成都考察报告修改.docx

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成都考察报告修改

成都考察报告

咸阳徳杰实业发展有限公司

2013年6月1日

成都考察报告

一、考察行程

二、考察项目

（一）天鹅湖

1、项目介绍

天鹅湖位于成都市东南面城东副中心南三环外侧天鹅湖国际新城核心区，交通十分方便，紧邻成都地铁2号线，距天府广场约13公里，距新政府办公区、新会展约15分钟车程，距机场仅半小时车程。

百悦天鹅湖周边是成都市区生态环境最好的区域，幸福梅林、荷塘月色、东篱菊园、江家菜地、花香农居等五朵金花近在咫尺。

百悦天鹅湖的景观规划，充分尊重和利用现有环境浅丘地形的高差，人车分流。

以“天鹅”为主线缔造出了幸福湾、活力源、情人坡、甜蜜林四个主题景观。

11.46%的超低建筑密度，60%的超大绿化空间，景观面积达15万平米。

2、楼盘特点及优劣

（1）楼盘外立面设计极具地域性，产品得因地制宜

这次成都市调的第一站是天鹅湖，这个楼盘在07年开盘时绝对是成都标志性豪宅，尤其是开放性阳台，对西安来说还是比较新颖的，但这种户型设计又极具地域性特征，北方风沙大，冬天零下10°左右，夏天室外温度40°以上，所以这种建筑形式在北方的话，视觉效果会很强，但实用性又会很差，但在温暖湿润的南方，这种缺点就全部转化成优点。

（2）景观和建筑形态与周边环境相比显得比较小气

天鹅湖在景观打造是上是以南方小桥流水式的苏州园林景观为主，这种景观如果大面积应用，再加上相当多的雕刻小品点缀，会给人一种精致细腻又不失大气的大家闺秀的豪门气质，但该项目在小品点缀，树木绿化和流水运用上略逊一筹给人以小家碧玉的感觉，和整个项目的豪宅气质相比显得比较小气。

（3）产品设计一定要具有前瞻性眼光

目前该项目很多户型都用来出租，自住占的比例越来越小，说明该产品设计已经越来越不能满足现在人们的居住要求，所以产品设计一定要具有前瞻性。

（二）国际会展中心

1、项目介绍

成都国际会展中心，是成都市人民政府的重点项目，由美国加州集团和成都市人民政府共同投资14亿元人民币建成。

成都国际会展中心由规模庞大的建筑群体组合构成，占地150亩，总建筑面积21万㎡，是成都现代化的标志性建筑之一。

成都国际会展中心集展览、会议、酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体，是目前中国西部建筑规模最大，功能配套最完备，设施最先进的多功能大世界，拥有中国西南地区最大的展览中心、会议中心、购物中心、娱乐中心、美食中心、知名度很高的成都现代艺术馆和金色歌剧院。

2、实景

（三）南湖国际社区

1、项目信息

南湖国际社区位于双流县南延线南湖度假风景区内，坐拥6000亩度假风景区，府河、江安河两河环抱的南湖，以及顶级的风景资源与完美的生活配套，整体将其打造成世界级湖居典范。

南湖国际社区占尽城市地脉，2公里以上无界湖景视野，8分钟以内商务半径，零距离便捷生活，以及景区中的都市氛围，独享城市六大资源：

①自然资源②人文资源③景观资源④商务资源⑤人气资源⑥生活资源

2、实景

3、楼盘特点及优劣

（1）超级大盘规模，规划设计与旅游地产品质吻合，但项目人气较差

成都市调的第二站是南湖，南湖目前开的是第七期平层大墅，整个项目也基本接近尾声，南湖整个项目占地6000亩，这个项目在前几年乃至现在一直都以各种商业活动来炒热地块以达到聚拢人气的目的，但目前显然如此大规模的盘人气聚集肯定得更多时间和花更多心思来打造方能见到一个理想的效果。

