广西某房地产分析.docx

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广西某房地产分析

广西南宁市2006年上半年房地产分析

 房价的变动与城市经济发展、人口增长、居民收入水平变化、土地资源供应、住房保障制度等都有很大关系。

自中国•东盟博览会永久落户南宁之后，中央扶持，“10＋1”、“9＋2”已经和南宁密切联系起来，南宁与周边省市和国家的经济往来也越来越频繁，与此同时地方政府加大建设力度，改善城市居住环境，城市的价值和影响力得到很大的提高，从而带动了南宁房地产市场的蓬勃发展。

用途

套数

均价

普通住宅

20904

2668.01

别墅

739

3253.60

写字楼

750

5195.53

商铺

2028

5804.11

车库

1189

2086.36

其它

717

2816.94

（一）南宁市上半年批准预售情况

   从2004年－2006年上半年各物业类型批准预售面积来看，2004年和2005年住宅批准预售面积分别为253.11万平方M、365.56万平方M，到了2006年住宅批准预售面积达到了252.44万平方M。

2006年上半年住宅批准预售面积分别占了2004年和2005年住宅批准预售面积的99.74％、69.06％。

从供应量可以看出，2006年上半年的住宅供应量是大量的增加。

   南宁市商业用地供应量为41.45万㎡,青秀区仍占重数，中国东盟博览会在南宁永久落户，会展中心落巢青秀区的凤岭，对其楼市具有极大的促进作用，加上凤岭的开发商开始注重商业配套建设，青秀区商业批准预售大量增加。

上半年写字楼的批准预售面积主要集中在青秀区、兴宁区以及江南区，共1.85万㎡。

   分析显示，2006年上半年南宁市房地产整体市场呈现批准预售大于消化量的状况，但差距不大，基本保持供给平衡，市场供应十分充裕。

而从各行政区看，该情形的市场状况最突出的为青秀区，住宅批准预售面积为159.41万㎡，销售面积达109.56万㎡,剩余量为49.85万㎡。

地价较为昂贵的兴宁区以及偏僻的新开发区——邕宁区也有小幅度的供大与求的状况，其住宅批准预售面积分别为22.12万㎡和17.43万㎡，销售面积分别为17.43万㎡和1.77万㎡。

   江南区、西乡塘区、良庆区在扩区以后，房地产发展极其迅速，楼盘如落地开花一样座座而起，具市场反映上看，这三大片区发展潜力相当好。

2006年上半年这三大片区分别批出住宅用地15.84万㎡、30.04万㎡和20.75万㎡，市场销售面积分别为18.43万㎡、36.4万㎡、30.77万㎡。

（二）2006年上半年南宁市房地产市场销售情况

2006年上半年南宁市各物业销售情况

用途

套数

均价

普通住宅

20904

2668.01

别墅

739

3253.60

写字楼

750

5195.53

商铺

2028

5804.11

车库

1189

2086.36

其它

717

2816.94

1、普通住宅市场

普通住宅指数走势

2006年上半年南宁市普通住宅中大户型唱主角

   2005年下半年至2006年上半年，南宁市普通住宅指数呈现稳中有升的发展趋势。

2006年4月和5月迎来一年一度的南宁房地产博览会的召开，南宁市80%的楼盘汇聚一堂共同展现在百姓面前，并举办多项促销折扣活动，使得其指数有所下降，自2006年起指数走势开始恢复正常。

普通住宅销售情况

   2006年上半年南宁市住宅总共成交20904套，成交面积为214.36万㎡。

五一长假、南博会的召开，为今年上半年销售起到了推动的作用，从单月的销售情况来看，4、5月份为上半年成交量的高峰期。

   自南宁各行政区调整以后，各区都得到了进一步的发展空间。

青秀区是目前南宁房地产发展最快的区域，是整个南宁房地产市场的一大支柱，2006年上半年该区域成交住宅9436套，面积达109.56万㎡，占南宁整体销售面积的51.11%。

   从04、05、06年上半年的住宅销售套数来看，青秀区的销售套数和销售面积是上涨最快的，相比05年分别上涨了75.49％和85.07％。

面积区间分布

   南宁经济发展腾飞，大户型的市场需求量日渐提升，今年上半年，南宁市住宅成交以中大户型唱主角，100－120㎡的住宅销售量和面积分别为4678套和51.77万，分别占总销售量的22.38％，24.15％，均价为2500元/㎡左右。

