朝阳区老旧小区准物业管理工作指导手册版.docx
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朝阳区老旧小区准物业管理工作指导手册版
朝阳区老旧小区准物业管理工作
指导手册
中共朝阳区委社会建设工作委员会
朝阳区人民政府社会建设工作办公室
二○一三年四月
目录
让我们一起行动……………………………………………………3
什么是准物业管理…………………………………………………4
实行小区准物业管理的基本程序…………………………………4
小区准物业管理的基本模式………………………………………6
小区准物业管理的基本规章制度…………………………………8
××小区管理委员会章程…………………………………………8
××小区管理委员会选举办法…………………………………13
××小区管理委员会自荐、推荐报名登记表…………………15
××小区居民自治公约…………………………………………16
××小区管理委员会工作制度…………………………………17
××小区管委会“四有”物业化管理标准……………………19
××小区管理岗位责任公示……………………………………23
住户须知…………………………………………………………24
门卫职责…………………………………………………………25
门卫日常工作管理办法…………………………………………26
楼栋负责人职责…………………………………………………27
安全文明小区标准………………………………………………28
安全文明楼栋标准………………………………………………29
安全文明单元标准………………………………………………30
安全文明户标准…………………………………………………31
××小区管理委员会物业管理岗位考核奖惩细则……………32
朝阳区街道系统老旧小区准物业管理工作评价标准…………35
让我们一起行动
社区是幸福生活的家园，休养生息的港湾。
优美的小区环境，规范的物业管理，和谐的邻里关系，温馨的社区氛围，是每一位居民所期盼的。
不过，随着单位后勤“福利式”管理方式的改变，一些老旧小区尤其是单位宿舍式的院落面临资金短缺、设备老化、设施年久失修等种种挑战。
假如不能及时适应这种变化，将直接影响到小区建设，进而影响到生活品质。
要顺利适应这一转变，居民要转变观念，而政府也要提供适当的支持和帮助，让社区居民逐步适应这种变化，并以主人翁的姿态积极参与到社区建设中来！
编写这本册子，旨在帮助那些没有实现物业化管理的小区建立社区自治组织——小区管理委员会，并以此为契机，建立起小区物业化管理的长效机制，实现有治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理等基本物业服务，全面提高小区管理水平，做到人人享有物业服务。
本手册主要包括三部分内容。
第一部分是实行小区准物业管理的基本程序；第二部分是准物业管理的基本模式；第三部分是建立小区管理委员会及实施小区物业化管理的相关规章制度。
希望这本册子能够帮助大家解决小区面临的物业管理难题。
一个小区，就是一个大家庭，是我们品味生活、感受温暖的地方。
享受高品质的物业化服务，是我们的权利；一起参与物业化管理，让小区变得更美、更好，也是我们的责任。
让我们携起手来，一起行动，共同参与，通过自治改善小区环境，实现服务升级。
我们期待着看到您的行动：
——积极参与小区物业化管理工作；
——传播小区物业化管理知识和信息；
——帮助需要建设物业化管理机制的小区实现物业化管理。
……
什么是准物业管理
准物业管理是指在不具备物业管理条件、暂时无法推行正规物业管理的老旧小区，成立居民准物业自治管理组织，按照低于一般物业管理标准的物业收费标准和服务标准，为居民提供基本的物业服务。
准物业管理不以盈利为目的，对居民的收费较低，一般是服务成本费。
