呼和浩特市1房地产市场形势分析报告.docx
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呼和浩特市1房地产市场形势分析报告
呼和浩特市2006年1-7月房地产市场形势分析报告
一、社会经济环境
2006年上半年，呼和浩特市国民经济总体保持良好发展态势，完成国内生产总值400.3亿元，比2005年同期增长19%；完成固定资产投资201.5亿元，同比增长36.5%；财政总收入50.85亿元，同比增长17.76%；城镇居民人均可支配收入6699元，同比增长9.7%。
二、房地产投资情况
2006年1-7月，呼和浩特市房地产开发投资26.35亿元，同比增长85.56%，增幅较大，占全市固定资产投资的13%。
其中商品房建设投资18.12亿元，同比增长97%；住宅投资17.47亿元，同比增长92.14%；经济适用住房投资0.5亿元，同比增长7.83％；办公楼投资0.82亿元，同比下降45％；商业营业用房投资5.2亿元，同比上升110％。
表1呼和浩特市2006年1-7月房地产开发投资情况
指标名称
计量单位
2006年7月
2006年与2005年同比增减（%）
投资额和新增固定资产
万元
计划总投资
万元
1585044
78.81
本年计划投资
万元
576790
101.92
房地产开发投资
万元
263530
85.64
其中：
商品房建设投资
万元
181192
98.68
按用途分：
住宅
万元
174673
92.14
其中:
别墅、高档公寓
38103
经济适用住房
万元
5000
7.83
办公楼
万元
8189
-45.2
商业营业用房
万元
51950
110.72
其他
万元
28718
150.75
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表
按照房地产开发资金来源看，国家预算内资金200万元，同比上升100％，占资金来源的13.45％；自筹资金18.84亿元，同比增长66.39％，占资金来源的56％；其它资金8.18亿元，同比上升106％，占资金来源24％。
表2呼和浩特市2006年1-7月资金来源情况
单位
2006年7月
同比增长（%）
2006年占资金来源的%
资金来源合计
万元
338624
71.83
100
1、上年末结余资金
万元
45540
35.63
13.45
2、本年资金来源小计
万元
293084
79.27
86.55
（1）国家预算内资金
万元
200
100
0.06
（2）国内贷款
万元
22620
115.33
6.68
（3）债券
万元
0
（4）利用外资
万元
40
100
0.01
（5）自筹资金
万元
188433
66.39
55.65
其中：
自有资金
万元
94789
69.73
27.99
（6）其他资金来源
万元
81791
105.85
24.15
其中：
集资
万元
252
100
0.07
定金及预收款
万元
64577
19.07
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表2006年7月
三、土地开发情况
2006年1-7月，购置土地面积194.82万平方米，同比增长了31.91%，完成开发土地面积110.58万平方米，同比增长了197.6%。
土地购置费3.51亿元，同比增长229.46%。
表32006年1-7月土地开发情况
项目
单位
2005年1-7月
2006年1-7月
同比增减（%）
本年购置土地面积
万平方米
147.69
194.82
31.91
完成开发土地面积
万平方米
37.16
110.58
197.6
待开发土地面积
万平方米
268.78
100
土地购置费
万元
35140
115772
229.46
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表2005年7月
四、房屋建筑情况
1、施工情况
到2006年7月，房屋施工面积486.42万平方米，同比上升59.76％，其中住宅施工面积291.81万平米，同比上升60.61％，其中经济适用房14.42万平方米，同比上升31.93，别墅、高档公寓122.65万平方米，占住宅面积的42%；办公楼施工面积42.95万平方米，同比下降3.37％，商业营业用房施工面积为107.3万平方米，同比增长85％。
图12006年7月和2005年7月房屋施工面积构成单位：
%
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表2005年7月、2006年7月
2、新开工情况
房屋新开工面积255.98万平方米，同比增长149％。
住宅新开工面积为204.18万平方米，同比增长163％，其中别墅高档公寓新开工面积73.85万平方米，经济适用房新开工1.79万平方米，同比下降64％，办公楼新开工面积为4万平方米，同比下降27％，商业营业用房新开工面积30.21万平方米，同比增长167％。
图22006年7月和2005年7月房屋新开工面积构成单位：
%
3、竣工情况
房屋竣工面积35.71万平方米，同比增长104.76％。
住宅竣工面积为27.23万平米，同比增长232％，其中经济适用房竣工面积为0.99万平方米，同比增长了73.7%，办公楼竣工面积为1.35万平方米，同比下降78％，商业营业用房竣工面积为5.99万平方米，同比增长97％。
图32006年7月和2005年7月房屋竣工面积构成单位：
%
图42006年7月房屋施工面积和新开工面积同比增长情况
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表2005年7月、2006年7月
五、房屋销售情况
1、商品房销售情况
截止7月末，商品房累计可售面积为253万平方米，与上年同比增长23.9％，比上月增长41.3%。
其中商品住宅累计可售面积116万平方米，同比增长28.1％，比上月增长44.5%；商品房实际登记销售面积76.74万平方米，同比下降8.64％，比上月上升16.77％。
其中商品住宅实际登记销售面积63万平方米，同比下降11.1%，比上月增长17.47%。