120－140㎡的住宅销售量和面积分别为3674套和48.15万，分别占总销售量的17.58％，22.46％，均价为2700元/㎡左右。

而60㎡以下的住宅销量逐步增加，我们发现大部分情况下60m2以下的投资类物业的均价都高于60m2以上住宅的价格。

   从04、05、06年上半年的住宅面积区间来看，2006年上半年100－120m2面积区间的销售套数飞速上涨，和05年上半年的销量形成明显对比。

而大户型120－144m2的面积也比05年上半年上涨了1.77倍。

住宅销售价格及金额

   2006年上半年南宁市普通住宅成交金额57.1947亿元。

   按照行政区划分，青秀区定位为高档住宅区域，因此住宅平均单价最高，为2966.88元/㎡。

如果说青秀区是南宁的高档片44区，那么该区域的柳沙板块可称为是南宁的精品板块，2006年上半年该板块平均单价已达到了3427.54元/㎡。

通过04、05、06年上半年各行政区住宅销售均价来看，除了西乡塘区、良庆区的住宅均价分别上涨了4.29％和19.12％之外，其他各区的住宅均价都在下跌。

   南宁目前房价上涨的主要原因是南宁城市价值的总体提高和人们对南宁未来发展的良好预期。

2006年上半年南宁市住宅销售开门红，价格区间在3000-4000元的价位销售量最高，可见随生活品质的优化，消费者购买房屋的不仅仅物质上的消费，最重要的是精神消费。

2000元以下的大多为经济适用房和集资房。

成交户型

   从2006年上半年住宅的户型销售情况来看，中大户型唱主角，二室和三室成交量最高，分别为4875套和8723套，分别占总销量的42％和23％。

2、别墅市场

别墅工程指数走势

2006年上半年生态别墅最为畅销，定向开发别墅支撑别墅市场成交量。

   别墅用地虽多次叫停，但从南宁目前的市场供应情况来看，在新的开发区开发商仍向市面供应别墅，可见，多数开发商都有囤积土地和别墅房源的现象，等市场紧缺时，再拿出来进行高价销售。

别墅销售情况

   2006年上半年，南宁市别墅工程共成交739套，销售面积为16.95万㎡。

   目前，南宁的别墅特别注重人与生态和谐共处这一理念，因此市场供应的别墅多建在新开发区一带。

从下表看，2006年上半年邕宁区新推出的别墅成交量相当大，该区域土地资源丰富，且低价便宜，山水环绕，是建造别墅的好地方。

其主要成交的别墅工程为新兴商业文化街、绿都假日山庄。

   青秀区的别墅销售量最多，共成交218套，其中有178套为仙葫板块的别墅，占该区域的82.03%。

   通过04、05、06年上半年各行政区别墅销售套数、面积、成交金额和销售均价对比，06年上半年比05年上半年的别墅成交金额几乎翻了一倍，而兴宁区、良庆区、邕宁区在04、05年上半年几乎是没有别墅的，良庆区到了2005年上半年也才冒出市场。

面积区间分布

   2006年上半年，南宁市别墅的销售面积多数集中在150-250㎡之间，别墅面积区间在150-250㎡的主力工程为嘉和城、新兴商业文化街、绿都假日山庄，这三大工程所成交的别墅基本属于定向开发。

面积范围

套数（套）

面积（万㎡）

均价（元/㎡）

单套面积（㎡）

单套总价（万元）

150㎡

59

0.82

2691.67

138.61

37.31

150-250㎡

486

9.37

2774.26

192.71

53.46

250-350㎡

102

3

3726.25

293.73

109.45

350-450㎡

75

2.88

4045.88

383.74

155.26

450㎡以上

17

0.89

4658.47

524.49

244.33

别墅销售价格及金额

   2006年上半年南宁市别墅市场平均价格为3253.6元/㎡，成交金额5.51亿元。

   今年上半年，江南区别墅均价为相当高为3935.14元/㎡，主力工程为八桂绿城。

青秀区别墅均价为3815.15元/㎡，相对江南略低，但由于供应量大，成交率高，因此成交金额最高。

   所以经济的发展，人民生活水平的提高，2006年上半年别墅工程销售量远远超越2005年上半年的销售量。

分析显示，价格已经不再是影响别墅消费群体的主要因素。

3、写字楼市场

写字楼指数走势

青秀片区引领南宁写字楼市场

   从销售情况上看，2006年上半年青秀区写字楼销售量占南宁整体写字楼市场的90%，该片区最有影响力的为地王国际商务中心工程，2月份和6月份，在该工程大量成交的情况下指数走势大幅度上升。

