.88万平方米，占全年投放的34.3%，11宗招标出让，合计面积为21.1万平方米，占总体的21.4%。

随着新区各项基础设施的逐步到位以及CBD地区的基本成形，市场信心在快速增强，地价房价仍在快速攀升，郑东新区成了郑州市房地产当之无愧的“领头羊”。

郑东新区外区域共计投放73宗土地，面积合计为422.64万平方米，即6339.6亩。

主要集中在西北、西南和东南区域，其次为别墅板块，今年年初，郑州市政府提出西区改造的规划，西区规划城区范围以陇海铁路为分界线，分为南北两块共计17.05平方公里。

其中，陇海铁路以南：

西三环、汝河路、华山路、秦岭路、棉纺路、嵩山路、陇海铁路、工农路、郑上路围合城区，面积6.15平方公里（棉纺厂地区1.35平方公里）。

陇海铁路以北：

陇海铁路、京广铁路、北环、西环围合城区，面积10.9平方公里。

因而改造区内大量原有厂房地块被推向市场。

西北土地主要集中在西技术开发区的冬青街、檀香路沿线。

东南区域的土地供应主要是经济技术开发区内的工业物流用地。

从成交来看，因受地块位置、生活成熟度、升值潜力及地块自身条件的影响，居住用地成交单价存在较大差别，其中建设西路北秦岭路西为地下商业用地因而地价相对便宜。

其余土地每亩单价20-430万元不等。

12月份成交的西区土地基本都在200万元/亩以上。

其中河南建业住宅集团以2.8亿元获得南阳路东宋砦北街南约65亩的地块，折合每亩431万元，刷新了郑州市住宅土地单价成交的新纪录。

市场小结：

纵观全市土地市场，2006年的供应量是相当可观的，尤其是政府提出西区改造后，西南区域大量的土地投放势必使未来两年的西区房地产市场异常活跃。

从全市来看，2006年的新增房地产开发用地基本上扩展到三环线以外，具体来讲，三环线以外用地主要分布在郑东新区、别墅区以及西高新区，郑东新区一直是近年来的活跃区域，政策主导，市场也在不断认可。

三环以内空闲土地有限，航海路以南、桐柏路以西的区域土地资源相对较多。

基本以原国有厂矿企业用地、空地（环线附近）以及城中村土地的形式存在，由于历史的原因使得这一区域集中了较多的原国有厂矿企业用地。

2007年，预计土地投放会继续集中在郑东新区、北区以及西区，同时三环以内的城中村改造也将加快步伐，据悉中原区北陈伍寨村、金水区琉璃寺村、二七区王胡砦村、管城区的十里铺村、惠济区的王砦村等16个城中村（组），日前被郑州市城中村改造工作领导小组纳入2006年第二批城中村改造计划；具体到房地产市场，预计全市的热点将会呈现东西开花的局面，西区聚焦在桐柏路-建设路-华山路沿线，东区聚焦在金水路-中州大道及郑东新区郑开大道沿线。

2.商品房市场

郑州市房地产市场供应量从01年到04年是快速增长的过程，04年市场供应量是01年的2倍还要多，而04到05年市场供应量较为平稳，06年的市场供应依然较为平稳的增长。

1-11月商品房投放合计为678.42万㎡，比05年同期增长14.9%，供应平稳增长量，供应时间分布特点为春秋处于高峰期，体现出房地产供应的一般规律。

04年前后是郑州市房地产发展最火的时期，其市场需求增长也是最快的时期，年增长幅度达到40%左右，05年增长较为平稳，似乎是受了国八条等政策的影响，06年仍有国六条等政策的影响，但是需求增长幅度又有所上升，在一定程度上市场的需求量将会稳定的增长。

与商品房投放量相比，2006年的商品销售量在时间上的分布波动幅度较小，但是峰值仍然处在春秋季节。

2006年1-11月各月份房地产市场供销比基本上以1为轴上下波动，1-11月份整体吸纳率为102.2%，需求略大于供应，供求基本平衡。

近几年郑州市商品房均价走势也反映了市场发展情况，04年为市场发展的快速时期，其商品房均价也是快速上涨的阶段，受宏观调控政策05、06年均价增幅有所放缓。

在房地产宏观调控的影响下，2006年1-11月商品房价格走势较为平稳，但是依然表现了上涨的趋势。

市场预测：

●市场需求仍存在较大上涨的空间，强劲势头将会持续;

●由于土地资源的稀缺性，土地限制政策的实施，市场供应受到一定影响增长幅度不会太大；

●商品房价格继续上涨，上涨幅度放缓，其绝对上涨量不会太小；

四、热点区域

随着郑州市房地产市场的进一步发展，市内各区域均出现了不少市场亮点，整体态势不断上涨。

同时，由于市区内土地存量的不断减少、都市村庄大规模改造、以及郑州市西部老工业基地改造规划出台，继快速发展的郑东新区和北区之后，西区及金水路东段分别成为目前市场上的热点。