（该盘从冷冷清清的商业步行街中就能看出，而且虽然房子去化率高，但空置率更高）

（2）大盘规模、制作水准都堪称一流，但景观略显欠缺

该项目不失为成都第一大盘，不管是从规模或是建筑形态的多样性或是产品的去化速度上，都为成都高水准制作，但唯一不足就是在景观打造上和整个项目的规格和档次比起来略显不足，整个景观以法式景观为主，但没有打造出法式景观的精细、大气、豪华、等特点，虽然广场中间有法式小品点缀，但植被的选择都以普通、中低等的灌木为主，大的法式景观水景基本很少或没有，而且水质也不是很好，这些和整个项目比起来就更显得景观的不足和局促。

（3）售楼部销售服务有待提升，与高端住宅形象不符

该项目在软性服务上不是很到位，这是一些二三线城市的通病，只注重产品，或售楼部的豪华，但没有在物业服务上下工夫，物业服务是最能体现一个产品的品质，而且对今后整个物业的升值作用会很大（虽然楼盘已接近尾盘，但走进售楼部，半天每个售楼人员过来询问，而且态度也不是很好，这直接会给客户心理造成华而不实的感觉，印象分也会大打折扣）。

（四）两江国际

1、项目信息

两江国际位于成都国际会展中心旁，正对着近2000亩稀有中央生态湿地公园。

距地铁1号线世纪城站出入口仅500米，雄踞中央商务核心区，畅享西部首个地下环形车道及大型商业配套，紧邻外籍人士居住区，被中央政务区、中央会展区、金融后台区、中央生活区包围。

项目包括两座高200米超甲级写字楼，国际商业广场，35㎡-70㎡精品酒店式服务公寓，75㎡-136㎡中央公园观景宅邸。

2、楼盘特点及优劣

定价合理，定位明确，实现快速去化

成都之行的第三站是两江国际，两江国际地理位置和交通情况比较好，区域以商务写字楼为主，两江国际的产品主要也以写字楼为主，辅助以住宅公寓，该产品在定位上以城市商务精英为主，这部分人群在商务区域选择住宅很大原因是上班方便，以工作考虑会比较多，但在生活氛围上考虑这边生活氛围不是很成熟，所以小户型的公寓会很受欢迎（作为过渡），尤其是86方的户型开盘当天就全部售罄，剩下的都是136方的大户型，而且该产品定价很合理，均价7800-9000之间，所以综于以上原因，该产品是一个很成功的案例，所以对我们的启示就是定位很重要。

（五）彩叠园·彩郡

1、项目信息

彩叠园·彩郡是和记黄埔地产继南城都汇后打造的又一大型低密度生态高档居住区。

项目位于光华大道成都七中实验学校西侧，总占地560亩。

整个项目主要以低密度住宅为主,包括亲地叠园，亲邻美墅和亲水VILLA，配有部分高层电梯洋房，总建面为62万平米，总户数约3800户，项目拥有罕见的低容积率，仅为不到1.3，为目前光华大道区域同类型产品容积率最低的项目。

2、楼盘特点及优劣

高性价比受亲睐，一年去化达90%

该项目在定位上小高层以刚需兼部分改善性客群为主，而碟坪别墅以改善性客群为主，小高层均价7200元/方，别墅1.2层为一户均价9000-1000元/方，3.4.5为一户均价8500-9000元/方，但在赠送面积方面做的特别到位，赠送率在40%以上，所以实际使用面积比建筑面积大很多，所以彩叠园销售好的最大原因就是高性价比，这也是现阶段准买房客户首先考虑的问题。

（六）棕榈长滩

1、项目信息

棕榈长滩位于成都副中心核心区域，系成都本土开发商田源实业开发的一个32层纯板式河景空中别墅，搭配全新MIX水岸园林，以全实景的方式首度公开。

拥有西南地区独一无二的无边界泳池、零度亲水石滩等。

项目位于温泉大道与江浦路交汇处，紧邻河水，距离温江城区约8分钟车程，交通主干四通八达，可以通过温江和成都的东南西北各个方向，自驾比较便捷。

2、实景：

3、楼盘特点及优劣

（1）90%绿化率，稀缺景观震撼现场

棕榈长滩是这次成都之旅印象最深刻的楼盘，该项目将天然稀缺河景与楼盘本身景观的无缝对接使整个景观与小区配套浑然天成融为一体，尤其在细节景观上的打造更具别出心裁，比如高大的常绿乔木棕榈树底座用树池围合，树底下用天然石块有序摆放，这样做不仅呼应了项目主题河滩休闲度假的主调，也使距离10米一个的棕榈树不显单调，更具生活情调。

