南京房地产市场年度分析总结.docx

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南京房地产市场年度分析总结

目录

经济篇

一、经济环境3

一）、全国经济大环境分析3

1、近年GDP变化趋势3

2、2010年全国CPI、PPI变化趋势4

3、2010年全国房地产市场5

二）、南京经济环境分析6

政策篇

一、房产类8

一）、全国性8

二）、江苏省11

三）、南京市12

二、金融类13

土地篇

一、2010南京土地出让信息16

二、南京土地成交信息17

一）、2010年南京土地成交面积17

二）、历年土地成交面积及总价对比18

三）、历数2010南京地王20

四）、2010年南京土地成地块21

市场篇

一、商品房住宅市场28

一）、2010年南京商品房住宅成交情况28

二）、2010年南京商品房住宅可售房源29

三）、2010年楼市小结：

30

四）、细数2010年南京楼市涌现的“日光盘”32

二、商业地产34

一）2010年南京商铺成交情况34

二）、2010年南京写字楼成交情况35

三、2010年销售排行榜36

四、2010年个案分析37

2011年房地产市场

一、2011年市场发展环境41

二、2011年南京楼市展望42

经济篇

一、经济环境

一）、全国经济大环境分析

1、近年GDP变化趋势

当前,我国经济存在加速增长趋势。

从实际经济增长结果看，规模以上工业增加值7、8、9月三个月分别比上月增长1.14个、1.15个和0.95个百分点。

第三季度GDP比第二季度增长了5个百分点。

如果控制得不好，今年GDP有可能超过10%，出现过热苗头，可能会对明年的经济增长造成很大压力，增加宏观调控的难度。

2、2010年全国CPI、PPI变化趋势

从月度同比涨幅来看，CPI全年持续上涨，从2010年年初的1.5%一直上涨至11月份5.1%的高位，而12月份4.6%的同比涨幅则是在连续6个月上涨之后的首次回落。

翘尾因素的消除以及物价调控效果的显现是12月份CPI涨幅回落的主要原因。

国通胀的压力在增加。

今年CPI在逐季上升，第一季度只有2.2%，第二季度上升到2.9%，第三季度上升到3.5%，预计全年CPI上涨3.2%,PPI虽然还不高，但也存在上升的压力。

而且，流动性过剩问题并没有解决，仅今年的新增贷款就可能突破7.5万亿元的预期目标。

在今后几年，流动性过剩始终是造成通胀压力的主要因素。

3、2010年全国房地产市场

2010年是让买房人“纠结”的一年，跌还是不跌？

观望一年，到头来房价还是涨了6.4%。

国家统计局昨日公布的2010年全国房地产市场运行情况和70个大中城市房价指数显示，2010年全国商品房销售量价齐增，江苏销量跌了8.5%，但价格却仍是上涨的。

从环比看，全国房价已连涨4个月，在12个月份中仅6月出现了0.1%的微幅下跌。

二）、南京经济环境分析

南京顺利完成了“十一五”确定的主要目标和任务：

今年年底全市地区生产总值达5086亿元，年均增长13%以上。

地方一般预算性收入539亿元，在“十五”的基础上翻了一番。

全社会固定资产投资累计超过1100亿元，年均增长18.8%。

2011年全市主要经济指标

指标

单位

累计数值

同比增长（%）

规模以上工业总产值（现价）

亿元

7692.97

27.3

全社会固定资产投资

亿元

3012.41

24.0

社会消费品零售总额

亿元

2066.03

18.3

进出口总值（按经营单位）

亿美元

407.24

33.7

财政收入

亿元

980.07

19.9

城市居民人均可支配收入

元

26169

11.0

居民消费价格指数（以上年同期为100）

—

104.2

4.2

政策篇

一、房产类

一）、全国性

1.10国务院重申：

二套房贷款首付款比例不得低于40%

1、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

2、严格执行有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

3.11国土部出台“国19条”