截止7月末，不同套型商品住宅中累计可售套数，60平方米1160套，实际登记销售701套；60-80平方米1409套，实际登记销售1907套；80-100平方米4001套，实际登记销售1874套；100-120平方米为2900套，实际登记销售1156套；120-144平方米967套，实际登记销售789套；144-180平方米759套，实际登记销售443套；180平方米以上348套，实际登记销售38套。
图5不同套型商品住房结构
2、商品房销售价格
商品房平均售价3405元/平方米，同比增长10％，与上月环比增长2.87%。
其中商品住宅平均售价2639元/平方米，同比增长9.7％，与上月环比增长2.37%。
图62006年1-7月商品房、商品住房价格趋势
图72006年1-7月商品房、商品住房同比趋势
在商品住房销售价格中，1000元/平方米的实际登记销售840套，平均成交价1100元/平方米；1000-1500元/平方米，实际登记销售1936套，平均成交价1450元/平方米；1500-2000元/平方米，实际登记销售2567套，平均成交价1950元/平方米；2000-2500元/平方米，实际登记销售912套，平均成交价2310元/平方米；2500-3000元/平方米，实际登记销售563套，平均成交价2870元/平方米；3000-4000元/平方米，实际登记销售66套，平均成交价2570元/平方米；4000-5000元/平方米，实际登记销售24套，平均成交价4570元/平方米。
表4不同价位商品住房供求结构单位：
套、平方米、元/平方米
800-1000元/㎡
1000-1500元/㎡
1500-2000元/㎡
2500-3000元/㎡
3000-3500元/㎡
3500-4000元/㎡
4000-5000元/㎡
面积
批准预售
0.56
18.58
19.61
23.26
9.2
3.3
月末累积可售
25.52
34.8
47.58
5.8
2.3
登记销售
6.72
17.43
21.93
16.13
0.65
0.14
套数
批准预售
73
1980
1842
1276
660
584
月末累积可售
3001
3925
4041
462
115
登记销售
840
1936
2567
1475
66
24
平均成交价
登记销售
1100
1450
1950
2870
2930
3672
4300
3、商品房空置情况
商品房空置一年以上的总面积28.28万平方米，同比下降13.35％。
其中住宅空置一年以上的面积11.51万平方米，同比下降18.66%，商品房空置主要以滞销和积压为主，约占空置房总面积的27.52%。
六、二手房市场分析
二手房买卖成交面积89.77万平方米，同比增长20.2%，比上月增长15.1%；成交金额15.82亿元，同比增长58.52%，比上月增长20.95%；平均销售价格1762元/平方米，同比增长31.88%，比上月增长5.07%；成交9363套，同比增长57.04%，比上月增长11.1%。
二手住房成交7981套，同比增长51.82%，比上月增长9.06%；成交面积65.54万平方米，同比增长8.56%，比上月增长8.98%；成交金额9.66亿元，同比增长28.97%,比上月增长10.27%；平均销售价格1473元/平方米，同比增长18.69%,比上月增长1.17%。
图82006年1-7月二手住房销售趋势
七、房地产市场运行特点
（一）房地产开发投资增幅在去年同期得到初步控制的基础上出现较大的增长。
在资金来源方面，依赖银行贷款增长幅度较大，同比增长117.22%。
（二）土地开发投资和开发面积大幅度增长，开发商对市场信息增强，但土地购置投资与购置面积的同比反差强烈，购置土地成本增幅较大，预计未来土地开发面积会减少。
（三）各类空置面积同比除住宅、办公楼略增长外，商业和其他商品房均有所下降。
从空置时间结构上看，空置一年以上的商品房除办公楼有大幅度增长趋势，而住宅、商业与其它用房则出现下降趋势。
（四）我市商品房销售额16.62亿元；商品房销售面积76.74万平方米，同比减少8.64%。
表明我市房地产市场在国家宏观调控政策影响下，消费者已出现持币观望等待的心理状态。
部分消费者在二级市场选择购房。
（五）商品房和商品住宅平均售价格，与去年同期相比今年以来首次下降到10以下，特别是商品住宅下降到9.7百分点。
6月以来基本是平稳小幅上升，说明政府调控开始发挥作用。
但是销售面积同比仍然呈下降趋势；
（六）我市二级市场比较活跃，占存量房总面积的16.32%，但在国家税务总局三次进行二手房交易契税调整后，对二级市场有很大的影响，交易量与去年同比下降28.1%。
预计今后二级市场交易量有下降趋势。
（七）我市经济适用住房今年计划100万平方米，投资17亿元，因“国六条”下发后，市政府更加重视经济适用住房，适时出台了在城市开发的边角地带可享受经济适用住房的意见。
因此在原有基础上又增加了31万平方米计划，投资增加了约1亿元。
经济适用住房总量占开发总面积的26.93%。
从目前情况来看，大部分做前期工作，开工量较少。
因此，目前投放市场的经济适用住房量与大量低收入家庭以及拆迁户的住房需求还有较大差距。
经济适用住房进展缓慢的主要原因是，开发商资金不到位，影响施工进度，政府必须高度重视，选择实力雄厚的开发企业搞经济适用住房，严格审查资金到位情况，不然施工滞后，延误投入市场，造成不良影响。
（八）我市租赁市场管理不到位，租赁市场租赁费涨幅较快，提高约50%左右，旧城区过去租赁一套楼房月租金300元左右，现涨幅到400—500元左右，新城区租赁一套楼房月租金400元左右，现涨幅到500—600元左右。
大部分外来人员以租房为主，部分城市居民走向租赁房屋市场，因此我市要注重租赁市场的管理，制定有关政策法规。
（九）单位建设经济适用住房比重有上升趋势，定向销售比重增加后，使其投放市场供应量受到局限。
单位建设的经济适用住房应有30%的房源投入市场销售，以平衡市场供应。
总之，我市的房地产市场在朝着健康有续的方向变化、发展，但仍然存在着目前急需解决及引起注意的问题：
尽管经济适用房力度加大，但开工与政府要求还有些差距；单位违规集资建房及利用经济适用房名誉变相集资建房的现象仍然存在，希望引起有关部门的高度重视。
针对上述问题，希望政府加强经济适用房的管理与监督；提高销售透明度；加强房地产规范与监管力度，使呼和浩特市房地产走向健康有续的轨道上来。
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