美景花城项目可行性研究.docx
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美景花城项目可行性研究
洛阳理工学院毕业设计（论文）
题 目：
美景花城项目可行性研究
院部：
经济与管理学院
专业：
工程管理
学生姓名：
纪浩
班级学号：
B11080513
指导教师姓名：
郭蓓
指导教师职称：
高工
2015年5月14日
美景花城项目可行性研究
摘要
项目的可行性研究工作是由浅到深、由粗到细、前后联接、反复优化的一个研究过程。
前阶段研究是为后阶段更精确的研究提出问题创造条件。
可行性研究要对所有的商务风险、技术风险和利润风险进行准确落实，如果经研究发现某个方面的缺陷，就应通过敏感性参数的揭示，找出主要风险原因，从市场营销、产品及规模、工艺技术、原料路线、设备方案以及公用辅助设施方案等方面寻找更好的替代方案，以提高项目的可行性。
本次课题是对河南省洛阳市拟建美景花城项目进行可行性研究，经过一定的市场调研和分析、收集整理资料、定量计算最后得出计算数据，然后通过数据去对该项目可行性进行综合分析论证。
此次课题重点进行市场调查、财务分析、风险分析，其中市场调查主要通过调查问卷的形式，财务分析计算了净现值和内部收益率，风险分析做了盈亏平衡分析和敏感性分析。
对计算结果进行整理分析并得出结论，从而为项目的投资决策提供有力的依据。
关键词：
项目可行性研究；投资估算；财务分析；风险分析；盈亏平衡分析
BeautifulHuachengProjectFeasibilityStudy
ABSTRACT
Thefeasibilityoftheprojectresearchworkisfromshallowtodeep,fromcoarsetofine,connectionandrepeatedlybeforeandafteroptimizationofresearchprocess.Beforestageresearchismoreaccuratefortheperiodofstudyandputforwardproblemscreateconditions.Feasibilitystudyforallofthebusinessrisk,technologyriskandprofitriskaccuratelyimplement,ifthestudyfoundthatsomeaspectsofthedefect,itshouldberevealedthroughthesensitivityparameters,identifythereasonsofthemainrisks,frommarketing,productandroutesofthescale,technology,rawmaterials,equipmentplanandcommonauxiliaryfacilitiestofindbetteralternatives,inordertoimprovethefeasibilityoftheproject.Thistopicisinthecityofluoyanginhenanprovinceplanstobuildbeautifulhuachengprojectfeasibilitystudy,afteracertainamountofmarketresearchandanalysis,collectdata,quantitativecalculationandcalculationdata,andthenthroughthedatatothecomprehensiveanalysisoftheprojectfeasibilitydemonstration.Thistopicfocusonmarketresearch,financialanalysis,riskanalysis,includingmarketresearchmainlythroughtheformofquestionnaire,thefinancialanalysistocalculatethenetpresentvalueandinternalrateofreturn,riskanalysisforthebreak-evenanalysisandsensitivityanalysis.Analysisandconcludedthatthecalculationresultsaresoastoprovidepowerfulbasisforprojectinvestmentdecisions.