1、确保保障性住房土地供应不低于住房建设用地供应总量的70%。

2、各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，开发商拿地先缴20%保证金。

3、土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

4、公开住房供地计划，严禁向别墅供地

3.18国资委：

78家央企退出房地产业务

1、公布了16家以房地产为主业的中央企业

2、78户不以房地产为主业加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务

4.15国务院：

二套房首付不得低于50%

1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

4.17国务院：

坚决遏制部分城市房价过快涨

1、实行更严格差别化住房信贷政策，抓紧制定二套房认定标准

2、房价上涨过快地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款

3、限制异地购房贷款，房屋售价按申报价明码标价

4、保障性住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%

5、严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发

6、建立考核问责机制，发挥税收调节作用

4.20住建部四举措再调楼市楼盘须10日内公开每套价格

1、加强市场监管：

可售房源必须一次公开，楼盘须10日内公开每套价格

2、商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名

3、完善预售制度：

预售资金纳入监管账户

4、加强期房质量管理：

明确开发商对商品房质量承担首要责任

5、清理预售房项目：

未开盘项目限期开盘

6.5史上最严二套房认定标准出台

1、认房：

家庭有购房记录

2、认贷：

有贷款购房记录

3、对不能提供1年以上的当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民

4、二套房认定标准出台：

借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。

9.26两部委再出调控重拳囤地超一年禁拿地

1、因企业原因造成土地闲置1年以上的企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

2、在房价高的地区，增加中小套型限价住房建设供地数量

3、不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让

4、坚决制止擅自调整容积率等问题

9.29将房价调控到底中国楼市再出五大重磅措施

1、房贷首付提高至3成，停贷三套及以上住房贷款

2、在一定时期内限定居民家庭购房套数

3、严格限制异地购房，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策

4、发挥税收在房地产市场调控中的作用

5、增加供应推进保障房及中小户型商品房建设

6、加强监管，督促地方政府落实“国十条”，强调问责制

12.15住建部出台《商品房屋租赁管理办法》

1、不得出租房屋的四种情形：

属于违法建筑的、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋使用性质的、以及法律、法规规定禁止出租的其他情形。

违规租房将被处于最高三万元的罚款。

2、针对合租房：

对于出租住房的当事人，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准

12.19国土部落实房地产用地调控政策

1、未完成2010年保障性住房建设用地供应任务的城市控制年底土地出让。

2、溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的地块，2个工作日内上报。

3、严禁保障性住房用地改变用地性质。

二）、江苏省

7.21省住建厅发布江苏省《成品住房装修技术标准》

1、成品住宅定义:

套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房

2、适用范围：

廉租房、经适房同样适用，既有住房装修也可参照执行

3、使用质量合格、环保材料，基层质量验收合格后再施工，装修一体化

4、先做样板房再施工，装修质量不低于样板房，分户验收

7.28江苏出台《关于大力发展公共租赁住房的指导意见》

1、三类人群可以申请公租房，初次承租期为3～5年

2、政府投资房按名单轮候保障，只能自住，不得出借转租闲置

3、严格控制在60平方米以下，政府每年要掏腰包建设一批

10.11江苏省出台“省六条”

1、刚需购房契税优惠减少：

90平米以下唯一普通住房征契税1%

2、改善型购房需求契税优惠减少：

90-144平米唯一普通住房征契税1.5%，非唯一住房契税一刀切：

3%

3、个税优惠退出楼市

4、明确执行时间：

本通知自2010年10月1日起执行，已购房但未缴纳契税的有缓冲时间。

三）、南京市

8.2南京实施新版《商品房预售方案》

1、项目整体分几期开发须事先写明>>>详细

2、申请房源必须一次性对外销售，精装修成本要明明白白写出来

3、产权公摊面积等内容进行细化，明确房子质量谁负第一责任

4、房价：

最高价最低价要一一标出，车位提前约定是租是卖是送

5、住宅节能首次列入申领条件，开发商领预售许可须公示十大"隐私"

1.5南京2010年购房补贴发放细则发布酒店式公寓不享受补贴

1、明年买普通住房给予总房款0.5%购房补贴，高档房停止发补贴

2、政策执行时间敲定从2010年的1月1号到2010年的12月31号

3、营业税征免时限由2年恢复到5年>>>相关政策延伸

4、商品房预售严格实行“实名制”认购退房必须摇号

5、土地增值税和印花税暂免征收，个税补贴政策取消

6、房企买地价款分期付款不得超过1年

10.12南京市新政细则出炉

1、暂时限制购买第三套住房

2、调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策

3、新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”