准物业管理的方式有多种，可以是只购买专业性较强的物业服务项目，也可以是采取居民自行管理和聘请专职人员相结合的方式进行日常维护的准物业管理，还可以由小区居民以互助的方式、利用小区自有资源对小区进行准物业管理。
实行小区准物业管理的基本程序
准物业管理的核心是自治、互助，关键是公开、透明，目标是建立长效管理机制，全面提升小区服务管理水平。
因此，要以民意为基础，以严谨的工作为支撑，充分调动居民参与小区管理的主动性和积极性，盘活小区资源，激发小区活力，优化生活环境，实现服务升级。
小区选定。
以无物业管理小区为对象，主要是指无主管单位或未纳入物业管理的老旧小区。
已经纳入物业管理，但物业管理不完善，居民反映强烈的老旧小区，根据实际情况也可以纳入实行准物业管理的范围。
调查摸底。
以社区居委会为主体，可以组织小区居民代表参加，全面摸清小区各项人、事、地、物、组织及资源情况。
通过问卷调查等形式，征求居民对实施准物业管理的意见和建议，并对意见和建议进行汇总分析。
制定方案。
根据调查摸底情况，在街道的指导下，由社区党委、社区居委会根据总体时间安排，按照阶段目标制定出可操作的实施方案。
宣传动员。
由社区党委和社区居委会组织召开老旧小区准物业管理工作动员大会，根据小区实际情况，开展形式多样的宣传活动。
成立管委会。
在社区党委的领导下，社区居委会具体组织小区管委会的选举，通过小区居民会议，以民主选举的方式成立小区管理委员会。
管委会成员的基本情况、联系方式等信息在小区内进行公示。
建章立制。
街道及社区协助小区管理委员会建章立制，从体制机制上保障实现小区管理委员会在全体居民监督下的良性运转。
同时，小区管理委员会根据小区实际情况，制定出本小区实行准物业管理的工作方案，明确工作目标、工作内容、工作步骤和相关职责。
硬件改造。
根据小区实际情况，按照小区绝大多数居民的意愿，小区管委会可向街道办事处申请对小区值班室，围墙、路灯照明、道路、绿化、排水等公共部位和公用设施进行综合改造，使之具备基本的准物业管理条件。
确定模式。
由居民代表大会和小区管理委员会自主决定准物业服务的提供方式及收费标准，并通过居民公约实行自治管理，定期公布准物业管理重大事项、财务收支状况、居民缴费情况等。
测算费用。
根据小区拟开展的服务项目测算总体运行费用，该费用减去利用小区公共资源所能收取的费用之后，再由居民讨论决定每月应交纳的费用额度，能否达到收支平衡，缺口资金多少等。
小区准物业管理的基本模式
每个小区的情况不同，居民结构各异，需要根据小区的实际情况，因地制宜，充分发挥本小区的优势，探索或选择符合本小区实际的管理模式。
以下选取的是众多管理模式中较有代表性的四种，供大家参考。
相信随着认识和实践的逐步深入，将会涌现出更加丰富多彩、更适宜的管理模式。
◎居民自管与市场机制相结合
以居民互助式的准物业管理为基础，将物业管理中的专业服务部分外包给专业物业机构，实现居民互助与市场机制相结合的半专业化物业管理。
该模式的特点在于广泛动员社区参与，整合社区内的人力、物力和财力资源，形成社区互助，进行自我组织、自我动手和自我服务。
同时根据准物业服务的项目特点，将专业性较强的物业服务项目外包给专业机构（如停车管理、治安巡防、绿化保洁等），保障准物业服务的质量。
该模式的优点在于：
一方面通过开发小区的人力、物力和财力资源，为小区管理提供可持续的动力源泉，实现社区整合，降低了小区管理的成本；另一方面引入专业的物业服务机构，提高了准物业服务的水平，减少了小区管理的风险，有利于居民享受到“优质、高效、低价”的服务。
◎居民自管与政府扶持相结合
以居民自治为导向，对于部分专业服务项目（停车管理、治安防范）采取居民自管的方式进行管理，部分项目由政府帮助扶持（绿化保洁）。
该模式的特点在于建立较为完善的居民自治管理制度，注重调动居民的积极性，发挥社区骨干和积极分子的作用，动员居民通过各种方式参与小区管理。