（2）棕榈长滩户型设计上运用了现在流行的大平层豪宅打造

面积188方和178方，赠送面积在68-88方之间，一梯一户设计，智能化门卡运用，保证了业主的私密性和安全性，小区整个实行管家式服务，这个小区不管是在硬件或是软件是上的配套都是支撑成都豪宅的范本。

（3）豪宅品质，平民价格，性价比高

小区在样板间打造上，力求体现现代人所追就的品质、舒适与休闲，比如主卧面积80多平米，做成总统套房的模式，大面宽15米以上客厅，对整个小区的景观尽收眼底，所以该小区高达90%的绿化更是将大平层的户型特点发挥到极致。

（4）棕榈长滩价格合理

3号楼楼王均价12000元/方，5.6号楼均价8800元，和同区域的其他楼盘相比价格也没高多少，但得到的品质是其他盘无法比拟的

（5）双会所、游泳池高档配套提升项目品质

小区配套，这对豪宅来说至关重要，棕榈长滩配套有双会所（会所目前是很多豪宅的必备，豪宅的私密性决定人与人的交流会比较少，而处于同一阶层和同一生活圈子的城市上流阶层更需要通过会所这种共同区域来实现彼此的交流），户外游泳池，定制式私人管家物管等。

（七）万科·五龙山

1、项目信息

万科·五龙山是作为千亿级房产公司—万科地产继成功打造万科十七英里、天琴湾、万科第五园等顶级别墅之后，在城市生态绿带的五龙山公园核心区域带来了万科史上规模最大、西南首个TOP级项目。

项目与建设路商圈直线距离仅11公里，完美实现出则繁华、退则宁静的惬意生活，城市级配套环伺社区，世界级公园群落区、四大主题公园、成都外国语学校、近三十万平米两大商业组团，涵盖世界知名商家、足不出户既可享受高端餐饮、娱乐休闲、品质教学等同城市中心成熟的商业配套和生活方式。

2、实景：

3、楼盘特点及优劣

（1）万科2011年鼎力之作，楼盘模范样板

该项目是2011年万科鼎力之作，口碑在业界特别好，也是很多开发商参观的必去之地，五龙山景观打造属于顺势而为，利用天然的阶梯坡度使别墅镶嵌其中，既保证了别墅产品所追求的“隐”，又保证了对周边景观的一览无余，具备“俯视”的效果。

（2）五龙山在产品规划中，以别墅和高层为主

高层产品中户型亮点不是很多，万科也只是把高层作为整个产品的点缀，主力还是放在了别墅中（因为别墅进去看样板要先刷20万的预付金，所以我就没进去，这块就先不发表意见）。

（3）人工景观与保护区景观融为一体，浑然天成

万科在景观打造上可谓大手笔制作，入口售楼部前自己引入了一条人工河（据说能达到饮用水标准）这条河流贯穿整个小区，在植被上也以草坪加常规绿化树木为主，但80米高的山坡绿化是整个项目绿化的重点，所以万科在景观上充分体现自然、休闲，虽然整个绿化基本是人工打造但给人视觉上是一种自然，没有很多小区景观的那种做作。

（4）价格方面

万科开盘一年去化率有80%左右，高层均价在7500元/方左右，大平层在12000元/方。

三、体会及建议

（一）营销策划

咸阳综合体项目在区域交通不便（目前项目现场不通公交车到咸阳或西安市中心）和周边环境较差（秦汉新城有大型炼油公司和发电厂对周边环境的污染）的不利因素影响下，我们可以从景观、户型、服务以及智能化等方面着手对整个项目做进一步的提升。