写字楼销售情况

   2006年上半年写字楼共成交750套，成交面积6.07万㎡。

从南宁市整体上看，写字楼市场处于发展的初期，而青秀区的中心城区板块和琅东南湖板块是南宁写字楼的集中地，可见，青秀区的个别板块写字楼市场渐渐成型，且将带动着南宁写字楼市场慢慢前进。

面积区间分布

面积范围

套数（套）

面积（万㎡）

均价（元/㎡）

单套面积（㎡）

单套总价（万元）

40m2以下

3

108.62

2877.46

36.21

10.42

40～60m2

403

22442.99

5890.21

55.69

32.8

60～80m2

119

7738.9

4502.63

65.03

29.28

80～100m2

80

8154.43

4818.30

92.66

44.65

100～200m2

129

16596.37

5027.91

128.65

64.689

200m2以上

8

5627.77

4463.64

703.47

314

   2006年上半年，写字楼成交量以中小型40～60m2的户型为主，其使用者大多为个人办公、小型公司、办事处等办公所用。

写字楼销售价格及金额

   2006年上半年，南宁市写字楼销售均价为5195.53元/㎡，成交金额为3.1521亿元。

   青秀区是南宁市写字楼市场的引领者，在地王国际商务中心的主领下，该片区单价上升为5328.9元/㎡略高于南宁整体市场价。

    2006年上半年，青秀区商业化建设正如火如荼的进行中，写字楼供应量逐步增加，其价格也随之而升，4000－5000元价位的写字楼销量几乎成5倍的速度增长。

4、商铺市场

商铺指数走势

   2005年下半年，南宁市商铺价格大起大落，今年上半年，商铺指数走势开始恢复正常，属于稳中有升的趋势，但价格比2005年下半年要低。

商铺销售情况

   2006年上半年南宁市商铺共成交2028套，成交面积为9.6577万㎡。

   2006年青秀区开发商注重商业配套的意识更为明显，上半年商业批准预售面积达35.22万㎡，但供应与需求相差甚远，可见该区域的市场还处于初步适应阶段。

   通过04、05、06年上半年各行政区商铺销售套数、面积、成交金额和销售均价对比，06年上半年的商铺的销售是很平稳的，没有2005年的大起大落。

成交面积区间

   2006年上半年，南宁的小型商铺40m2以下的面积比较受欢迎，该面积区间的单价较高，达8200元/平方M左右。

面积

套数

建筑面积

均价（元/㎡）

单套面积（㎡）

单套总价（万元）

40m2以下

1271

26878.83

8237.09

21.15

17.42

40～60m2

463

21939.42

5614.33

47.39

26.6

60～80m2

125

8597.64

5737.35

68.78

39.46

80～100m2

58

5180.7

7686.93

89.32

68.66

100～200m2

62

7917.5

5947.66

127.70

75.95

200m2以上

49

26062.9

3058.87

531.90

162.7

商铺销售价格及金额

   2006年下半年南宁市商铺均价为5804.11元/㎡，成交金额5.6054亿元。

   目前兴宁区仍是南宁商业黄金区域，万达商业广场、新朝阳、新南百等工程，再次盘活了已冰封的朝阳商圈。

但由于该区域土地供应稀缺，工程少，因此成交量不多，成交金额为0.98亿元。

   通过04、05、06年上半年各行政区商铺销售均价来对比，06年上半年的商铺的销售均价比05年上半年下跌了14.27％。

   2006年上半年南宁商铺需求量减少，各价格区间成交量都比2005年上半年有所下降，所成交的商铺多分布在6000元/㎡以下的价格区间。