同时，政府对部分项目给与支持，为准物业开展提供必要保障。
该模式的优点在于通过各种形式的自管，发挥了居民的积极性和主动性，政府给与部分支持，保障了准物业服务的水平和质量。
◎居民监督与市场机制相结合
强化社区统筹、引入机制、居民监督三方面的工作，科学合理推进社区管理方式的转变。
小区准物业管理的基本规章制度
××小区管理委员会章程
（草案）
第一章总则
第一条本组织定名为：
××小区管理委员会（以下简称小区管委会）。
第二条小区管委会由社区居民×××、×××自愿发起成立，是发动和团结社区居民共同参与推行小区准物业管理的自治组织，其组成成员由本小区居民代表选举产生。
第三条小区管委会将严格遵守宪法、法律、法规和相关政策，坚持“自助互助、合作治理”的工作理念，实现老旧小区有治安防范、有绿化保洁、有维护维修、有停车管理的“四有”目标，切实提高居民生活质量，提升小区自治和物业服务管理水平。
第四条小区管委会接受小区全体居民的工作监督，接受社区党委的领导。
第二章组织机构
第五条小区管委会的最高权力机构是小区管委会成员大会，其组成人员为小区管委会主任、副主任各1人，委员7人。
主要职责是：
（一）制定和修改章程；
（二）选举和罢免委员；
（三）执行委员会决议；
（四）审议委员会的工作报告，定期召开小区管委会扩大会议，向居民代表和社会单位代表报告工作；
（五）决定委员会重大事项；
（六）制定相关管理制度；
（七）开展准物业管理工作。
第六条小区管委会成员大会须有2/3以上的成员出席方能召开，其决议须经到会成员半数以上表决通过方能生效。
第七条小区管委会成员大会每届2年。
因特殊情况需提前或延期换届的，须由委员会表决通过。
但延期换届最长不超过1年。
第八条小区管委会每月至少召开一次会议。
每半年召开一次扩大会议，吸纳居民代表、和谐促进员代表、社会单位负责人等相关人员参加。
第三章成员组成
第九条申请加入本组织的成员，必须具备下列条件：
（一）坚持党的路线、方针、政策，具有较强的奉献精神，热心社区公益事业；
（二）认同小区管委会的章程，且有加入小区管委会的意愿；
（三）身体健康，能坚持正常工作，有一定组织、协调、管理能力；
（四）具有完全民事行为能力。
第十条成员享有下列权利：
（一）本组织的知情权、选举权、被选举权和表决权；
（二）参加小区管委会的活动；
（三）对小区管委会工作的批评建议权和监督权；
（四）加入自愿，退出自由。
第十一条成员履行下列义务:
（一）履行小区管委会的职责；
（二）维护小区管委会的合法权益和声誉；
（三）完成小区管委会交办的工作任务；
（四）向小区管委会反映情况，提供有关信息。
第十二条成员退会应以书面形式通知小区管委会。
第十三条成员如有严重违反本章程的行为，经委员会表决通过，予以除名。
第四章任务与职责
第十四条小区管委会主要任务：
（一）发动居民支持并参与小区物业管理。
（二）负责在广泛征求居民意见和建议基础上，确定服务项目和收费标准，定期公示财务收支情况，主动接受居民监督。
（三）根据小区特点和居民意愿，选择互助式、互助+外包等物业管理模式，实现小区的准物业化管理。
（四）在做好治安防范、绿化保洁、维护维修、停车管理等基本服务的基础上，根据小区需要不断拓展服务项目。
（五）对服务单位进行日常监督，定期考核服务单位及从业人员的工作绩效。
（六）负责小区管委会自管服务项目工作人员的管理，志愿者的组织和管理等相关工作。
（七）负责协调解决准物业管理工作中的各类问题。
第十六条主任的主要职责：
（一）领导成员执行小区管委会章程和决议；
（二）全面负责小区管委会的日常管理工作；
（三）召集和主持小区管委会成员会议，总结工作，研究准物业化管理过程中的重大事项；
（四）负责向居民代表大会、委员会述职；