4、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款

5、加快保障房、普通商品住房建设

二、金融类

1.12央行决定上调金融机构存款准备金率0.5个百分点

1、执行时间：

从2010年1月18日起

2、上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

3、农村信用社等小型金融机构暂不上调

2.12央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点

1、执行时间：

从2010年2月25日起

2、上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

3、农村信用社等小型金融机构暂不上调

5.2央行年内第三次上调存款准备金率

1、执行时间：

从5月10日起

2、上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

3、农村信用社、村镇银行暂不上调

10.19央行首次加息0.25个百分点

1、执行时间：

自2010年10月20日起

2、金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%

3、一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%

4、期以上公积金贷款利率上调至4.05%

5、他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

11.1011月16日起上调存款准备金率0.5%

1、从2010年11月16日起

2、上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

11.19央行上调存款准备金率0.5%

1、从2010年11月29日起

2、上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

12.10央行上调存款准备金率0.5%

1、从2010年12月20日起

2、上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

12.25央行年内第二次加息

1、执行时间：

2010年12月26日起

2、金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

土地篇

一、2010南京土地出让信息

二、南京土地成交信息

一）、2010年南京土地成交面积

2010年，下关区有了超级地块助阵，住宅用地出让面积占到全市第一。

浦口区排名第二，其次为江宁区，值得一提的是，栖霞区出让的住宅用地多集中在仙林湖地区，可以预见未来仙林湖地区将成为住宅供应热点区域之一。

二）、历年土地成交面积及总价对比

南京土地收入创史上最高达554.99亿元

2010年南京土地收入达到了5549935万元（含1块退地没收保证金1600万元）！

从2008年土地成交面积和成交金额对比的图表可以看出，虽然今年成交土地面积只比去年多出37.79万㎡，，但成交金额上涨明显：

2010年南京土地成交总金额已超过去年总金额的两倍！

2008—2010年南京国土出让成交情况一览（单位：

幅）

年份

挂牌

成交

溢价成交

底价成交

流标地块

2008年

53

52

5

47

7

2009年

77

77

44

33

4

2010年

65

59

34

25

2流标+1退地

备注：

（以上数据不包括高淳和溧水）

2010年南京共出让土地4499759.7㎡，其中两块土地流标，一块退地，共成交土地4412276.8㎡，土地收入总金额为5549935万元。

成交面积分布上，江宁区土地成交面积最大，为1534290.7㎡；浦口成交面积第二，为720788.7㎡。

而下关区因为两块超级地王的诞生，成交面积达到695841.6㎡，居第三。

成交金额上，5549935万元的总金额已经达到南京土地收入史上最高。

白银时代的土地市场一枝独秀。

三）、历数2010南京地王

地王

日期

编号

土地位置

面积（㎡）

摘牌单位

成交价（万元）

楼面地价（元/㎡）

城南单价地王

1月8日

NO.2009G75

雨花台风景区内西南侧

4919.2

长发都市

86500

15977

九龙湖

2月9日

NO.2010G01

江宁区湖西环路以北地块

114019.8

雅居乐地产

100500

4407

江宁

4月13日

NO.2010G08

江宁开发区内环路以南

22327.5

银城地产

28800

6449

下关

9月19日

NO.2010G32

下关区滨江江边路以西1号地

353664.3

临江老城改造建设

1214100

-

NO.2010G33

下关区滨江江边路以西3号地

313879.4

789300

-

浦口

10月29日

NO.2010G40

浦口区七里河西侧临江路西

113608.1

雅居乐

210500

7411

NO.2010G41

浦口区七里河西侧临江路西

185849

363000

7813

城北

11月19日

NO.2010G44

下关梅家塘地块

13174.1

南京商贸地产

56500

12253

河西

12月24日

NO.2010G54

河西南河西侧A1-2地块

48477.6

招商地产

186000

12789

2010年的南京土地市场不缺地王。

每一块地王的诞生，都必然引发人们对周边甚至南京整体房价上涨的猜测。

城南天价地王的诞生再加上火车南站的建设，城南发展前景可期；下关滨江超级地块的诞生，拉开了南京老城改造的帷幕；而刚需集中地的江北也诞出了浦口地王，随着地铁三号线的开通，江北未来房价看涨。