KEYWORDS:
projectfeasibilitystudy；investmentestimation；financialanalysis；
riskanalysis；break-evenanalysis
前言
前言
早在20世纪30年代，美国在开发田纳西河流域时就把可行性研究列入开发程序，成为项目开发的重要阶段，在促使项目最终开发顺利进行、提高项目投资效益和优化项目开发方案过程中起了重要作用。
我国在总结基本建设经验和教训的基础上，研究和借鉴国外经验，于1983年将可行性研究正式纳入了基本建设程序，从而明确了项目投资决策前的研究在程序中的重要地位。
本次课题是对美景花城工程项目投资决策程项目进行可行性研究，对该项目的可行性、必要性、科学性、合理性进行整体分析与论证，从而来预估此项目是否合理可行，能否盈利，为建设单位的投资决策提供科学的建议。
在投资管理中，研究拟建美景花城项目有关的自然、社会、经济、技术等。
本次可行性研究的主要目的是通过该项目的财务效益分析去预估该项目是否值得投资，要如何投资才能减少损失和获得最大利润。
本次课题主要通过市场调研、查阅资料、收集数据、定性分析、定量计算来做盈亏平衡分析、风险分析、不确定分析等得出项目的净现值、内部收益率、投资回收期等数值来看项目是否盈利,为本拟建美景花城项目的建设做一个参考。
、
第1章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
河南省洛阳市涧西区美景花城项目
1.1.2承建单位概况
建设单位：
洛阳市美好家园置业有限公司
建设单位简介：
洛阳市美好家园置业有限公司成立于2001年7月,主要从事房地产的开发、销售和后期物业管理。
先后开发建设了美好家园住宅小区和集住宅、商铺、办公、酒店为一体的大型综合项目美城，位于南昌路的美好新城项目正在建设中。
现因业务发展需要，公司的基本原则是“以人为本，以德为先、以才为重”。
1.1.3报告编制依据
编制依据：
1、国家、地方相应政策，单位的现有建设条件及建设需求；
2、批准的项目建议书；
3、建设部《国家康居示范工程实施大纲》（建质[2002]173号）；
4、国家颁布的评价方法与参数；
5、各项专业技术规范、标准和定额；
6、建设单位提供的相关基础资料；
7、全国人大常委会、2014年8月28、《中华人民共和国土地管理法》
8、全国人大常委会、1989年12月26、《中华人民共和国城市规划法》
9、国家其他有关法律、法规、政策。
1.1.4美景花城项目提出的理由
洛阳市城镇建设以城镇密集地区为突破口带动市域城乡统筹建设。
形成产业布局合理、城乡居民点空间结构有序、基础设施配套完善、生活环境良好的新型城乡体系。
市域城镇空间结构形成“一心、两轴，三区”。
涧西区作为中心城区就符合“一心”的空间结构。
“一心”——洛阳中心城区。
强化中心城区经济规模和人口规模，提升功能，带动周边城镇发展，提高区域辐射力。
随着经济建设的发展，特别是党的十一届三中全会以后，贯彻对外开放、对内搞活的方针，国营、集体和个体商业空前壮大。
商店遍布，大楼林立，主要分布在广州市场、上海市场、武汉路口、华山路口、李家村、长安路、西苑路西端、天津路南段、南昌路居民区、七里河交通路口等人口密集地区。
随着涧西区工商业的发展，人口逐渐增多，对住房需求也随之日益增高。
洛阳市美好家园置业有限公司在洛阳市涧西区区政府的授权下决定在九都西路与天津路交叉口区域建设美景花城住宅小区以满足市民对住房的需求，这对涧西区的建设，交通，绿化都有极其积极的意义。
1.2美景花城项目概况
1.2.1拟建地点
项目建设地点：
洛阳市涧西区九都西路与天津路交叉口。
项目位置如图1-1。
图1-1项目所在位置图
1.2.2建设规模与目标
1、建设规模
洛阳市涧西区美景花城是美好家园置业有限公司拟建的高层住宅小区，该项目位于九都西路与天津路交叉口，地理位置优越，人口密集度高、交通便利。
占地130亩，规划建设用地面积86666平方米，拟建总建筑面积300000平方米。
共15栋高层，面积区间86平方米到190平方米户型主要有两室一厅一卫、三室一厅一卫和四室两厅两卫超大户型。
分两期开发，一期8栋楼。
建筑密度35.4%容积率3.4，绿化率30%,同时完善供水、供电、供暖、通讯、休闲运动设施，投资总额约52310万元。
2、建设目标