（五）协调、监督、检查服务商的服务情况，主动听取居民的意见、建议，不断改进服务工作；
（六）小区管委会成员大会确定的需要主任承担的其它工作。
第十七条副主任的主要职责：
（一）协助主任开展小区管委会的日常管理工作；
（二）主任不能履行职责时，代为履行主任职责；
（三）小区管委会或主任确定的其它需要副主任承担的工作。
第十八条委员行履行下列职责：
（一）在分管范围内开展日常工作；
（二）做好各项任务的协调及落实工作；
（三）协调各服务商做好服务工作；
（四）认真听取、及时反馈居民、服务商的意见和建议；
（五）负责处理其他日常或临时性事务。
第五章终止程序
第十九条小区管委会需要终止的，由委员会提出终止动议。
第二十条小区管委会终止动议须经成员大会表决通过。
第二十一条小区管委会终止前，须在社区居委会组成的监督小组的指导下处理好善后事宜。
第二十二条监督小组会议确定善后事宜处理完毕后，小区管委会即可终止运行。
第六章附则
第二十三条本章程经年月日本小区居民代表大会表决通过。
第二十四条本章程的解释权属小区管委会。
××小区管理委员会
年月日
××小区管理委员会选举办法
（试行）
为保证小区管理委员会（以下简称小区管委会）选举工作顺利进行，保障本小区居民依法行使民主权利，参照《选举法》的有关规定，制定如下选举办法。
一、社区居委会成立“小区管理委员会选举工作指导小组”（以下简称指导小组）。
成员由社区党委书记、居委会主任及委员、拟实行准物业管理楼院的楼门长、居民代表组成。
指导小组负责召开小区管委会管辖范围内的居民代表大会，通过选举的方式产生小区管委会成员。
二、小区管委会成员构成：
主任1人，副主任1人，委员7人。
通过居民自荐或社区居委会推荐、居民代表举手表决的方式产生小区管委会成员。
成员必须具备下列条件：
（一）坚持党的路线、方针、政策，具有较强的奉献精神，热心社区公益事业；
（二）认同小区管委会的章程，且有加入小区管委会的意愿；
（三）身体健康，能坚持正常工作，有一定组织、协调、管理能力；
（四）具有完全民事行为能力。
三、选举实行等额选举办法，采取举手表决的方式进行。
有选举权的代表参加表决人数达到代表总数的三分之二以上，选举有效；候选人得票过半数以上即为当选。
当选人不足应选名额，应对不足名额进行再次选举。
由居委会提名，居民代表大会对不足名额再次选举。
四、候选人不得主持选举，不得担任选举工作人员。
五、选举设计票员、监票员各1人，各自履行职责。
计票结果由计票员统计，监票员负责向居民小区管委会选举工作指导小组报告计票结果。
六、本选举办法经小区管委会管辖楼宇居民代表大会通过后生效。
七、选举结果在小区管理委员会成立大会上公布。
八、本办法解释权归居民小区管委会选举工作指导小组。
××社区居委会选举工作指导小组
年月日
××小区管理委员会自荐、推荐报名登记表
自荐□推荐□
姓名
性别
民族
照
片
出生年月
文化程度
身份证号
联系电话
楼栋号
身体状况
竞选职位
（限选两项）
管委会主任
楼长
门长
个
人
简
历
竞
选
优
势
××小区居民自治公约
（试行）
一、居民自觉遵守小区管委会的各项管理规定，配合小区管委会和相关工作人员做好物业化管理工作。
二、维护环境卫生，主动做好垃圾减量垃圾分类工作，爱护公共设施和花草树木。
不在楼道内外堆放杂物，不挤占公共空间。
三、文明装修住房，不私自改变住房结构，及时清理装修垃圾渣土。
四、文明饲养宠物，主动清理宠物便溺，养犬按时登记注册，饲养宠物不扰民。
不养有关规定禁止饲养的动物。
五、自觉维护院内交通秩序，车辆停放入位有序，不挤占消防通道、盲道。
六、居民之间提倡讲文明、讲礼貌、团结互助、邻里和睦。
积极开展健康向上的文体活动，开展文体活动不扰民。
七、倡导居民积极为社区、楼院的发展献言献策，踊跃参与社区各项事务、活动。
八、严格遵守出租房屋管理的各项规定，认真审查承租人身份证明，防止房屋群住。