四）、2010年南京土地成地块

编号

区属

地块位置

溢价率

容积率

出让面积（㎡）

成交总价（万元）

楼面地价（元/m²）

拿地企业

NO.2009G74

雨花台

铁心桥街道阅城大道以南

—

≤3.5

35068.5

—

—

成交后退地，没收保证金1600万元

NO.2009G75

雨花台

雨花台风景区内西南侧

116%

≤1.1

49219.2

86500

15977

长发都市

NO.2009G76

六合

六合区纬二路以东，园东西路以南

138%

≤3.5

46591.2

30000

1840

南京华欧舜都

NO.2009G77

六合

六合区东沟镇奶山

0

二类居住用地≤0.75

商业用地≤1.5、

金融业用地≤1.5

48249.2

1955

—

南京源鼎置业

NO.2010G01

江宁

江宁区机场高速路以东，湖西环路北

75%

≤2

114019.8

100500

4407

雅居乐房地产

NO.2010G02

江宁

江宁区学九路以北

104%

A、B地块≤2；

C地块≤1

97388.7

92000

—

天正置业

NO.2010G03

江宁

江宁区汤山街道东麒路以东

69%

A地块≤3；

B地块≤1.8

98423.6

77900

—

安徽宇华房地产

NO.2010G04

江宁

正方大道以北，宁丹路以西C地块

0

≤1.2

12062.0

3250

2245

江苏软件园开发建设

NO.2010G05

江宁

江宁区人评水库北侧

64%

≤0.71

30749.5

4100

1878²

江苏腾辉房地产

NO.2010G06

栖霞

栖霞区仙林大学城文澜路以北

37%

≤1.7

124235.1

116000

5492

高科置业

NO.2010G07

雨花台

雨花台区西善桥街道梅兴路以东地块

226%

≤2.2

131662.5

123000

4246

南京建发

NO.2010G08

江宁

江宁开发区内环路以南

130%

≤2

22327.5

28800

6449

银城地产

NO.2010G09

江宁

江宁区诚信大道以南，莆岗街以东

0

≤1.8

29539.3

13800

2595

南京翡翠金轮

NO.2010G10

江宁

江宁区正方大道以北B地块

0

≤1.5

18157.7

5900

2166

江苏软件园开发

NO.2010G11

六合

六合区新篁镇纬二路以南

9%

≤1.5

6915．0

350

337

南京XX置业

NO.2010G12

六合

六合区程桥镇中心小学以西

103%

≤1.6

43346.4

4600

663

南京东庆投资

NO.2010G13

栖霞

栖霞区马群大庄5号

72.3%

≤1.2

97396.2

70500

6032

朗诗集团

NO.2010G14

雨花台

雨花台区西善桥街道贾东一二

0

≤2

79715.6

44600

2797

江苏安家利置业

NO.2010G15

建邺

建邺区所街以北

0

≤2.6

6302.4

6800

4150

中国保险江苏监管局四宜投资

NO.2010G16

秦淮

秦淮区集庆路1号

0

—

7979.7

12000

—

南京地下铁道有限公司

NO.2010G17

鼓楼

鼓楼区清江路以西

163%

≤5

?

8829.2

10900

2469

福建省越洋集团

NO.2010G18

栖霞

栖霞区北苑西路

0

≤2.2

53489.9

78000

6628

中电熊猫置业

NO.2010G19

雨花台

板桥新城三期地块

84%

≤2.4

105160.5

65000

2575

昆仑沃华和广东世纪城（江苏香溢置业）

NO.2010G20

下关

白云亭路以南

21%

≤3.8

15123.8

34500

6003

南京边城房地产

NO.2010G21

栖霞

尧化街道金尧路南侧

0

≤2.2

45206.5

40000

4022

南通苏通房地产

NO.2010G22

江宁

宁丹路以东，正方大道以北

0

≤1.2

92153.9

25000

2261

建维软件公司

NO.2010G24

江宁

天印路以西，文靖路以北A地块

0

≤2.1

87572.4

75000

4078

南京绿地国际商务

NO.2010G25

建邺

建邺区莲花路地铁汪家村站以北

0

≤4

10193.4

28500

6990

江苏天迈投资有限公司

NO.2010G26

玄武

碑亭巷地块

62%

≤2.1

2645.3

12600

22682

圣祺项目投资有限公司

NO.2010G27

六合

六合经济开发区龙泉路之南

18%

≤2.0

25613.3

9100

1776

江苏科海房地产

NO.2010G28

六合

金牛湖北路以东

176%

≤1.2

7424.2

1850

2077

江苏嘉恒房地产

NO.2010G29

六合

六合区冶山原粮管所一期

142%

≤1.5

16484.4

2400

971

东泰房地产

NO.2010G30

玄武

仙鹤门一号路以东

—

≤2

9016.7

流标

—

—

NO.2010G32

下关

下关区滨江江边路以西1号地块

—

≤5.79

353664.3

1214100

—

南京临江老城改造建设投资有限公司

NO.2010G33

下关

下关区滨江江边路以西3号地块

—

≤3.04

313879.4

789300

—

NO.2010G31

六合

葛塘新城卞西

24%

地块1≤3.5；

地块2≤1.8；

平均≤2.62

66895

34000

—

江苏兴地投资有限公司

NO.2010G34

栖霞

仙林湖以北1号

12%

≤2.2

75466.5

76000

4578

保利江苏房地产

NO.2010G35

建邺

楠溪江东街以南

0

6≤Far≤11

12180.4

5500

—

招商银行股份有限公司南京分行

NO.2010G36

浦口

江浦街道迎宾大道S02

0

≤5

59040.6

35400

1199

江北新城投资有限公司

NO.2010G37

浦口

浦口区星火北路以东，学府路以北

18%

01地块≤2.2；

02地块≤2.8

133362.8

69500

—

新城万嘉

NO.2010G38

六合

六合经济开发区浦六路之南

0

≤3.6

20163.9

5200

716

南京佳祺建设有限公司

NO.2010G39

六合

六合区大厂街道欣乐路以南

0

地块1≤3.5；

地块2≤1.2

地块1：

15927.2

9500