美景花城项目的建设目标是高效率，高环保，节约时间，节约花费，即用最短的时间，最少的费用来建设高质量，高标准的高层住宅楼，在保证项目质量和工人人身安全的前提下，通过合理配置资源，优化施工结构，高质量的管理加快建设速度。
从而优化涧西区区建设，绿化环境，提升市民住房质量，使人与自然达到和谐统一的效果。
1.2.3主要建设条件
1、建设施工条件
涧西区是洛阳市商业、工业较发达的区域，基础设施的完善会比较便利，且水、电取用方便。
该区域建材市场旺盛，能够就近购买使用，而且就近有黄河、伊河、洛河三大河流所以能够就地取建设所用的砂石、沙子等建筑材料，易于开采，方便运输，能够减少支出且加快工程进度，而且洛阳作为13朝古都，文明古城，早已有完善的施工组织方案和优秀的施工队伍，能够满足建筑需求。
2、技术条件
我国住宅建设技术早已完备，且此美景花城建设项目无特殊建设要求，所以此项目技术条件具备。
3、资金条件
美景花城拟建项目资金主要来源于建设单位通过银行贷款或者其他方式筹集。
项目总投资达52310.14万元，由美景花园置业有限公司财务部自筹。
4、环境条件
美景花城项目所在地点地理位置优越，交通便利，且涧西区基础设施已基本完善，给排水系统，采暖系统，供电网等设施早已完备，周围无对项目不利的影响存在，能够安全有序的施工。
所在地用水、用地、生活服务建设也已完备，道路交通也给本项目提供了很大的便利。
能够满足项目新建的需求。
1.2.4项目投入总资金及效益情况
美景花城建设项目总投资52310.14万元，其中土地取得费用5850万元，前期工程费用1187.3万元，建筑安装工程费用38790万元，其他费用3218.7万元，预备费用3264.14万元。
1.2.5主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标值
备注
一
1
建设指标
用地规模
亩
130
2
总建筑面积
平方米
300000
二
1
估算总投资
万元
52310.14
土地取得费用
万元
5850
2
前期工程费用
万元
1187.3
3
建筑安装工程费用
万元
38790
4
其他费用
万元
3218.7
5
预备费用
万元
3264.14
三
建设期
月
36
四
容积率
3.4
五
绿地率
30%
第2章美景花城项目市场调查与预测
2.1市场调查
2.1.1洛阳市经济发展情况
近年来洛阳市经济一直处于飞速发展的状态，从2009年生产总值突破2000亿元，达到2075亿元开始，一直到2014年的3284.57亿元，基本上每年以15%的经济增长速度在上升，基本上赶上了省会城市郑州的增长速度。
良好的经济基础为洛阳市房地产的飞速发展提供了大量的资金支持。
近几年洛阳市人均JDP也处于飞速上升阶段由2011年的41484元到2014年的49651.86元，增长了19.7%，平均年增长率为6.56%，如图2-1。
这表明洛阳市正处在发展阶段，且目前经济实力雄厚，发展稳健，为房地产实际发展提供了坚实基础。
且洛阳市人均收入处于全省领先地位，对房地产的消费能力较强，对住房需求较大，这些调查表明本美景花城项目具有很大的房地产消费市场，侧面表明了此项目的可行性。
图2-1洛阳市今年人均GDP走势
2.1.2洛阳市房地产市场情况
从2013年洛阳市房地产销售情况来看，似乎受国家政策的影响不是很大。
2013年前11个月房地产市场销售面积约为374万平方米，总销售额194亿元，整体均价为每平方米5190元。
分别比去年同期上涨25%、38%、9.9%。
从以上数据看来房产市场是一片大好。
但是其库存面积已达233.88万平方米，基本与2012年的238.96万平方米持平，也就是说光这两年的库存量就足够市场两年的需求，以此看来新建住房市场依然不容乐观。
就市场个案来说，有较大的分化趋势。
同一地段、有品牌、形象好的楼盘销售情况较好，其他楼盘却不甚乐观。
在产品方面，中小户型销售较为稳定，大户型住房销售较为缓慢，甚至有卖不出去的现象，这表明房产市场依然是硬性需求为主，改善需求释放缓慢。
整个房产市场结构并不和谐。
市场调查表明2014房产市场更加不乐观，尽管房产经销商们已采取措施，以降低价格来吸引市民购房，但是由于受政策影响，销售情况还是不乐观，全年仅售出223.38万平方米的住房，创近几年来的最低销售成果，也就是说，只卖出了前两年库存的一半。
在市场结构不发生激变的情况下，房价维持小幅慢涨的可能性较大。
近几年洛阳房产销售面积如图2-2。
图2-2近几年洛阳房产销售面积折线图