●西南区域

2006年3月，西部老工业基地用地调整规划方案终期评审。

规划范围分南北两大块，共计17.05平方公里，分别是：

陇海铁路以南（西三环、汝河路、华山路、秦岭路、棉纺路、嵩山路、陇海铁路、工农路、郑上路围合区域，面积6.15平方公里）；陇海铁路以北（陇海铁路、京广铁路、北环、西环围合区域，面积10.9平方公里）。

在政府的整体规划中，西南区的主要功能是居住，而振兴老工业基地的政府规划，为西南板块的规划发展提供了有利支持。

城中村改造也成为西南区域区域形象改善、房地产市场跨越式发展的契机。

作为二七区迄今为止最大体量的改造，二七区高砦村改造成为拉开序幕的利好消息，也将成为区域加速发的有力推动。

该村位于长江路与京广路交会处周围，占地面积61.2公顷。

改造后总建筑面积89万平方米，规划住房5900余户，将形成居住人口达两万余人的大社区。

郑州房地产经过几年的发展，东区、北区一直是最活跃的区域，成为郑州房地产市场的重头板块，而西南区则一直是风平浪静，相对平淡，平均销售价格与郑州最活跃的区域整体差别居然达到近1000元/平方米，可见西南区房地产发展的落后。

不断成熟的大型社区帝湖、亚星，可以说撑起了西南房地产市场，带动了区域的逐渐成熟，同时随着城区用地的不断稀缺，也使得更多的开发企业看好了这一区域，金源、绿都、阳光新干线等大型项目的进入，使市场的重心再次向西南区域偏移。

由于本区域内的土地资源相对丰富，2006年的土地投放量也较大，2007年本区域将会继续成为市场上的一支重要力量，仍然会持续快速的发展，其发展也有向北延伸的趋势。

●金水路东段

这里所指的金水路东段是东明路和老107国道之间的金水两侧的一小块区域，金水路交通便利和形象优势以及郑东新区的辐射力，为这个小区域的发展提供了有利的条件，另外燕庄的改造以及未来路的打通，进一步提升了该区域的优势，使得这一小区域成为了目前郑州市场上开发密度相对较大地块，当仁不让的成为了市场的又一亮点。

区域内项目

项目名称

开发商

规模

名门世家

名门地产

30万一期10万

发展东郡

发展置业

一期9.6万

银基王朝

银基置业

100万一期30万

中央花园

鑫苑置业

37万一期15万

观洲国际

北京国兴

6万

盛润国际

盛润置业

13.5万写字楼

广汇PAMA

广汇集团

30万一期10万

曼哈顿广场

升龙置业

80万

这一小区域内的楼盘不仅较为密集，而且开发商也均较有实力，已面市楼盘品质相对较高，可见本区域也将成为相对高档的热点区域。

这一区域交通便利，地理位置优越，成熟度进程也会较快完成，06年成为市场的亮点，07年还会继续领跑于市场

五、总结

未来走势

•供应量

郑州市商品房市场的供应借助西区的改造将不断增加，这种增长的形式将一直延续到2008年。

另外，随着郑汴一体化的进程，也将有大量的郊区土地纳入郑州市的房地产开发的供应中。

与此相反，随着郑东的日趋成熟与老城区的日趋稳定，区域内的供应量将逐渐放缓。

与此同时因为城市的自然扩张，郑州市其它方向的外延也有部分供应，但除去黄河迎宾馆（三所）附近的地块借助其环境优势形成集中放量的可能，其它外延部分因为成熟度差很难形成热点。

可见，未来两三年内郑州市的商品房供应量将不断增加，但较为成熟的将只有西区改造带来的供应。

•需求情况

从郑州市商品房多年的销售统计数据来分析，2006年后，受供应结构的影响，商品房尤其是成熟区域相对高档物业的需求量仍将逐步增价。

同时需求在关注产品性价比同时的将更加关注地段价值。

另外，未来两三年的需求将更加多元化，势必加速市场细分，要求开发更加主体明确。

•售价

由于国家整体售价相对稳定，也可能出现局部的结构性价格走低，但地段优势明显区域的商品房售价将快速上涨，并成为相对的热点区域。

投资的优势及机会点

郑州市商品房市场处于稳步上升阶段，此时的资金投入收益明显，风险较低；

郑州市房地产市场尚未出现趋向饱和的迹象，便于中长期的开发投资；

主要机会在于热点区域的中高段项目开发。

潜在风险

国家调控政策的不确定性；

行业在郑州市发展的不稳定性；

竞争的不可控因素；