1、景观建议

在景观方面建议以高绿化率来吸引受众群，使我们项目能贴上生态标签，在绿化方面整个产品最好能景观先行，因为大面积景观打造能弱化周边环境较差的印象，而且围合式的法式景观最好，一方面围合式的景观能保证户户能最大面积取景，而且围合式景观比较集中，景观效果也就比较好。

另一方面法式景观讲究稳重、大气、奢华这和我们项目的定位又相符合，能很好的提升我们小区品质。

2、户型建议

从以上楼盘中在户型上得出一点“高性价比”在目前阶段才是王道，所以结合北方人的居住习惯，项目应该最大限度的使客厅和卧室尽量朝南，在高赠送面积上好好下功夫，尤其在偷面积方面，这个南方城市做的比较好，使实际使用面积大于建筑面积，这样客户会在心里优势在里面，实际也是这样的。

3、服务建议

现在西北这边很多小区在硬件设施上（产品规划和产品包装方面等）做的和南方无异，但在软性服务提升上做的不是很好，其实软性服务才是真正能体现产品品质的地方，比如五星级酒店和一般的酒店除了硬件条件外，很大的差别就在五星级服务上，好的物管服务会极大提升项目品质和给物业增值带来更多利好。

4、智能化建议

在相关技术都在进步的今天小区智能化被日渐提上日程，尤其是高档住宅在智能化方面的运用也是越来越多，小区智能化一方面是安保智能化，以保证期安全性，这是首要的，另一方面就是楼宇智能化，一般的小区智能化包含：

周界报警系统、闭路监控系统、对讲系统、居家防盗系统、停车管理系统、门禁系统、背景音乐与紧急广播系统、电子巡更系统、物业管理与监控系统等，我们楼盘可以适当的选择，到达到智能化楼盘效果，这对项目推广也很有利。

（二）招商

通过2天考察成都郊区开发楼盘的商业情况来看，商业部分全部滞后于住宅部分，或者是开发商为了规避风险，快速回笼资金，已将大部分商铺卖出，单纯的只做物业管理。

无论哪种形式的商业运作模式，就社区商业而言，基本都不成功，情况不太乐观。

距成都双流机场约10公里的国际会展中心（现代城），商业运营情况良好，运行模式为四星级、五星级假日酒店、主题商业街区、时尚品牌街区，中、高档品牌组合，多种业态搭配合理。

商家进驻率达到80%以上，整个商业地产部分是由奥特莱斯（北京首创）组织、经营、管理的。

现代城商业项目的很多基础条件都与公司项目的情况相似。

由此看来，国际级酒店品牌给商业带来的影响和附加值是显而易见的，而主题式商业街区在城市边缘化发展中的生命力更顽强。

借着这次成都考察学习的机会，我部对公司项目商业部分有些建议和想法，特向公司领导汇报。

酒店

关于酒店，我部认为必须选择国际级知名酒店管理公司入驻项目，有以下几点原因：

1、国际酒店管理公司的品牌知名度和专业的管理模式，能够快速占领项目区域的酒店市场，提升酒店的核心竞争力、生存能力；

2、强大的全球预订网络系统带来酒店稳定的客源，弥补了项目区域客源不足的缺陷，保证酒店的经营收入，保障公司酒店项目的投资回报；

3、随着国际酒店管理公司的进驻，将会给项目带来它自身的战略合作联盟体系和非常丰富的社会资源；

4、强大的集团背景能够使它完全的履行合同条款，从根本降低酒店项目的运营风险；

ShoppingMall

关于商业，如何把市区的消费人群吸引到郊区来购物？

是公司现在最需要解决的课题。

我部认为打造主题式集中商业街区是最佳选择。

因为只有将商业集中在主题概念的包装下，充分利用商业空间原则和消费心理，才能抓住人们的眼球，激发起消费者前来购物的欲望。

商业与住宅其实就是“左手”和“右手”的关系，商业氛围愈浓，住宅价值越高。

反过来，住宅给予商业重要的人气支撑。

住宅和商业在推广过程中哪个先行？

或者说，住宅推广中如何渗透商业信息？

我部认为是公司现在需要好好考虑的问题。

如果能够利用商业即营造了氛围，又带来了人气，何乐而不为之？