由上图可知洛阳市房产销售面积呈下降且不稳定趋势，这说明本拟建美景花城项目存在一定的风险，建设单位应在以后建设过程中提前做好规避风险的准备。
2.1.3市民对住房的需求情况
根据在洛阳市各区发放问卷调查表，由市民填写，最后整理资料得到市民对住房的需求状况。
本次共发放500张调查问卷，有效问卷486张，主要有以下几个问题，整理计算结果见表2-1。
表2-1市民对住房要求调查表
序号
问题
选项
1
您最近有购房的意向么？
有
（43%）
没有
（57%）
2
您想在哪个区购买住房？
涧西区（45%）
洛龙区（23%）
西工区
（18%）
其他
（14%）
3
您喜欢什么类型的住房？
中小型（70%）
大户型（19%）
其他
（11%）
4
您对居住环境有什么要求？
交通便利（40%）
环境优美（20%）
医疗教育（35%）
其他
（5%）
5
您对房价有什么看法？
小幅降低（38%）
小幅增长（46%）
大幅降低（15%）
大幅增长（1%）
6
您看好新建住房么？
不看好（45%）
看好
（50%）
其他
（5%）
通过上述表格可知市民近几年购房的欲望较小，大部分市民持观望的态度，且想要购买住宅的市民大多较喜欢小户型的住宅，基本上所有市民都喜欢环境优美、交通便利、受医疗教育方便的住房，对于新建住房市民的态度基本持平，这些基本上都与本拟建美景花城的建设理念相符合，所以本项目科学合理，有较强的可行性和抵抗风险性。
2.2市场预测
2.2.1未来几年洛阳房地产市场趋势
未来几年洛阳市房地产市场会有以下几个发展趋势：
一方面会由于地价的不断增长带来房价不断上升，开发商对洛阳房地产市场前景相对乐观；另一方面会出现中心同边缘地区价格梯度逐步显现。
城市的房地产存在不同层次的需求，在良性发展的前提下，价格会出现分化。
比如洛阳市涧西区、西工区的房价已同老城区、洛龙区等边缘城区拉开了档次，楼层平均价格会逐渐拉开距离。
最后由于近些年房地产市场不景气，可能会出现价格降低，库存等现象，房价可能会处于小幅度稳定增长状态，毕竟随着人们生活条件越来越好，对住房的质量要求也越来越高，房地产业永远不会凋零。
2.2.2未来几年居民对住房的需求
随着经济逐步稳定的发展，人们的生活水平得到了很大的改变和巨大的提高，解决了温饱问题以后，人们也越来越注意生活质量的提高。
所以未来几年市民对于住房的要求会趋向于环境更加优美、交通更加便利、能够更加方便的接受医疗和教育。
人们对住房的要求由遮风挡雨演变成赏心悦目。
但是住房的舒适是永恒不变的主题。
建议美景花城项目在建设过程中以舒适为主。
第3章美景花城工程项目投资估算
3.1项目投资估算的依据及说明
3.1.1项目投资估算依据
投资估算依据见表3-1。
表3-1投资估算依据一览表
序号
名称
1
国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知
2
《河南省建设过程工程量清单综合单价》（2008）
3
《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）
4
项目建议书
5
工程项目、辅助工程一览表
6
工程设计方案、图纸及主要设备、材料表
7
同类型建设项目的投资资料
8
有关规定，如对项目建设投资的要求、银行贷款利息率等
9
委托方提供的其他成本数据
10
其他经验参考数据
3.1.2项目投资估算说明
1、本项目总投资包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、其他费用、预备费。
2、本投资估算不包括固定资产投资方向调节税。
3、工程建设费用按照国家、省、市及涧西区行业收费标准执行。
4、本工程不计不可预测费。
5、投资估算指标按照《河南省建设过程工程量清单综合单价》（2008）和《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）进行估算。
6、工程监理费有建设单位直接付给专业监理公司。
7、建设单位管理费，业务招待费，竣工验收费和其他管理费等依据财政部财建[2002]进行估算。
8、工程基本预备费按建筑安装工程费和其他费用的5%计取。
3.2项目投资估算的内容
本项目总投资包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、其他费用、预备费。
3.2.1土地费用
该项目用地面积130亩，单价45万元/亩。