及时到社区登记并签订出租房业主责任书，依法缴纳房产税。
九、承租户要遵纪守法，及时到社区流动人口管理站办理登记手续。
××小区管理委员会
××小区管理委员会工作制度
（试行）
为确保小区管理委员会高效运转，持续改进工作，不断提升服务水平，特制定工作制度如下：
一、会议制度
1、例会制度。
每月召开一次小区管委会成员会议，通报情况，讨论研究小区管委会工作，解决小区管委会管理过程中存在的问题，围绕居民需求制定相应工作措施。
2、协调制度。
每季度邀请社区居委会、街道办事处职能科室召开一次工作协调会，反馈居民意见、建议，提请街道办事处、居委会协助解决在物业管理过程中的困难和问题。
3、会商制度。
每季度与产权单位、社会单位、服务单位负责人召开一次碰头会，反馈服务过程中存在的问题与不足，听取意见和建议，商讨工作改进措施，提升服务工作水平。
4、通报制度。
每年召开一次居民小区管委会工作述职会，由小区管委会主任代表小区管委会向全体成员、居民代表汇报工作，接受居民代表监督。
二、公示制度
1、公示小区管委会组织章程、规章制度、成员及职责分工、服务内容、志愿服务队信息、联系方式等内容。
2、公示治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理的服务标准。
3、公示服务商的服务承诺、服务范围、服务项目及收费标准等内容。
4、公示小区财务收支情况、居民缴费情况、需研究和通报的小区重大事项等。
三、考核评议制度
小区管委会通过社区居委会组织召开的居民代表大会，对绿化、保洁、治安、停车管理、维护维修的服务商进行评议考核，考核分为满意、基本满意和不满意三个等级。
考核等级为满意的，继续保留服务商资格；考核等级为基本满意的，由小区管委会负责监督限期整改；考核等级为不满意的，采取退出机制，由小区管委会对服务商进行适当调整。
××小区管理委员会
年月日
××小区管委会“四有”物业化管理标准
（试行）
小区管委会主要承担本小区的治安防范、绿化保洁、维护维修、停车管理四方面职责，现公示如下：
一、治安防范
本着“以安保人员为主、治安志愿者为辅”的原则，由小区管委会委托安保单位负责本小区的治安防范工作。
1、实行24小时全天候值班制度，在进出路口设立门卫。
前期暂实行治安巡防队员与专业保安交替轮班，对本小区实行全时监控。
确保本小区治安防控工作到位，社会稳定和治安、交通秩序良好。
社区居民志愿者按照群防群治的工作模式，在楼院内辅助专业治安队伍进行治安巡逻。
2、积极配合公安机关开展打击犯罪活动，严密防控严重盗窃、火灾事故和其他破坏活动的发生，使本小区内可防性案件明显下降。
3、维护本小区良好生活秩序，有效制止游商散贩进入本小区。
4、对本小区突发事件进行有效施救，维护现场秩序，积极配合相关部门共同完成突发公共事件的处置工作。
5、积极组织小区内群防群治力量开展治安巡逻工作，积极维护小区的安全稳定。
二、绿化保洁
（一）绿化养护
1、绿化养护人员持证上岗，着装干净整洁，保持良好形象。
2、每日早、晚各一次养护作业。
3、养护人员熟悉花草树木的生长情况，掌握花草树木的养护管理技术。
4、加强绿地管理，及时清除花木的死株、病株、补植缺苗；及时修剪高大树木、干枝死杈等。
5、发现病虫害，及时进行捕捉或喷药消灭。
6、养护作业时要节约用水，严禁浪费水源。
7、做好冬季绿植防冻工作。
8、绿地无杂草、无斑秃、无杂物，修剪整齐。
（二）卫生保洁
1、对院落公共区域面积进行卫生保洁。
2、保洁人员配带统一标识、统一着装，保持良好形象。
3、每日早、晚各一次定时作业，其余时间为日常保洁。
4、公共道路、硬覆盖地面、楼道每日清扫清洁，及时清理楼道内外张贴和喷涂的小广告，确保小区及楼内外干净整洁。
5、做好垃圾分拣工作，确保垃圾不外溢，每天清扫垃圾箱。
