某地区危旧住房拆迁改造建设项目施工组织设计.docx
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某地区危旧住房拆迁改造建设项目施工组织设计
某地区危旧住房拆迁改造建设项目
施工组织设计
第一章总论
1.1项目概况
一、项目名称：
某地区危旧住房拆迁改造建设项目
二、承办单位：
某县建设局
法人代表：
三、建设地点：
四、建设性质：
改造
五、建设期限：
31个月（XX年1月-XX年7月）
六、建设内容和规模
1、本项目拆迁危旧房97936.36㎡，其中：
11县中心城区老城区低洼危旧房拆迁面积49800万㎡，11县国有企业拆迁危旧住房15322.8㎡，11县国有林场迁危旧住房32813.56㎡。
2、为解决11县国有企业职工的住房问题，而新建安置房124024㎡，其中：
11县中心城区老城区新建安置房61500㎡，11县国有企业新建安置房14964㎡。
11县国有林场新建安置房47560㎡。
完善水、电、路、绿化等配套工程。
七、建设目标
根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》国发〔2007〕24号的精神，参照建设部《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，利用1半年左右时间对11县国有企业危旧房进行改造；同时新建124024㎡安置房，解决11县县国有企业258困难住房问题及改善困难户居住条件。
美化、整洁11县城市环境，提高城市品位。
八、总投资及资金筹措
本项目总投资14273.97万元，其中：
11县中心城区老城区新建安置房投资7042.48万元，11县国有企业新建安置房投资1777.11万元。
11县国有林场新建安置房投资5454.37万元。
1.2项目编制依据与研究范围
一、可行性编制依据
1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；
2、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；
3、《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》；
4、《投资项目可行性研究报告编制指南》（国家计委2002年）；
5、《抚州市统计年鉴》——2007年；
6、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）
7、国家有关建设标准及规范；
8、其他相关资料。
二、可行性研究范围
本项目结合11县困难户实际情况，合理确定工程项目的建设标准，做到规模适宜、功能适用、经济合理、安全卫生的要求，充分利用现有土地资源，使安置住房的建设满足广大低收入家庭的需求。
本次可行性研究的范围为：
项目建设的必要性和可行性、市场定位、项目规划及建设规模、场址选择与建设条件、建筑设计方案、能源耗用和节能分析以及环境影响分析、项目组织实施与管理、投资估算、社会评价等内容。
1.3主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
指标
一
危旧房改造区占地面积
亩
1
11县中心城区老城区
亩
101.85
2
11县国有企业
亩
46.75
3
11县国有林场
亩
二
危旧房拆迁面积
㎡
97936.36
1
11县中心城区老城区
㎡
49800
2
11县国有企业
㎡
15322.8
3
11县国有林场
㎡
32813.56
三
新建安置面积
㎡
124024
1
11县中心城区老城区
㎡
61500
2
11县国有企业
㎡
14964
3
11县国有林场
㎡
47560
4
安置户
户数
1706
5
安置人数
人
5900
6
户均面积
㎡
72.7
四
安置房总用地面积
1
11县中心城区老城区
㎡
30000
2
11县国有企业
㎡
7200
3
11县国有林场
㎡
22650
五
建筑指标
1
容积率
2
建筑密度
%
35
3
绿化率
%
30
六
项目总投资与财务指标
1
项目总投资
万元
14273.97
1.1
11县中心城区老城区
万元
7042.48
1.2
11县国有企业
万元
1777.11
1.3
11县国有林场
万元
5454.37
2
资金来源
万元
3
改造范围收入
万元
7804.65
1.4结论与建议
一、结论
本项目参照棚户区改造工作的指导意见，对11县国有企业危旧房进行改造。
项目建设是以关注民生、构建和谐社会，改善企业职工居住条件为目标的一项“德政工程”，是以政府主导、部门组织、市场运作的模式为基本原理，是以解决困难家庭住房问题的一种手段。
总之项目实施符合国家及省市有关规定和要求，有助于逐步缓解企业职工居民住房因难、不断改善住房条件，提高11县城的居住水平，体现了政府对住房困难户的关怀，体现了社会主义的优越性。
本项目改造在改变原有城区旧貌，美化、整洁城市环境，提高城市品位的同时，也使县城区域内的经济发展得到提高，人们生活水平得到上升，因此项目社会效益和环境效益十分显著。
本项目属一般建筑项目，是11县住房事业基础设施建设，本次可行性研究报告通过对11县企业职工困难户资料进行搜集，确定了项目建设规模和内容以及建设方案，提出了组织管理与实施计划，开展了投资估算分析，项目符合有关政策，并对选址、工程方案、招标方案进行了分析和评价，得出结论项目是可行的。
二、建议
为确保项目建设的顺利实施，可研提出如下建议：
1、为使项目能顺利实施，建设单位应合理组织与安排项目建设的各个阶段，在保证必要的建设周期的同时，加紧设计审查、审批、工程招标和资金落实到位等各方面的工作，缩短中间环节。
2、改造区内周边交通条件优越，生活配套设施齐全，具备舒适宜人的居住环境。
项目建设过程应注重与环境的协调，达到合理统一。
3、项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重、耐心做原居民思想工作，以免拖延建设进度。
4、本项目属于住房基础设施建设，相关的供水、供电、通讯等设施须配套完善。
建议一次性做好地下管线的综合设计、预留及预埋工作，避免重复开挖、重复建设，节约建设投资。
第二章项目建设必要性与可行性
2.1项目现状概况