土地取得费用130×45万元/亩=5850万元。
3.2.2前期工程费
前期工程费包括设计、勘察、咨询、规划等费用，围墙及三通一平费，临时设施费，可行性研究费。
详见表2-1。
按洛阳市涧西区建筑设计收费市场行情，本项目的施工图设计费用按13元/平方米估算，勘察、咨询、规划等费用按5元/平方米估算，围墙及三通一平费按32元/平方米，临时设施费按12元/平方米估算，可行性研究费用共计10万元。
则：
设计费：
总建筑面积×设计费费率
=300000㎡×13元/㎡
=390万元
勘察、咨询、规划等费：
总建筑面积×费率
=300000㎡×5元/㎡
=150万元
围墙及三通一平费：
总用地面积×费率
=86666㎡×32元/㎡
=277.3万元
临时设施费：
总建筑面积×费率
=300000㎡×12元/㎡
=360万元
可行性研究费：
10万元
前期工程费=390+150+277.3+360+10=1187.3万元。
表3-2前期工程费用表
序号
项目
面积（㎡）
单价（元/㎡）
费用（万元）
1
设计费
300000
13
390
2
勘察、咨询、规划等费
300000
5
150
3
围墙及三通一平费
86666
32
277.3
4
临时设施费
300000
12
360
5
可行性研究费
10
6
合计
1187.3
3.2.3建筑安装工程费
本项目建筑安装工程费包括建筑安装工程、天然气管道及安装、强弱电工程、给排水及消防、其他工程费。
根据洛阳市相关规定、市场调查和涧西区同类型住宅区的造价水平，费用估算表如表3-3。
表3-3建筑安装工程费用估算表
序号
项目
面积（㎡）
单价（元/㎡）
费用（万元）
1
建筑安装工程
300000
1100
33000
2
天然气管道及安装
300000
68
2040
3
强弱电工程
300000
60
1800
4
给排水及消防
300000
55
1650
5
其他工程费
300000
10
300
6
合计
38790
3.2.4其他费用
本项目其他费用主要包括城市基础设施配套费，质量监督费、定额测定费，新型墙体材料专用基金及袋装水泥费，建筑工程质量监测费，管理费用，营销费用，财务费用等。
其他费用估算见表3-4。
表3-4其他费用估算表
序号
项目名称
收费标准（元/㎡）
费用（万元）
1
城市基础设施配套费
42
1260
2
质量监督费、定额测定费
8
240
3
新型墙体材料专用基金及袋装水泥费
6.5
195
4
建筑工程质量监测费
6
180
5
管理费用
按建安费3%计
1163.7
6
营销费用
100
7
财务费
80
8
合计
3218.7
其中：
城市基础设施配套费=总建筑面积×费率
=300000㎡×42元/㎡
=1260万元
质量监督费、定额测定费=总建筑面积×费率
=300000㎡×8元/㎡
=240万元
新型墙体材料专用基金及袋装水泥费=总建筑面积×费率
=300000㎡×6.5元/㎡
=195万元
建筑工程质量监测费=总建筑面积×费率
=300000㎡×6元/㎡
=180万元
管理费用=建筑安装工程费×3%
=38790×3%=1163.7万元
3.2.5预备费
预备费包含基本预备费和涨价预备费。
基本预备费按建安工程费和其他费用之和的5%计取，共计（38790+3218.7）×5%=2100.44万元。
涨价预备费按建筑安装工程费的3%计取，共计38790×3%=1163.7万元。
预备费合计=基本预备费+涨价预备费=3264.14万元。
表3-5项目总投资估算表
序号
项目
费用（万元）
投资比例
1
土地费用
5850
11.18%
2
前期工程费
1187.3
2.27%
3
建筑安装工程费
38790
74.15%
4
其他费用
3218.7
6.16%
5
预备费
3264.14
6.24%
6
投资总额
52310.14
100%
3.3资金筹措
根据本建设项目自身情况，考虑到本项目的优越性，则资金的易得性和资金供应的充足性，本项目拟选择建设单位自筹的方式。
3.3.1自有资金
本工程项目自有资金为洛阳市美好家园置业有限公司财务部根据公司动产，不动产以及流动资金的状况，筹集资金约30945万元，占项目总投资比例为59.16%。
3.3.2银行贷款
由于本工程项目的优越性，合理性以
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