6、排水沟每周清洁一次，及时清除沟内泥沙、纸屑、污物等垃圾，确保畅通、无堵塞。
7、公共区域玻璃窗、橱窗经常擦拭，确保玻璃干净明亮。
8、及时清除各类喷涂、绘制、粘贴的非法小广告，确保公共地面、墙面整洁美观。
三、维护维修
（一）公共区域设施设备维护维修
1、房屋大修、楼内公用水电管线、公用污水管线、房屋保温层施工等由房屋产权单位或其委托的物业服务管理单位负责。
2、燃气、楼外水电管线、供热公共管线等专业管线由专业管理单位负责。
（二）居民家庭设施设备维护维修
1、小区管委会委托优质服务单位负责院落居民家庭设施设备的维护维修工作，并对其工作进行监督、考评。
2、维修人员持证上岗，配带统一标识、统一着装。
3、维护维修项目包括更换照明器具、水龙头、洗手池、门锁、纱窗、电器开关，维修座便器、蹲坑，疏通下水管道等。
4、维护维修按照“低廉合理”的标准收取费用。
四、停车管理
小区管委会负责规划与调整小区车位，安保人员负责停车管理具体工作。
1、安排保安负责小区内机动车、非机动车的停放与管理，为车主提供24小时的停车服务，保障小内车辆安全和公共秩序。
2、对小区车位进行科学施划，做到进入小区车辆停放入位有序，非机动车摆放有序，进出方便，并确保小区内消防通道畅通。
3、加强对小区内车辆的管理工作，严格控制2.5吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射等危险品的车辆进入本小区。
4、维护小区良好交通秩序，确保行驶畅通，进入小区内机动车辆时速在5公里以下。
5、小区管委会负责制定并收取车主的车位费用，费用用于小区的建设与管理，并定期公开经费使用情况。
监督投诉电话：
××小区管理委员会
年月日
××小区管理岗位责任公示
为了做好小区物业化管理工作，便于居民监督，促进服务水平的提高，根据小区的实际情况，现将院内管理服务人员及工作职责公示如下：
一、小区管委会负责人
姓名：
电话：
职责：
做好小区物业化管理工作，及时督促各岗位工作人员履行好职责。
二、楼门负责人
姓名：
电话：
职责：
做好与小区物业管理委员会的联络工作，协助小区管委会搞好小区的物业管理工作。
三、门卫
白天门卫：
晚上门卫：
负责对大门的管理工作，对出入大院的车辆和陌生人进行询问和登记；督促入院的车辆规范停放；禁止小商小贩和张贴广告人员进入院内，并对自行车棚进行规范管理；完成社区安排的其他工作。
四、保洁员
负责大院的卫生保洁工作，搞好大院路面卫生、花台卫生、绿化带卫生、楼道卫生、楼道蜘蛛网清除及自行车棚内卫生等。
监督电话：
住户须知
一、凡进住院内的住户，须自觉遵守门卫制度，注意开、关门时间，配合门卫做好安全保卫工作。
二、进住院内的住户，每月应自觉到门卫室交物业、保洁、垃圾清运等费用，共同维护小区生活环境秩序。
三、为保证院内通道能够及时维护维修，凡进院内的车辆须按规定自觉交纳停车费。
四、讲究卫生，做好垃圾减量垃圾分类工作。
不在院落、楼道内堆放杂物，保持巷道、楼道畅通，预防火灾事故发生。
五、爱护公共设施，爱护院内绿化，不随意践踏或损坏，不占用绿化带，私搭乱建。
六、自觉维护院内秩序，车辆停放有序，听从门卫人员指挥，确保停车入位。
七、讲文明、讲礼貌，团结互助，邻里和睦，不大声喧哗。
八、凡是出租房屋的住户都必须办理《房屋出租许可证》。
九、凡是外来人员进住本院，须办理《暂住证》和《流动人口婚育证》。
门卫职责
一、服从小区管委会的管理，主动接受办事处综治办、派出所民警的工作指导和居民的监督。
二、门卫人员实行24小时值班制度。
门卫人员要坚守自己的工作岗位，值班时须穿工作制服，挂牌上岗，认真履行工作职责，做好值班记录,发现可疑情况及时报警。
三、认真做好车辆进出登记，坚
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