一、危旧房区状况
1、房屋年久难修。
多数为上世纪60、70、80年代甚至是50年代初建造的平房。
如老城区居民区大多为上世纪50-60年代建造的平房；国有林场多为上世纪60年代末、70年代初建造的简易砖木、砖木低层楼房。
这些房屋无法按常规整修。
2、建筑标准低。
大部分房屋为砖木结构，有的甚至为泥土垒墙。
披厦、简易房相连，建设布局杂乱，阴暗狭小，房屋无基础配套设施，居民生活用水明沟排放，环境脏、乱、差现象严重。
3、面积偏小。
居民家庭住房面积多数约35-40㎡左右。
4、存在安全隐患。
房屋年久失修，天棚变形，墙体开裂，屋面多处漏雨，有的雨水倒灌，有的地基下沉，电线老化，电线电话线乱拉乱挂，存在较多安全隐患。
5、部分处在地势低洼区，每年雨季都要遭受内涝的侵袭。
二、居民类别
大多数居民是老城区、水泥厂、农机厂、磷肥厂、篾器厂、石灰厂、林场等老企业或关闭破产企业职工，多数60、70年代参加工作，工资收入不高，经济条件差，家庭人口多，有的三代同堂，大多买不起住房。
2.2项目建设的背景
居住是群众的基本生活需要，住房问题是重要的民生问题。
党的十七大报告中明确提出了加快推进以改善民生为重点的社会建设及努力使全体人民“住有所居”。
为认真贯彻落实党的十七大和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）精神，落实全国城市住房工作会议精神和参照《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》。
11县政府关于开展旧住宅小区整治改造要求，为加快推进全县城市旧住宅区（危旧房、棚户区）改造这一民生工程，结合该县实际，编制“11县危旧房改造项目”可行性研究报告。
通过危旧房改造安置困难户、企业职工住房问题是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象，具有保障性质的政策“建筑住房”。
以满足县城中低收入家庭的住房需求为主要目的，它与最低生活保障金、下岗职工再就业工程共同构成了社会保障体系，充分体现了“三个代表”重要思想，是保持社会稳定、促进社会全面和谐发展的重要举措。
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出，构建和谐社会取得新进步，是未来五年我国经济社会发展主要目标之一。
实现这个目标，要特别突出地解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
关注弱势群体的利益，让弱势群体生活得更好，是国家和社会的责任，是现代文明社会进步的标志，也是社会前进与和谐发展的必然选择。
对困难户、企业职工家庭实行不同的住房供应政策，是市场经济国家住房政策中的一个基点。
因此，通过危旧房改造安置困难户、企业职工住房工程的实施是一项民生工程，是事关民生大计的一种方向。
11县中心城区低洼危旧房区（司前村、火车站、泸水路、老步行街、解放北路）危旧房4.98万平方米；11县国有林场（马头山林林场、高阜林场、株溪林场、陈坊林场、石峡林场）危旧房3.28万平方米；11县国有企业（水泥厂、农机厂、磷肥厂、篾器厂、石灰厂）危旧房15322.8平方米。
上述危旧房区现在大多数是上世纪五十年代末和六十年代初建设的居住房，房屋大部分年久失修，目前属于危房。
大部分房屋为砖木结构，有的甚至为泥土垒墙。
披厦、简易房相连，建设布局杂乱，阴暗狭小，房屋无基础配套设施，居民生活用水明沟排放，环境脏、乱、差现象严重建筑密度大、人均居住面积狭小，治安、消防等隐患大，环境卫生十分恶劣，基础设施、配套公共服务设施不全，交通不便。
部分处在地势低洼区，每年雨季都要遭受内涝的侵袭。
这一恶劣的住房状况已严重影响到全县和谐社会的构建和社会的可持续发展，事关民生的问题。
因此如何解决和改善困难户、企业职工住房的问题已成社会迫在眉睫的事项。
基于上述情况11县政府同意对中心城区低洼区、国有林场、国有企业危旧房进行改造。
2.3项目建设的必要性
一、实施危旧房改造是解决困难群众住房问题，改善县城居住条件的重大举措
住房是重要的民生问题和社会问题，也是广大群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题。
解决好“11县老城区、国有林场及国有企业危旧房”困难住房群体最关心、最直接、最现实利益的住房问题，是一个重大的民生问题。
是完善群众居住条件，提高生活水平。
构建和谐、生态、文明城市的重要手段。
是11县政府和社会的责任，是现代文明社会进步的标志，也是社会前进与和谐发展的必然选择。
二、实施危旧房改造是构建和谐社会的客观要求
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出，构建和谐社会取得新进步，是未来五年我国经济社会发展主要目标之一，社会平安稳定是社会和谐的前提。
作为11县的老城区、国有林场及国有企业危旧房区基础设施相对落后，困难企业多，困难群体多，流动人口多，安全隐患多，不稳定问题多，治安刑事案件多。
一般说来，危旧房集中的地区，由于生活设施不配套，物业管理缺失，如不及时整治、改造，就容易成为社会治安问题比较突出的区域。
仅去年，该区就排查出矛盾纠纷和不稳定问题150多起，约占全县的近三分之一。
发展是硬道理，稳定是硬任务。
实践证明，经济发展必须有赖于一个安定有序的环境，必须依存于一个和谐稳定的社会。
为此必须通过安置、配套、完善基础设施建设，来确保危旧房集中区域的社会治安和维护社会稳定，从而积极构建和谐社会。
三、实施危旧房改造是提升城市形象、改善城市品质的需要
随着棚户（旧城区、危房）的拆除、改造，并建成了一批类似“经济适用房和廉租房”用于安置拆迁户，本项目将有1706户居民从低矮、潮湿、破旧的木质、砖木结构房屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。
改造区的按照“减量、增绿、留白、整容”的目标，达到改善该县中低收入和困难群体的居住环境。
同时有效改善城市形象、完善城市功能、提升城市品质。
四、实施危旧房改造是提高土地利用效率的需要
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